你好，融資客集中看好某隻股票，該股票的融資買入和融資余額肯定都會增加。現在又放寬了首套房的首付，利好地產。
② 求股權激勵機制的典型案例 或是金地集團股權激勵機制的相關信息
【案例分析】金發科技股權激勵計劃實施前後的盈餘管理分析
2006年1月1日中國證監會發布的《上市公司股權激勵管理辦法》正式施行後,股權激勵越來越受到重視。從理論上講，股權激勵制度可以約束管理人員的機會主義行為，減少股東對其進行監督的成本，實現委託代理雙方之間長期的利益分享、風險共擔的目的。但在我國公司治理發展的初期，由於存在信息不對稱，上市公司管理層通過盈餘管理讓公司賬面業績滿足股權激勵的行權條件的行為時有發生，使得上市公司的股權激勵制度的實施給其業績帶來較大的波動性。本文在此以金發科技公司為例，分析股權激勵計劃的實施狀況、企業存在盈餘管理的可能性及其對企業的影響，以期為投資者正確認識企業股權計劃的合理性提供分析手段與方法。
一、股權激勵計劃及實施情況
2006年9月1日，金發科技臨時股東大會審議通過股權激勵計劃，授予激勵對象3 185萬份股票期權，股票來源為金發科技向激勵對象定向發行股票，標的股票總數占激勵計劃簽署時金發科技股票總額31 850萬股的10%，達到激勵股數的上限。每份股票期權擁有在授權日其3年內的可行權日以行權價格13.15元（2006年度轉增股本後，行權價格調為6.43元/股）和行權條件購買1股金發科技股票的權利。
在金發科技股權激勵方案中，與公司業績指標相關的行權條件有兩個：一是金發科技上一年度凈利潤較前一年度增長20%，二是金發科技上一年度扣除非經常性損益後的加權平均凈資產收益率不低於18%。自股權激勵計劃授權日一年後，滿足行權條件的激勵對象可以在可行權日行權。激勵對象首次行權不得超過獲授股票期權的20%，剩餘獲授股票期權，激勵對象可以在首次行權的90天後、股票期權有效期內選擇分次行權，但自授予年度後的第一個完整會計年度的累計行權比例不得超過獲授份額的30%，第二個完整會計年度的累計行權比例不得超過獲授份額的60%，第三個完整會計年度的股票期權有效期內累計行權比例不得超過獲授份額的100%。
金發科技2006年度和2007年度業績指標均達到行權條件。2008年3月激勵對象均以自身獲授股票期權數量的2%參加行權，行權數量合計為127.4萬份，行權價格為6.43元/股。2007年度利潤分配方案實施完成後，行權價格相應調整為6.23元/股，剩餘未行權股票期權為6 242.6萬份。於是，2008年6月公司激勵對象以自身獲授股票期權數量的58%參加行權，行權數量為3 694.6萬股，行權價格為6.23元/股。
二、股權激勵計劃實施前後業績對比分析
金發科技股權激勵計劃中規定，?獲准行權年度是指2007年、2008年和2009年，因此，2006年度至2008年度公司的業績尤為重要，這三年的業績是關系著高管層能否順利行權的關鍵因素。
表1顯示，2006年度金發科技的
表1 2003年度至2008年度與行權條件相關的業績指標
年 度
2003
2004
2005
2006（舊）
2006（新）
2007
2008
凈利潤較前一年度
增長幅度（%） 24.44
13.12
56.26
87.69
54.93
29.19
-42.67
扣除非經常性損益後的加權平均凈資產收益率（%）
32.39
17.17
17.47
26.42
21.56
18.64
6.95
註：2006（舊）表示2006年度舊企業會計准則下的財務數據，2006（新）表示2006年度新企業會計准則下的財務數據。
業績非常好，兩項業績指標在6年中都達到了較高點。按照新企業會計准則的要求進行調整後，這兩項指標的數值依然可觀。但從2007年開始，公司業績開始下滑。2007年度金發科技扣除非經常性損益後的加權平均凈資產收益率勉強達到行權條件規定的18%，僅僅高出0.64%。而2008年度金發科技的經營業績則未達到股權激勵計劃規定的行權條件。觀察這6年的數據可以發現，凈利潤的增長幅度起伏較大，但凈資產收益率的變化卻較為平穩。為何會產生這種現象？是否與股權激勵計劃產生股票期權費用計入成本費用有關？筆者在此做進一步分析。
根據新企業會計准則的要求，在行權等待期內的每個資產負債表日，金發科技需根據行權條件對可行權股份作出最佳估計，以各部分在授予日的公允價值，按從授予日其各會計期間換取期權實際服務的月份占該部分期權最低服務總月份（等待期）的權數進行分攤計算股票期權費用總額，扣除前期分擔的所有期權費用列入當期的成本費用，同時計入資本公積，不確認其後續公允價值變動。金發科技2006年度（根據新企業會計准則調整後的財務報表）和2007年度分別確認了55 220 067.12元和147 700 559.88元的成本費用，分別計入了管理費用、營業費用和製造費用。因此，在行權等待期內，股權激勵只會對企業成本費用和資本公積等科目產生影響，並不影響企業當期的現金流量。金發科技2006年度的財務報告由於採用了舊的企業會計准則，對成本費用和資本公積並沒有產生影響，從而對當年的利潤也無影響。2007年度金發科技由於確認了大量的成本費用，影響了其財務狀況，因此，筆者在剔除了股權激勵對金發科技財務數據的影響之後，將其與同行業未實施股權激勵計劃的凌雲股份進行對比發現：身處相同經濟環境中同一行業的凌雲股份凈資產收益率相對穩定，從2005年起就開始穩步上升，這與金發科技大幅度波動的凈資產收益率形成鮮明對比。雖然2008年度金融危機的爆發會對企業的業績產生一定影響，但是金發科技在剔除股權激勵影響的情況下凈資產收益率還是比2007年度下降了13.80%，下降幅度過大。值得注意的是，2008年度金發科技的主營業務收入是凌雲股份的3.63倍，高達71.68億元，但是其凈利潤僅是凌雲股份的2.33倍即2.27億元。也就是說金發科技2008年度存在大量的成本費用，凈利潤大幅下降，導致凈資產收益率迅速降低。為何會出現這一反常現象？是否與其自身進行盈餘管理有關？筆者在此做進一步分析。
三、盈餘管理方法剖析
（一）控製成本費用
金發科技2006年度和2007年度分別確認了55 220 067.12元和147 700 559.88元的股票期權費用，該成本費用占凈利潤比重較大。在剔除股票期權成本對財務狀況的影響後，2007年度成本費用比例總計為90.20%，是2003年至2008年中成本費用最低的一年。表2清晰地反映出金發科技歷年成本費用的情況，除去2007年的特殊情況，其餘5年都維持在92.29%以上。如果以92.29%為成本費用正常情況下的最低比例，那麼2007年度比最低比例時的成本費用還減少了1.28億元。在這種情況下2007年度的主營業務收入卻增加了17.76億元。恰恰相反，2008年度主營業務收入比2007年度增加了7.45億元，但其成本費用比例卻增加至93.58%。這反映了金發科技在股權激勵計劃實施之前就開始進行盈餘管理，其目的是為在適當時機釋放利潤埋下伏筆，為達到行權條件提供一定的保證。
（二）控制應計項目
實證會計理論認為企業營業利潤可以分為兩個部分：一部分是經營活動產生的現金流量凈額，這部分利潤已經實現了現金流入；另一部分是總體應計利潤，這部分利潤是按照權責發生制原則確認的，但沒有實際的現金流入。企業難以對現金流量進行操控，因此只能通過應計利潤進行盈餘管理。表3為幾年來金發科技的利潤構成情況。
表3顯示，金發科技2007年度營業利潤比2006年度增加了109 944 875.72元，但其經營活動現金流量凈額卻比
年 度
2003
2004
2005
2006
2007
2008
主營成本比例（%）
87.64
89.59
89.65
87.47
85.63
86.36
營業費用比例（%）
2.81
1.96
1.72
1.76
1.82
2.17
管理費用比例（%）
2.16
2.59
2.45
2.23
1.70
2.47
財務費用比例（%）
0.62
0.72
0.76
0.83
1.05
2.58
成本費用比例總計（%）
93.23
94.86
94.59
92.29
90.20
93.58
2006年度減少了1 093 462 994.36元，其結果是2007年度的總體應計利潤比2006年度增加了1 203 407 870.08元。令人奇怪的是，在2008年度總體應計利潤又急劇下降，恢復到2007年之前的水平。由此可見，2007年度金發科技可能已經預見了公司本年度盈利困難，業績指標將會下降，所以對總體應計利潤的可操控部分進行了操縱，其目的就是使2007年度的業績指標達到行權條件。
下面再看金發科技的應收賬款情況。正常情況下，公司應收賬款金額應隨著主營業務收入的增長而增長，每年應收賬款凈額與當年主營業務收入的比例變化是較為平穩的，差異不會太大。但從表4中可以看到，2007年度應收賬款凈額與主營業務收入的比例達到了6年的最高點，主營業務收入比2006年度增加了17.72億元，應收賬款凈額增長了5.36億元，與期初相比增幅67%，賬齡在6個月以內的應收賬款高達13.1億元，占應收賬款期末數總額的97.06%，其中，金發科技給予客戶1到3個月的信用結算期未到，是產生13.1億元應收賬款的主要原因。應收賬款的增加並沒有使得應收票據減少，情況恰恰相反，2007年度期末應收票據比期初增加了101.72%。2008年度主營業務收入雖然增加7.44億元，但應收賬款凈額反而下降，應收賬款凈額與主營業務收入的比例達到了6年中的最低點。盡管2008年度應收票據增加，但其增加金額與應收賬款減少金額還是相差1億元。表明金發科技將2008年的部分利潤進行提前確認，以保證2007年能夠順利滿足行權條件。
（三）控制子公司財務狀況
金發科技在2007年報告期內收購某房地產開發有限公司（以下簡稱某房地產公司），對其進行盈餘管理也有幫助。在合並資產負債表中，金發科技2007年度其他應收賬款凈額與期初相比增幅為660.80%，某房地產公司的應收款項是其應收賬款增加的主要因素。另外，2007年度金發科技預收款項比期初增加1.53億元，增幅為279.69%，而在預收款項中，某房地產公司為1.39億元，佔90.85%。某房地產公司開發的項目竣工驗收尚未辦理完畢，為2008年金發科技的年度報告保留了利潤增長空間。如果2008年度項目能夠竣工驗收，那麼就可確認某房地產公司的收入3.4億元，這對金發科技2008年度的利潤會有較大影響。
只可惜，金發科技在保證了前兩年業績的增長後，2008年度功虧一簣。由於前兩年的業績均符合行權條件，金發科技的高管層獲得了3 822萬股的股權激勵，並均在2008年度A股市場上行權套現獲取巨額報酬。而與此同時，金發科技2008年度凈利潤較前一年下降42.67%，扣除非經常性損益後的加權平均凈資產收益率下降至6.95%，接近2007年度的三分之一。這種反常的現象就是高管層針對股權
表4 2003年度至2008年度主營業務收入與應收賬款情況 單位：元
年度
主營業務收入
應收賬款凈額
應收賬款凈額/主營業務收入（%）
應收票據
應收票據/主營業務收入（%）
2003
1 560 507 039.08
232 791 331.47
14.92
47 309 576.38
3.03
2004
2 391 575 738.45
434 137 652.52
18.15
151 578 887.60
6.34
2005
3 454 873 302.08
610 519 671.82
17.67
199 131 174.60
5.76
2006
4 651 811 484.86
796 253 112.38
17.12
221 752 309.68
4.77
2007
6 423 411 880.81
1 331 855 201.23
20.73
447 312 407.11
6.96
2008
7 168 283 182.96
1 036 660 212.85
14.46
643 275 004.88
8.97
激勵進行盈餘管理所遺留下的後果。
四、啟示和建議
（一）我國股權激勵尚在摸索階段，股權激勵方案的設計不夠合理，使上市公司管理層可能通過盈餘管理操控公司未來業績，來獲取個人利益。因此，只有規范股權激勵計劃的制定、提出嚴格的行權條件與行權時間，才能夠在一定程度上限制上市公司管理層通過盈餘管理來掏空上市公司的行為。此外，我國相關會計准則和上市公司外部監管制度的不完善也在某種程度上為上市公司進行盈餘管理提供可趁之機。
（二）完善管理層股權激勵計劃的考核指標體系，採用以財務比率和經營性現金流量為基礎的短期考核指標，以及股票市場價格等長期考核指標。經營性現金流量不易被企業管理層操縱，是比較客觀的會計信息。在股權激勵計劃中加入這個衡量指標，能夠較好地控制管理層的盈餘管理行為。將股票的市場價格作為一個長期考核指標，可以在一定程度上提高企業的市場價值，同時保護中小投資者的利益。
（三）對上市公司有關股權激勵制度以及實施的信息實行強制性披露，加強對上市公司盈餘管理行為的監管。加大信息披露的力度會增加盈餘管理的難度，從而可以減少上市公司盈餘管理的行為。另外，需加強對上市公司披露行為的監督檢查，對發現的違規行為要進行嚴厲懲處。
（四）進一步細化與完善企業內部控制制度。只有在公司治理結構完善的前提下，不斷完善企業內部控制制度，促使管理層基於自身長遠利益考慮，作出理性選擇，才能降低盈餘管理對企業長期發展的不利影響。■
（作者單位：東華大學管理學院）
責任編輯 劉黎靜
③ 金地集團債務融資對股票是好是壞
個人認為是不好的，希望採納。
④ 金地集團和武漢市金地房地產開發有限公司有什麼關系
(1)據我了解，武漢市金地房地產開發有限公司和金地集團沒有什麼關系，金地集團總內部位於深圳，是一家上市容公司。可以參考其網站介紹。不知道武漢金地是不是想藉助金地集團的名氣來搞個馬甲穿穿。
(2)開發商負責項目的全面開發運營，包括項目征地、規劃設計、工程建設、策劃銷售、項目融資等等，也可以自己投資；投資商一般指項目的資本投資單位，不負責具體運營事務。
回答僅供參考。
⑤ 金地集團既然可以獲得銀行信貸，且在資產負債率上升的情況下為何還要大費周折地發行公司債券
金地我也有關注，記憶中金地能獲得工行300億的貸款額。這個貸款額是說某個時間段，比如「現在起一年內」，銀行貸款有以下3個問題，一，時間上的限制。二，銀行的利率比公司債高。三，銀行做為利益體，「嫌貧愛富」如果哪天金地不行了，急用錢，銀行可不會理你！
發行公司債的好處多多，自然好處多多，1，利息低廉。2，現在多是可轉換債券，股票向上的，都來債轉股了，錢不用還了。3，改善財務結構。（這個請咨詢會計人員）。
問：公司隨著多次股份增發，股權結構已開始分散，作為負債融資，發行公司債券對金地集團的公司治理結構改善能起到什麼作用？
答：這個改善治理結構我看是值得商討的，股份制是西方搞的那套，西方一直都強調什麼民主啊，三權分立啊，互相監督啊之類的，對於金地來說，股東多了，就沒有一言堂，不怕被一個人玩的。
但是中國的國情是幾千年來都是一個老大帶著一班人走，已經習慣了有人發號施令，股東多了，少了一個人說了算的情況，但是3個和尚沒水喝啊。
總體而言各有利弊，看你怎麼想。就如張總出走，上海老總出來獨立，這個情況有利有弊。
⑥ 金地集團未來的發展前景
金地集抄團是除萬科和保利之外成長襲性比較好的房地產公司，未來金地將通過資產管理業務來開拓新的盈利源泉，重點加強基金的募集能力，提高融資能力和獨立投資能力。目前金地旗下專業從事房地產金融業務的子公司穩盛投資，有望在三年內成長為管理百億資產規模、有強大產品開發銷售能力、依照國際化標准運作、市場領先的基金管理公司。
房地產企業的發展方向是和金融融為一體，近十年來，中國房地產獲得了長足的發展，在這個過程中，金融作為房地產業發展的重要支柱，與房地產業共存共榮。隨著中國金融機制的日益健全，金融對房地產的推動力量日益凸顯，房地產金融創新通過不斷整合行業上游價值鏈條，形成房地產行業新的業態模式。
⑦ 金地集團山東分公司
地集團堅守「用心創造生活，實現永續價值」的承諾，在企業經營中體現「專業之道，惟精惟一」的特質，已經成為地產行業內極富特色與競爭力的全國化品牌公司。
金地集團初創於1988年，1993年開始正式經營房地產。2001年4月，金地（集團）股份有限公司在上海證券交易所正式掛牌上市。金地集團秉承「用心做事，誠信為人」、「以人為本，創新為魂」等「金地之道」的企業精神，並逐步形成了地產開發業務的核心競爭優勢。金地集團已經建立以上海、深圳、北京為中心的華東、華南、華北的區域擴張戰略格局，並已成功進入武漢市場。金地堅持以產品為核心，不斷為客戶創造價值：在深圳，開發了金地海景花園、金地翠園、金海灣花園、金地海景·翠堤灣、金地香蜜山；在北京，開發了金地格林小鎮、金地國際花園；在上海，開發了格林春曉、格林春岸項目。截止目前，正在運作的有格林世界（上海）、未來域（上海）、新奧世界（青島）、格林小城（武漢）、格林小城（東莞）等幾個項目。
歷經十年探索和實踐，現已發展成為一個以房地產開發為主營業務的上市公司，同時也是中國建設系統企業信譽AAA單位、房地產開發企業國家一級資質單位。截至2005年6月，集團已擁有多家控股子公司，總資產62.76億元，凈資產25.61億元，形成了以房地產為主營業務，物業服務、地產中介同步發展的綜合產業結構。
在企業信譽和業績的基礎上，金地品牌不斷提升，連續獲得「中國發展最快的品牌房地產企業」、「中國房地產品牌戰略創新10強」等稱號，位列「《新地產》房地產上市公司10強」第三名，在「做中國最有價值的地產企業」的願景指引下，金地將不斷開拓新的里程
⑧ 金地集團的行業技術含量是什麼急需
從事房地產開發經營業務，那應該是怎麼蓋好房子，找些好的銷售人員。堅持快速銷售、快速回款的原則，提高公司應對未來不確定性的能力，降低公司的財務風險。 補充： 【最新公告】 【2010-01-15】刊登A股股票期權計劃（草案）的公告 金地集團董監事會決議公告 金地(集團)股份有限公司於2010年1月14日召開五屆三十七次董事會及五屆八次監事會，會議審議通過關於《公司A股股票期權計劃(草案)》的議案： 本計劃授予的股票期權總量涉及的標的股票數量為9937萬股，占授予時公司股本總額的4%,本計劃授予的激勵對象總人數為224人，占員工總數的4%左右。每份股票期權擁有在行權有效期內(自股票期權授予日起7年)，在滿足生效條件和生效安排情況下，以行權價格14.12元購買一股公司股票的權利。標的股票來源為公司向激勵對象定向發行股票。該事項尚需報中國證監會備案無異議後提交公司股東大會審議。 為增強區域公司運營效率，提高開發效能，公司於9月11日通過掛牌方式 以15.9億元的價格獲得廣州市番禺區中心城區南區規劃濱江大道（規劃高速公路）北側、規劃大涌路東側政府儲備用地南區地塊4-2 地塊。該地塊佔地面積243989 平方米。 負面因素： 1、房地產周期：公司主要為地產開發業務，目前房地產市場處於調整周期，成交量縮小，價格仍處於下降趨勢。 綜合評價：通過減少新開工面積並放緩拿地節奏，同時加大銷售力度，公司預收賬款顯著增加，凈負債率比期初明顯下降，財務狀況變現良好。面對房地產行業尚未走出調整周期，良好的財務狀況較為關鍵。 補充： 盡管我國房地產市場再次調整的可能性較大，但調整的具體時間和幅度主要取決於政策尤其是貨幣政策和宏觀經濟走勢兩大因素。從政策因素來看，隨著經濟企穩回升態勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產市場調整；但從宏觀經濟運行來看，國際金融危機沖擊最壞的時期已經過去，明年經濟形勢好於今年，這又對房地產市場起到促進作用。總體判斷，盡管我國房地產市場存在調整的可能性，但2010年全國房市調整即房價和成交量大幅下降的可能不大。如果不出台新的調控政策，不排除明年房價又會延續價格非理性上漲。 1．房地產開發投資增速將在15%左右 2010年全年房地產開發投資將較快增長，房屋新開工面積負增長的情況將明顯改善。首先，今年以來房價上漲和銷售回升將推動開發投資增加。其次，國家降低房地產開發項目資本金比例將降低行業融資門檻，增強開發商的投資能力。第三，房屋銷售的增加使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵開發商加快投資。第四，十大產業振興規劃的出台將對相關產業的投資起到刺激作用，必將帶動商業營業用房投資較快增長。再加上政府對保障性住房的建設力度不斷擴大，預計明年房地產開發投資將繼續保持較快增長，全年增長15%左右。 2．全國房價大幅下跌的可能性不大 隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現房價和成交量出現下降的可能。但總體上看，受宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性總體寬松和消費結構升級等因素的支撐，明年房價大幅下跌的可能性不大。 3．全國房地產市場風險主要集中在一線城市 這里仍採用「房價收入比」來衡量實際房價的高低及其泡沫程度，我們測算了全國34個省會城市和計劃單列市的房價收入比。結果（見表4）顯示， （1）絕大多數城市房價收入比偏高。在我國大陸35個直轄市、省會城市和計劃單列市中，房價收入比低於6.0：1的只有2個，高於6.0：1小於8：1的地區有12個，介於8：1和10：1的地區也有12個，高於10：1的有9個。 （2）房價收入比偏高的城市主要集中在一線城市和經濟發達城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發達城市，房價收入比均超過了10：1，大多數中西部地區城市房價收入比普遍較低。 （3）中西部地區的一些城市房價收入比也偏高，需引起關注。如西北地區的蘭州和西安，西南地區的成都、南寧和昆明，中部地區的南昌和太原等。 影響房地產業發展的主要因素。經濟，需要宏觀經濟的持續發展，奠定人們整體購買力的基礎。人口，就是人口的增長。一個是人口總量的增長增加了對房地產的需求，一個是城市化。技術，技術因素使得房地產開發的產品類型發生改變，比如建造高層建築的能力在增強，影響到房地產的產品類型。土地使用模式，國外有國外的模式，中國土地使用的模式將來也會發生變化。從土地的拿地形式來說，由政府徵收農用地變成國有土地然後再出讓，叫土地儲備，通過儲備，老城區舊城改造完成了土地舒化，拆遷進入市場，將來也可能農村的房地產市場會啟動，農村的集體土地會以一定的形式進入開發商領域。金融體系，支持開發商的金融產品，目前來說比較少，主要是銀行貸款、開發企業上市，從股市上融資。相對於歐美，尤其是美國來說，美國這一輪的金融風暴就產生於房地產、金融衍生產品、次貸危機。房地產類型、開發商，開發商的構成和開發的能力，還有政府對房地產業管理的模式。就住宅來說，提供住房保障的覆蓋面。這些都會影響到房地產業的發展。 不同的經濟因素會影響房地產不同的產品類型。商品住宅受到家庭組成速度的影響，這里指的是家庭的規模，過去是幾代同堂，現在越來越小家庭化，兩代戶比較多，所以平均一戶家庭人口不超過三個人，2.8、2.9個人，每戶就需要一套房子，即使總人口不變，由於戶數增加了，也會使得對住宅的需求量增加。現在還有離婚率的增加，本來是一戶又分成了兩戶，兩戶又需要兩套房子，所以家庭的小型化就導致了對住宅的需求增加。2010年的變化。首先看一下宏觀面的政策變化，因為中央的經濟工作會議已經召開，一些宏觀經濟管理的政策已經逐漸明朗，有積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持靈活性，4萬億投資繼續實行，支持消費信貸，極大保障性和棚戶區改造住房，國家要繼續增大支持力度，加大供應。保障性住房在09年沒有完成計劃，只完成了20%多的計劃，在2010年保障性住房會進一步有所增加。棚戶區改造有優惠性政策。增加土地供給的政策在明年會進一步採用，開放中小城市戶籍，戶籍政策會進一步寬松、進一步放開。加強市場監管，對房地產市場的監管會採取不同的動作，對開發商屯地不開發還會增加查處的力度，捂盤惜售，也會增加對捂盤的監管。 如果市場過熱，可能就會帶來政府的警覺，害怕引起後續的風險，有可能出台抑制的政策，比如二手房交易的優惠稅率，原來減免營業稅是兩年以後二手房交易就可以優惠，現在恢復到五年了。嚴格土地出讓金的繳納。08年為了扶持房地產市場，第一批可能繳納兩成或者三成，最近中央出台了政策，土地出讓金拿地的時候要一次性的至少繳50%，這一點也算是優惠的，因為06、07年的時候要求一次性付清。限制野蠻拆遷。國家《城市房屋拆遷管理條例》要做明顯的修改。差別利率，可能要做一定的調整。 補充： 小妹啊，以上這些可以嗎。不要考100分啊， 需要還有啊，還要嗎。。。呵呵 追問： 哪有？我是在做證券分析的報告，該死的作業，討厭死啦！！！還有什麼切合我問題的嗎？ 回答： 救命啊，我已經暈倒了。不知道了。。。。。。 補充： 既然你要，哥還可以給你。 參考如下「 1月13日的新聞發布會，實際上由住房城鄉建設部副部長齊驥主導，齊驥首先表示，最近一些調控政策都是在鼓勵和支持居民合理住房消費，同時抑制投資投機性購房。 「今年將有600萬套左右政策性和保障性住房開工建設。」齊驥說，這600萬套主要包括五大類，分別是限價普通商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房、城市和工礦棚戶區改造。 住房的開發建設需要土地供應的有效配合，就此國土資源部(下稱國土部)副部長 小蘇說，未來國土部將從兩個方面開展工作：一是按照住房為主的房地產業建設用地的實際需求，確保土地供應；二是在已供應的土地上，要促進企業按照有關規定要求及時能夠開發建設，形成有效的房屋供應。 對於合理住房供給的財政支持，財政部部長助理王保安表示，財政部門對棚戶區改造要加大支持，這些支持包括免稅、免收行政事業性收費、政府性基金和土地金等，銀監會副主席王兆星也表示，銀行將對符合條件的項目給予積極的貸款支持。 而在調控房地產需求上，央行和銀監會發揮著更為主動的作用。 「商品住房的供求關系更加平穩，供求關系平穩以後，它的價格將按供求關系去調整和浮動。」這是齊驥的目標，也代表中央此輪調控的真實想法。
麻煩採納，謝謝!
⑨ 中小房地產企業融資渠道分析
一、我國房地產企業融資現狀與渠道分析
（一）房地產資金來源現狀
房地產資金現在主要來自七個方面，國內貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業單位自有資金，購房者的定金和預付款以及其它資金。04年1~11月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發全部資金來源的76.4%，其中直接國內貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款數量巨大。
圖2.16 房地產行業不同資金來源所佔比重
（二）本期不同渠道融資金額變化
圖2.17 不同渠道融資金額變化
2004年8月份以來，房地產投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現回落趨勢，而國內貸款和企事業單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。
（三）現有七大融資方式剖析
受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業貸款的要求，開發商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現行解決的途徑並不是很多。
1.國內銀行貸款：
銀行貸款是房地產開發商趨之若鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規定，銀行貸款現階段從緊，對於項目開發程度和開發商自有資金的開門檻，將大多數開發商排除在門外。但是，對於企業而言，便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構加以規避。同時，房地產信貸業務目前仍普遍被銀行視為優質資產，商業銀行的信貸熱情絲毫未減。
2.信託項目融資：
信託是目前房地產業新興的融資熱點，從2003年到2004年，全國共發行 房地產信託163隻，融資額175.8億元。信託資金的分量遠不足以支撐行業的發展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內的產業投資信託基金，三可以以固定回報的方式，以股權投資方式進入項目公司，四可以在適當的時候將項目公司包裝上市，五可以完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。
3.海外房產基金：
國外房地產基金看好以上海為主的中國房地產市場。摩根士丹利下屬房地產投資基金RSREF、荷蘭國際房地產、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，借財務管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對於如飢似渴的中國房地產來說難解近渴，更何況，現行政策和法律的障礙以及國內企業動作的不規范和房地產市場的不透明，都造成了國際資本的進入。
4.國內產業基金：
毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產市場對證券市場上現有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關產業基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規范，留有隱患。
5.非上市股權融資：
土地儲備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯合似乎給房地產融資開辟嶄新的渠道。然而，股權投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產企業注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業房地產開發商等實力雄厚公司的並購秀。
6.上市融資：
上市是企業獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業品牌提升的良好應。然而中國證監會的《關於進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》讓大多數房地產公司只能望洋興嘆。新規則面前，真正有實力，守規矩的開發商方可順利上市，然而在目前開發商數量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規模的上市解決行業性的資金短缺，並不現實。
7.債券發行：
先不說我國債券市場的規模相對較小，交投清淡，發行和持有的風險，因為根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，而且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣註定了大多數房地產企業對發行債券只能好夢難圓。
總而言之，房地產融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產品創新組合。同時，構建房地產證券公的法律體系，盡早出台《產業基金法》，完善現有的《公司法》和《證券法》，搭建房地產企業融資領域制度平台，才能有效支撐房地產行業健康有序的發展。
(四)房地產企業融資新動態
1.與海外基金的合作：
海外的房地產基金一改對中國房地產市場的觀望態度，投資的慾望轉強。目前雷曼兄弟、德國房地產投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復地已與摩根士丹利房地產基金達成合作協議，雙方將合作投資約5000萬美元建設「復地雅園」項目。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產基金宣布合資設立項目公司，投資房地產。由荷蘭國際集團和北京首創集團在海外共同募集成立的「中國房地產開發基金」在京投資的「麗都水岸」項目正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產基金Ⅳ(下稱MSREF)、上海盛融投資有限公司共同出資設立項目公司，摩根士丹利房地產基金出資55％。
2.籌備赴港上市：
赴港上市將使地產公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創置業之後，上海復地也在香港聯交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協議，也啟動香港上市之旅。
廣州富力地產、中山雅居樂集團06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產等內地知名地產商，均有意在條件成熟時到香港發行H股。2005年內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了 一個新的渠道。
3.土地資金強強聯合:
從華潤成功入主萬科之後，房地產行業大開強強聯合之風。SOHO中國和華遠集團簽訂關於尚都項目合作的系列協議。雙方採用股權合作的形式，SOHO中國負責二、三期開發，華遠持負責一期銷售。天津泰達集團全額認購萬通地產增發的3.08億股，擁有了萬通地產27.8%的股權，成為萬通地產的戰略投資人。
國內十餘家知名房企聯手打造的行業連鎖的組織——中城聯盟的第一個實質性地產項目也正式進入實施階段，鄭州聯盟新城在鄭州破土動工。
8.31之後， 「收購兼並」也是一波剛息一波又起，合作開發似乎成了房地產行業有別於其它行業的特色之一。10月11日，萬科企業股份有限公司與招商局地產在深圳蛇口簽訂協議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權，聯合開發位於天津西城區的佔地342.81畝的住宅項目。
(五)房地產融資渠道再添新品
1.典當融資:
典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發商的融資渠道之一，利用手上包括不動產在內的不易變現資產來換取企業所急需的後續發展資金，典當行業作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現出其靈活便捷的特性，為房地產個人投資和中小企業融資提供了全新途徑。
一些手中已經有新項目開工的發展商，由於前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產企業也在增多。以上海為例，在華聯、恆隆等典當行里，各企業都在融資。恆隆典當行日前就剛剛接受一筆房產整體項目的典當抵押融資，融資協議總額度達到2000萬元。「土地典當」的方式也受到許多城市開發商的追捧。
2.外資銀行貸款:
外資銀行放開人民幣業務為國內房地產開發企業融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認為中國的房地產開發很不規范，存在風險較大，不會輕易開辦房地產開發貸款業務，因此經營人民幣業務對於緩解目前國內開發商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。
二、股權融資渠道選擇與分析
（一） NASDAQ上市融資
優點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，並解決企業發展的資本瓶頸；
難點：1）從已在NASDAQ上市和准備上市的中國企業來看，均為處於行業上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產公司在NASDAQ首次公募發行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，若想通過IPO在NASDAQ上市，應先與有關的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位；2）若通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時避開行業問題和投資者預期，但買殼上市法律風險較高，需支付一定成本，而後期進行增發融資難度並未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。
分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。
（二） 香港上市
優點：1）如果IPO融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業發展的資本瓶頸，轉變身份；2）地產類的行業概念不會成為上市障礙；
缺點與難點：1）香港市場對國內地產類公司估值水平較低，融資額度被降低，成本提高；2）上市審查嚴格、監管力度均比國內市場高。
分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。
（三） 國內A股上市
優點：1）市盈率估值水平仍較海外市場高，融資成本低； 2）股權分置辦法已啟動，發起人股的流通性問題基本解決；3）從案例看，2004年6月，保利房地產股份有限公司的首發申請獲批。其後，金地集團（600383）的增發獲通過；萬科A（000002）和金融街（000402）的再融資申請皆獲批准，A股市場對方地產企業融資需求持歡迎態度；
缺點：1）A股市場股票未來形勢難以判斷； 2）審批嚴。
分析判斷：上市收益較高，但短期內IPO不具有可操作性。
（四）私募基金
國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。 戰略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰略價值的股權投資者，即戰略投資者。其優勢主要體現在以下幾個方面：
首先，可以幫助企業改善股東結構，同時建立起有利於上市的治理結構、監管體系、法律框架和財務制度。
其次，可以幫助企業比較好地解決員工激勵問題，建立起有利於上市的員工激勵制度。
第三，可以通過引入戰略資本幫助企業迅速擴大規模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。
第四，戰略投資者（特別是國際戰略投資者）所具有的市場視野、產業運作經驗和戰略資源可以幫助企業更快地成長和成熟起來，也更有可能產生立竿見影的協同效應，在較短的時間內改善企業的收入、成本結構，提高企業的核心競爭力並最終帶來企業業績和股東價值的提升。
最後，比較而言，戰略投資者更加著眼於未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認為，中國大多數企業面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產權結構、治理結構、運營機制以及產業運作經驗的問題。戰略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業帶來直接的助益。
私募的3種模式
* 增資擴股：企業向引入的投資者增發新股，融資所得資金全部進入企業，有利於公司的進一步發展；比如興業銀行通過私募引入香港恆生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；
* 老股東轉讓股權：由老股東向引入的投資者轉讓所持有的新東方股權（當然是高溢價），滿足部分老股東變現的要求，融資所得資金歸老股東所有；比如，易趣在去年3月由美國最大的電子商務股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了餘下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司服務至少5年。
* 增資和轉讓同時進行：可以兩全其美。今年2月，當當網完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，佔到當當15.7%的股份。而IDG等當當網的老股東也順利套現350萬美元,獲利3倍以上。
在進行戰略性私募的時候應該著重考慮以下幾類目標投資者：
第一類是全球領先的產業巨頭，它們既是我們標桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。
第二類是亞洲或者港台地區急於或已經進入中國的同行，它們是競爭對手也是合作夥伴。
第三類是同自己有上下游關系的、或者雖然沒有上下游關系但是在資源和業務上能夠形成互補的境內外企業，從協同效應和多元化發展的角度看，它們可能會對募集企業有相當大的興趣。當然私募相對於公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。
（方毅，北外商學院客座教授，國內金融學院科班，澳洲新南威爾斯MBA，就學著名經濟學家董輔仍攻讀博士。歷任國有銀行、股份制銀行、商業銀行總行信貸主任、行長；95年掛職地方，謂當時全國中央黨校地廳級班最年輕的學員。96年赴香港出任中國海外財務公司總經理，並擔綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時為資本市場熱門。新千年赴美國繼續深造，回來後出任中國西部最大證券公司主管國際業務的總裁。國內著名購並專家，一直在資本市場頗有作為。）
⑩ 誰給我講講上市公司發債的事
首先要符合證券法，簡單說就是股份有限公司的凈資產不低於人民幣三千萬元，有專限責任公司的凈屬資產不低於人民幣六千萬元累計債券余額不超過公司凈資產的百分之四十最近三年平均可分配利潤足以支付公司債券一年的利息等。
然後是公司董事會提議，股東大會通過。
接著是向證監會發審委遞交發行申請——等待通過——最後核准
最後是發行，上市。OK了。具體下面網站有公司專題及最適合個人投資者的債券信息等。