美國過去100年房地產和股市

A. 簡述美國股市發展歷史。

美國股票市場和股票投資的200年多的發展大體經歷過了四個歷史時期。

一、第一個歷史時期是從18世紀末到1886年，美國股票市場初步得到發展。1811年美國紐約證券交易所的建立標志著嚴格意義的美國證券市場真正形成。1850年代，華爾街成為美國股票和證券交易的中心。

二、第二個歷史時期是從1886年——1929年，此一階段美國股票市場得到了迅速的發展，市場操縱和內幕交易的情況非常嚴重。這一時期，美國逐步發展成為世界政治和經濟的中心。

從19世紀的後期開始，當時為了給鐵路、製造業和礦業融資，企業紛紛發行股票，紐約證券交易所的股票市場成為美國證券市場的重要組成部分。1896年道瓊斯指數成立。

三、第三個歷史時期是從1929年大蕭條以後至1954年，美國股市開始進入重要的規范發展期。

1929年8月美國道瓊斯工業指數最高超過到380點，而1932年該指數最低下跌到42點，跌幅接近90％，道瓊斯指數再次回到380點是在25年之後。1929年到1933年,美國股市下跌的同時，大量的債券被拒付，美國約有40％的銀行倒閉。

這一歷史時期，美國股市真正進入投資時代，價值投資思想是這一時期主流的投資思想。

四、第四個歷史時期是從1954年至今，機構投資迅速發展、美國股票市場進入現代投資時代。

(1)美國過去100年房地產和股市擴展閱讀

NYSE（紐約證券交易所） 被認為是世界上最有名的交易所。於200多年前的1792年，隨著24位股票經紀人和商人簽訂的《梧桐樹協議》而成立。世界上的許多大型公司都在NYSE上市，例如可口可樂、通用電氣和沃爾瑪。

紐約證券交易所是實體交易所，交易都是面對面進行。無論何時您聽到「上市交易所」，指的都是紐約證券交易所。訂單操作是由提交交易的交易所成員和場內經紀人在特定位置（也被稱為交易現場）來完成的。

採用簡單的拍賣法，以買方願意購買的最高價格，結合賣方願意出售的最低價格（被稱為出價和問價）進行。股票要麼是通過上次的售價，要麼是出價和詢價的價格來進行報價。

NASDAQ（納斯達克）市場是一個虛擬的市場 ，如同OTC（場外交易）市場一樣。這里沒有交易大廳，沒有專家，也沒有中心地點。相反，所有的交易都是通過交易商的電腦化網路來進行。這就把電腦癱瘓的可能性降到了最低，因為網路是獨立的（如果一台電腦壞了，其它的則繼續連接）。

納斯達克在以前被認為是次於NYSE的，但自從高科技繁榮，像微軟和Intel這樣的眾多公司快速成長，納斯達克已經被認為是NYSE主要的競爭對手，無論是在聲譽還是成交量方面。納斯達克系統的經紀業務由造市商來執行。

與NYSE的專家不同，造市商只控制他們自己的出價和問價，而不是控制某個股票的整個交易過程。某個股票可以有許多的造市商，都在同一時間交易。

AMEX（美國證券交易所）是美國第三大交易所。在納斯達克出現以前，是第二大交易所。1998年，AMEX被實際上是納斯達克的母公司NASD買下。AMEX主要進行小型股（市值將在下部分進行解釋）和期權的交易。

B. 美國近20年股市與房地產哪個漲幅大

要看和哪個地方的房地產比了,但是總體的話,美國的房地產在上個世紀70年代到90年代已經漲過了,所以股市肯定比房地產漲幅大,但是在一些大城市,比如前十年的底特律,和現在的紐約等等。

C. 美國房地產100年發展趨勢

美國房地產100年發展趨勢：

美國房價年平均增長率與通脹率的關系精準地預測著美國房價，投資者的回報率是否足夠高，是否能達到分散投資的目的，都可以此為參考。

美國的房價在過去100多年中的年平均增長率約為3％，略高於美國的通脹率(2.8％)。如果漲幅遠高於通脹率，後面就會沒有增長，或下跌。

這個規律是如此精準，以至於在這100年中只有1943～1947年是唯一明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規律不僅適用於美國，而且適用於一線城市。到2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹後的歷史平均，並不是貨便宜，而是意味著將來房價的年平均漲幅應該會低於3％。這個回報率是否足夠高，是否能達到分散投資的目的，見仁見智。

根據美國最權威的凱西·席勒(2013年諾貝爾經濟學獎獲得者)房價指數，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(佔23％)，95年是上漲的(佔77％)。

其中跌得最深的是2008 年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18％。連續下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929～1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26％；第二次是2006～2011年由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累計跌幅達33％。

D. 美國在20世紀共經歷了多少次經濟危機具體原因是什麼

1、1929——1933經濟危機
首先爆發於美國，1929年10月24日紐約股票市場價格在一天之內下跌12.8%，大危機由此開始。緊接著就是銀行倒閉、生產下降、工廠破產、工人失業。大危機從美國迅速蔓延到整個歐洲和除蘇聯以外的全世界，是迄今為止人類社會遭遇的規模最大、歷時最長、影響最深刻的經濟危機。
根本原因：生產的社會化與生產資料私人佔有制之間的矛盾，即資本主義社會的基本矛盾。

直接原因：股票投機活動猖獗，掩蓋了生產和銷售的矛盾。

政策原因：各國國內政策失誤，即經濟危機是自由放任政策的產物。
2、1987年經濟危機
1987年10月19日，美國的道·瓊斯工業股票下跌了508點，跌幅為22．6%。全國損失5000億美元。這一天被稱為「黑色星期一」。
原因：造成美國股票市場發生劇烈振盪的直接原因是金融投機，導致了股票市場的不穩定，美國連年出現的巨額財政赤字和貿易赤字是引發這次股票暴跌的罪魁禍首。
3、次貸危機
美國次貸危機（subprime crisis）又稱次級房貸危機，也譯為次債危機。它是指一場發生在美國，因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起的金融風暴。它致使全球主要金融市場出現流動性不足危機。美國「次貸危機」是從2006年春季開始逐步顯現的。2007年8月開始席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。
原因：相對於給資信條件較好的按揭貸款人所能獲得的比較優惠的利率和還款方式，次級按揭貸款人在利率和還款方式，通常要被迫支付更高的利率、並遵守更嚴格的還款方式。這個本來很自然的問題,卻由於美國在過去的6、7年間以來信貸寬松、金融創新活躍、房地產和證券市場價格上漲的影響，沒有得到真正的實施。這樣，次級按揭貸款的還款風險就由潛在變成現實。在這過程中，美國有的金融機構為一己之利，縱容次貸的過度擴張及其關聯的貸款打包和債券化規模，使得在一定條件下發生的次級按揭貸款違約事件規模的擴大，到了引發危機的程度。

E. 在哪裡可以看到美國股市100年以來的走勢

道瓊斯指數從發布開始的走勢圖，在雅虎上有，網址是
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=%5EDJI&t=my
標准普爾指數的走勢圖
http://finance.yahoo.com/q/bc?s=%5EGSPC&t=my

F. 誰能告訴我100年以來世界所有的金融危機

進入工業時代後，經濟、金融危機始終伴隨著人類經濟發展間歇性爆發。20世紀以來，全球發生的重大經濟危機和金融危機主要包括：

1929年至1939年：大蕭條

隨著1929年10月美國華爾街股市崩盤，一場毀滅性的經濟大蕭條席捲了幾乎所有工業化國家，並在一些國家持續十年之久。大蕭條期間，美國最高失業率達到25％，德國、澳大利亞和加拿大的失業率一度接近30％。美國經濟在1933年陷入谷底，工業產出下降到衰退前的65％。 華爾街回望1929

1973年至1975年：石油危機引發的經濟危機

1973年10月，第四次中東戰爭爆發。為打擊以色列及其支持者，阿拉伯石油輸出國組織宣布對美國等國實行石油禁運，同時聯合其他產油國提高石油價格，從而導致石油危機爆發。這場危機在主要工業國引發了二戰以來最嚴重的經濟危機。美國的工業生產下降了14％，日本的工業生產下降超過20％。

20世紀80年代：拉丁美洲債務危機

自20世紀60年代起，拉美國家大舉外債發展國內工業，外債總額在80年代初超過3000億美元。1982年，墨西哥宣布無力償還外債，觸發了震動全球的「債務危機」。債務問題嚴重阻礙了拉美地區的經濟發展，拉美國家1988年的人均國內生產總值只有1800美元，退回到70年代的水平。
20世紀90年代：日本泡沫經濟崩潰

1990年，日本的房地產和股票市場在持續數年的過度增長後，開始出現災難性下跌。由於資產全面縮水，日本在10年中經歷了漫長的通貨緊縮和經濟衰退。90年代中期，日本經濟增長停滯，進入「零增長階段」。

1997年至1998年：亞洲金融危機

在美國提高利率、美元增值的背景下，貨幣與美元掛鉤的亞洲國家出口不斷下降。1997年7月，隨著泰國宣布泰銖實行浮動匯率制，亞洲國家普遍出現貨幣貶值，爆發金融危機。此次危機中，印尼、泰國和韓國是遭受損失最為嚴重的國家。三國GDP在兩年內分別縮水83．4％、40％和34．2％。

2007年至今：美國次貸危機及全球金融危機

長期以來，美國金融機構盲目地向次級信用購房者發放抵押貸款。隨著利率上漲和房價下降，次貸違約率不斷上升，最終導致2007年夏季次貸危機的爆發。這場危機導致過度投資次貸金融衍生品的公司和機構紛紛倒閉，並在全球范圍引發了嚴重的信貸緊縮。

美國次貸危機最終引發了波及全球的金融危機。2008年9月，雷曼兄弟破產和美林公司被收購標志著金融危機的全面爆發。隨著虛擬經濟的災難向實體經濟擴散，世界各國經濟增速放緩，失業率激增，一些國家開始出現嚴重的經濟衰退。

G. 有沒有其他國家歷史上的房價崩盤的記錄

日本出現過房價崩盤，中國經濟特區香港在金融危機的沖擊下也出現過房價崩盤。

日本：上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，至今仍無完全恢復的跡象。

香港：1997年6月，一場金融危機在亞洲爆發，這場危機的發展過程十分復雜。到1998年年底，大體上可以分為三個階段：1997年6月至12月；1998年1月至1998年7月；1998年7月到年底。返家發生動盪。

(7)美國過去100年房地產和股市擴展閱讀：

日本事件經過：

戰後50年，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。上世紀80年代初期日本僅用幾年時間連續趕超義大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次於美國的世界第二大資本主義強國。

日本的貿易和製造業直逼美國，在電子汽車鋼鐵和造船等領域更是將美國打得毫無「招架之力」。日本經濟實力達到美國一半，外匯儲備超過4000億美元，佔世界外匯儲備的50%。

日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。彈丸島國的日本房地產總價值超過地大物博的整個美國，日本平均房地產價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。

日本人買下紐約最有代表性的建築洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司。

尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。伴隨「國富民強」，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。

日本房地產發展在世界各地中有其特殊性。日本土地狹小，人口眾多，加上經濟高度發達，房地產開發從戰後一片廢墟上建立起來。

伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰後初期猛漲了10000倍。

但是如果以為日本房地產泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。實際上即使是1985年泡沫已經相當嚴重，如果沒有後來5年時間中執行的一系列錯誤政策，泡沫破裂還是可以避免的。

1985年日元升值以及對升值錯誤的估計和預期，將日本直接推入泡沫破裂前的「最後瘋狂」。在5年短暫的「輝煌和燦爛」之後，日本經濟和房地產陷入了已經長達14年的蕭條和低迷。由此可見，包括日本在內的世界各國房地產泡沫以及破裂，都不能歸咎於客觀原因。

日本主要的錯誤政策是：

1、利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。

2、盲目擴大信貸，濫用杠桿作用。

3、投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。

影響：

泡沫破裂後許多日本居民成為千萬「負翁」，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間里嚴重影響正常消費。

日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最後成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建築成為「爛尾樓」。

建築業飽受重創，1994年合同金額不足高峰期的三分之一，國民經濟陷入長達十年的負增長和零增長。

H. 房價，CPI 請教這段話的真偽：美國100年來，扣除CPI，每年漲3%。近30年同

2016，買房是首選嗎

2016-01-26?三聯生活周刊2評

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建設中的國內某住宅樓盤

在經過了前幾年的嚴厲調控之後，國內房地產市場再次迎來了政策面的蜜月期。去年四季度以來，中央反復提出房地產去庫存，去庫存已然成為當前樓市的政策主旋律，預計在2016年，還會有各種鼓勵住房消費的政策出台，包括進一步下調貸款首付比例、降低二手房交易稅費、提高公積金貸款額度甚至房貸利息抵扣個稅等等。除了少數一線城市依然維持限購，2016年的房地產市場將迎來史上最寬松的政策期。

從整體來看，目前國內房地產市場依然面臨嚴重的高庫存壓力，按照國家統計局發布的數據，去年11月末全國商品房待售面積為6.9億平方米，繼續保持了高增長趨勢，比10月末增加1000多萬平方米，比一年前增加了1億平方米。而在2010年，我國的商品房待售面積還不到2億平方米，不到5年，全國的商品房庫存已經增長了近2.5倍。

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不過，國內樓市的庫存壓力主要來自三、四線城市，在全國高庫存的表象之下，一線城市的房價早已開始新一輪上漲，這使得國內房地產市場出現明顯的兩極分化，三、四線城市的樓市被高庫存壓頂難有起色，而一線城市的樓市則持續堅挺。國家統計局的數據顯示，去年11月份，北京的新建商品房價格同比上漲9.6%，二手房上漲19.1%；上海的新建商品房上漲15.4%，二手房上漲10.8%；深圳的新建商品房上漲44.6%，二手房上漲38.9%；廣州的新建商品房上漲8.2%，二手房上漲10.7%。至少從四個一線城市來看，不僅完全看不出高庫存的壓力，而且完全延續了過去幾年樓市的火熱。在一線城市的帶動下，其他一些大中城市的房價也在去年歲末略有回暖，去年11月，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅已從漲幅回落轉為漲幅擴大，分別比上月擴大0.2和0.3個百分點，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為33個和40個，分別比上月增加6個和2個，下降城市個數分別為27個和16個，分別比上月減少6個和7個。

在全國樓市整體過剩的大背景下，無論是購房者還是開發商似乎都已經形成共識，那就是一線城市是眼下為數不多的樓市避風港。不僅是購房者對一線城市的樓市熱情不減，開發商也同樣將資源集中在一線城市拿地，僅以北京為例，去年四季度以來，土地市場幾乎逢拍必出「地王」。隨著「麵粉」越來越貴，未來的「麵包」自然也難以便宜。

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從資產配置的角度來看，如果將房地產僅僅視為品種，可以將房地產和目前市場上的主流品種做一個比較。在資產配置荒的壓力下，目前市場上的主流品種收益率普遍面臨收益下滑的局面，國債收益約為4%，銀行理財產品收益略超4%，萬能險在6%附近，P2P收益多在7%到10%，信託產品約為10%，而股市由於波動性太大，從去年6月份到今年初，股市接連遭遇重挫，大多數者在股市基本上都是負收益。相比之下，一線城市的房地產收益則基本上為兩位數，最高者如深圳漲幅甚至高達40%左右，顯著高於目前市場上的大多數品種，如果考慮到買房基本上利用了貸款杠桿，這就使得房地產的實際回報率更高。不過，除了一線城市，其他大多數城市的房地產並不具備這樣的價值，僅以70個大中城市房價來看，去年11月份，大部分城市房價還是處於下降通道，在上漲的城市中，大部分漲幅也基本上在2%以下，可見除了個別一線城市，絕大多數城市的房地產還是不具備價值。一線城市由於旺盛的需求和購買力，以及相對稀缺的土地資源，並沒有太多的庫存壓力，由於新建商品住宅供應有限，北京、上海等一線城市其實已經進入了存量房時代，二手房成交量已經超過了新房成交，這也從側面體現了一線城市的供需緊張局面。

從的角度來看，目前極其寬松的貸款環境，也為購房者提供了極其便利的條件。大概在2013～2014年，銀行對於住房貸款的發放一度相當謹慎，購房者申請住房貸款相當困難，從2015年以來，銀行重新放鬆了對房貸的投放，並且將違約率不高的住房貸款視為優質資產，個人申請住房貸款再次變得便利。更重要的是，在央行連續降息之後，住房貸款利率已是十幾年來最低，目前5年期以上貸款利率為4.9%，如果再考慮到大部分商業銀行對首套房利率執行8.5折的，實際利率只有4.17%，基本上是史上最低房貸利率。對於購房人而言，如果能夠尋找到一個年化收益率超過5%的理財產品，這意味著可以利用房貸做無風險套利。如果考慮到2016年還有繼續降息的可能，購房者買房的貸款壓力還有繼續減輕的空間，在這樣的背景下，如果從資產配置的角度來看，一線城市的房地產可能仍將在資產荒時代領先其他品種。

（部分

I. 世界股市100年的大事和影響

1 1929到1933 美國
2 1997 東南亞 『索羅斯狙擊港幣不成功』
3 次貸危機 全球