貸前調查案例分析

① 怎麼樣才可以零首付購買汽車

沒有零首付來購車，首付最低是15%。

根據央自行發布的2018年1月1日新修訂施行的《汽車貸款管理辦法》規定，自用傳統動力汽車貸款最高發放比例為80%，自用新能源汽車貸款最高發放比例為85%，也就是說，首付最低15%~20%。

由於信貸緊縮的影響，部分銀行已經將個人汽車貸款的首付比例從20%提升至30%~40%，有的銀行甚至要求40%~50%，但有些汽車經銷商通過一些金融公司，聲稱可以做到20%，甚至更低。

(1)貸前調查案例分析擴展閱讀

零首付不用付錢直接可以把東西帶走，只需要按賣家要求，拿東西先抵押在賣家那邊，再完成賣家給買家的承諾，當賣家承諾完成後會把抵押還給買家，但買家必須把餘款或是賣家想要的全部給賣家。

貸款之前，會有一個銀行認可的評估公司針對所要購買的房屋進行價值評估。並根據這個評估值最後確定放貸金額也就是貸款金額。一般銀行都要見首付款憑證才能給放貸的，有些貸款的中介可以幫助你不用首付款憑證也能辦理貸款。

② 關於商業銀行貸款定價的案例及分析求高手解答

商業銀行貸款業務中最常見的是房產抵押貸款業務，這類貸款存在較大的風險，因此，也是初學者最好寫的論文。
淺談房產抵押貸款風險防範
由於信用貸款、保證貸款風險相對較大,機器設備抵押貸款抵押物又難以處置變現,而房產抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優勢，因此房產抵押貸款歷來被認為是一種安全系數較高的抵押貸款模式，受到各家銀行的追捧。然而，隨著樓市的不景氣和美國次貸危機引發的全球金融危機卻給我們敲響了警鍾，隱藏在其背後的風險也逐步暴露出來，尤其是當前我們農村信用社房產抵押貸款比重大，加之房產抵押貸款涉及環節多、專業性強，在實際操作過程中，如果不注意風險點，就很有可能產生貸款風險，因此很有必要進行分析防範，確保貸款安全。
一、 當前信用社房產抵押貸款存在的風險點
（一）外部風險
1、評估風險。隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，並且行業跨度大，因此，對於抵押物的評估，各家銀行紛紛藉助於評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。
2、租賃權對抗風險。一是抵押物難以處置。按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產。二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，並且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低於市場價格的租金將房屋出租給關系人，信用社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用於還貸。
3、登記風險。一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。二是 「一物多押」的風險。我國《擔保法》規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將房產抵押給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。
4、優先受償風險。我國《擔保法》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記後，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。最高人民法院「法釋〔2002〕16號 ，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。二是稅收優先權。《稅收徵收管理辦法》第45條第1款規定：「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收就優先於擔保物權這種私權力。
5、抵押物價值風險。由於市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。
6、變現風險。一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。二是變現能力難度大，尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由於受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。三是執行難。由於一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經營出現風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產，而一些人由於貪圖便宜，便私下簽訂買賣協議後便實際佔有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執行時卻效果不大，往往發生贏了官司輸了錢的情況。
此外，最高人民法院在2004年底出台的《關於人民法院在執行民事查封、扣押、凍結財產的規定》中規定：對被執行人及其家屬生活必需的居住房只能查封，不能拍賣、變賣和抵債。在現實中貸款戶的抵押房屋一般是生活用房，即使有多餘的房屋也同生活用房難以分割。因此，很多信用社在貸款時沒有考慮到這一點，最後往往造成抵押物無法處置。而當前社會上不法造假分子利用假房產證騙取貸款的案件也時有發生，某地信用社就發生借款人偽造房產證、他項權證騙取貸款100餘萬元的案件。
（二）內部風險。
1、風險意識差。由於長期以來形成的觀念，總認為抵押貸款風險小，所以從貸款調查、審查，以至貸後跟蹤檢查等各個環節都放鬆警惕，把關不嚴，缺乏風險防範意識。
2、責任心不強。個別信貸員在辦理抵押貸款時，只看下（連審查都談不上）抵押物的所有權證，然後就由客戶自行去相關部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項權證時，就直接發放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。
3、貸後管理鬆懈。由於缺乏風險防範和責任意識，一些信貸員貸後根本就沒有進行跟蹤檢查，致使當抵押物被偷賣、轉移時，還毫不知曉。也正因貸後管理鬆懈，因此當抵押物發生變質、價值降低等情況時，也未能及時採取相措施，最後致使貸款形成風險。
4、缺乏相關法律知識。當今的經濟是法治的經濟，如果對相關法律知識不了解，最後往往易造成抵押無效或無法實現優先受償。
二、 相關防範對策
1、增強風險防範意識。改變認為抵押貸款無風險或風險小的錯誤認識，合理評估抵押貸款的風險程度，增強風險防範意識，從貸款「三查」各個環節嚴格把關，制定相應的規章制度，嚴格操作規程，努力把抵押貸款風險降低到最低程度。
2、加強專業知識培訓。加強對信貸人員、經辦人員的專業知識、相關法律、法規的培訓，提高信貸人員的專業素養和操作水平。對一些典型案例要加強分析，引以為戒，同時，加強對信貸人員有關房地產知識等方面的培訓，提高其市場評估、判斷等綜合能力。
3、重視借款人第一還款來源 。發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人抵押物價值的充足性和變現能力，而且更重要的是重視第一還款來源，要對借款人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸後檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防範房產抵押貸款風險。
4、貸前深入調查。對於已出租的房產，一般不辦理抵押，若辦理則要承租人承諾放棄優先購買權，並調查清楚租賃的支付方式，簽訂協議將房產歸信用社所有時租金由信用社收取。 對共有財產，信用社應詳細掌握財產共有情況，要求所有財產共有人共同簽字。對於在建工程抵押貸款，應要求借款人把基本存款賬戶設在本社，往來款項要通過本社辦理，隨時監督借款人資金使用情況。同時應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象，僅有一套居住房屋的應叫其提供當信用社處置抵押物時和住房擔保。
5、加強相關部門間的溝通聯系。積極加強同房管處、土地局等登記部門的聯系，防範虛假證件和虛假登記。有條件的銀行可以同以上登記部門直接聯網，條件不足的可以指定專人辦理登記，專人取件，交叉進行，防範制假騙取貸款或是內部作案。
6、強化貸後管理。加強貸後管理，建立定期或不定期貸後跟蹤檢查制度，認真關注客戶的經營情況、資金流向情況，以及抵押物情況，一旦發現問題，及時採取相應措施，努力化解貸款風險或是將風險降到最低程度。

③ 打包貸款是什麼，結合案例，分析銀行承擔怎樣的風險

您好！打包貸款是指出口地銀行為支持出口商按期履行合同、出運交貨，向收到合格信用證的出口商提供的用於采購、生產和裝運信用證項下貨物的專項貸款。打包貸款是一種裝船前短期融資，使出口商在自有資金不足的情況下仍然可以辦理采購、備料、加工，順利開展貿易。
(一)發放貸款時，借記本科目，貸記"單位存款"等科目;按規定計算應收利息時，借記"應收利打包貸款息"科目，貸記"利息收入"科目;實際收取利息時，借記"單位存款"等科目，貸記"應收利息" 或"利息收入"科目。收回貸款時，借記"存放境外同業"等科目，貸記本科目。
(二)期末，應對打包貸款進行全面檢查，並合理計提貸款損失准備。對於不能收回的打包貸款應查明原因。確實無法收回的，經批准作為呆賬損失的，應沖銷提取的貸款損失准備，借記"貸款損失准備"科目，貸記本科目。
貸款損失准備一經確認，不得轉回。
本科目應按借款單位進行明細核算。
本科目期末借方余額，反映銀行打包貸款的余額。
中國企業(尤其是出口商)如具備獨立法人資格並具有進出口經營權，即可憑海外銀行開來的以企業為受益人的有效信用證正本，向銀行申請敘做出口信用證打包貸款。在流動資金緊缺，中國國外進口商雖然不接受預付貨款的條件但同意開立信用證的情況下適宜選擇打包貸款業務。
企業如需辦理打包貸款，必須滿足以下條件:(1)、中國的企業應當是獨立核算，自負盈虧，且經營作風良好，無違法違規和違約等不良行為記錄，企業須有出口業務經營權
(2)、中國的企業須有出口虧損彌補來源，有齊全的生產銷售計劃和健全的財務管理制度，恪守信譽並在銀行開有帳戶;信譽良好，有按期償付貸款本息的能力
(3)、中國的企業所持的有效信用證正本需由資信良好的海外銀行開立，不可撤銷，且信用證條款必須經銀行核准，抵押信用證項下的出口單據必須交銀行進行議付;
(4)、中國的企業應向銀行提供有關外銷合同，如屬代理出口須提供代理協議，以便銀行了解有關貿易背景;企業具有良好的貿易履約能力，制單能力強，能按期、按質、按量完成生產(收購)和交貨計劃。
(5)、能及時、准確地向銀行提供相關貿易背景資料和財務報告，主動配合銀行的調查、審查和檢查
(6)、貸款用途符合中國的國家法律、法規及有關政策規定;
(7)、銀行要求的其他條件。1、企業須有出口業務經營權
申請條件
1、企業須有出口業務經營權;
2、貸款用途符合國家法律、法規及有關政策規定;
3、企業具有良好的貿易履約能力，制單能力強，能按期、按質、按量完成生產(收購)和交貨計劃;
4、信譽良好，有按期償付貸款本息的能力;
5、能及時、准確地向銀行提供相關貿易背景資料和財務報告，主動配合銀行的調查、審查和檢查;
6、銀行要求的其他條件。
申請資料
1、經年檢的《企業法人營業執照》或《營業執照》復印件;
2、《打包放款申請書》;
3、企業近期財務報表;
4、不可撤銷信用證正本及全部信用證修改正本(如有);
5、出口銷售合同及與本貸款有關的國內購銷合同正本;
6、出口商品配額或許可證等有關批文;
7、國家限制出口的商品，應提交國家有權部門同意出口的證明文件;
8、擔保方面的資料;
9、銀行要求的其他資料。
申辦程序
1、出口商在收到信用證後，向銀行提出打包貸款申請。並提供信用證正本及內外貿合同、貿易情況介紹等有關資料，如屬代理應提供有關代理協議;打包貸款申辦流程2、銀行對信用證及其修改的真實性、條款等項內容進行審核;
3、審核通過後，與出口商簽署《打包貸款合同》，發放打包貸款。為確保專款專用，銀行有權審核客戶的用款情況;
4、出口商利用資金組織或生產出口貨物，按信用證要求及時發貨;
5、出口商出口貨物取得信用證項下有關單據後向放款銀行交單議付，收到出口貨款後，及時歸還銀行打包貸款。
注意事項
1.企業申請辦理打包貸款時向銀行提交:a.書面申請;b.國外銷售合同和國內采購合同;c.貿易情況介紹;d.正本信用證。
2.企業需要與銀行簽訂正式的《借款合同(打包貸款)》;
3.憑以放款的信用證以融資銀行為通知行，且融資銀行可以議付、付款。
4.企業信用證中最好不含有出口商無法履行的"軟條款";
5.企業申請打包貸款後，信用證正本須留存於融資銀行;
6.正常情況下，企業信用證項下收匯款須作為打包貸款的第一還款來源;
7.裝運貨物並取得信用證下單據後，應及時向銀行進行交單。
收費標准
按實際貸款天數計息，貸款各項收費通過合同約定。
打包貸款的案例和銀行的風險舉例如下：
案情：
出口商A是銀行B 的客戶. A收到了以其為受益人的信用證, 在備貨過程中資金不足, 向B申請信用證下的打包貸款. B同意發放打包貸款,貸款金額為信用證金額的80%, 貸款期 30 天. 雙方約定, 當A發運貨物後, 即以全套單據向B議付, B從A應得的議付款中扣除打包貸款本息. 在貸款期內, A因經營不善倒閉, 不再發運貨物, 因而無法提交單據. A也無力以另外途徑向B償還打包貸款. 在打包貸款業務中, 銀行承擔的信用風險與銀行在出口押匯業務中承擔的信用風險有什麼區別?哪個風險的程度更大?為什麼?
分析：
銀行在發放打包貸款時, 依據的僅是出口商收到的信用證. 如果出口商在提取打包貸款後發生情況變化, 無法繼續備貨出運, 那麼貸款銀行手上沒有任何單據. 也就是說, 貸款銀行既沒有憑據可以向開證行要求付款, 也沒有物權可以作價變賣. 在托收出口押匯和信用證議付中, 銀行都承擔出口商的信用風險, 但風險的程度比打包貸款大為降低, 因為銀行在融資時, 掌握了貨運單據和物權。
啟示：
管理對出口商貿易融資的信貸風險, 核心是了解出口商的經營情況, 以及所融資的貿易的具體情況. 基於對特定貿易的了解, 銀行可以盡量縮短融資期限, 使得進口商經營情況在融資期內發生變數的可能性降低. 另外, 在信用證議付中, 銀行還需了解開證行的信譽, 以確保開證行在單證嚴格一致的情況下付款。
謝謝閱讀！

④ 結合案例，試分析是什麼原因造成了該商業銀行的高風險貸款

您好！打包貸款是指出口地銀行為支持出口商按期履行合同、出運交貨，向收到合格信用證的出口商提供的用於采購、生產和裝運信用證項下貨物的專項貸款。打包貸款是一種裝船前短期融資，使出口商在自有資金不足的情況下仍然可以辦理采購、備料、加工，順利開展貿易。 (一)發放貸款時，借記本科目，貸記"單位存款"等科目;按規定計算應收利息時，借記"應收利打包貸款息"科目，貸記"利息收入"科目;實際收取利息時，借記"單位存款"等科目，貸記"應收利息" 或"利息收入"科目。收回貸款時，借記"存放境外同業"等科目，貸記本科目。 (二)期末，應對打包貸款進行全面檢查，並合理計提貸款損失准備。對於不能收回的打包貸款應查明原因。確實無法收回的，經批准作為呆賬損失的，應沖銷提取的貸款損失准備，借記"貸款損失准備"科目，貸記本科目。 貸款損失准備一經確認，不得轉回。 本科目應按借款單位進行明細核算。 本科目期末借方余額，反映銀行打包貸款的余額。 中國企業(尤其是出口商)如具備獨立法人資格並具有進出口經營權，即可憑海外銀行開來的以企業為受益人的有效信用證正本，向銀行申請敘做出口信用證打包貸款。在流動資金緊缺，中國國外進口商雖然不接受預付貨款的條件但同意開立信用證的情況下適宜選擇打包貸款業務。 企業如需辦理打包貸款，必須滿足以下條件:(1)、中國的企業應當是獨立核算，自負盈虧，且經營作風良好，無違法違規和違約等不良行為記錄，企業須有出口業務經營權 (2)、中國的企業須有出口虧損彌補來源，有齊全的生產銷售計劃和健全的財務管理制度，恪守信譽並在銀行開有帳戶;信譽良好，有按期償付貸款本息的能力 (3)、中國的企業所持的有效信用證正本需由資信良好的海外銀行開立，不可撤銷，且信用證條款必須經銀行核准，抵押信用證項下的出口單據必須交銀行進行議付; (4)、中國的企業應向銀行提供有關外銷合同，如屬代理出口須提供代理協議，以便銀行了解有關貿易背景;企業具有良好的貿易履約能力，制單能力強，能按期、按質、按量完成生產(收購)和交貨計劃。 (5)、能及時、准確地向銀行提供相關貿易背景資料和財務報告，主動配合銀行的調查、審查和檢查 (6)、貸款用途符合中國的國家法律、法規及有關政策規定; (7)、銀行要求的其他條件。1、企業須有出口業務經營權 申請條件 1、企業須有出口業務經營權; 2、貸款用途符合國家法律、法規及有關政策規定; 3、企業具有良好的貿易履約能力，制單能力強，能按期、按質、按量完成生產(收購)和交貨計劃; 4、信譽良好，有按期償付貸款本息的能力; 5、能及時、准確地向銀行提供相關貿易背景資料和財務報告，主動配合銀行的調查、審查和檢查; 6、銀行要求的其他條件。 申請資料 1、經年檢的《企業法人營業執照》或《營業執照》復印件; 2、《打包放款申請書》; 3、企業近期財務報表; 4、不可撤銷信用證正本及全部信用證修改正本(如有); 5、出口銷售合同及與本貸款有關的國內購銷合同正本; 6、出口商品配額或許可證等有關批文; 7、國家限制出口的商品，應提交國家有權部門同意出口的證明文件; 8、擔保方面的資料; 9、銀行要求的其他資料。 申辦程序 1、出口商在收到信用證後，向銀行提出打包貸款申請。並提供信用證正本及內外貿合同、貿易情況介紹等有關資料，如屬代理應提供有關代理協議;打包貸款申辦流程2、銀行對信用證及其修改的真實性、條款等項內容進行審核; 3、審核通過後，與出口商簽署《打包貸款合同》，發放打包貸款。為確保專款專用，銀行有權審核客戶的用款情況; 4、出口商利用資金組織或生產出口貨物，按信用證要求及時發貨; 5、出口商出口貨物取得信用證項下有關單據後向放款銀行交單議付，收到出口貨款後，及時歸還銀行打包貸款。 注意事項 1.企業申請辦理打包貸款時向銀行提交:a.書面申請;b.國外銷售合同和國內采購合同;c.貿易情況介紹;d.正本信用證。 2.企業需要與銀行簽訂正式的《借款合同(打包貸款)》; 3.憑以放款的信用證以融資銀行為通知行，且融資銀行可以議付、付款。 4.企業信用證中最好不含有出口商無法履行的"軟條款"; 5.企業申請打包貸款後，信用證正本須留存於融資銀行; 6.正常情況下，企業信用證項下收匯款須作為打包貸款的第一還款來源; 7.裝運貨物並取得信用證下單據後，應及時向銀行進行交單。 收費標准 按實際貸款天數計息，貸款各項收費通過合同約定。 打包貸款的案例和銀行的風險舉例如下： 案情： 出口商A是銀行B 的客戶. A收到了以其為受益人的信用證, 在備貨過程中資金不足, 向B申請信用證下的打包貸款. B同意發放打包貸款,貸款金額為信用證金額的80%, 貸款期 30 天. 雙方約定, 當A發運貨物後, 即以全套單據向B議付, B從A應得的議付款中扣除打包貸款本息. 在貸款期內, A因經營不善倒閉, 不再發運貨物, 因而無法提交單據. A也無力以另外途徑向B償還打包貸款. 在打包貸款業務中, 銀行承擔的信用風險與銀行在出口押匯業務中承擔的信用風險有什麼區別?哪個風險的程度更大?為什麼? 分析： 銀行在發放打包貸款時, 依據的僅是出口商收到的信用證. 如果出口商在提取打包貸款後發生情況變化, 無法繼續備貨出運, 那麼貸款銀行手上沒有任何單據. 也就是說, 貸款銀行既沒有憑據可以向開證行要求付款, 也沒有物權可以作價變賣. 在托收出口押匯和信用證議付中, 銀行都承擔出口商的信用風險, 但風險的程度比打包貸款大為降低, 因為銀行在融資時, 掌握了貨運單據和物權。 啟示： 管理對出口商貿易融資的信貸風險, 核心是了解出口商的經營情況, 以及所融資的貿易的具體情況. 基於對特定貿易的了解, 銀行可以盡量縮短融資期限, 使得進口商經營情況在融資期內發生變數的可能性降低. 另外, 在信用證議付中, 銀行還需了解開證行的信譽, 以確保開證行在單證嚴格一致的情況下付款。 謝謝閱讀！

⑤ 房貸未還清,房子可以賣掉嗎具體怎麼操作

房管局過戶是必須要保證房產沒有任何抵押，查封的，如果房產有抵押，有查封，版房管局是過不了戶權的，所以要想賣按揭房，最重要的就是先將按揭款還掉，然後注銷抵押，這樣就可以進行過戶了，涉及到還按揭款一般有兩種情況，一種是自己有錢還按揭款，另一種是自己沒錢還按揭款。然後，拿著手續（貸款結清證明、他項證、身份證、註明已抵押的房產證）去當地產權交易中心進行歸檔手續，辦理新的產權證。（這個周期一般在15天左右，因各地的手續時間也不一定一樣，需提前咨詢）待新產權證下證後，即可與購房人簽訂合同走更名過戶手續進行買賣了。利用銀行貸款來繳清剩餘貸款：如果賣方房產之前將貸款還清或買方雖然看好但不願意購買貸款未繳清的方產，可以採納這種方式。但前提是房主有銀行認可的抵押物（如其他房產）用來申請貸款。這樣房主就可以通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產貸款，促成交易成功。自己有錢先把房貸還清，沒錢的話先讓買家給你墊點錢，實在不行還有就是去銀行貸款把房貸換上這樣就可以過戶了，過完戶人家給你付的是全款，(買家如果是付首付的話銀行會給你補足餘款。這樣你就能拿到全部的錢了，然後你再去銀行把還房貸的貸款還上就可以了。

⑥ 急急急········商業銀行案例分析, 求大神分析····

案例來1.
1.該筆貸款的借款單位不自符合貸款資格。
2.該筆貸款的保證人不符合擔保法的規定。
3.該案的啟示是：借款單位必須具備借款資格，同理，擔保單位也必須具備擔保資格，否則就會出現本案例的情況——貸出的款項無法追回。

案例2
1.對Z公司故意造成重復抵押的騙貸行為，銀行可以以詐騙罪向法院起訴。
2.該案應該吸取的經驗教訓是：銀行應該對借貸方做認真的了解，同時對抵押物做認真的調查，以及要拿到抵押物的全部權益後方可放款，否則就會出現本案例的情況——被貸款方以一物多權益做多押的形式蒙騙。