2013年10月上海樓市

Ⅰ 上海樓市節後瘋了：1天跳價3次漲價70萬

年後，一線城市雖然沒有實行央行房貸新政，也只是享受了契稅以及營業稅優惠政策中的一項，但是樓市卻是出奇的火爆。

你一定認為春運的人是最擠的，但是房產交易中心的人甚至比春運還要擠。上海市楊浦區房地產交易中心辦理業務的購房者，僅僅排隊這一環節就需要花費3個多小時。很多在年前看好房子交過定金的購房者，為了防止房價上漲而抓緊時間辦理各種手續，加上年前年後國家有一些利好房地產的政策出台，於是很多購房者抓緊來辦過戶。

可以說，政府的任何一個利好政策都會快速傳遞給市場，很多政策實際效果沒有購房者心理效果大，但卻加速了購房者的決策，這樣就會造成房價波動。相關人士表示，之前一線城市房地產市場的波動大致按年計算，但是現在波動速度明顯加快，每個季度、每個月，甚至每周都會有變化。

如果房東跳價或者是交易中心火爆就已經讓你足夠震驚了，那麼下面的介紹你可要保護好您的小心臟啊！上海虹口區的一新盤近日推出了352套總價上千萬的新房，竟然在一天內就被搶光，銷售額高達36億元。

房東一天跳價三次漲70萬

購房者看中了上海市內環附近的一套老公房之後卻發現業主在一天內竟然連續跳價了3次，450萬、490萬、500萬，最終確定的價格年前的430萬足足貴了70萬。

為何房東頻跳價？

年前首付門檻的降低及年後房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的出台，雖然主要針對的並非一線城市，但市場心理開始發生變化，一線城市二手房交易已進入"賣方市場"，更多房東開始惜售觀望，市場房源越來越少。加上年後購房者的數量不斷增加，房東也就出現了頻繁跳價的情況。

專業人士介紹說，大部分房東在節後會將房屋的掛牌價格上調5%~10%，加上目前市場可以交易的房子非常少，節後又是大量購房者開始看房的時候，所以自然就導致了市場價格暴漲。

市中心的房價是否已經邁入了千萬時代？

普陀位於中環的某樓盤，一套140平方米的房屋，2015年初銷售價格為500萬元，今年初則賣到了800萬元。近日，上海虹口區內環內某新樓盤每套房屋的銷售均價接近1000萬元。該樓盤購買人群主要是改善型購房者。

相關人士表示，兩年前一般1000萬的房子都可以算是豪宅，但是從今年的情況來看，這些房屋多半隻能算是改善型住宅。一線城市保持限購，很多家庭都會選擇購買一套住宅，而置換型客戶近年明顯增加。

由於一線城市的教育、醫療等條件都更好，工作機會更多，隨著人口的不斷導入，房價自然水漲船高。此前很多七八百萬的房子都已經賣到了上千萬。很多人為了留在一線城市，更是舉兩代人之力購房，並加入銀行杠桿，進一步推高了房價。

現在是否是投資的最好時機？

專業人士表示，上海市今年的情況需要我們謹慎的看待，去年上海樓市交易量很大，已經開始透支，如今的房價是一直在上漲，但是如果漲到購房者不願意接手的時候，市場自然就會回調。當房價需要靠三代人的力量才能買得起的時候，購房者也會猶豫。

還有人表示，房價急劇上漲之後，是否還存在足夠的有效需求支撐市場的熱度，值得投資者審慎看待。如果宏觀經濟需要，2016年出現超預期的降息，則房地產市場可能會因此得到提振，推動一線城市房價上漲；如果2016年不出現降息，一線城市全年的樓市熱度可能不如2015年，深圳等房價絕對水平和漲幅相對透支的城市，甚至可能出現下跌。

新手投資房產需要注意啥？

1.理性和有規劃消費——購房的前提

投資者要根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。不要一買房就想著買到最好的，要從自己的實際情況出發，好好規劃一下，避免出現額外的負擔。

2.買房首付款的積累

買房首付款積累——購房的關鍵。要想實現這個目標，就要好好的規劃自己的收入，每月固定的留出一部分資金出來，制定出一個定期定額的計劃。也可先向父母借首付款，日後陸續返還，縮短積累時間和降低潛在的漲價成本。

3.買房常識的學習

學習一些地產知識——購房的必需。房屋因為涉及的金額巨大，購買它是一個比較專業的行為。雖然國內有很多的房地產公司，但是專業的針對個人購房者的房屋經紀人還是很少的。因此，買房前學習一些房地產基礎知識是必需的。

4.買房范圍的篩選

選擇適合自己樓盤——購房量力而行。面積小、首付少、總價底的樓盤適合年輕人。因此可以考慮二手房或者是小戶型，這樣的房子一般是交通便利，配套成熟。

5.出行時間成本的節省

購房前還應考慮出行時間成本。因為我們不難發現，穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上，那麼1月=60小時=2.5天，1年=730小時=30天，50年=36500小時=1520天=4年。

想想如果把這些時間花在工作上或其他方面，則能創造更多的效益。如果再將時限放大到50年，時間成本的價值就顯得驚人了。

（以上回答發布於2016-02-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 虐心!上海買房還沒過戶房子就賺了100萬

買房走完正常手續過戶時房價已經漲了百萬，這話說了一般人都不會相信，但是如果說這是在上海二手房市場發生的事，那你一定就相信了。

去年12月及今年1月，上海二手房市場成交極其火爆，連續兩個月突破4萬套大關。二手房賣得如此火熱，新房也「不甘落後」。開發商們紛紛捂盤漲價，甚至有的將價格上調了20%。

購房者買的房子還沒過戶就賺了100萬了，這樣的情況就發生在去年以超過1.4萬億的總成交金額成為全球最大房地產市場的上海。上海中環、內環的三房，年初買進，正常手續走完正式過戶時已漲100-200萬的不在少數。

麵粉貴過麵包的土地市場

上海房價為什麼在2015年突漲，而且漲勢超過業主、超過開發商、超過每一個自認為了解這個行業的人的意料。

政策松動後的補漲效應是其中一個原因，另一方面是需求被激發後，市場氣氛致大部分有需求和能力的人急於買票上船，還有一些中介的推波助瀾因素。但大體來看，大部分還是實打實的需求，這與2009年那波炒房潮還是有別。這就是說，2015年的上海房地產市場是提前透支了很多需求的。

去年10月，上海高層也表示上海房價已經很高，如果不堅持調控，會削弱城市競爭力。今年1月，上海有關部門也召開了一個內部研討會，也給出了防範房價過快上漲的定調。但隨後接二連三的「地王」又刷新了大家的認識。

常見的情況是，一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風漲價。人們紛紛假設開發商不會虧錢，那麼麵粉已經貴過麵包，按土地成交價，要賣單價5萬才能保本，再加上若干年開發和利潤，可是周邊的二手房才3萬。於是在地王的輪番登場中，一些驚悚的標題也這樣呈現：保本售價5萬！某地進入豪宅時代！保本售價5萬！某區徹底消滅4萬單價！

2015年，上海成交的經營性土地建築面積同比下降了43%，是近5年來的最低點，但成交金額卻下降不大，地價上升幅度可想而知。特別是熱得發燙的宅地市場，高溢價地王頻出，也成為推漲房價的主要原因之一。

其實這樣的市場，對於開發商來說也是一個困局。對於大部分房企來說，多年前攢下的便宜土地，已經所剩無幾。如今在公開市場拿到的土地，溢價率都超過40%，幾乎很難做到高利潤。樓市的分化，造成三四線城市不敢拿地，一二線城市拿地不敢。地價和建安成本已經大幅上揚，加上市場波動，匯率變化導致財務費用增加，只要市場出現小幅波動，房企未來就可能會面臨微利甚至無錢可賺的境地。

也正因此，在過去的一年，一線城市的地王中出現了很多聯合體。而幾乎每一個拿了地的開發商，目標都是做豪宅。只有不斷給項目做加法，增加附加值，才能提高售價，最後結果必然導致豪宅化。對於開發商來說，這也是個戰略上正確、戰術上沒有選擇的市場。

一線城市的年輕人，買房幾乎都是舉兩代人之力購房，然後還要加上杠桿。那些拿著小城收入的父母，為了湊夠子女在大城市的首付，拿出畢生積蓄並不惜變賣家產，這也是為什麼三四線城市庫存高到難以想像。大城市的房產意味著孫輩更好的教育，兒女更好的工作更多選擇，意味著他們節衣縮食的榮耀，意味著一代更比一代強，三代就能大翻身。而這一切，從大學擴招，從我們踏上這片充滿魔性的土地開始，就都回不去了。房價顛覆了人們對財富和生活的認知，又讓人們前赴後繼。

上海房價不便宜，對於一些想要買二手房的購房者來說，應該怎樣與房主協商贏得降價或者優惠的可能呢？

1.狠侃價格難成功

賣家砍價要講究策略，不要太相信中介人員的話。

2．摸准賣家心態是關鍵

如果能夠把握賣家的心理，砍價的時候一定可以占據主動。如果賣家急需周轉資金,或者希望在短期內拋售房產,往往比較容易接受買家的要求。但如果賣家的心態很平和,則不大可能會願意接受議價要求。

還需要注意的是,有些物業掛牌價已低於市場平均水平,這表明業主也是急於找到買家。針對這種情形,賣家已經事先做出了讓步,在議價過程中,則不能再提出過高的要求,否則會遭到拒絕。

3.急於出手的賣家砍價更容易

遇到急於賣房的人，是下手砍價的好機會。當然也有開發商遇到資金周轉困難，急於賣房回收資金的，也可以試著吊吊他們胃口。

4.利用缺陷做砍價的依據

房無完房，有時候房子不太完美的地方也能成為砍價的切入點。利用這些缺點欲擒故縱，有時就能取得不錯的效果。當然，進行這種操作時還要注意幾個原則：第一，房子的缺點自己可以接受，不會給自己日後的生活帶來無法彌補的影響；第二，欲擒故縱要掌握火候，既不能讓對方看出你的意圖，又不能操之過急，失去了購房機會。

（以上回答發布於2016-02-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅲ 上海買房新政策2016年10月28 個人名下如果有全款購買的住房，賣掉房之後，再貸款購房，算首套房嗎

根據2016年11月來28日出台的上海買房新政自策：居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付比例不低於70%。簡而言之，現在上海的情況就是認房又認貸。shzyshange44

根據您的實際情況分析，首套房全款付清無貸款，賣掉後房屋登記系統是查詢不到房產。在這樣的情況下，再貸款買房還是算首套房的。

附

Ⅳ 2010上海房地產 新政

銀行 首貸 第二貸 第三貸 外地人、本地工作
中 行 （含）90平米以上：貸七成/八五折 貸五成/基準上浮10% 貸四成/基準上浮20% 一年以上社保和稅單
90平米以下：貸八成/八五折
農 行
90平米以上：貸七成/八五折 貸五成/基準上浮10% 1、不受理

2、有過兩貸都還清了按「二貸」
一年以上社保和稅單（補交可算）
90平米以下（含）：貸八成/八五折

工 行 貸七成/八五折利 貸五成/基準上浮10% 貸四成/基準上浮30% 一年以上社保和稅單（補交視情況審批）

建 行 90平米以上：貸七成/八五折 貸五成/基準上浮10% 貸四成/基準上浮20% 一年以上社保和稅單
90平米以下（含）：貸八成/八五折

招 行 90平米以上（含）：貸七成/八五折 貸五成/基準上浮10% 貸4.5成/基準上浮15%-20% 一年以上社保和稅單（補交一兩個月的可
算，補交全年的不算）
90平米以下：貸八成/八五折

郵 政 貸七成/七五折 貸五成/基準上浮10% 1、 貸四成/上浮15% 2、有過兩貸均賣掉了可按「首貸」
3、有過兩貸，一套已售、一套未售，按「第二貸」。 一年以上社保或稅單（每個月的明細都要
打，補交的不算）

Ⅳ 今年10月份在上海有有關澳洲房產投資的沙龍會嗎

相約上海一不見不散！
誠邀您參加2015年10月25日（周日）下午1點30分北京邁恩國際公司舉辦的澳版洲房產權投資沙龍。 您將了解：為什麼墨爾本會成為澳洲人口最多城市，布里斯班房市為何成為後起之秀？澳元走低，澳洲房產投資的機會點在哪裡？2015房價上漲過程中將有哪些項目值得投資？澳洲房產投資首席策略分析師Victor劉磊先生親臨現場！為新老客戶未來澳洲投資做對一的分析。機會難得！敬請光臨！
時間：2015年10月25日周曰下午1點30分。
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Ⅵ 解讀上海出台14條房地產救市政策

10月日晚財政部頒布稅費減免政策及房貸優惠政策之後的幾個小時，上海市政府也頒布了14條「救市」措施，這是繼十餘個二、三線城市公布一系列「救市」舉措後，首個宣布「救市」的一線城市。 上海14條樓市新政主要集中在交易稅費環節上范圍更大的減免。業內人士認為，上海市場若要獲得穩步的成交量上升，還有待更多政策細節的出台、整體宏觀經濟的好轉，以及房價進一步下調後的合理回歸。 昨天一大早，上海漢宇房地產顧問有限公司市場推廣部總監孫文勤在辦公室解讀上海火線出台的14條房地產救市政策。 「自10月17日國務院工作會議後，政府救市雖已成為必然，但10月22日晚出台的組合救市政策，出台之迅疾、支持力度之大讓市場各方的思想准備仍顯不足，對上海房地產市場而言，可謂空前利好。」孫文勤稱，「從漢宇地產的一線中介門店來看，門店的帶看量有了一定幅度的上升，但是，買賣客戶的簽約反而有所放緩。客戶依然處於觀望的陰影之中，等待政策進一步明朗化。」 上海福美來房地產經紀有限公司董事長胡正華支持了孫文勤的看法。他的說法是，門店的來電來訪是有所增加，但是二手房市場中買家的觀望心態在短時間內難以改變，較短時期內眾多自住購房者可能會因為等待更多相關細則的出台，並不馬上入市購房，今年年底前不會對目前市場格局和變化趨勢產生明顯利好。政府颳起救市風效果為何，目前仍然不明朗。但是從中長期看，利好政策累積的「組合效應」必然會對目前的市場人氣和信心產生積極意義。 二手房稅費減免幾何？ 與中央政策相比，上海最新出台的樓市政策主要體現在交易稅費環節上范圍更大的減免，購買自住普通住宅公積金貸款首付比例下調、貸款額度上調，和收緊商品住宅土地供應三個方面，且執行的時間節點為今年11月1日至明年12月31日。 昨天，21世紀不動產上海區域市場中心市場研究主管黃河滔通過比對發現，中央樓市新政和上海地方稅費減免政策相疊加後，在「14條」時間內的上海二手房市場上個人出售房產需要繳納的稅費僅剩營業稅和所得稅兩項，較調整前減少三項。其中滿2年的普通住宅營業稅免徵，滿2年且為家庭唯一住房的所得稅免徵，在上述兩種情況外的營業稅、所得稅征稅時間標准、稅率尚待確定。個人購買二手房時，需要繳納的稅費主要為契稅、抵押登記費、配圖費三項，若購買普通住宅登記費也可省去。 那麼，新政出台前後，二手房交易成本到底可以降低多少呢？黃河滔給記者算了一筆賬：例如，業主將自己唯一、已購房滿3年、面積為90平方米及以下的普通住宅在「14條」時間段內在上海二手房市場上流轉，該業主已經不需要繳納任何交易稅費；若首次購房者買入此房，僅需繳納1%的契稅及125元的配圖費和抵押登記費；假設該物業交易總價為90萬元，交易中雙方只須買方上繳9125元的稅費；僅為調整前總稅費的12.3%。 美聯物業上海公司副總經理黎志賢坦言，從買家市場來說，稅費降低，意味著成交成本下降，而目前的二手房交易85%以上都涉及住房貸款(包括商業貸款和住房公積金貸款)，首付成數降低、利率下調，都能使首次及二次自住型置業人群的購買壓力減少，刺激消費。但是由於政策一般都有滯後性，以及上海樓市中對於「普通住宅」的標准解讀，在一定程度上減少了此次救市政策的覆蓋面。 或將重新界定「普通住房」 上海「14條」樓市新政主要體現在交易稅費環節上范圍更大的減免。21世紀不動產上海區域總經理張衛平表示，預計更多令人期待的相關政策會陸續出台，以及對樓市新政進行更為詳盡的細則規定。諸如，上述貸款政策中對首次購買非普通住宅、購買改善型非普通住宅是否享受最新的優惠政策就有待後續政策的明確。 張衛平表示，近期的後續扶持政策將主要體現在以下幾點：1.優惠房貸政策的執行時間；2.土地流轉、商品房的開發建設、住房抵押貸款等房地產交易環節外的相關政策出台，其中上海市將在「14條」期限內收緊商品住宅土地供應；3.各地對普通自用住房、首次購買等問題上的劃分標准認定，其中普通住宅的劃分標准意義重大、最值得關注。 21世紀不動產上海區域市場中心對9月內外環間成交的二手住宅房源以現行「非普通住宅」標准進行抽樣統計，約有15%的房源處在普通住宅范圍內。若將該現行判定標准中的10000元/平方米的單價標准上浮30%（容積率1.0以上、面積140㎡以下兩個條件不變），將有約55%的房源可以成為普通住宅；若將該標准上升50%，將有約76%的房屋成為普通住宅。 據滬地稅流〔2005〕59號文件的規定，普通住房必須同時符合下列條件：（1）住宅小區建築容積率1.0以上；（2）單套建築面積140平方米以下；（3）實際成交價格：低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低於17500元/平方米，內環與外環間的低於10000元/平方米，外環線以外的低於7000元/平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。 而上海中原物業代理有限公司（下稱「中原地產」）副總經理陳宇珏也認為最為關鍵的將是「普通、非普通」界定標準的重新劃分。上海『14條』救市政策的第10條內容為「調整本市普通住房標准。具體規定由房屋、規土、財政、稅務等部門另行公布。」 對此，陳宇珏認為：「這條或許是上海『14條』新政當中最大的未解懸念。如果順利的話，或許在本月底就可以出台新版的上海普通住房和非普通住宅認定新標准。它的意義在於，由於認定標准不同，就直接決定了二手房買賣交易的主力房源集中在哪些區域和哪個價格區間之內。目前，在上海主城區，買賣成交的二手房源多為非普通住宅，這就要多交納稅費。」 對此，陳宇珏稱，如果上海普通住房新標准未能及時出台，無疑將在客觀上推遲二手買家的成交周期。 此外，上海市政府將在「14條」新政實施期間收緊商品住宅土地供應的措施也值得關注，盡管土地從開發建設到商品住宅小後的周期在1~2年以內，這對「14條」期限內上海樓市新建商品住宅的供應影響較小，但仍傳遞了政府在未來1~2年將引導市場以消化已有的存量房源為主的信號：降低住宅空置率、保持市場發展。預計後續政策中對市場交易稅費各類實施細則、界定標準的出台上，「寬松」這一基調仍將延續。 Case案例 案例一：商業貸款成本的變化：20年差額367727元 假設購買一套內環以內85平方米的普通住房，房屋總價為125萬元。首付20%為25萬元，純商業貸款100萬元，貸款年限20年。 9月15日以前，5年以上貸款基準利率7.83％，優惠利率（按0.9下浮）7.047％，經過9月15日和10月9日兩次降息，再加上目前7折的利率下限，購房者最多可享受5.229％的年利率。與2002年利率最低點5.184％相比僅相差0.045個百分點。之前的降息周期長達6年，而此次僅用了一年不到的時間。 從下表中可以看出，同樣一套住房，當前購買與9月15日前購買，100萬元貸款按照新政策，每年還債節省1.8386萬元，20年差額高達367727元。 案例二：二手房轉讓稅收支出打一折 假設住房所有人轉讓一套內環以內85平方米的普通住房，房屋總價為120萬元。該房屋3年前買入。從下表中不難看出，新政出台前後，轉讓房屋稅收總成本減少了9.72萬元，相當於國家稅收打了1.1折。

Ⅶ 上海樓市現在是什麼情況

上海樓市：「成交量甚至降到腿肚子」， 價格或進一步下跌。

「不敢說全部（二手房），現在誠心賣房的基本都會給議價空間。」昨日（12月28日），上海市浦東新區金橋板塊一位房產中介告訴記者。這和去年上半年的情形完全不同，彼時這個板塊的房東面對多個買房者「搶房」的行情，大多會選擇臨時漲價。

資料顯示，在2016年，由於一線及部分熱點城市樓市火爆，開發商搶地導致地王頻出，「麵粉貴過麵包」的地塊數量大增，地價漲幅較大。2016 年下半年，部分熱點城市出台相應政策控制地價增長，但從全國層面來看，總體地價漲幅並未受到抑制，2017年前11個月，全國房地產開發企業土地購置均價為5161元/平方米，再創歷史新高，同比增長26.4%。

「從現在的狀態看，我們打算分兩步走，限價和市場價之間價差不高的項目，我們會處理掉；如果價差太高，明確會虧損的則要想辦法，比如把存量資產進行證券化等方式。我們要保證現金流、謹慎調倉。」一位上市房企高管強調，明年房企最重要的是「掌握現金流的平衡」。

一位浙江房企高管則表示，公司此前主要布局三四線城市，目前公司正在「搶收」：搶開盤、快去化、快回籠。據悉，受益於三四線樓市的火爆行情，該公司在這兩年裡每年的銷售額增幅均超過100%。

Ⅷ 房產政策十年節點 這十年房產政策調整了哪些

2005年 首次調控房價的新舊「國八條」於3月和5月先後出台；9月銀監會發布文件收緊房地產信託。
  2006年 「國六條」出台，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。同一天，「國十五條」出台，規定90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，也即「70/90政策」。
  2007年 9月 《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》正式出台，這亦是後來被頻繁提起的「9·27房貸新政」。
  2008年 對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，並對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。12月21日國務院辦公廳發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的「國13條」。
  2009年10月24日， 《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》(國四條)出台，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。
  2010年1月10日 國務院出台國十一條，要求二套房貸款首付不得低於40%。4月15日，國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。4月17日，新國十條出台，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出台，上海（樓盤）和重慶（樓盤）試點房地產稅。
  2011年 「新國八條」公布，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產稅。
  2012年 多部委多次強調堅持房地產調控不動搖，2月住建部稱加快推進房產徵收稅擴大試點范圍。國土部出台土地監管新政策，嚴打小產權房。
  2013年2月 出台新國五條，重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策。3月國務院發布《關於進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%徵收。
  2014年 各地陸續松綁限購政策，9月3 0日央行出台房貸新政，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執行等。
  2015年3月 新政 央行、住建部、銀監會聯合發文，全國二套房首付降至四成；財政部通知，將個人出售普通住宅，營業稅免徵的購買年限由5年下調至2年。

Ⅸ 上海2012年房價降價潮持續了多久

2012年9月上海樓市的成交均價持續下滑，21696元/平的成交均價較8月再度下滑了4.2%，同時也創下了內2012年以來的第二低位。自容8月開始，申城樓市再度轉入剛需主導的市場，9月作為傳統的樓市旺季，更是眾多開發商回籠資金的重要時期，能夠快速消化的剛需小戶型產品再度成為了開發商推盤的首選，數據顯示，9月共計有40個外環外項目入市，全市佔比達85%，較8月份提升了15個百分點。在成交面積TOP10榜單中，成交均價在2萬元/平以上的項目僅有2個，且他們的成交均價都低於3萬元/平，其中9月全市銷售亞軍長泰東郊御園(論壇戶型圖房價動態微博)也是在其63折的大幅促銷下帶動成交上揚，其成交均價僅為20360元/平

Ⅹ 2013年房產有新政策嗎

2013年房產新政策
一、「國五條」內容及解讀
國五條中穩定房價的新政策包括：完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等五項內容。
(一) 完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。解讀：目前除了少數限價的城市和地區，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標的城市還較少。至於官員問責，目前為止，還沒有一個官員因為地方房價上漲過快而被問責。這兩項措施，都算一直在執行，但具體執行有沒有到位，就見仁見智了。
認真落實省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，並於一季度向社會公布。各省級人民政府要更加註重區域差異，加強分類指導。對行政區域內住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定並公布年度新建商品住房價格控制目標；對存在住房供過於求等情況的城市，也應指導其採取有效措施保持市場穩定。要建立健全穩定房價工作的考核問責制度，加強對所轄城市的督查、考核和問責工作。國務院有關部門要加強對省級人民政府穩定房價工作的監督和檢查。對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進行約談和問責。
(二)堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時採取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。解讀：已實施限購城市和地區，要完善限購措施，這意味著，樓市限購政策還將繼續，並出現從緊的信號。另外，」要求限購「權利下放至省級，意味著未來將有更多的三四線城市加入限購范圍之內。
「嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。」房產稅擴圍信息已釋放很久，只是一直未實施，本次再重提，一些一線城市如北京、廣州、深圳等地，或成為新的試點區，為房產稅的全面鋪開創造條件。
繼續嚴格執行商品住房限購措施。已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執行《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）基礎上，進一步完善現行住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時採取限購等措施。各地區住房城鄉建設、公安、民政、稅務、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協調有序的審核工作機制。要嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為，對存在規避住房限購措施行為的項目，要責令房地產開發企業整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業整頓，並嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，要追究當事人的法律責任。
繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套（及以上）住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人徵信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規定的，要及時制止、糾正。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
充分發揮稅收政策的調節作用。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。
(三)增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
解讀：當前穩定房價最關鍵的在於增加供應，無論是樓市供應還是土地供應，各大城市雖有庫存，但樓市仍供不應求，房價上漲的一部分原因就源自供不應求，而增加樓市供應首先要增加土地的供應。所以在國五條中特別強調了有效供應的問題，但「原則上不低於過去五年平均實際供應量」，意味著今年的供應將與去年保持持平或稍高一些，不會出現供應井噴。
各地區要根據供需情況科學編制年度住房用地供應計劃，保持合理、穩定的住房用地供應規模。原則上2013年住房用地供應總量應不低於過去5年平均實際供應量。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市，以及前兩年住房用地供應計劃完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計劃的比例。加大土地市場信息公開力度，市、縣人民政府應於一季度公布年度住房用地供應計劃，穩定土地市場預期。各地區要繼續採取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預期。各地區住房城鄉建設部門要提出商品住房項目的住宅建設套數、套型建築面積、設施條件、開竣工時間等要求，作為土地出讓的依據，並納入出讓合同。
各地區發展改革、國土資源、住房城鄉建設部門要建立中小套型普通商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度，督促房地產開發企業嚴格按照合同約定建設施工，加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。
(四)加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善並嚴格執行准入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。解讀：保障房關系民生，本次確定了2013年的保障房建設任務基本建成470萬套，同時對人們關心的保障房配套問題，亦做出了規定，同步規劃、建設、交付使用。
全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。各地區要抓緊把建設任務落實到項目和地塊，確保資金盡快到位，盡早開工建設。繼續抓好城市和國有工礦（含煤礦）、國有林區、墾區棚戶區改造，重點抓好資源型城市及獨立工礦區棚戶區改造；積極推進非成片棚戶區和危舊房改造，逐步開展城鎮舊住宅區綜合整治，穩步實施城中村改造。
強化規劃統籌，從城鎮化發展和改善居民住房條件等實際需要出發，把保障性安居工程建設和城市發展充分結合起來，在城市總體規劃和土地利用、住房建設等規劃中統籌安排保障性安居工程項目。要把好規劃設計關、施工質量關、建築材料關和竣工驗收關，落實工程質量責任，確保工程質量安全。要合理安排布局，改進戶型設計，方便保障對象的工作和生活。要加大配套基礎設施投入力度，做到配套設施與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用，確保竣工項目及早投入使用。
加強分配管理。要繼續探索創新保障性住房建設和管理機制，完善保障性住房申請家庭經濟狀況審核機制，嚴格准入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設、分配和退出的信息公開力度。嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規行為。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。要加強小區運營管理，完善社區公共服務，優化居住環境。
(五)加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。 解讀：「國五條」指出，要加強市場監測和信息發布管理，國務院此番的要求有望使得樓市信息更加透明化。
2013年起，各地區要提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理，引導房地產開發企業理性定價，穩步推進商品房預售制度改革。繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度，到「十二五」期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。
加強房地產企業信用管理，研究建立住房城鄉建設、發展改革、國土資源、金融、稅務、工商、統計等部門聯動共享的信用管理系統，及時記錄、公布房地產企業的違法違規行為。對存在閑置土地和炒地、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，有關部門要建立聯動機制，加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買，銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款，證券監管部門暫停批准其上市、再融資或重大資產重組，銀行業監管部門要禁止其通過信託計劃融資。稅務部門要強化土地增值稅的徵收管理工作，嚴格按照有關規定進行清算審核和稽查。住房城鄉建設、工商等部門要聯合開展對房屋中介市場的專項治理工作，整頓和規范市場秩序，嚴肅查處中介機構和經紀人員的違法違規行為。有關部門要加強房地產開發企業資本金管理，加大對資產負債情況的監測力度，有效防範風險。
各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析，及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，引導社會輿論，穩定市場預期。要加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。
二、2013房產稅徵收標准
1、從價計征的，其計稅依據為房產原值一次減去10%--30%後的余值；以房產原值為計稅依據的：應納稅額=房產原值*(1-10%或30%)*稅率(1.2%)
2、從租計征的(即房產出租的)，以房產租金收入為計稅依據。從價計征10%--30%的具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府確定。以房產租金收入為計稅依據的：應納稅額=房產租金收入*稅率(12%)
其他城市2013房產稅徵收稅率
1、按房產余值計征的，年稅率為1.2%；
2、按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。
房產稅稅率採用比例稅率。按照房產余值計征的，年稅率稅率為1.2%;按房產租金收入計征的，年稅率為12%。）
三、房屋限購
繼續嚴格執行商品住房限購措施。
已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要在嚴格執行《國務院辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號）基礎上，進一步完善現行住房限購措施。限購區域應覆蓋城市全部行政區域
限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時採取限購等措施。
各地區住房城鄉建設、公安、民政、稅務、人力資源社會保障等部門要建立分工明確、協調有序的審核工作機制。要嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為，對存在規避住房限購措施行為的項目，要責令房地產開發企業整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業整頓，並嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，要追究當事人的法律責任。
四、地方新政策
1、京滬出台「國五條」實施細則（2013.3.31，人民日報）
（1）嚴格限購，確保價格穩定
北京：有望擠出5%―10%購房需求
上海：市場和房價或將迎來穩定期
（2）個稅計征，抑制投機購房
北京：3月31日後適用個稅新政策
上海：嚴格按照轉讓所得的20%計征
（3）增加供給，確保市場供應
北京：全年建設籌集保障房16萬套
上海：拆二級舊里以下房屋70萬平方米
2、2013年4月2日 海南不出台落實國五條細則
海南省住房與城鄉建設廳1日向媒體表示將不出台專門的「國五條」地方細則，並將延續海口和三亞兩地原有的限購政策。
（1）海口市人民政府網站1日下午公布《海口市人民政府辦公廳關於海口市2013年度新建商品住房價格控制目標的通告》，《通告》稱將堅決貫徹落實《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》精神，保持該市房價基本穩定，2013年新建商品住房價格增幅不高於該市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。
海口和三亞兩地將延續已經實行的限購政策。海口市規定，原則上對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年以上(含1年)納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括貸款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付比例不得低於總房價的60%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對購買第三套及以上住房的，按有關規定暫停發放購房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫緩發放購房貸款。
（2）三亞市規定，對三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭，實行限購1套商品住房政策，同時嚴格執行國家關於境外機構和個人購房管理的規定。對違法違規購房的，三亞市住房和城鄉建設局不予受理房地產登記。
對貸款購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括貸款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不得低於30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款。

3、蘭州政策細則
（1）限購：
蘭州本地居民家庭在本市可以購買兩套住房，非本地居民家庭在本市可以購買1套住房，超過規定套數的，各商業銀行嚴格控制住房貸款發放，房地產管理部門在辦理商品房預售合同登記備案和房屋產權登記時予以嚴格審核，不予辦理房產證。
（2）限價：
蘭州市新申辦和已辦理商品房預售許可證的開發企業必須到物價部門核價，實施「一套一價」，最高每平不超萬元。各區域都有相應的最高限價，交易價超過最高限價將無法辦理交易手續。原則上每套房子的利潤不得高於20%。對取得預售許可的房地產開發項目，在5日內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格通過蘭州市房產局信息網等向社會公布。
（3）限貸：
蘭州地區各大銀行嚴格執行國務院和央行政策，停止或限制商品房開發貸款，停止第三套房貸。
（4）限面積：
蘭州地區普通商品房規劃設計執行90/50政策，即90平米戶型佔50%。
（5）加大保障房建設
根據國家發改委稽查組對蘭州市保障房建設情況的專項稽查通報，從2009年到2012年，蘭州共開工建設各類保障房127857套，其中已竣工70048套，已向符合條件的低收入群體分配入住43210套。2012年年底，據甘肅省政府新聞發布會透露，蘭州市被列入全國利用住房公積金貸款支持保障性住房建設項目試點城市一年後，在原有5億元貸款的基礎上，新增貸款4.5億元，進一步加大保障房建設力
五、房地產價格走勢分析
1、現象
1998年以來，全國房地產開發投資年均增幅30％，製造了一個又一個財富擁有者的傳奇歷程。七年以來，全國房地產的資金從1998年的3614億增加到2010年的6500億，政府雖在加大力度調節中，但至今為止房產價格仍在上升，巨大的投資支撐著一個又一個商業樓盤拔地而起，如同一架隆隆作響的機器，滋養和催生了一個又一個富豪。房地產業在掏空居民錢袋的同時，也確實改善了部分百姓的住房條件，加速了城市的現代化進程，成為我國國民經濟的重要支柱產業。
（2）原因
根本原因：價格隨價值上下波動
原因一：中國房地產業的興起背景1、1998年以前，我國實行的是住房分配製度；2、自1998年起，我國取消了住房福利制度，實行住房商品化
原因二：旺盛的住房投資（投機）需求

投資（投機）需求對房價的推動可分三個階段：第一階段，消費需求主導，投機需求滋生。隨著收入的增長、城市化進程的推進以及住房分配製度改革。房地產商品的消費需求迅速增加，房價出現上漲的苗頭，這形成了推動房價上漲的原始動力。有先見之明的人開始進行投機，形成投機需求的主體，但是，這一部分人畢竟是少數人，這時投機需求並不旺盛，它不是推動房價上漲的主力力量。第二階段，消費和投機需求都很旺盛，總需求被放大，房價大幅上升。在這一階段，由於擔心房價繼續上漲，有住房消費需求的人紛紛加入購房者的隊伍，消費需求得到充分的釋放。房價的上漲和實際利率偏低刺激了人們的投機慾望，更多的投機者不斷加入到炒房的行列，投機需求不斷增加。這時的投機需求已經成為推動房價上漲的重要力量。第三階段，投機盛行，推動房價的非理性上漲。房價的持續上漲，不斷刺激投機者慾望，為了獲得更多的投機利潤，出現了惜售、囤積房源，抬高房價等非理性行為。這一階段，房價暴漲，現實的消費需求由於房價的暴漲已經不得不轉化為潛在的消費需求，房價大大的超出了中低收入者支付能力。2008年，我國商品房空置率達到9.50%，增幅為14.85%，增速創下1994年有統計數據以來的新高。其中，北京市商品房空置率為16.64%，居全國首位，高出全國水平75%，形勢嚴峻。而國家電網公司2010年在全國660個城市的調查顯示，有高達6，540萬套住宅的電表連續6個月讀數為零，按每套房3口計算，可供近2億人居住。高房價與高空置率並存，說明了中國房地產市場投機氛圍較濃。
抽樣調查結果顯示，有26.55%的購防者是處於投資動機購房的；調查據業內人士透露，估計在上海大約40%左右的個人房產交易是出與投資的目的。
原因三：城市人口增多及城鎮化進程
從1996年我國城市化率邁過30%的關卡後，進入了諾瑟姆曲線所揭示的加速階段，至2010年的15年間，平均每年城市化率提高超過1個百分點，大大高於改革開放前15年平均0.5個百分點的水平。
隨著工業革命時代的來臨，城市成為人口、財富及文化的集中地，人們不斷從鄉村流向城市；加上城市人口財富創造能力高，在城市范圍不擴張的情況下，自然會推高樓價。對於房市而言，城市化導致大量人口從農村湧入城市生根發展，屬於對房市的額外「增量需求」。北京為例，2010年頭5個月外地人口佔北京購房總數的50%，說明城市化導致的人口遷徙對大城市房地產需求十分強勁。此外，就原本就在城市居住的居民而言，工業化與城鎮化發展導致了大規模城市改造和居民拆遷，未來一段時間內，由於城市基礎設施建設、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量仍將保持較大規模，這一部分人也將繼續形成巨大的被動需求。總之，城市化的總體影響是將商品房需求曲線往右推，使得在原來供給條件不變的情況下，市場價格進一步走高。由於從2000-2020年我國處於全面建設小康社會的工業化中期，城市化在該時期也將保持較高速度的增長，從而給房價上漲提供了長期的推動力。
原因四：土地、建材價格上漲
隨著能源和剛才、水泥能生產資料的價格上漲，導致能源和鋼材、水泥消耗大戶的房地產成本的增加
原因五：城市居民收入提高，以住房為主的消費結構升級推動房價上漲
與住房改革同步的是中國經濟高速增長，據初步測算，2010年中國的GDP比上年增長10.3%，總額達到了397，983億元人民幣，超過日本躍居世界第二。與此同步，城市居民人均收入也迅速提高，從中國統計年鑒2010的數據看，1998-2009年我國城鎮居民人均可支配收入從5，425元增加到17，175元，增長了近2倍，增長勢頭非常迅猛。居民的收入增幅不斷加大，客觀上具備了較強的消費能力，2010年社會消費品零售總規模達到了156，998億元，比上年增長18.3%。
城市居民消費規模在擴大，消費能力在增長，消費結構也在不斷升級。建國以來我國居民消費結構經歷和正在經歷著三次升級轉型時期，目前我國正面臨居民消費升級轉型重要或關鍵時期，即從第二次消費升級向第三次消費升級的優化和升級轉型。