房地產職業動態分析

⑴ 不動產登記中心的編制屬於國土資源局嗎

對，屬於國土資源部門。

根據北京市編辦《關於整合北京市不動產登記職責的通知》，北京市國土局為我市不動產登記機構，北京市、區縣相關部門承擔的土地、房屋、林地等不動產登記職責統一交由市國土局承擔。不動產的管理職責仍由原相關部門承擔。本市農村土地承包經營權納入不動產統一登記予以五年過渡期。過渡期後，改由北京市國土局負責農村土地承包經營權登記工作。

(1)房地產職業動態分析擴展閱讀：

國土資源部主要職責

（一）承擔保護與合理利用土地資源、礦產資源、海洋資源等自然資源的責任。組織擬訂國土資源發展規劃和戰略，開展國土資源經濟形勢分析，研究提出國土資源供需總量平衡的政策建議，參與國家宏觀經濟運行、區域協調、城鄉統籌的研究並擬訂涉及國土資源的調控政策和措施。編制並組織實施國土規劃，制定並組織實施國土資源領域資源節約集約利用和循環經濟的政策措施。

（二）承擔規范國土資源管理秩序的責任。起草國土資源法律法規草案，制定部門規章並監督實施，制定地質環境保護的政策、規章，制定國土資源調查評價技術規程，擬訂國土資源開發利用標准。指導地方國土資源行政執法工作，調查處理國土資源重大違法案件。

（三）承擔優化配置國土資源的責任。編制和組織實施土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地整理復墾開發規劃和其他專項規劃、計劃。指導和審核地方土地利用總體規劃、礦產資源規劃，組織編制礦產資源、海洋資源、地質勘查和地質環境等規劃以及地質災害防治、礦山環境保護等其他有關的專項規劃並監督檢查規劃執行情況。參與報國務院審批的涉及土地、礦產的相關規劃的審核。

（四）負責規范國土資源權屬管理。依法保護土地資源、礦產資源、海洋資源等自然資源所有者和使用者的合法權益，組織承辦和調處重大權屬糾紛，指導土地確權，承擔各類土地登記資料的收集、整理、共享和匯交管理，提供社會查詢服務。

（五）承擔全國耕地保護的責任，確保規劃確定的耕地保有量和基本農田面積不減少。牽頭擬訂並實施耕地保護政策，組織實施基本農田保護，監督佔用耕地補償制度執行情況。指導未利用土地開發、土地整理、土地復墾和耕地開發的監督工作。組織實施土地用途管制、農用地轉用和土地徵收徵用，承擔報國務院審批的各類用地的審核、報批工作。

（六）承擔及時准確提供全國土地利用各種數據的責任。制定地籍管理辦法，組織土地資源調查、地籍調查、土地統計和動態監測，組織國家重大土地調查專項，指導地方地籍調查、登記和土地分等定級工作。

（七）承擔節約集約利用土地資源的責任。擬訂並實施土地開發利用標准，管理和監督城鄉建設用地供應、政府土地儲備、土地開發和節約集約利用。擬訂並按規定組織實施土地使用權出讓、租賃、作價出資、轉讓等管理辦法，建立基準地價、標定地價等政府公示地價制度，會同農業部門監督管理農村集體建設用地使用權的流轉。制定禁止和限制供地目錄、劃撥用地目錄等，承擔報國務院審批的改制企業的國有土地資產的處置。

（八）承擔規范國土資源市場秩序的責任。監測土地市場和建設用地利用情況，監管地價，規范和監管礦業權市場，組織對礦業權人勘查、開采活動進行監督管理，規范和監管國土資源相關社會中介組織和行為，依法查處違法行為。

（九）負責礦產資源開發的管理，依法管理礦業權的審批登記發證和轉讓審批登記，負責國家規劃礦區、對國民經濟具有重要價值的礦區的管理，承擔保護性開採的特定礦種、優勢礦產的開采總量控制及相關管理工作，組織編制實施礦業權設置方案。

（十）負責管理地質勘查行業和礦產資源儲量，組織實施全國地質調查評價、礦產資源勘查，管理中央級地質勘查項目，組織實施國家重大地質勘查專項，管理地質勘查資質、地質資料、地質勘查成果，統一管理中央公益性地質調查和戰略性礦產勘查工作。

（十一）承擔地質環境保護的責任。組織實施礦山地質環境保護，監督管理古生物化石、地質遺跡、礦業遺跡等重要保護區、保護地，依法管理水文地質、工程地質、環境地質勘查和評價工作，監測、監督防止地下水過量開采和污染，承擔城市地質、農業地質、旅遊地質的勘查、評價工作。

（十二）承擔地質災害預防和治理的責任。指導應急處置，組織、協調、指導和監督地質災害防治工作，制訂並組織實施重大地質災害等國土資源突發事件應急預案。

（十三）依法徵收資源收益，規范、監督資金使用，擬訂土地、礦產資源參與經濟調控的政策措施。依法組織土地、礦產資源專項收入的征管，配合有關部門擬訂收益分配製度，配合有關部門指導、監督全國土地整理復墾開發資金的收取和使用。參與管理土地、礦產等資源性資產，參與管理國家出資形成的礦業權權益，負責有關資金、基金的預算和財務、資產管理與監督。

（十四）推進國土資源科技進步，組織制定、實施國土資源科技發展和人才培養戰略、規劃和計劃，組織實施重大科技專項，推進國土資源信息化和信息資料的公共服務。

（十五）開展對外合作與交流，擬訂對外合作勘查、開采礦產資源政策並組織實施，組織協調境外礦產資源勘查，參與開發工作，依法審批礦產資源對外合作區塊，監督對外合作勘查開採行為。

（十六）承辦國務院交辦的其他事項。

⑵ 房地產投資分析中動態投資回收期的計算

《房地產開發經營與管理》模擬試題一
一．單項選擇題（共題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）
1．影響市場內所有投資項目，投資者無法控制的風險是（ ）。
A、未來經營費用的風險 B、系統風險
C、持有期風險 D、非系統風險
2．房地產開發項目自建造完成之日起至物業的運營成本超過其產生的收益之時稱為（ ）。
A、全壽命 B、使用壽命 C、自然壽命 D、經濟壽命
3．A=Pi+ 式中（ ）是投資者投入資本P後收獲得的投資回報。
A、Pi B、 C、A D、P
4．已知某筆貸款年名義利率為12%，年實際利率為12.62%，則該筆貸款是按（ ）計息一次來計算的。
A、半年 B、季度 C、兩個月 D、月
5．單利計息與復利計息的區別在於（ ）。
A、是否考慮資金的時間價值 B、是否考慮本金的時間價值
C、是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值 D、採用名義利率還是實際利率
6．某投資者從事酒店開發，建成後用於經營，則其成本為（ ）。
A、建設成本 B、經營成本
C、開發過程中的成本支出 D、含建設成本和經營成本
7．居住建築面積與居住建築用地面積之比稱為（ ）。
A、居住建築密度 B、居住建築面積密度
C、居住面積密度 D、建築密度
8．某小區佔地總面積2.4公頃，規劃建設用地面積20000平方米，其上建有8棟（每棟6層，每層建築面積均為600平方米）住宅樓和配套及公建用房（建築面積為1200平方米），該小區的容積率為（ ）。
A、1.25 B、1.44 C、1.50 D、0.24
9．供給增長速度高於需求增長速度，空置率回升並逐漸接近合理空置率水平，這種狀況發生在房地產市場自然周期的（ ）。
A、第一階段 B、第二階段 C、第三階段 D、第四階段
10．存量房地產交易市場屬於房地產（ ）。
A、一級市場 B、二級市場 C、***市場 D、一手房市場
11．財務評價是根據（ ），計算評價指標，判斷項目的財務可行性。
A、市場平均價格 B、國家現行的財稅制度和價格體系
C、影子價格 D、市場評估價格
12．投資收益率是指開發項目達到正常盈利年份時，項目年凈收益與（ ）之比。
A、總開發成本 B、項目投資的資本價值
C、總投資 D、總開發價值
13．在進度計劃管理中，利用（ ）可以表示各項工作的相互關系和制約關系，通過計算可確定計劃中的關鍵工作和關鍵線路。
A、控制圖 B、因果分析圖 C、網路圖 D、橫道圖
14．如果設計圖紙和技術說明書相當詳細，市場上材料價格穩定，並能據此比較精確地推算造價，對承發包雙方而言，採用（ ）較合適。
A、固定單價合同 B、固定總價合同
C、計量估價合同 D、成本加酬金合同
15．資金融通過程中的流動性原則，是指金融資產在無損狀態下迅速（ ）的能力。
A、償還 B、變現 C、流通 D、流動
16．某開發商自己投入30%，貸款70%，從事房地產項目開發。已知項目開發周期3年，年投資利潤率15%，貸款利率8%，則開發商自有資金年平均收益率為（ ）。
A、15% B、36.4% C、40.4% D、29.8%
17．如果開發商（1）難以估算成本；（2）公司打算與同行和平共處；（3）如另行定價很難了解購買者和競爭者對公司價格的反映。此時往往採用（ ）。
A、挑戰定價法 B、價值定價法
C、認知價值定價法 D、隨行就市定價法
18．賣方物業代理從（ ）收取傭金
A、買方 B、賣方 C、買賣雙方 D、協議中規定的一方
19．物業管理所涉及的財務管理一般到產生（ ）為止。
A、凈經營收入 B、有效毛收入
C、稅前現金流 D、稅後現金流
20．收益物業管理中的廣告宣傳及市場推廣費列入（ ）科目。
A、人工費 B、辦公費 C、雜項費用 D、企業管理費
21．（ ）屬於房地產的范疇並是其中最重要的組成部分。
A、土地 B、在建工程 C、居住物業 D、商業物業
22．研究與發展用房屬於（ ）物業。
A、居住 B、商業 C、工業 D、特殊
23．等差序列年費用系數為（ ）。
A、1/i-n/[(1+i)n-1] B、n/(1+i)
C、i(1+i)n/[(1+i)n-1] D、[(1+i)n-1]/i
24．年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，一年4次按季利率單利計息，則一年後的本利和為（ ）元。
A、1120 B、1125.51 C、1126.83 D、1126.18
25．（ ）是房地產項目開發過程中最為重要的一個環節。
A、投資機會選擇與決策分析 B、前期工作
C、建設階段 D、租售階段
26．獲取土地使用權是房地產項目的（ ）。
A、投資決策階段的工作 B、前期工作
C、建設階段的工作 D、租售階段的工作
27．房地產市場可以被認為是房地產的買家和賣家在（ ）達成所有交易的總和。
A、某個特定的地理區域內 B、某一特定的時間段內
C、某種特定的狀態下 D、某個特定的地理區域內於某一特定的時間段內
28．房地產是一種特殊的商品，（ ）是其與勞動力、資本以及其他類型的商品的最大的區別。
A、不可移動性 B、壽命周期長 C、適應性 D、不一致性
29．（ ）房地產開發項目項目評估報告中最關鍵的部分。
A、投資估算及資金籌措 B、項目評估基礎數據的預測和選定
C、項目經濟效益評價 D、項目不確定性分析
30．盈虧平衡分析主要是求取項目的盈虧平衡點，以說明項目的（ ）程度。
A、安全 B、盈利 C、資金平衡 D、資產平衡
31．招標人採用邀請招標方式的，應當向（ ）個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書。
A、兩 B、三 C、四 D、五
32．公開招標是指招標人以（ ）的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。
A、招標公告 B、招標文件 C、投標邀請書 D、投標須知
33．融資是以（ ）方式調劑資金餘缺的一種經濟活動，其基本特徵是具有償還性。
A、擔保 B、抵押 C、質押 D、信用
34．物業代理公司通過詳細的市場調查、分析和預測，可以協助開發商或業主進行（ ）。
A、項目融資 B、工程招標 C、市場定位 D、物業管理
35．房地產資產管理的職能包括物業管理、設施管理、資產管理和組合投資管理，上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使（ ）。
A、房地產的價值最大化 B、物業的凈經營收入最大化
C、物業的有效毛收入最大化 D、物業的經營費用最小化
二．多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）
1．商業物業有時也稱收益性物業或投資性物業，包括（ ）等。
A、酒店 B、高新技術產業用房 C、倉儲用房
D、寫字樓 E、出租商住樓
2．（ ）是導致毛地和熟地之間價格差異的主要因素。
A、工程建設費用 B、公共配套設施費用 C、土地開發費用
D、土地開發過程中的不確定性 E、土地開發過程中的風險
3．房地產開發項目總投資中的開發建設投資包括（ ）等。
A、准備金 B、綠地管理費 C、基礎設施建設費用
D、土地費用 E、財務費用
4．房地產項目經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本，主要包括（ ）。
A、土地出讓成本 B、土地轉讓成本 C、出租土地經營成本
D、房地產銷售成本 E、房地產出租成本
5．房地產開發項目投資決策分析主要包括（ ）等工作。
A、投資機會選擇 B、投資機會篩選 C、市場分析
D、財務評價 E、規劃設計方案的選擇
6．面向存量房屋的交易，則存在著（ ）等子市場。
A、租賃 B、拍賣 C、轉讓 D、抵押 E、保險
7．房地產市場分析中對原始數據的加工分析方法包括（ ）。
A、計算機輔助設計技術 B、技術經濟分析 C、列表分析
D、利用圖形進行分析 E、利用數理統計方法進行分析
8．房地產開發項目成本費用中的前期工程費包括（ ）。
A、土地費用 B、城市建設配套費 C、規劃設計費
D、勘察費 E、可行性研究費
9．採取公開招標方式時，招標人應當發布招標公告。招標公告應當載明（ ）等事項。
A、招標人的名稱和地址 B、招標項目的性質 C、投標須知
D、招標項目的實施地點和時間 E、獲取招標文件的辦法
10．按照計價方式不同，合同形式可分為（ ）。
A、固定價格合同 B、成本加酬金合同 C、可調價格合同
D、計量估價合同 E、包工包料合同
11．房地產股份公司股票的發行價格的確定方法包括（ ）。
A、按評估價發行 B、按面值發行 C、市價發行
D、折價發行 E、按股票票面價格和市場價格的中間價發行
12．按融入和融出資金雙方接觸和聯系方式的不同，可以將資金融通劃分為（ ）。
A、直接融資 B、間接融資 C、權益融資
D、債務融資 E、安全融資
13．開發商對房地產商品的定價導向包括（ ）。
A、銷售者導向 B、價值規律導向 C、成本導向
D、購買者導向 E、競爭導向
14．寫字樓分類在我國尚無統一的標准，專業人員主要按照其（ ）進行分類。
A、所處的位置 B、經營成本 C、空置率
D、自然或質量狀況 E、收益能力
15．除標准化裝修項目的費用外，寫字樓的其他裝修費用由誰來支付一般視市場條件和寫字樓內入住率水平而定。一般的選擇是（ ）。
A、由物業管理公司支付 B、由業主支付 C、由承租人支付
D、業主和承租人分擔 E、業主支付後由承租人在租約期限內按月等額償還本息
三．判斷題（共15題，每題1分。用「√」表示正確，用「×」表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）
1．由於入住商業物業內的經營者的效益在很大程度上取決於其與社會接近的程度，所以物業管理對於這類物業有著特殊的重要性。 （ ）
2．房地產投資價值的高低，在很大程度上取決於其所處地區物業的整體升值潛力，而不僅僅是看其當前凈租金水平的高低。 （ ）
3．投資分析中使用的成本概念與企業財務會計中使用的成本概念完全相同。（ ）
4．對於開發銷售模式下的房地產開發項目而言，開發商所投入的開發建設資金屬於固定資金的性質。 （ ）
5．當完成市場分析和其他前期研究工作並進行了項目評估之後，房地產開發項目就進入實施過程，而實施過程的第一步就是項目的規劃設計。 （ ）。
6．房地產周期循環是指房地產業活動或其投入與產出有相當的波動現象，且此現象重復發生。 （ ）
7．在項目財務評價中，動態投資回收期 與基準回收期 相比較，如果 ≥ ，則開發項目在財務上就是可以接受的。動態投資回收期指標一般用於評價開發完結後用來出租或經營的房地產開發項目。 （ ）
8．通過房地產市場分析與預測，開發商就可以了解房地產市場上各類物業的供求關系和價格水平，用以指導項目的規劃設計。 （ ）
9．開標後，如果全部投標人的報價都超出標底過多，經復核標底無誤，則最低報價者中標。 ( )
10．考慮到基礎工程因條件不同而造價變化很大，因而採用每一平方米單價發包工程時，一般僅指±0.00標高以上部分，基礎工程則按分部分項單價承包。 （ ）
11．房地產股票是房地產有限公司發給股東的債務憑證。 （ ）
12．房地產企業發行債券是屬於權益融資行為。 （ ）
13．制定廣告方案的第一步是確定廣告預算。 （ ）
14．從理論上來說，租金的確定主要取決與同類型物業的市場供求關系。 （ ）
15．寫字樓的租金水平主要取決該物業的建築物質量和物業管理的水平。 （ ）
四．計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點後兩位。）
1．某家庭估計在今後10年內的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少？
2．某房地產開發商擬購置一寫字樓用於出租經營，合同價為12000萬元。開發商自有資金的投入額為6000萬元，其餘投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%。還款從獲得租金收入的年度開始，15年內以每年等額償還本息的方法償付。開發商經過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望實際收益率為7%，並預計今後20年內年均通貨膨脹率為1%，有關數據如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現金流量表，計算全部投資和自有資金投資的內部收益率，並判斷該項目投資的可行性（不考慮營業稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費的影響）。
表1 項目現金流量表 單位 萬元
時間（年末） 0 1 2-6 7-11 12-19 20
自有資金 4000 2000
借款 6000
租金收入 1200 1300 1400 1400
經營費用 200 300 300 300
轉售收入 9000

《房地產開發經營與管理》模擬試題二
一．單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）
1．房地產開發商進行開發項目融資結結構安排時，通常要投入占項目總投資（ ）的自有資金或股本金。
A、15% B、20% C、30% D、40%
2．開發商以某一價格出售「物業+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格」時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發商採用的是（ ）。
A、產品線定價 B、選擇品定價
C、補充品定價 D、產品束定價
3．某綜合樓總建築面積為10000㎡，其中可出售的居住建築面積為7000㎡，可出租的商業建築面積為1500㎡，剩餘建築面積為附屬設備等用房，該綜合樓的有效面積系數為（ ）。
A、80% B、90% C、85% D、95%
4．某開發項目的規劃建設用地面積為5000㎡，如果地上建築容積率為6、建築覆蓋率為50%、樓高17層（其中1-4層為建築面積相等的裙房，5-17層標准層），則標准層每層建築面積為（ ）㎡。
A、882 B、1765 C、1667 D、1538
5．某開發商於1999年8月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2000年6月1日完成規劃設計，2000年10月1日獲開工許可證，2002 年4月1日項目建成並獲發竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為（ ）。
A、1999年8月1日至2002年4月1日
B、2000年10月1日至2002年4月1日
C、1999年8月1日至2002年10月1日
D、2000年10月1日至2002年10月1日
6．動態投資回收期是反映開發項目投資回收能力的重要指標，動態投資回收期 與設定的目標收益率 之間的關系是（ ）。
A、 越大， 越大 B、 越小， 越大
C、 越大， 越小 D、 與 無關
7．某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現金回報率為（ ）。
A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52%
8．a.規劃設計條件通知書、b.建設用地規劃許可證、c.選址規劃意見通知書和d.建設工程規劃許可證。它們在房地產開發過程中的核發順序為（ ）。
A、abcd B、acdb C、cadb D、cbad
9．某公司以120萬元購買了150㎡的寫字樓單元用於出租，如果合同租金為每年20萬元，業主需支出的年維修管理費為5萬元，房產稅、營業稅等稅費支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為（ ）。
A、7.5% B、10.8% C、12.5% D、15.0%
10．一般情況下，會計折舊年限、房屋自然壽命和房屋經濟壽命的關系是（ ）。
A、會計折舊年限＜自然壽命＜經濟壽命
B、經濟壽命＜會計折舊年限＜自然壽命
C、經濟壽命＝會計折舊年限＜自然壽命
D、會計折舊年限≤經濟壽命≤自然壽命
11．橫道圖法和網路圖法在工程管理中常常作為（ ）的方法。
A、質量控制 B、進度控制 C、合同管理 D、成本控制
12．某住宅小區規劃建設用地面積為40公頃，容積率為1.40，建築密度為35%，小區內的道路、廣場用地為6公頃，則該小區的綠地率約為（ ）。
A、40% B、45% C、47% D、50%
13．計量估價合同是以（ ）和單價表為計算報價依據的合同。
A、總工程量 B、實測工程量 C、工程量清單 D、最終工程量
14．房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為（ ）。
A、超額利潤 B、投資回報 C、內部收益 D、風險補償金
15．某投資商欲進行寫字樓置業投資，其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對於整個投資市場的風險相關系數是（ ）。
A、0.57 B、0.74 C、0.80 D、1.04
16．某房地產開發項目的財務凈現值大於零，說明該項目的收益率高於（ ）。
A、社會平均收益率 B、通貨膨脹率
C、國民經濟增長率 D、項目基準收益率
17．某房地產開發商擬投資開發一總建築面積為6000㎡的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發成本為3000元/㎡，項目建成後可出租面積的月租金水平為85元/㎡，如果該寫字樓建築的可出租面積系數為0.85，經營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為（ ）。
A、23.8% B、20.23% C、19.70% D、18.96%
18．當計息周期短於1年時，實際利率與名義利率的關系是（ ）。
A、名義利率大於實際利率 B、實際利率大於名義利率
C、名義利率等於實際利率 D、實際利率小於名義利率
19．按照租客的意願及時調整房地產的使用功能，是房地產投資特性中的（ ）。
A、相互影響性 B、適應性 C、不一致性 D、保值性與增值性
20．一般來說，標准方差越小，投資風險（ ）。
A、越小 B、越大 C、越難控制 D、越難估算
21．如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，那麼，年名義利率是（ ）。
A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%
22．某物業的月租金收入為10萬元，經營費用占租金收入的50%，年還本付息數額相當於經營費用的1/3，那麼，該物業投資的還本付息比率為（ ）。
A、2 B、1.5 C、3 D、1
23．對投資項目或投資方向提出建議，是（ ）階段的主要任務。
A、投資機會研究 B、初步可行性研究
C、詳細可行性研究 D、項目的評估和決策
24．採用綜合的單位建築面積或單位建築體積等建築工程概算指標計算整個工程費用，是（ ）。
A、單元估演算法 B、單位指標估演算法
C、工程量近似匡演算法 D、概算指標法
25．動態投資回收期是指項目以（ ）低償全部投資所需的時間。
A、凈現金 B、凈收益 C、凈現值 D、財務凈現值
26．在眾多的不確定性因素中，找出對項目經濟評價指標影響較大的因素，並判明其對開發項目投資效益影響的程度，是（ ）分析的目的。
A、盈虧平衡 B、敏感性 C、風險 D、概率
27．投資組合是（ ）的一個有效措施。
A、提高投資收益 B、提高市場競爭力
C、開拓投資領域 D、規避投資風險
28．建築工程招標文件中，不包括（ ）。
A、工程標底 B、工程數量 C、設計圖紙 D、合同條件
29．張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年後該住宅交付使用時，現房價格漲到了120萬元，那麼，張先生預付款的收益率為（ ）。
A、10% B、20% C、50% D、200%
30．目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（ ）。
A、60% B、70% C、80% D、90%

⑶ 市場分析包括哪些內容

市場分析的內容包括：

1、市場供給分析及市場供給預測：包括現在資產行業市場供給量估計量和預測未來資產行業市場的供給能力。

2、市場需求分析及資產行業市場需求預測：包括現在資產行業市場需求量估計和預測資產行業未來市場容量及產品競爭能力。通常採用調查分析法、統計分析法和相關分析預測法。

3、市場需求層次和各類地區市場需求量分析：即根據各市場特點、人口分布、經濟收入、消費習慣、行政區劃、暢銷牌號、生產性消費等，確定不同地區、不同消費者及用戶的需要量以及運輸和銷售費用。

4、市場競爭格局：包括市場主要競爭主體分析，各競爭主體在市場上的地位，以及行業採取的主要競爭手段等。

5、估計資產行業產品生命周期及可銷售時間：即預測市場需要的時間，使生產及分配等活動與市場需要量作最適當的配合。通過市場分析可確定產品的未來需求量、品種及持續時間；產品銷路及競爭能力；產品規格品種變化及更新；產品需求量的地區分布等。

(3)房地產職業動態分析擴展閱讀：

一、市場分析採用的方法：

1、系統分析法：市場是一個多要素、多層次組合的系統，既有營銷要素的結合，又有營銷過程的聯系，還有營銷環境的影響。運用系統分析的方法進行市場分析，可以使研究者從企業整體上考慮營業經營發展戰略，用聯系的、全面的和發展的觀點來研究市場的各種現象，並預見發展趨勢，從而做出正確的營銷決策。

2、比較分析法：比較分析法是把兩個或兩類事物的市場資料相比較，從而確定它們之間相同點和不同點的邏輯方法。對一個事物是不能孤立地去認識的，只有把它與其他事物聯系起來加以考察，通過比較分析，才能在眾多的屬性中找出本質的屬性。

3、結構分析法：在市場分析中，通過市場調查資料，分析某現象的結構及其各組成部分的功能，進而認識這一現象本質的方法，稱為結構分析法。

4、演繹分析法：演繹分析法就是把市場整體分解為各個部分、方面、因素，形成分類資料，並通過對這些分類資料的研究分別把握特徵和本質然後將這些通過分類研究得到的認識聯結起來，形成對市場整體認識的邏輯方法。

5、案例分析法：所謂案例分析，就是以典型企業的營銷成果作為例證，從中找出規律性的東西。市場分析的理論是從企業的營銷實踐中總結出來的一般規律，它來源於實踐，又高於實踐，用它指導企業的營銷活動，能夠取得更大的經濟效果。

6、定性與定量分析結合法：任何市場營銷活動，都是質與量的統一。進行市場分析，必須進行定性分析，以確定問題的性質；也必須進行定量分析，以確定市場活動中各方面的數量關系，只有使兩者有機結合起來，才能做到不僅問題的性質看的准，又能使市場經濟活動數量化，從而更加具體和精確。

7、宏觀與微觀分析結合法：市場情況是國民經濟的綜合反映，要了解市場活動的全貌及其發展方向，不但要從企業的角度去考察，還需從宏觀上了解整個國民經濟的發展狀況。這就要求必須把宏觀分析和微觀分析結合起來以保證市場分析的客觀性、爭取正確性。

8、物與人的分析結合法：市場分析的研究對象是以滿足消費者需求為中心的企業市場營銷活動及其規律。作為企業營銷的對象是人。因此，要想把這些物送到所需要的人手中，就需要既分析物的運動規律，又分析人的不同需求。以便實現二者的有機結合，保證產品銷售的暢通。

9、直接資料法：直接資料法是指直接運用已有的本企業銷售統計資料與同行業銷售統計資料進行比較或者直接運用行業地區市場的銷售統計資料同整個社會地區市場銷售統計資料進行比較。通過分析市場佔有率的變化，尋找目標市場。

二、市場分析的層次：

1、宏觀經濟分析。指的是分析一般經濟環境及影響未來供需平衡的因素，如產業范圍、經濟增長率、產業政策及發展方向、行業設施利用率、貨幣匯率及利率、稅收政策與稅率、政府體制結構與政治環境、關稅政策與進出口限制、人工成本、通貨膨脹、消費價格指數、訂購狀況等因素。

2、中觀經濟分析。它集中於研究特定的工業部門，並且在這個層次，很多信息都可以從國家的中央統計部門和工業機構中獲得。它們有關於營利性、技術發展的勞動成本、間接成本、資本利用、訂購狀況、能源消耗等具體信息。

這個層次主要包括以下信息，供求分析、行業效率、行業增長狀態、行業生產與庫存量、市場供應結構、供應商的數量與分布等。

3、微觀經濟分析。它集中於評估個別產業供應和產品的優勢與劣勢，如供應商財務審計、組織架構、質量體系與水平、產品開發能力、工藝水平、生產能力與產量、交貨周期及准時率、服務質量、成本結構與價格水平，以及作為供應商認證程序一部分的質量審計等。它的目標是對於供應商的特定能力和其長期市場地位進行透徹地理解。

⑷ 投資性房地產 開題報告 研究動態，意義，文獻綜述

課 題 研 究 報 告 寫 作 格 式 簡 介
第一部分 a引言； b慨述； c研究背景和意義； d研究方法和角常； e研究對象與方法；
第二部分 a研究結果； b研究內容及主要成果； c探討與認識； d現狀與問題； e分析與討論
第三部分 a結論； b結論與建議； c研究結論和說明； d建議和展望； e問題與對策；
一、研究報告論文撰寫的意義
研究報告和論文是：
1、研究者思想發展的忠實記錄
2、課題研究水平和價值高低的標志。
3、進行學術交流和科研成果推廣的重要形式。（跨越時空）
4、深化原有研究成果、提高自己研究水平、發展自己的研究能力的又一次重要實踐活動。
二、研究報告的類型和結構
（一）類型
1、實證性研究報告
2、文獻性研究報告
3、理論性研究報告
（二）結構
題目、署名、內容提要和關鍵詞、前言、正文、結論、注釋和參考文獻、附錄
1、實證性研究報告：如教育調查報告、實驗報告、經驗總結報告等。主要是用事實說明問題，材料力求具體典型，翔實可靠、格式規范。這類報告要求通過有關資料、數據及典型事例的介紹和分析，總結經驗，找出規律，指出問題，提出建議。這種研究報告既注重理論，又重視實踐，往往跟接觸性的研究方法有關。
2、文獻性研究報告：主要以文獻情報資料作為研究材料，以非接觸性研究方法為主，以文獻的考證、分析、比較、綜合為主要內容，著重研究教育領域某一方面的信息、進展、動態，以述評、綜述類文章為主要表達形式。一般在教育史學、文獻評論研究中用得較多。
3、理論性研究報告：狹義上的論文。以闡述對某一事物、某一問題的理論認識為主要內容，重在研究對象本質及規律性認識的研究。獨特的看法、創新的見解、深刻的哲理、嚴密的邏輯和個性化的語言風格是其內在特點。理論性研究報告沒有實證研究過程，因此對研究者的邏輯分析能力和思維水平有較高的要求，同時還要具有較高的專業理論素養。
論文有三個最基本的要素：一為論題，即真實性將被驗證(論證)的命題、觀點。論題的主要來源就是研究課題提出的假設及研究對假設驗證的結果。論文最終是要論證論題的真實性而提出明確的論點。二為論據，即證明論題真實性的依據。論據的來源應該是研究過程所獲得的信度、效度高的事實材料包括定性和定量的材料。三為論證，即以論據證明論題的論述過程。論證是文章的結構層次、材料組織的邏輯性和嚴密性、文章思想觀點的正確性和科學性與深刻性、語言表達的准確性、有效性和技巧等各方面的綜合體現。
論文與實證性研究報告有區別，它一般將科研工作中最主要，最精彩和具有創造性的內容和結果加以提煉，用較簡明精煉的語言加以表達，論文不包括過多的具體研究方法和過程，而更強調內容的創新和學術價值。任何研究課題的成果都可以用論文來表達。
三、寫作內容和要求
（一）題目
1、題目的內容
類型、定位、作用
2、寫作要求
標題要准確
標題要新穎
題式可多樣
標題要簡潔
（二）署 名
1、署名的方式
集體署名
個人署名
2、署名的規則
貢獻大小：提出研究設想、承擔研究工作、解決關鍵問題。
慣例
（三）內容提要和關鍵詞
（四）前言
（三）內容提要關鍵詞
1、內容摘要：中心內容、結構及主要論點和評述；要求重點突出，內容精練，觀點明確、一般不用第一人稱，以200---300字為宜。學術論文也不宜超過1000字，有關刊物要有中英文摘要。
2、關鍵詞：必須是規范科學的名詞術語，一般每篇文章有3~5個關鍵詞（主題詞）。屬於支柱性概念。
（四）前言
1、內容：問題的由來；文獻綜述：課題的界定（概念術語的解釋）及問題的陳述；課題研究的理論意義和實踐意義。
2、寫作要求：課題闡述要清楚准確，中心突出；客觀公正、科學准確評價他人的研究成果；簡明扼要介紹課題研究的動機和意義。
（五）正文
1、內容：它必須對研究的內容和方法進行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的資料進行全面系統的整理和分析，通過圖表、統計結果及文獻資料，或以縱向的發展過程，或橫向類別分析提出論點、分析論據，進行論證。
研究報告又分：1、研究的對象和方法 2、研究的內容和假設 3、研究的步驟及過程 4、研究結果的分析與討論：研究報告的重點部分。A. 結果的定性定量分析，B.研究結果的討論 。
結果分析與討論材料缺乏的原因
研究設計缺乏一種系統觀，討論問題思路狹隘
操作過程不夠到位，操作措施不夠落實，就產生不了深刻的感受和體驗
文獻資料檢索不夠，對他人的研究研究缺乏了解，對自己結果的討論就缺乏客觀性、支持的力度
反映結果的項目指標難以確定
測量的方法與手段較難選擇
數據的處理與分析要求不斷提高
結果分析與討論對研究者理論素養和洞察力要求較高
對下一步的研究提不出發展的方向。
2、寫作要求
2、寫作要求：
總體要求：科學性和創造性；公正性和准確性；學術性和通俗性。
具體要求有：1、掌握材料要充分。2、分析整理要科學。3、圖表使用要恰當。4、觀點材料要統一。5、語言使用要規范。正確區分學術概念和生活概念，口頭語言和書面語言。6、引用論點要慎重。與已一致，佐證；他人觀點中某些好思想，提練綜合；帶有片面性的真理，開拓思維、慎重判斷；相反的權威觀點，找准錯誤所在。（引古不引今，引洋不引中，引刊不引報，引專著不引文集）7、內部邏輯要嚴密。8、標題序號要規范。9、討論部分要簡練。
（六）結論、（七）注釋和參考文獻、（八）附錄
（六）結論
1、內容：整篇報告的概括和小結。成果概括（結論必須指出解決了哪些問題、還有哪些沒有解決？）；今後研究的展望；對教育教學實踐的建議等
2、要求：總結全文，深化主題，揭示規律，指明方向。
（七）注釋和參考文獻
1、內容：書籍、刊物、報紙、網路
2、要求：完整註明出處
（八）附錄：問卷、量表、研究材料、統計數據、方案、計劃等
四、研究報告和論文撰寫
（一）影響研究報告和論文質量的因素
1、研究工作本身
2、研究者的哲學水平和研究素養
3、語言表達能力和寫作水平
（二）寫作步驟
1、確定成果類型及主題——定位。
2、謀篇構思，擬定寫作提綱。
多學科多角度全面分析研究內容，形成盡可能完整的內容框架體系。（放）
選取三特（特長、特色、特點）進行創造性構思，突出重點難點，圍繞中心論點進行系統梳理。（收）
照顧文章結構比例的勻稱性，進行適當的內容調整。
擬定寫作提綱：句子提綱、標題提綱、段落提綱、圖表式提綱。
3、初稿寫作
1）有話想說
2）無話可說
忘
回
跳
3）有話能說
4、修改定稿
1）關注三類問題：
全局性問題
局部性問題
細節性問題
2） 修改方法：
存放－冷卻－補正修改法
邊寫邊改－氣呵成法
同行交流－導師點評－自我修改法。
五、文章的類型和投稿策略
（一）文章的類型
抄
湊
合
流
（二）投稿的策略：
1、了解雜志特色：編輯方向、體裁風格、開設欄目、作者群體
2、因稿論嫁，從一而終；多次強化，終結善果。
3、集中一點，挖深挖透，成小專家，專家小成。
六、教師在研究寫作過程中出現的問題
一）選題：
過大、過空、過泛，缺乏實效性
追風現象明顯
命題作文、應景作文現象明顯，敷衍應付行為居多
二）寫作
文章類型體裁選擇定位不準確；
破題困難，不能抓住切入點和結合點契合點
中心不明確，重點不突出
概念界定不清晰，劃分不統一、不窮盡；基本概念術語理解不透，空話套話比較多，胡亂套用現象明顯；
缺乏系統觀和整體觀，思維方式滿足於簡單的羅列和枚舉，出現跳躍性思維、遊走式思維，腳踩西瓜皮，滑到那兒算那兒；
結構混亂，思路不清；理論推導缺乏，理論體系構建困難；
局限於個人的體驗和感受，跟著感覺走；沒有將理論與實踐進行有意的印證，出現理論與實踐分離，論點和案例脫節的現象，且缺乏對案例的必要分析；
資料收集、綜合分析意識淡漠；收集不全面充分，觀點材料不統一；
材料取捨比較困難；數據處理不科學，分析水平比較簡單原始；
治學態度不嚴謹，結論推斷比較隨意，缺乏足夠必要的實證研究數據支撐，往往憑感覺經驗下結論；
語言拼湊痕跡明顯，一味追求對仗工整，明顯有文學化傾向；語言表達不流暢；標題冗長，不夠簡潔明了
原因
理論學習動力不足，沒有真下功夫；存在知識性缺陷，忽略條件性和方法性知識的學習
理論底蘊不扎實，綜合分析能力欠缺；手段、措施——條件——目標之間缺乏合理構建，應然與實然、理念、經驗與行為之間缺乏必要的聯結；
研究動態現狀了解不夠；難以把握研究的重點難點和關鍵；很難抓住源頭問題做文章；容易出現重心偏移、定位不準的現象；
對自身教學經驗反思不夠，理論與經驗的契合點抓不準；經驗不能升華為理論；
研究設計不科學、過程不落實，操作隨意性大，缺乏具體的抓手、切實可行的措施。
怎樣撰寫教育科學研究報告
（一）教育科學研究報告的類型
教育科學研究報告是教育科學研究成果的重要表現形式，也是揭示教育規律的主要形式。
教育科學研究報告就其內容和寫作形式分為：論述性研究報告、描述性研究報告、實證性或實驗性研究報告和文獻資料研究報告等四個類別。
論述性研究報告:這是一種旨在闡明研究對象的本質及其規律性的研究報告。
描述性研究報告:這是一種旨在說明研究對象是什麼，發生了什麼的研究報告。
實證性、實驗性研究報告:這是一種旨在用事實說明現象或事物之間相互關系，互為因果，以及現象為什麼發生，怎麼能發生的研究報告。
文獻資料研究報告:這是一種旨在以口頭、文字、音像等資料為基礎，分析、辨明某一方面研究的信息、水平、進程、爭議、趨勢等的研究報告。
（二）教育科學研究報告的基本組成部分
l、全文提要：提要就是研究工作的概述；必須能夠准確地反映報告的內容和目的，文字清晰易讀，要力求忠實於報告，並要避免評述。其字數以250-300字為適宜，至多也不要超過600字。
2、研究的目的和意義。
3、研究工作的簡單過程。
4、研究的對象、范圍和方法等。
5、國內外前人這個問題上，所做的工作情況簡介。
6、研究結果的分析，這一部分是報告的核心，它的撰寫工作，要根據研究的假設或研究的目的，作一番清晰描述，也就是對研究結果的描述。 這一部分除了用文字敘述外，還可藉助圖表的設計，把結果顯示出來，從中可以更清晰、直觀地體現重要的研究結果。
7、討論：討論就是對研究的分析是否恰當，不要之處。應提出修正。
8、結論：必須是根據充實的材料與分析的結果，說明結論的可靠度。
9、建議，除與教育科學研究論文的建議相同的要求外，還應注意兩點。一是要根據研究的結論，針對研究的問題有頭的現狀，提出改革的建議，以供有頭部門選擇。建議的內容不能與報告的結論無關，否則便失去意義和價值。建議的表達方式，應留有餘地，不要過於武斷，或摻雜個人的情緒作用等。二是對進一步開展研究工作的建議，應指出進一步研究的必要性和可能性，未來的研究有待改進的地方，尚待深入研究的有關問題等，可為後人的研究，提供參考。
（三）撰寫教育科研報告的幾條基本原則
為了以個性透視共性，這里主要介紹實證性研究報告的寫作，掌握了這類報告的「個性」，那末教育科學研究報告的「共性」也就不難領會了。
怎樣撰寫好實證性研究報告呢？下面先說幾條基本原
1、誰要以事實為依據 研究報告中列舉的全部數據和例子，都應該是千真萬確的事實，絕不可有半點虛假，不能編造，不能無中生有。報告中對教育現象的因果關系分析，對教育原理和規律的探索，也都要以事實為依據。科學研究報告中的每一句帶有判定性的話．都必須在足夠的、可信的、有說服力的事實基礎上得出。當然，科學研究報告中也必須把研究問題時所需要的大量事實材料跟撰寫報告時應引用的最有說服力的事實材料區分開來。有些事實材料，如與研究的主題扣得不緊，應當忍痛割愛；有些事實材料，應當盡量製作成表格、圖例以及其它直觀形式。
2、內容的闡述有邏輯性 實證性研究報告的內容闡述與研究工作的邏輯發展順序是大體一致的，為了確保研究報告的邏輯性，我們應當首先考慮整個研究工作的發展順序，然後再考慮報告的表達方式。研究報告內容的邏輯性是整個研究思路邏輯性的寫照，沒有一個好的研究基礎，好的科研報告是怎麼也寫不出來的。 科學研究報告必須絕對如實地反映客觀情況，一切敘述、說明、推斷、引用，必須恰如其分。文字、用詞應力求准確。概念表述應盡量用科學性用語，避免用常識性用語，以免讀者費解或產生歧義。當然，研究報告的文字也必須簡單、明了、通順、流暢，既要明白如話，又要把研究的效果准確地、科學地表達出來。
3、引用文獻資料要註明出處 在教育科研報告中完全可以引用，採納別人的科學研究成果，但必須尊重別人的勞動。一方面應實事求是地評價，實實在在地引用；另一方面，不應當把別人的成就變為自己的東西。所以在研究報告中凡有引用別人的材料、研究成果或觀點性詞語，必須加以注釋或說明，以向讀者示知成果界限。

⑸ 房地產貸款評估過程中的動態分析含有以下哪些內容

申請貸款業務的條件：
年齡在18到65周歲的自然人；
借款人的實際年齡加貸款申請期限不應超過70歲；
具有穩定職業、穩定收入，按期償付貸款本息的能力；
徵信良好，無不良記錄，貸款用途合法

⑹ 急求房地產開發成本控制的一個實例及其原因分析。。。

房地產成本管理
一、資源計劃編制
它的輸入是；工作分解結構、歷史信息、范圍說明、資源庫描述、組織方針、活動歷時估算。
工作分解結構（WBS）：項目的階段可提交的一個或幾個可交付成果，這個成果有質量特性和數量特性，如可行性研究報告是可行性研究階段的一個可交付成果，這個成果的質量特性是報告的格式要符合房地產開發項目政府審查的格式要求，所含蓋的內容與政府要求的內容一致，報告的相關資料、數據是調查得來的、真實的而非杜撰的，資料、數據分析的方法是科學的、合理的，得出的結論是經定性、定量分析的有說服力的，結論對後續工作如項目策劃、定位有指導性意義，是真正的可行性研究報告而非可批性研究報告，數量特性是一份；再如地勘報告是地質勘察階段的一個可交付成果，這個成果也有質量特性和數量特徵，它的質量特徵是在勘察報告中要准確地描述擬開發地快的地質狀態（覆蓋土厚度、岩層走向及相應力學特徵），它的數量特徵是鑽孔深度和總進尺（米），地質報告得出的結論必須能指導後續的施工圖結構設計。工作分解結構（WBS）就類似於我們經常遇到的分部分項工程及統計相關工程量。只不過我們未將質量特性在統計工程量時考慮這一要素，而是分離在施工組織設計的質量專題里。
歷史信息：開發商從已開發的項目中總結出來的經驗和教訓（文檔化的）、從別的開發商或別的項目得到的相關信息、項目團隊人員的相關知識（由於受主觀影響，不是很可靠）。
范圍說明：擬開發項目的項目論證、擬開發項目的產品（業態、規模）、項目目標（質量、進度、成本、范圍管理等）。
資源庫描述：能為本項目提供咨詢服務的可行性研究單位、開發產品的策劃單位。項目所在地的資源狀況，當地的地材水泥、砂石、鋼材等儲量、運距、單價、質量狀況，能承擔本項目的施工隊伍狀況、施工機械狀況等。
組織方針：開發商對擬開發項目在可行性研究、項目策劃、營銷等是自己組織實施還是委託給具有相應資格的咨詢服務部單位；在建設實施過程中是自建還是承包給相應資質的承包商；在材料供應上是採取甲供料還是乙供等。
活動歷時估算：完成可交付成果所需要的時間，如可行性研究需2個月，產品策劃需3個月、地質勘察需2個月和相應完成時段等。
上述這些都屬於成本管理中資源計劃編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變為輸出呢？現代項目管理提出了相應的解決辦法，其辦法是：組織相應專家確定，也就是我們在計劃經濟時代所採取的工料分析，分析出開發項目每一階段所需用的人工、材料和機械設備。同時要考慮備選方案以保證供應。
資源計劃編制的輸出：資源需求計劃資源需求計劃這實際上就是我們在20多年前在承接新工程後，在新工程開始時，計劃處或科提出的三大計劃即材料需用計劃、勞動力（包括腦力勞動者）需用計劃、機械設備需用計劃。只不過當時作出的計劃與工程的其他目標沒有掛鉤，這就形成了內部溝通不暢。而現代項目管理主張從工程一開始就將項目團隊所有資源進行整合，在提材料需求計劃時，就將質量目標、進度目標和項目產品目標貫穿其中，這就為實現目標創造了條件。
編輯本段二、 成本估算
它的輸入是：工作分解結構（WBS）、資源需求、資源單價、活動歷時估算、帳目表。
資源需求：就是資源計劃編制的輸出，包括人力、材料、設備三大需求，關鍵的是這三大需求要與工作分解結構可交付成果相對應。
資源單價：就是項目開發所需各種資源的當地單位價格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報告XX萬元/個，等。
活動歷時估算：完成一項可交付成果需要有哪些活動，每項活動歷時是多長。要專門按可交付成果進行活動定義、活動排序、活動歷時估算。
帳目表：對帳目成本進行分類（如人工、日常用品、材料）監控的任何編碼系統。它基於開發商的會計科目表。
有了上述基本資料，根據房地產開發項目所處的不同階段，分別使用不同的方法進行估算。如項目在可行性研究階段，則採用類似估演算法；在規劃方案設計階段、策劃定位階段則採用參數模型法；在施工圖階段則採用字下而上估演算法。由於估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時間耗費。這根據工程進展的需要所決定。
根據上述估算結果，可以得出成本管理計劃、詳細依據、成本估算.
成本管理計劃：房地產開發項目從可行性階段的→項目策劃定位→規劃方案設計→施工圖設計→項目建設→項目驗收等幾個階段，其項目定義是一個漸進明細的過程，因此開發項目的整個成本也是不斷接近實際成本的過程，成本管理計劃就是房地產開發項目在項目的各個生命周期管理成本的變化。
詳細依據：在作開發項目估算時所用的假設和假定，假設和假定的理解就是我們傳統的編制工程預算、進度計劃經常寫的編制說明或編制依據。
成本估算：完成開發項目諸活動需要資源可能成本的定量估算。隨著項目定義的不斷明細、在市場經濟條件下資源價格的變化，其估算是一個動態的。
編輯本段三、成本預算
成本預算的輸入是：成本估算、工作分解結構（WBS）、項目進度計劃。
成本估算：前面已作介紹。
工作分解結構（WBS）：房地產開發項目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強調的是，不論估算還是預算，開發項目各階段可交付成果的本質是一致的，並不因為項目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現實的房地產開發項目中，這種情況屢屢發生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發，在策劃定位階段定義為傳統風格高檔別墅，在規劃方案設計時又作成異域風情特色的社區。本人並不認為這種不斷改變可交付成果是一種進步，實際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發商尋找作可行性研究的人不合格、或開發商組織前期工作的人水平太低自己心中無數。像這種不斷變換項目可交付成果，成本就無法預算。
項目進度計劃：按開發項目的開發節奏，按可交付成果的時間節點編制出來的進度計劃安排。
根據上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數模型法、自下而上估演算法和計算機模型等工具和技術編製成本預算。
成本預算：就是將成本估算分配在各項工作上，它同時與進度計劃相匹配，從而形成形成成本基準計劃。成本基準計劃通過一定的程序批准，如有變更必須通過成本變更控制系統進行間歇式的變更。這就保證了成本基準計劃的嚴肅性。以此基準計劃對後來開發項目在實施過程中的實際成本和計劃成本進行比較，從而可以檢測項目的成本績效和進度績效。
編輯本段四、成本控制
它的輸入是：成本基準計劃、績效報告、變更申請、成本管理計劃。
績效報告：開發項目在實際進行開發運作過程中，隨時掌握的實際情況而編寫的狀態報告、進度報告和發展趨勢。
變更申請：導致項目成本變化的因素很多，開發范圍發生變更（增大或縮小），必須引起成本的變化；時間的巨大調整，會引起成本的變化；項目出現重大事故會引起成本的變化；關鍵人員調整會引起成本變化等。這些成本變化必須通過一定程序對項目估算和項目預算進行調整。成本的變化必須通過書面形式來完成。
對上述引起成本變化，首先必須通過一定的程序對變更申請進行處理，核實變更的合理性，核實的過程就是績效測量。測量結果確實需要變更，那麼還要重新補充編製成本估算，其編制的方法可以按常規計算或用計算機輔助工具。
經過上述過程，我們會得出修訂後的成本估算和更新的預算。在開發項目執行過程中，根據已花費的實際成本，根據項目的績效報告，可以預測項目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發項目的完工估算。
在項目實施過程中，對發生成本變更的原因要深入分析，不能被動的變更成本，根據項目的實際情況和企業本身的財務狀況，要主動的採取糾正措施，或調整范圍或改變資源條件或重新協調進度、成本、質量的三者關系。
編輯本段房地產成本的組成
1、土地費用
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我[1]國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費
前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費
建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用
市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用
管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息
房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用
其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
編輯本段成本管理系統
長期以來，房地產企業因為行業的高利潤，一般都不是十分的關注成本管理，在當前地產新政的形勢下，由於政府行為日益規范、市場競爭加劇，加強成本控制管理成了房地產企業修煉內功、提升競爭力的必修課。
要加強成本管理，必須建立起系統的成本管理系統，對於房地產企業，成本管理系統應包含三個層面的內容，最基礎的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰略角度優化成本結構。
成本管理的流程與制度體系包括目標成本管理體系、動態成本管理體系、成本後評估體系以及責任成本體系，分別從事前、事中、事後反饋以及責任與激勵機制方面進行管理。成本控制要點和成本數據的積累則是建立在一定的流程規范基礎之上的對開發過程的每個環節的成本控制的知識與經驗的傳承，從戰略角度所進行的成本優化則往往是伴隨著公司的重大戰略措施，如根據客戶細分而進行的產品標准化、戰略采購等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎的管理工作。
一、 目標成本管理體系
所謂目標成本是指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發成本計劃，目標成本是項目在開發過程中成本控制的依據之一，也是編製成本責任考核指標的基礎文件。
由於房地產企業自身的特點，地產企業很難像工業企業那樣把成本定額做得很細，但是房地產工程成本管理要實現主動控制，就要做到「算了以後再做」，而不是「做完後再算」，要實現這個目標，我們就要對房地產工程成本目標進行測算，做到花錢明明白白。事實上，如果有好的方法和成本數據的積累，建立目標成本的並不難。
在實際操作中，目標成本按開發進度的不同階段始終處於動態調整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導下進行的。在可研階段要進行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進行估算，然後隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐漸的准備和細化，到主體工程施工圖預算確定後形成最後定稿的版本。
從流程上講，建立目標成本首先應該根據項目的設計特點、選材用料標准、財務利潤要求和類似樓盤的成本經驗，測算項目的單方建築安裝成本。然後根據項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關系，將單方建築安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標准吻合，如不吻合，調整有關要求或標准，重復上述步驟。
這個過程關鍵是目標成本的市場化，由於市場是經常發生變化的，因此在制訂目標成本時除了要參照歷史數據外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。
由於在規劃設計階段已經決定了絕大部分的項目成本，因此應把此階段應該作為成本管理的重點。
二、 責任成本管理體系
目標成本制訂以後一定要將成本逐項分解到部門，並建立控制的標准。
在制訂目標時，要按細項列出清單並劃分責任部門，通常建造成本按發生程序劃分責任部門，建造成本以外按成本項目劃分責任范圍。對多個部門承擔責任的可以按權重進行分解。
從項目成本的構成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務成本，每一個子項均可以找到責任部門。
目標成本分解後還需要建立控制的標准，分解後的成本責任必須納入績效考核的范疇。
三、 動態成本管理體系
由於市場是千變萬化的，而且開發過程中有很多不可預見的因素，因此，必須對整個成本進行過程上的動態管理，而要進行有效的動態管理，必須建立詳細的和可操作的動態成本信息系統以及保持動態的監控。
首先必須在各部門建立起動態成本台帳，確保各部門發生的成本能及時反映出來，這是動態成本管理的基礎。
其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴格執行是基本的保障
還必須在各階段對動態成本進行分析和總結，必要時及時調整目標成本管理體系，真實反映成本控制現狀。
四、 項目後評估體系
提高成本預測的准確性是成本管理的難點之一，方法之一是通過後評估來改進，同時可以提高成本管理的有效性，因此在項目工程竣工並在結算完成後要進行項目的後評估，主要從以下幾方面評價：
l 比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的准確、合理性）
l 對比項目結算與《目標成本指導書》的成本差異（評價成本管理工作的有效性）
l 分析各期《項目動態成本分析報告》（評價項目成本管理的科學合理性）
l 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影響
l 考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）
以上四個體系是成本管理系統的基礎管理框架，要完善房地產的成本管理，必須先從建立上述基礎管理體系開始，逐步積累成本控制的經驗和完善成本信息資料庫，從而有效的控製成本。

案例介紹
京北回龍觀某地塊以京北回龍觀區域2007年成交的一個項目舉例，其土樓面地價已經達到3070元/㎡。再加上3%的契稅，其土地成本已達到3162元/㎡，包括工程、人力、建材及其他不可預見費用的建設費成本，一般在2300元/㎡左右。其他包括一些代征道路建設費用和園林綠化費用及基礎設施建設費用的市政配套成本在500元左右；還有包括營業稅、城市建設維護稅、教育附加費、增值稅等在內的各種稅費佔了銷售額的11%左右，"這大概在900多元。"另外，單位平方米的營銷管理和銷售推廣費用也佔到銷售額的5%，達到400元左右，還有項目開發的前期費用200元，還有包括貸款利息等財務費用約200元。以上7項之和所算出的該樓盤一平方米的成本已經達到了7662元！位於北京南部豐台區域08年某成交項目，其樓面地價為6505元/㎡(含3%的契稅)，加上2300元的建設費用、500元的市政配套費用、500元的營銷管理費用、300元的前期費用和1100元的各項稅費，還有財務費用200元。其單位平方米的成本已達11405元。
位於北京東部通州區域2008年成交的一地塊，樓面地價為5206元/平米，加上3%的契稅，每平米約156元，共5362元/平米，加上2300元的建設費用、500元的市政配套費用、500元的營銷管理費用、300元的前期費用和1100元的各項稅費，還有財務費用200元，每平米成本達萬元左右。