A. 我們是一家物業公司，公司的價值怎麼評估
主要根據收益法進行評估，我們已經做過很多物業公司的評估。
評估方法簡介
對於存量經營性房地產,適用評估方法包括市場比較法及收益法,通過對委估物業周邊區域的調查並分析有關資料之後,評估人員認為委估物業現有租約確定的租金水平與基準日市場客觀情況差距過大,且租約時間過長,不適宜採用市場比較法評估,故本次對委估物業僅採用收益法評估。
收益法是預計估價對象未來的正常收益,選用適當的資本化率將其折現到估價時點後累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
A 1 2 n
年凈收益折現計算公式: P 1 ) ]
i1 2 1 1
P:表示該房產價值;A:表示年凈收益;i1:表示資本化率;i2:表示年金遞增率;
n:表示剩餘收益年限。
收益法評估工作主要分以下三個階段進行:
第一階段:考察評估對象特徵。評估人員根據委託方提供的房屋建築物評估申報表,在被評估單位資產管理人員的配合下,對資產評估申報表中所列之房屋建築物進行逐一核實、勘察、鑒定,了解房屋建築物的表體、內部結構、裝修標准、功能性能、數量質量、地理位置等現狀,並作詳細的鑒定記錄。對所出現的差異進行調整,做到賬實相符。
第二階段:搜集資料。評估人員根據資產評估的一般准則,搜集本次評估所需的資料,包括房地產交易管理部門的房地產交易資料,各種報刊、雜志、年鑒、房地產網上有關的信息資料,同時直接向房地產物業管理部門收集出租房地產實例資料。
第三階段:評估分析計算。評估人員根據現場勘察結果及房地產租賃市場的調查
北京中同華資產評估有限公司 第 13 頁
第五部分 資產基礎法評估技術說明情況,分析委託評估的主要房屋建築物與房地產市場租賃信息所在房地產的位置、面積、用途、成交時間、使用年限、環境條件、房屋狀況、交易條件等方面的差異,將委估房地產與房地產租賃市場租賃價格相結合所確定的收益來測算其投資收益價值(評估值)。
六、評估過程
1、資本化率的確定
確定資本化率的方法主要有以下幾種:
(1)市場提取法
此法適用於房地產市場發育比較成熟並且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下,該法容易理解,准確度比較高,因而應用十分廣泛。
此法是通過搜集相同房地產市場上多宗房地產的價格及收益信息,根據收益法的計算公式,反求出資本化率的一種方法。
(2)無風險利率加風險調整法
它基於這樣的理論基礎:投資就要得到回報,回報與風險成正比,投資的風險越高,得到的回報也就越高,如果不想冒險,只能得到較低的投資回報。此方法下資本化率的公式是:資本化率=安全利率+風險調整值
這種方法應用對的難點是風險調整值的確定沒有統一的標准,不同估價人員的取值會有差別,這直接影響到了估價結果。
(3)復合投資收益法
其使用的前提是需要確定房地產融資的抵押貸款利率、自有資金投資收益率以及它們所佔總價值的比例。復合投資收益率法是將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率的方法。
(4)投資收益率排序插入法
該方法要求找出和房地產投資相關的其他投資類型及其相應的收益率,然後按照它們的風險程度進行比較判斷,以確定房地產投資的資本化率。投資收益率排序插入法確定資本收益率的基本思路是:先找出社會上與待估價房地產有關的各種類型的投資及其收益率,其次繪出收益率一投資類型的曲線,然後,將估價對象房地產的投資
B. 物業管理企業發展前景
中國的物業管理始於八十年代初。最早的物業管理開始於經濟特區深圳。1988年伴隨深圳住房制度改革，房管制度的革新也連鎖展開，物業管理迅速發展。此後的十幾年內深圳的物業管理迅速發展，從大到小，從涉外商品房到全市物業管理的發展，初步從借鑒，探索，推廣到規范化，由傳統的房管式逐步發展為專業化，企業化，一體化招投標的三化一體的物業管理模式。
物業管理從產生初期的感性、無序，到迅速發展狂熱的中期，再到平穩和理性的後期，走過了風風雨雨的二十多年發展歷史。現在，中國的物業管理市場已經日漸成熟，表現在，物業管理法規更加完善，政府監管物管行業也日趨規范；經過不斷的行業重組，物業管理企業實力增強，市場化行為更加理性規范；專業技術重組使得物業管理的專業技術服務基本實現專業化、社會化；業主維權行為趨於理性；業主委員會的運行逐步規范並開始納入政府監管范圍。物業管理發展到現在又似乎進入一個兩難境地一方面市場化正日漸成熟，另一方面物業管理發展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預示著物業管理行業變盤即將到來。
2007年3月16日，十屆全國人大五次會議上通過的《物權法》，於10月1日起正式實施，《物權法》是調整財產支配管理的法律，是對財產進行佔有、使用、收益和處分的最基本准則，是中國制定民法典的重要組成部分，是完成構建中國特色社會主義法律體系的法制目標，《物權法》的頒布將解決中國物業管理行業內一系列長期懸而未決的問題，將對中國物業管理行業未來的發展起到重要而深遠的影響。
21世紀，是中國物業管理行業進入發展、完善和成熟的重要階段，在這個階段將會出現一個競爭激烈、管理完善、服務理念提升的時期。對物業管理行業來說，質量理念和品牌理念的角逐市場環境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，要求物業管理企業從服務觀念到服務方式，從經營理念到市場定位，都要作出相應的變革，才能適應發展的需要。
引自:中國投資咨詢網2009-2012年中國物業管理行業投資分析及前景預測報告 .不過對於現階段國情,社會主義初級化階段來說,國家的經濟,乃自文化領域的建設都需要大量的人才,而且現在社會就業競爭異常激烈,考多一個證,就等與多一份就業的機會,我准備在下個學期考教師資格證,雖然我是學 工商企業管理的, 我個人希望你去考一個證,並在以後能多考些證~~~ 希望我的回答對您有幫助~
C. 干物業管理有前景嗎
Q:最近找了個物業管理工作，每天處理業主投訴及疑問，及時檢查小區及樓層衛生，列印文件整理資料！有沒有什麼可乾的前途啊？ 當然了，不但是朝陽產業，還是房地產的相關產業，在中國房子永遠是個值得談論的話題，而物業又依附與此。當人們生活水平提高後，自然就追求生活質量了，尋求更高檔次的服務。像現在的一些大學開設管家相關課程 我個人認為就是人們需求的結果。物業前景很可觀 物業行業是朝陽行業，隨著房屋私有化的推進，公共部位的管理成為問題，物管起到了這個補缺，隨著人們公共意識加強，法律法規的建全，物業行業將會成為社會和諧穩定的保障行業。 當然有了。隨著社會的發展，大、中、小城市建設的速度越來越快，物業服務企業的作用越來越重要，城市的發展越來越離不開物業服務企業。物業服務包含了保潔，秩序維護，工程維修、保養，園林綠化養護等工作，每一個城市都有若干個服務社區組成，而每一個社區又是由若干個物業服務單元（小區、大廈、學校、工廠及其它）組成，每一個物業服務單元內的保潔、秩序維護、工程維修養護、園林綠化養護等工作都由物業企業負責，這樣一來就大大減輕了政府行政職能部門的工作，同時也有了小環境好了，大環境也就美麗的效果。另一方面業主或投資人也離不開物業服務，通過物業服務一系列的工作不僅能使其有一個安全、舒適、干凈、整潔的居住或工作環境，更能使其物業保值增值。所以說物業行業的作用越來越大，前景也越來越好，社會離不開物業服務、城市離不開物業服務、政府離不開物業企業、老百姓也離不開物業管理服務。 5年前還行，現在就一般般吧！ 前景不錯 物業是指已建成並投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。各類房屋可以是住宅區，也可以是單體的其他建築，還包括綜合商住樓、別墅、高檔寫字樓、商貿大廈、工業廠房、倉庫等。與之相配套的設備、設施和場地，是指房屋室內外各類設備、公共市政設施及相鄰的場地、庭院、幹道。 物業管理是由專門的機構和人員，依照合同和契約，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建築和附屬配套設施及場地以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理，並向住用人提供多方面的綜合性服務。物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務為一體的有償勞動，實行社會化、專業化、企業化經營之路，其最終目的是實現社會、經濟、環境效益的同步增長。 前景很光明。畢業工作業蠻好找的。有規劃的成片小區越來越多，而且隨著城市的進一步規劃，物業公司是不錯的行當 前景非常好！你想啊！這么多的小區以後物業都要管理！！很好很好！！ 就是有就業前景，做物業不擔心找不到工作，但你想高新的話似乎不行，因為物業本身是微利行業 物業管理是在我國是朝陽行業,目前是微利或虧損,最好不要投資去搞,大部分物業公司還是有開發商組建托底的. 如果自己單干，當然是好。畢竟是朝陽產業，依靠房子吃飯。在國內，房子還是一個值得提，並且會提好久的話題，隨著人們生活品質的提高，物業也會越做越好的。如果是作為員工的話，不得不承認，剛起步是很累的，可是當你資深了，自己的能力高了。自然就不累了，並且會有相應的提升或者是報酬。 自己開公司拉的到項目就很好 如果是想去物業公司工作的話 勸你別去吧 我剛從物業公司出來 我學的也是物業管理！！ 淺談對物業管理的認識 物業作為一個職業，解決一部分人的就業問題，緩解社會壓力，維護社會安定。 目前，物業管理行業發展時間較短，一些法律法規還沒有健全。人們日益增加的物質需要和精神文明的成長沒有達到同一水平，所以物業行業現在還不健全。 隨著社會的進步，現代化的產物進入住家，需要的物業管理人才的能力也在不斷的提高。 發展前景也是樂觀的。 物業管理行業肯定是有前途的，但前途不是在現在，現在仍然處於起步階段，充其量只是處於完善階段。真正的前途必須是在經濟充分發展的時候，如英國、美國、德國、日本等，這樣經濟發達的程度的時候。 物業管理很有發展前途，但是卻不是現在，所以你現在所做的是在為以後的爆發積蓄力量！設我為最佳哦！(*^__^*) 嘻嘻 做那些工作看個人了，我就感覺就是幫別人處理各個問題，人家有什麼困難就找你一樣，昏，你又不是他爹、媽 家裡出啥問題都找你們 而且每次還要打掃小區衛生，一個小區多大啊，累死人了 搞的辛苦死了，工資還不高··· 如果說,人們願意付高價購房,物業管理很大的衡量標准. 好啊！現在人們的生活水平提高啦！小區的人多啦！治安，衛生還有雜事啊！有是汽車的停車位都要有人來管理啊！是一個新興行業，前途無可限量！ 還是不錯的，畢竟住宅區都得有物業 相當有錢途,一般縣城物管贏利相對比大城市還好些 物業管理作為一個最近新興起的職業，隨著廣大居民住房質量的提高，對居住條件和房屋的維修管理的要求不斷的增強，它的前景會越來越好。 物業管理是一個新興的服務行業，目前我國城鄉在物業服務方面的標准還不完善，還有許多空白之處，該行業在未來的發展中還有許多事要做，正處於起步階段，到其完善至少還要20年的時間。 現在的物業不段的發展，但有很多人都是不關顧客的死活，就收到自己的物業管理費就可以了，現在最主要的還是要抓住顧客的心才是最大的趨向 物業管理是配合房地產行業做好後期運營服務，發展潛力很不錯。 物業目前在國內確實並不給大家所重視,但是在國外是相當重視物業人才的,所以我相信在未來物業企業將會得到蓬勃的發展,因為每個人都需要生活,需要生活就離不開小區,離不開小區就離不開物業,一個好的物業會讓您的生活過的更加美好! 工資不高，但是找工作比較容易，因為市場比較大。 物業管理真正正規還要幾年的時間，法律上的漏洞挺多的，所以管理起來難度相對大。 萬行萬業都離不開與人打交道，所以發展空間是可以的。貴在堅持。 物業管理專業前景不是很好，現在很多學商務管理的人都會做物業管理，會的人太多了~ 房地產越來越多。物業公司也只能越來月多。 事實證明，男生學物業比較好就業。 不是很好啊。。專業性不強，很多人都會，而且一般的小區物業管理工資不是很高！ 物業管理的工資不高而且是很受氣的一個職業 我現在做的就是，是很累很煩工資也不是很高，不過這里的東西你從別的地方是學不到的，其實做哪行都差不多的只要你感覺快樂就行，發展有的就看你沒有這個能為力 前景很好，就是不知道你能不能忍受在你所謂前途的路上的一些坎坷，哎呀，說白了，那不是人乾的活，不過怎麼說，加入你熬過來了，那你就成為人精了 物業管理也還好了 不是想像中收水電費那麼簡單的 看看公司效益好不好，有的物管年終獎金相當豐 在產權多元化的進天物業發展更要注重人性化管理，物業的明天是美好的，有能力就去好一點的城市發展，畢竟人們的認識是不一樣的，大城市物業發達又能學下東西 物業管理起源於19世紀60年代的英國，是人口增長及經濟發展必然結果，純屬第3產業——服務行業。迄今為止，物業管理作為現代化城市管理和房地產經營管理的重要組成部分，在國際上十分流行並獲得了蓬勃發展，被人們視作現代化城市的朝陽產業。 我國是一個和平的社會主義國家，正處於人口多，經濟發展中。今後，農村趨向社會化，給城市帶來一定的壓力，而物業管理則就此將人口居住生活趨向社區化，從而緩解對城市的壓力，而且還能規范化城市，有利城市發展，最終促進經濟發展。而目前物業管理是剛起步的行業，正在成長。成熟的物業還需一段時間，在這段時間里，物業還需要摸索，中間來完善物業，以實現為社會作出貢獻的物業價值觀。因此，物業管理行業的發展前景是不可估量的！ 應該說前景還是相當不錯的,不過這一切靠經濟的發展,更要靠大眾的思想意識,服務意思的提高. 物業管理在我國尚處於起步階段，入行人員多是半路出家，現在我國將近百萬的物業管理從業者中，受過物業管理專業培訓或教育的人只佔少數。社會上在物業管理的認識方面還存在幾點偏見和誤區：一是認為物業管理行業是一種低技術、勞動密集型行業，其工作就是簡單的維修、清潔、綠化和保安，甚至將其等同於維修工、保安等；二是在人才培養上認為物業管理不需要高素質的人才。但是隨著建築物科技含量和住戶要求的日益提高，物業管理行業對從業人員的要求也越來越高，有實際工作經驗、能獨立主持物業小區全面管理的中高級人才特別缺乏。 目前，在上海等地一些有理工背景的院校已經創立了物業管理專業，旨在培養從事現代智能化樓宇設備設施的運行維護、能源和室內環境品質管理及大型物業管理的應用型高級技術人才和管理人才。 在商務樓集中的城市中，搶奪「高質量」的物業管理人才無疑是支撐物業公司的殺手鐧。尤其對於涉外的物業公司來說，擁有一批具有良好的涉外能力的物業管理人才是其競爭取勝的關鍵。如此看來，物業管理將是一個發展前景看好的行業。 還好吧，我做物業都有5年了看形勢是可以的 我直說啦1、有前途2、但前途不大 3、有興趣的話向企業管理方面發展要好點 前景應該不錯的。原因有以下：人們的生活質量的提高，需要更好的物業服務；物業管理在我國的開發還不是很好；物業的服務可以向更廣闊的方向不斷的擴展和延伸；你應該對這方面敢興趣，這是關鍵的一點，做自己適合的事會有更多的成功機率。 會越來越規范。 前景還是相當不錯的.不過現在別人對物業管理多是很冷淡的,所以你出來找工作還是很麻煩的. 盡管物業管理在目前管理難度比較大，但隨著社會的發展，人們觀念的不斷改變，法律的規范，它的情景還是比較好的。 越來越多的業主和物業管理產生對立，最終物業管理消失，以後業主聘用的是物業服務隊，把管理業主改為服務業主。 只要國家在,就有相關的法律為物業管理行業撐腰.放心吧. 物業管理目前在中國發展潛力很大，我從事物業十年了，感覺物業很鍛煉人，給人一快速成長的機會。就業的話最好在一些大的品牌物業管理公司就職，能學到很多東西 黃金行業。 360行，行行出狀元。做什麼都有前途、有發展。就看你自己怎麼去對待。 物業也有高端管理 不過現在普通的物業工資都不多，事兒也不多 沒挑戰，發展空間不大 但從上班角度說不是很好，但如果能自己搞搞公司，還是不錯的。 物業是一個房產的售後服務。他的前景直接影響到房產市場 前景很光明。畢業工作業蠻好找的。有規劃的成片小區越來越多，而且隨著城市的進一步規劃，物業公司是不錯的行當。
D. 我是外行，但我想投資物業公司！如何經營
和干其他事業一樣，聘請專業管理者，自己注冊投資，或自己投資與有資質的物業公司和作，共同贏虧。
E. 物業管理的前景如何
我個人建議不要選擇物業管理專業物業公司從業人員強調的行業經驗和溝通能力！你那個《物業管理員上崗證》沒用的，不要考，評優驗資也用不著，花幾百元，你以為用人單位就覺得你這個證有用嗎？
如果你真的想做，你目前有大專畢竟已經符合初步入行的條件，你只要大膽和用人單位溝通，「求」個機會入行就行了。如果你說有用的證件，容易的就是《物業經理上崗證》或《物業企業經理上崗證》，這兩個證由建設部發證，評優驗資用得著，「勞動部」發的證，建設部是不承認的！這個問題你要記住了。如果好些的證就是《物業管理師》，這個代表目前物業管理專業證書裡面的最高水平！
很多優秀的物業行業人員都是跨專業過來的！ 最重要的是別人給你入行的機會！！
但我可以很負責任地告訴你：如果有可選擇，不要做物業管理！你會後悔一輩子的！！！！！！！！
如果問我為什麼？簡單說：就是工資低，壓力大，綜合素質要求高！付出的與收入絕對不成正比，受氣多就簡直不用說，國民素質有多高，國家的機關是怎樣的，做物業管理這行可以說看盡人性最丑惡的一面，承受著不是一般人要承受的「痛」！！而且風險極大！！！！！！什麼風險？很簡單，我從事這行已經有9年了，我目前廣州做樓盤負責人，就是做一哥，你以為有多威風，業主要求你做的事，你別說做不了，因為你是經理，在驕傲的發展商面前你是條「狗」，在發展商老闆的眼中，你連一個發展商的文員都不如！只拿了幾個K的工資，你就是樓盤的『第一消防責任人」，哈，如果公共設施的原因火災群死，群傷，你會被派出所抓去「坐牢」的，你以為很好玩！！！這樣你又認為只拿幾個K的工資值嗎？？？而且：永遠和那個素質低的打交道，時間久了，你都以為自己是「低能」的，你以為物業公司現在的保安和清潔工很有素質！
另外；物業管理是一個涉及10多門專業學科，如禮儀學 、公共關系學、法律基礎、物業英語、房地產經營管理與房地產開發，工程學（土建、給排水、強弱電）、辦公智能化、清潔專業、綠化學專業、植物專業、政府關系管理、物業管理實操、房地產法律體系、保安學、消防理論、領導心理學、行政管理學、物業管理實務、客服系統、社區文化學、酒店管理學說等綜合理論組成，細分為住宅物業管理、商業管理管理、酒店物業管理和特種物業管理幾大分支！要成為一個專業人仕難過登天！！
F. 物業管理公司這個行業有前途嗎
物業管理公司簡稱物業公司。物業公司是專門從事地上永久性建築物、附屬設備、各項設施及相關場地和周圍環境的專業化管理的，為業主和非業主使用人提供良好的生活或工作環境的，具有獨立法人資格的經濟實體。業管理作為一個勞動密集和技術勞務型的服務性行業是住房制度改革深化的產物，是房屋掛了與社區綜合服務合二為一的一種新模式提供各種，它主要以提供各種服務獲取經濟效益。物業管理行業作為新興行業，由於國家和地方制定的相關法律法規有待健全，行業行為有失規范，加之作為微利行業，行業中成熟的模式和經驗較少，不同類型物業提供借鑒的經驗不足，使物業管理在經營過程中面臨諸多風險，許多物業管理公司經營活動如履薄冰，生存發展步履艱難，特別是新組建的物業管理企業，往往經營規模小、經濟實力不強、缺少風險因素識別能力以及抗風險意識，導致整個物業管理行業抗風險和危險性本領較弱。
溫馨提示：以上解釋僅供參考，不作任何建議。入市有風險，投資需謹慎。您在做任何投資之前，應確保自己完全明白該投資的性質和所涉及的風險，詳細了解和謹慎評估後，再自身判斷是否參與。
應答時間：2021-03-31，最新業務變化請以平安銀行官網公布為准。
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G. 為什麼要投資物業公司
如何來做好物業管理是一個很大源的課題，不僅涉及的企業管理問題，也涉及到服務標准（民生）問題。
首先，創辦物業管理企業要對你的業務拓展能力進行評估，對客戶需求的把握和客戶服務標準的理解要正確，然後經過科學的測算，才能投資物業管理公司並產生效益，這只是第一步。
伴隨業主對服務的理解越來越深，對服務的要求越來越高，作為物業管理服務提供者應當具備一定的物業管理專業水平與客戶服務技巧，這不是一朝一夕可以實現的，要通過了解、分析、策劃等才能實現。
小區就是一個聚寶盆，物業管理做得好，能夠得到業主的認可，這個聚寶盆就算拿到了，如果提供的服務讓業主不滿意，那聚寶盆就會變成燙手的山芋了。
H. 富比帝物業怎麼樣好不好值不值得買
樓盤名稱：重慶富比帝物業
城市：重慶
樓盤位置：洋河二村18號
開發商：重慶中達房地產開發有限公司
產權年限：50年
建築類型：高層,塔樓,
公交線路：位於重慶市江北區觀音橋，與民航大樓、海關、國際大廈一牆之隔，向西與外貿大樓相望，向東緊臨大型農貿市場，向南距市中區3公里，向北距江北機場15公里，交通十分便利；鬧中取靜，旺而不喧。
規劃信息：其佔地面積為22000平方米，容積率，綠化率30%，共0棟樓，停車位
周邊配套：周邊配套: 內部配套： 戶外游泳池、中心廣場、彩色噴泉、花園。 商場： 渝北商場、重百江北分站 醫院： 洋河醫院 其他： 小天鵝酒店、家樂福、民航大樓、海關、國際大廈 建材設備: 結構： 框架 供電： 接市政供電網，專線供電。 供水： 接市政供水網 供氣： 由川東石油管理局供氣 通訊： 電話入戶、市有線電視網閉路線入戶
（所載信息僅供參考，最終以售樓處信息為准。）
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