江蘇省高院關於非金融機構借貸合同糾紛案件若干問題的意見

1. 最高人民法院關於審理建設工程合同糾紛案件的暫行意見有沒有失效

只要沒有新的規定說明確廢止了，就沒有失效，如果有新的規定跟它沖突，那隻能是跟最高院同級或比最高院高的部門發布的條文才行，望採納，謝謝！

2. 最高院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見

最高人民法院
印發《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件
若干問題的指導意見》的通知
法發〔2009〕40號

各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：
現將最高人民法院《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》印發給你們，請結合當地實際，認真貫徹落實。
二○○九年七月七日
最高人民法院
關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件
若干問題的指導意見
當前，因全球金融危機蔓延所引發的矛盾和糾紛在司法領域已經出現明顯反映，民商事案件尤其是與企業經營相關的民商事合同糾紛案件呈大幅增長的態勢；同時出現了諸多由宏觀經濟形勢變化所引發的新的審判實務問題。人民法院圍繞國家經濟發展戰略和「保增長、保民生、保穩定」要求，堅持「立足審判、胸懷大局、同舟共濟、共克時艱」的指導方針，牢固樹立為大局服務、為人民司法的理念，認真研究並及時解決這些民商事審判實務中與宏觀經濟形勢變化密切相關的普遍性問題、重點問題，有效化解矛盾和糾紛，不僅是民商事審判部門應對金融危機工作的重要任務，而且對於維護誠信的市場交易秩序，保障公平法治的投資環境，公平解決糾紛、提振市場信心等具有重要意義。現就人民法院在當前形勢下審理民商事合同糾紛案件中的若干問題，提出以下意見。
一、慎重適用情勢變更原則，合理調整雙方利益關系
1、當前市場主體之間的產品交易、資金流轉因原料價格劇烈波動、市場需求關系的變化、流動資金不足等諸多因素的影響而產生大量糾紛，對於部分當事人在訴訟中提出適用情勢變更原則變更或者解除合同的請求，人民法院應當依據公平原則和情勢變更原則嚴格審查。
2、人民法院在適用情勢變更原則時，應當充分注意到全球性金融危機和國內宏觀經濟形勢變化並非完全是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是一個逐步演變的過程。在演變過程中，市場主體應當對於市場風險存在一定程度的預見和判斷。人民法院應當依法把握情勢變更原則的適用條件，嚴格審查當事人提出的「無法預見」的主張，對於涉及石油、焦炭、有色金屬等市場屬性活潑、長期以來價格波動較大的大宗商品標的物以及股票、期貨等風險投資型金融產品標的物的合同，更要慎重適用情勢變更原則。
3、人民法院要合理區分情勢變更與商業風險。商業風險屬於從事商業活動的固有風險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等。情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統固有的風險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬於情勢變更時，應當注意衡量風險類型是否屬於社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風險是否可以防範和控制、交易性質是否屬於通常的「高風險高收益」范圍等因素，並結合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業風險。
4、在調整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應遵循側重於保護守約方的原則。適用情勢變更原則並非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利後果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。為防止情勢變更原則被濫用而影響市場正常的交易秩序，人民法院決定適用情勢變更原則作出判決的，應當按照最高人民法院《關於正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）服務黨和國家工作大局的通知》（法〔2009〕165號）的要求，嚴格履行適用情勢變更的相關審核程序。
二、依法合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題
5、現階段由於國內宏觀經濟環境的變化和影響，民商事合同履行過程中違約現象比較突出。對於雙方當事人在合同中所約定的過分高於違約造成損失的違約金或者極具懲罰性的違約金條款，人民法院應根據合同法第一百一十四條第二款和最高人民法院《關於適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（二）》（以下簡稱《合同法解釋（二）》）第二十九條等關於調整過高違約金的規定內容和精神，合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題。
6、在當前企業經營狀況普遍較為困難的情況下，對於違約金數額過分高於違約造成損失的，應當根據合同法規定的誠實信用原則、公平原則，堅持以補償性為主、以懲罰性為輔的違約金性質，合理調整裁量幅度，切實防止以意思自治為由而完全放任當事人約定過高的違約金。
7、人民法院根據合同法第一百一十四條第二款調整過高違約金時，應當根據案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據公平原則和誠實信用原則予以綜合權衡，避免簡單地採用固定比例等「一刀切」的做法，防止機械司法而可能造成的實質不公平。
8、為減輕當事人訴累，妥當解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的，人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明。人民法院要正確確定舉證責任，違約方對於違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。合同解除後，當事人主張違約金條款繼續有效的，人民法院可以根據合同法第九十八條的規定進行處理。
三、區分可得利益損失類型，妥善認定可得利益損失
9、在當前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失。根據交易的性質、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產利潤損失、經營利潤損失和轉售利潤損失等類型。生產設備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬於生產利潤損失。承包經營、租賃經營合同以及提供服務或勞務的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬於經營利潤損失。先後系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其後的轉售合同出售方的可得利益損失通常屬於轉售利潤損失。
10、人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三條第二款規定的欺詐經營、合同法第一百一十四條第一款規定的當事人約定損害賠償的計算方法以及因違約導致人身傷亡、精神損害等情形的，不宜適用可得利益損失賠償規則。
11、人民法院認定可得利益損失時應當合理分配舉證責任。違約方一般應當承擔非違約方沒有採取合理減損措施而導致損失擴大、非違約方因違約而獲得利益以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。對於可以預見的損失，既可以由非違約方舉證，也可以由人民法院根據具體情況予以裁量。
四、正確把握法律構成要件，穩妥認定表見代理行為
12、當前在國家重大項目和承包租賃行業等受到全球性金融危機沖擊和國內宏觀經濟形勢變化影響比較明顯的行業領域，由於合同當事人採用轉包、分包、轉租方式，出現了大量以單位部門、項目經理乃至個人名義簽訂或實際履行合同的情形，並因合同主體和效力認定問題引發表見代理糾紛案件。對此，人民法院應當正確適用合同法第四十九條關於表見代理制度的規定，嚴格認定表見代理行為。
13、合同法第四十九條規定的表見代理制度不僅要求代理人的無權代理行為在客觀上形成具有代理權的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權。合同相對人主張構成表見代理的，應當承擔舉證責任，不僅應當舉證證明代理行為存在諸如合同書、公章、印鑒等有權代理的客觀表象形式要素，而且應當證明其善意且無過失地相信行為人具有代理權。
14、人民法院在判斷合同相對人主觀上是否屬於善意且無過失時，應當結合合同締結與履行過程中的各種因素綜合判斷合同相對人是否盡到合理注意義務，此外還要考慮合同的締結時間、以誰的名義簽字、是否蓋有相關印章及印章真偽、標的物的交付方式與地點、購買的材料、租賃的器材、所借款項的用途、建築單位是否知道項目經理的行為、是否參與合同履行等各種因素，作出綜合分析判斷。
五、正確適用強制性規定，穩妥認定民商事合同效力
15、正確理解、識別和適用合同法第五十二條第（五）項中的「違反法律、行政法規的強制性規定」，關繫到民商事合同的效力維護以及市場交易的安全和穩定。人民法院應當注意根據《合同法解釋（二）》第十四條之規定，注意區分效力性強制規定和管理性強制規定。違反效力性強制規定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規定的，人民法院應當根據具體情形認定其效力。
16、人民法院應當綜合法律法規的意旨，權衡相互沖突的權益，諸如權益的種類、交易安全以及其所規制的對象等，綜合認定強制性規定的類型。如果強制性規范規制的是合同行為本身即只要該合同行為發生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的「市場准入」資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對於此類合同效力的認定，應當慎重把握，必要時應當徵求相關立法部門的意見或者請示上級人民法院。
六、合理適用不安抗辯權規則，維護權利人合法權益
17、在當前情勢下，為敦促誠信的合同一方當事人及時保全證據、有效保護權利人的正當合法權益，對於一方當事人已經履行全部交付義務，雖然約定的價款期限尚未到期，但其訴請付款方支付未到期價款的，如果有確切證據證明付款方明確表示不履行給付價款義務，或者付款方被吊銷營業執照、被注銷、被有關部門撤銷、處於歇業狀態，或者付款方轉移財產、抽逃資金以逃避債務，或者付款方喪失商業信譽，以及付款方以自己的行為表明不履行給付價款義務的其他情形的，除非付款方已經提供適當的擔保，人民法院可以根據合同法第六十八條第一款、第六十九條、第九十四條第（二）項、第一百零八條、第一百六十七條等規定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。

3. 省高級人民法院關於審理物業服務合同糾紛案件若干問題的《意見》法律層級

當然不能這樣理解。物業服務人是有資質要求的。
不違反56條。合同無效後應雙方回返還，但答物業服務已經做了，不可能返還，所以業主應支付相應的服務的服務費用。有多的（比如給了1年的錢實際服務了2個月）當然要返還，注意「相應的」三個字。

4. 廣東省高級人民法院關於審理保險合同糾紛案件若干問題的指導意見(粵高法發〔2011〕44號)文件在哪裡下載

廣東省高級人民法院文件
粵高法發〔2011〕44號
本指導意見自印發之日起施行，本院 2008年5月19日印發的《關於審理保險糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發【2008】10號）同時廢止。

關於印發《廣東省高級人民法院關於審理保險合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知
全省各級人民法院、廣州海事法院、廣州鐵路運輸法院兩級法院：
《廣東省高級人民法院關於審理保險合同糾紛案件若干問題的指導意見》已於 2010年7月22日由我院審判委員會2011年第51次會議通過，現印發給你們。請認真組織學習，深入貫徹落實。各地在執行本指導意見時如遇到問題，請及時層報我院。
廣東省高級人民法院

二0一一年 九月二日

廣東省高級人民法院

關於審理保險合同糾紛案件若干問題的指導意見

為正確審理保險合同糾紛案件，統一裁判尺度，根據《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國合同法》等法律、行政法規規定，結合審判實踐，制定本指導意見。

一、保險合同的成立與生效

1、保險人尚未出具保單或其他保險憑證，但已接受投保單或收取保險費的，被保險人主張保險合同成立，人民法院可予支持。但人身保險合同保險人需要等待體檢結果或者合同另有約定的除外。

2、財產保險合同約定以投保人交付保險費作為合同生效條件的，投保人已交付部分保險費但未交足的，被保險人主張保險人按已交保險費與應交保險費的比例承擔保險責任的，人民法院應予支持。但保險人在保險事故發生前已書面通知投保人解除合同的除外。

財產保險合同未約定以投保人交付保險費作為合同生效條件，投保人未按約定交付保險費，保險人主張解除合同的，人民法院應予支持。在保險合同解除前發生保險事故，保險人以投保人拖欠保險費為由主張免除保險責任的，人民法院不予支持，但保險人可在應向被保險人支付的保險金中扣減欠交的保險費。保險合同另有約定的從其約定。

3、保險人對不屬於保險責任范圍內的事故予以賠付保險金的行為不應作為認定變更保險合同的依據。保險人請求返還所賠付保險金的，人民法院應予支持。

二、保險合同中投保人的告知義務及保險人的提示、說明義務

4、對於不屬於投保人知道或應當知道的情況，保險人以投保人未履行如實告知義務為由主張解除合同或免除責任的，人民法院不予支持。

5、人身保險合同投保人以保險人指定有關機構對其進行體檢為由，主張免除其如實告知義務的，人民法院不予支持。

6、保險法第十六條第二款規定的投保人違反如實告知義務而未告知保險人的事實，應當是足以影響保險人決定是否同意承保或者提高保險費率的重要事實，保險人對此應負舉證責任。

保險法第十六條第五款規定的投保人因重大過失未履行如實告知義務的，未履行告知義務的有關事項與保險事故沒有直接因果關系，保險人以投保人未盡如實告知義務為由拒絕承擔保險責任的，人民法院不予支持。

7、保險合同訂立或效力恢復時，投保人、被保險人的如實告知義務應以保險人書面（包括投保單、風險調查問卷或其它書面形式）詢問為限。

8、保險合同約定的免賠率、免賠額、等待期、保證條款以及約定當投保人或被保險人不履行義務時，保險人全部或部分免除賠付責任的條款不屬於《保險法》第十七條規定的「免除保險人責任的條款」。

9、保險人責任免除條款內容明確、具體，沒有歧義，並已經使用黑體字等醒目字體或以專門章節予以標識、提示，且投保人或被保險人以書面明示知悉條款內容的，應認定保險人履行了責任免除條款的說明義務。航空意外險等手撕式保單不需要投保人填寫投保書的除外。

保險人履行明確說明義務，原則上應當達到普通人通常情況下能夠明白地知曉免責條款內容、涵義和法律後果的程度。

投保人或被保險人就同一保險標的、同一險種向同一保險人再次或多次投保，且有證據證明保險人曾經履行過明確說明義務，被保險人以本次投保中保險人未履行明確說明義務為由主張保險人責任免除條款無效的，人民法院不予支持。

10、被保險人按照保險法第五十二條的規定履行通知義務後，保險人與投保人就保險費調整不能達成一致意見的，保險人主張解除保險合同的，人民法院應予支持。但保險合同解除前非因保險標的危險程度顯著增加發生保險事故的，被保險人主張保險人依照原保險合同承擔保險責任的，人民法院應予支持。

三、保險利益

11、人身保險合同訂立時，投保人對被保險人具有保險利益，但保險事故發生時不具有保險利益的，保險人以此為由主張保險合同無效的，人民法院不予支持。

12、財產保險合同的被保險人存在下列情形的應認定其具有保險利益：

（1）對保險標的享有物權；

（2）對保險標的享有債權；

（3）保險標的系其依法應當承擔的民事賠償責任；

（4）對保險標的享有其他合法權益。

財產保險合同中不同投保人對同一保險標的分別投保的，保險事故發生時，應按照各被保險人對保險標的分別保險利益大小，判斷保險人對各被保險人所應承擔的保險責任。對被保險人向保險人提出的超出自己保險利益范圍的索賠請求，人民法院不予支持。

13、保險事故發生後，如保險標的系被保險人違法取得或保險標的物違法，保險人主張認定被保險人沒有保險利益的，人民法院應予支持；如保險標的系被保險人善意取得的財產，被保險人主張認定其具有保險利益的，人民法院應予支持。

14、保險合同有效期間，保險標的轉讓的，保險標的受讓人主張自標的物所有權發生轉移之日起承繼被保險人的權利義務的人民法院應予支持。

保險標的轉讓後，未及時通知保險人，保險人以保險標的的轉讓未及時通知、被保險人與受讓人不同為由主張不承擔保險責任的，人民法院不予支持。但因保險標的轉讓導致危險程度顯著增加而發生保險事故的除外。

15、保險金額超出保險價值，保險人主張保險金額超出保險價值部分無效的，人民法院應予支持。投保人主張保險人退還多餘部分保險費的，人民法院應予支持。

四、保險理賠

16、投保人或被保險人雖違反合同義務，但其能舉證證明未增加保險風險或影響理賠處理，保險人以投保人、被保險人違反合同義務為由拒賠的，人民法院不予支持。但保險合同另有約定的除外。

17、多個原因造成保險事故，其中有承保風險又有非承保風險的，被保險人主張保險人按承保風險占事故原因的比例或程度承擔保險責任的，人民法院應予支持。

18、責任保險的被保險人給第三者造成損害，第三者以保險人為被告或以保險人與被保險人為共同被告直接請求保險人賠償保險金的，人民法院應予受理如果第三者起訴時被保險人尚未向保險人提出直接向第三者支付保險金的書面申請的，視為構成保險法第六十五條第二款規定的「被保險人怠於請求」，人民法院可支持第三者的請求。

19、責任保險合同或人身保險合同對醫療費用賠付標准有約定的，從其約定。沒有約定或約定不明的，一般應參照當地社會醫療保險主管部門規定的醫療報銷標准確定。因治療確需使用標准以外的葯品，被保險人主張列入保險賠付范圍的，人民法院應予支持，但被保險人能夠舉證證明上述葯品不屬於治療必需葯品的除外。

20、責任保險合同保險事故發生後，被保險人與第三者協商確定的賠付數額未經保險人書面同意，被保險人主張按照協商確定的賠付數額認定保險人應承擔的保險責任而保險人又不予認可的，人民法院不予支持。

21、被保險人與保險人在訴訟中對保險事故原因或損失有爭議的，如保險合同約定或者保險事故發生後雙方同意由相應保險公估機構或其他中介機構對保險事故原因進行鑒定或損失評估，該保險公估機構或中介機構作出的鑒定結論應作為法院確定事故原因和損失的依據。雙方對鑒定機構沒有約定的，人民法院在訴訟中指定的鑒定機構所作出的鑒定結論應作為確定事故原因和損失的依據。

22、保險事故發生後，精神損害賠償部分不屬於財產保險合同的保險范圍，保險人主張不予賠付的，人民法院應予支持。但保險合同另有約定的除外。

23、財產保險合同中，保險事故發生後，被保險人起訴侵權人而未實際獲得賠償或賠償不足的，被保險人就未獲得賠償部分向保險人主張賠付的，人民法院應予支持。但保險人的賠付責任以被保險人未獲得的實際賠償額或保險金額為限。

24、車輛保險中，保險人因投保人或被保險人在保險事故發生後未依照保險合同約定及時通知相關部門而主張不予賠付的，人民法院應予支持。但投保人或被保險人能舉證證明未及時履行通知義務不影響保險事故責任認定的除外。

五、保險合同解釋

25、對保險合同條款發生爭議的用語屬於專業術語的，應當按照其在專業上所具有的意義加以解釋。

26、保險人與投保人、被保險人以及受益人對保險合同的格式條款存在爭議時，應從保險合同的用詞、相關條款的文義、合同目的、交易習慣以及誠實信用原則，認定條款的真實意思；按照上述方法仍有兩種以上解釋的，應作出有利於被保險人和受益人的解釋。

27、保險合同非格式條款與格式條款不一致的，以非格式條款為准；特別約定條款與一般條款不一致的，以特別約定條款為准；書面約定與口頭約定不一致的，以書面約定為准。

28、投保單與保險單、其他保險憑證不一致的，以保險單、其他保險憑證的內容為准。但保險人未將保險單或其他保險憑證送達給投保人，或投保人在收到保險單或其他保險憑證後已提出異議，保險人仍同意承保的，以投保人填寫的投保單記載內容為准。

29、保險合同內容採用多種記載方式或者出現多個落款日期，按以下規則進行解釋：

（1）時間在後的約定優於時間在前的約定；

（2）手寫的約定優於列印的約定；

（3）如有批單的，批單優於正文；既有加貼批註也有正文批註的，加貼批註優於正文批註。

六、財產保險合同的代位追償

30、因第三者對保險標的的損害而造成保險事故的，保險人作出賠償後，保險人以自己名義提起訴訟行使代位追償權向第三者請求賠償的，人民法院應予支持。保險人在訴訟中對自己享有的代為追償權負有舉證責任。

《保險法》第六十二條規定的「被保險人的家庭成員」包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女等具有法定繼承關系的近親屬，及其他與被保險人共同生活的具有撫養、贍養或扶養關系的人等。

31、保險人行使代位追償權時，被保險人已經向第三者提起訴訟的，經被保險人同意，保險人可以向受理法院提出變更當事人的請求，代位行使被保險人對第三者請求賠償的權利。

32、保險人依據保險合同的約定，支付的保險賠償金低於被保險人實際損失的，被保險人就未獲保險賠償部分對第三者行使賠償請求權優於保險人的代位追償權。但保險合同或者理賠過程中達成協議另有約定的除外。

33、投保人在投保前與第三者約定放棄對造成保險事故的第三者行使賠償請求權的，應在保險合同訂立時書面告知保險人。

投保人履行告知義務後，保險人仍同意承保的，保險人又以投保人放棄對該第三者行使賠償請求權為由拒絕支付保險賠償金得，人民法院不予支持。

投保人未履行告知義務，保險人請求解除保險合同的，人民法院應予支持。保險人以此拒付保險賠償金的，人民法院應予支持；保險人就已經賠付的保險金主張被保險人返還或向第三者追償的，人民法院應予支持。

34、保險人代位追償權行使的范圍，僅限於其實際支付的保險賠償金。

35、被保險人向第三者行使賠償請求權的訴訟時效期間中止、中斷的，保險人代位追償權的訴訟時效期間也相應地中止、中斷。

七、其他

36、保險事故發生後，被保險人或受益人未向保險人要求理賠即向法院提起訴訟的，法院可告知原告向保險人要求理賠，但不得以被保險人或受益人未經理賠程序為由不受理案件。

37、保險事故發生後，被保險人起訴侵權人並獲得生效判決確認的賠償債權未獲得執行，被保險人依保險合同起訴保險人的，人民法院應予受理。

38、本指導意見自印發之日起施行，本院 2008年5月19日印發的《關於審理保險糾紛案件若干問題的指導意見》（粵高法發【2008】10號）同時廢止。

5. 江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見的正文

江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見
（2008 年12 月10 日審判委員會第 次會議討論通過）
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規和司法解釋的規定，結合我省實踐，制定本意見。
第一條 因出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而產生的城鎮房屋租賃合同糾紛案件適用本意見的規定。
承租人依照國家福利政策承租的公有住房以及轉租該公有住房產生的房屋租賃合同糾紛案件不適用本意見的規定。
合同約定由承租人提供資金在出租人的土地上建設房屋，房屋產權歸出租人所有，並由承租人以較低租金或免交租金等方式租賃使用該房屋20年以上的，由此產生的糾紛不適用本意見的規定。
第二條 當事人以租賃房屋系未取得合法建設手續的違法建築或臨時建築房屋超過批准期限為由要求確認租賃合同無效，在一審庭審終結前出租人仍未取得合法建設手續的，人民法院應予支持。
第三條 當事人以租賃房屋未取得房屋產權證書為由要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設手續無法領取產權證書的除外。
第四條 當事人以房屋租賃合同未辦理登記備案手續為由，要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。
當事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件，當事人未辦理登記備案手續的，房屋租賃合同不生效，但當事人已經實際履行的除外。
第五條 不屬於法律明確規定必須經過消防驗收的房屋，當事人以租賃房屋未經消防驗收或者經消防驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。
第六條 出租人就同一房屋出租給兩個以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權：
（一）佔有租賃房屋的承租人；
（二）最先支付租金的承租人；
（三）生效在先合同的承租人。
上列情形下，導致房屋租賃合同目的不能實現，無法取得房屋租賃權的承租人可以要求解除房屋租賃合同、返還租金及利息、賠償損失。
第七條 出租人出賣租賃房屋侵害承租人優先購買權，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持。
承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優先購買權，要求確認出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的，人民法院應予支持。
出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購買房屋的同等條件購買的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。
第八條 出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產權過戶登記手續，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應予支持。
出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經辦理房屋產權過戶登記手續，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時知道或應當知道房屋存在租賃關系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。
第九條 承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優先購買權。同等條件主要是指價格、價款支付方式等，但出租人有證據證明其與第三人存在親屬關系或其他特殊關系，且該關系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。
第十條 出租人出賣租賃房屋時，必須以書面方式通知承租人本人或者授權的代理人。
出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發生通知的法律後果，但出租人有證據證明無法通知承租人本人及其授權的代理人的除外。
第十一條 出租人以書面方式通知承租人時，應當告知出賣租賃房屋的事實、時間及相關條件。
出租人雖然以書面方式通知承租人出賣租賃房屋的事實，但未告知具體出賣條件或告知內容不真實、不全面或者在出賣條件發生變化後未及時告知承租人的，應當認定為未履行通知義務。
第十二條 承租人要求行使優先購買權的，應當自收到出租人的書面通知之日起的合理期限內作出是否購買的書面意思表示。當事人另有約定的除外。
第十三條 出租人整體出賣租賃房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值的，承租人要求對承租的部分房屋行使優先購買權的，人民法院不予支持。
第十四條 出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的，除拍賣人發布拍賣公告外，出租人同時應當在拍賣日七日前以書面方式通知承租人參加拍賣。承租人收到出租人的書面通知後未參加競拍的，視為放棄優先購買權。
出租人未盡通知義務導致承租人未能行使優先購買權，承租人要求撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同的，人民法院不予支持，由此給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償。
第十五條 出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求確認承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。
出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的，人民法院應予支持。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人要求承租人賠償的，人民法院應予支持，但次承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租的除外。
第十六條 未經出租人同意，承租人將其承租的房屋部分轉租他人的，出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的，人民法院應予支持。
第十七條 出租人知道或者應當知道承租人轉租租賃房屋，但未及時提出異議的，視為同意轉租。
第十八條 未經出租人同意，承租人轉租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應收租金部分的利益的，人民法院應予支持。
第十九條 承租人經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人不享有優先購買權；次承租人要求行使優先購買權的，人民法院應予支持。未經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優先購買權的，人民法院不予支持。
第二十條 因房屋租賃合同產生的糾紛，租賃房屋被轉租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
因租賃房屋轉租合同產生的糾紛，人民法院應當通知出租人作為第三人參加訴訟。
第二十一條 經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿後，承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 未經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，房屋租賃合同履行期限屆滿後，承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持。
未經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔違約責任或者侵權損害賠償責任的，人民法院應予支持，但出租人知道或應當知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。
第二十三條 房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿，承租人或者次承租人返還租賃房屋後，其無法回收的物品仍然具有使用價值，出租人接受的，應當按照重置折舊價對承租人或者次承租人予以補償。
第二十四條 承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應予支持：
（一）未經出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉租的；
（二）未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經出租人同意擅自改變房屋結構，在出租人要求的合理期限內仍不予糾正或恢復原狀的；
（三）住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經出租人催告後，在十五日內仍未支付的；
（四）經營用房承租人累計六個月未支付租金，經出租人催告後，在一個月內仍未支付的；
（五）法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。
第二十五條 出租人有下列違約情形之一，承租人請求解除房屋租賃合同的，人民法院應予支持：
（一）未按照合同約定期限交付房屋，經承租人催告後，經營用房在兩個月內仍未交付的，住宅用房在十五日內仍未交付的；
（二）交付的房屋不符合約定的使用條件，無法使用或者嚴重影響經營的；
（三）法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。
第二十六條 因承租人的違約行為導致房屋租賃合同解除，出租人請求承租人賠償損失的，人民法院應予支持。承租人要求出租人補償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值的，人民法院不予支持。
因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。
第二十七條 因出租人的違約行為導致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持。承租人要求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值，且該裝飾裝修系經出租人同意的，人民法院應予支持；該裝飾裝修未經出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修而未提出異議的除外。
因出租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價損失及相關費用。租賃房屋用於商業用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失，但最長不得超過六個月。
第二十八條 房屋租賃合同期限屆滿、解除、確認無效後，承租人拆卸裝飾裝修材料以及其他添附物品，造成租賃房屋損壞，出租人要求承租人賠償損失的，人民法院應予支持。
第二十九條 房屋租賃合同租賃期限內，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應當終止履行。
出租人知道或者應當知道租賃房屋將被拆遷，出租該房屋時未將租賃房屋拆遷事實告知承租人，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持，但承租人知道或者應當知道的除外，
出租人不知道租賃房屋將被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷後，出租人應當在拆遷補償范圍內對承租人的損失予以補償。
第三十條 房屋租賃合同被確認無效後，承租人應將租賃房屋返還給出租人。出租人請求承租人參照合同約定的租金標准支付其使用房屋期間的費用的，人民法院應予支持。有過錯的一方應當賠償對方因此而受的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
第三十一條 房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認無效後，承租人逾期退房的，出租人有權要求承租人返還租賃房屋並賠償損失。租賃房屋被轉租的，出租人有權要求次承租人返還租賃房屋並賠償損失，承租人承擔連帶賠償責任。
第三十二條 房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿後，承租人繼續使用租賃房屋，出租人未提出異議的，原房屋租賃合同繼續有效，租賃期間為不定期，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的准備期間。
第三十三條 出租人將已出租的房屋抵押的，抵押權實現後，房屋租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權實現後，房屋租賃合同對受讓人不具有約束力。出租人出租房屋時，未將房屋抵押事實書面告知承租人的，應對承租人因此造成的損失承擔賠償責任；已經書面告知的，該損失由承租人自行承擔。
第三十四條 本意見自印發之日起施行。
《中華人民共和國合同法》施行後訂立的城鎮房屋租賃合同，本意見施行後受理和正在審理的第一、二審案件適用本意見的規定；在本意見施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本意見的規定。
本院以前的有關規定與《中華人民共和國合同法》和本意見相抵觸的，不再適用。