㈠ 上海華鉅御庭的物業是哪個公司管理的，物業費怎麼算
淺析金融危機對物業管理行業的影響與沖擊
由美國次貸危機引發的全球金融風暴給我國的各行業帶來了一股股寒意，在這場金融危機的影響下，任何行業概莫能外，小到一塊絲巾，大到一幢寫字樓，都在經受著嚴峻的考驗。金融風暴對我國的房地產業沖擊尤為明顯，去年下半年全國與上海的房地產市場更是呈現了價跌量降的下行趨勢，2008年全國房地產商品房銷售面積約為6億平方米，比2007年的7.6億平方米下降了21％之多。上海房價在去年驚現連續五個月的下挫，去年新建住宅銷售面積、銷售額分別下跌了40.1％和40.6％左右。這一連串的數據讓我們驚呼：房地產行業的冬天已經來臨。盡管國務院在去年出台了擴大內需的10項措施，上海市政府也明確促進樓市的8大實施意見，但市民們還是持幣待購，抱著觀望的態度，房市的料峭寒意，可見一斑。
作為房地產產業鏈的末端行業——物業管理行業，在金融危機中情況又是怎麼樣呢？它的細分市場受到的影響與沖擊又是如何呢？眾所周知，房地產是一個產業鏈很長的產業，上游關繫到鋼材冶金、水泥製造、木材生產，下游與傢具製造、家電生產、裝飾裝修、中介咨詢、物業管理大有關聯。簡言之，房地產與四十多個行業有著帶動效應，可謂是一榮俱榮，一損俱損。下面我們就來分析一下物業管理行業在這場金融風暴中受到的影響與沖擊。
「滯後效應」下的物業管理
據傢具製造、銷售行業的同仁反映，由於受金融風暴影響，房產市場一落千丈，房子賣不動了，樓盤銷售額下降了多少，傢具銷售額往往同比例也下降了多少，帶動效應立刻顯現出來了，這是因為傢具製造這個產業鏈與房地產的產業鏈十分緊扣。同樣，裝飾建材行業與房地產業的關聯度也十分密切。而物業管理作為房地產產業鏈的末端鏈，其受到影響的效應往往有一個滯後性，是整條產業鏈中最後顯現影響的。另外，物業管理行業與房地產其他關聯的產業鏈不同，他出售的產品不是實物產品，如床、衣櫃、冰箱、洗衣機等，而是一種特殊的產品——服務。服務產品的銷售，與人們的消費觀念有很大的關聯，由金融風暴引起的市民財產性收入下降，對人們的服務消費觀念的改變與調整，也有個逐步顯現的過程。因此，金融風暴對房地產業帶來的影響，在物業管理這個環節上具有一段滯後期，金融霧霾對物業管理行業帶來間接性的影響與沖擊，不像對其他傢具製造、裝修建材行業帶來直接性的影響與沖擊，難怪，部分業內人士認為，金融風暴對我們物管行業沒有什麼影響。
普通自住型住宅物業處境平穩
對普通自住型住宅物業來看，金融風暴可能帶來物業費收繳率降低，業主心態發生變化，脾氣暴躁，很難溝通，可能會因物業管理人員的服務態度、環境綠化、治安秩序等原因，拒付物業費等，這往往因為是相當一部分業主在金融風暴影響下財產性收入萎縮，「囊中羞澀」，從而使自己心態發生微妙的變化，這些業主往往會因瑣事而遷怒於物管人士。無形中增加了物業管理的難度，物業費收繳率下降，使原本因人力資源成本的上升處於困境的物管企業，更是雪上加霜，但總體來說，在普通自住型住宅物業市場細分來看，還未造成物業費收繳率大幅下降，況且業主、開發商與物管企業在物業費的標准上己有契約和合同在先，因此總體影響有限。可喜的是，面對金融危機，面對全國眾多的中小型企業紛紛倒閉息業的嚴竣現實，國家人力資源和社會保障部在去年11月發出通知，提出「近期暫緩調整企業最低工資標准」，這無疑給處於人工成本不斷上升壓力下的物管企業鬆了一口氣，真的，是長長地鬆了一口氣，客觀上緩解了勞動密集型性質的物管企業的壓力。
中高檔投資型住宅物業壓力大
由於金融危機影響，中高檔投資型住宅物業的業主紛紛拋售持有的房產，形成二手房房價下跌，古北、金匯、聯洋等地區韓國人士居住的區域，韓國業主不惜跌價20％左右，拋售自己房產。中高檔住宅租賃市場，因眾多垮國公司收縮在華業務，並下調外籍員工住房津貼，本地企業家及專業人士薪水驟降，導致房屋空置率上升，租金下降。據高力國際統計，上海去年第四季度，別墅、服務式公寓的租金分別下降了4.1％與5.8％。持有這些投資型房產的業主，因為房屋空關、租金縮水、房價下跌，支付能力的需求和服務消費需求進一步下降，心態也會隨之發生變化，他們支付物業費時，能拖則拖，甚至提出物業費打折要求，有的業主說，等我什麼時候把房屋租出去了，再付你物業管理費。造成物管企業物業費收繳率降低，經營收入的下降。