房地產少數股東權益明股實債_什麼是少數股東權益舉例說明下

① 關於少數股東權益和合並報表

對。
除母公司之外的其他股東的投資，屬於合並報表中的「少數股東權益」。

② 如何理解明股實債涉稅處理背後的道理

房地產企業中會有「明股實債」的融資方式，兼顧了債務和權益的雙重屬性，放眼整個資本進入和退出全程來看，本質上屬於債權性質，但又披了股權的外衣，其實這件外衣也不是可有可無，因為投資者可以通過股權外衣保障債權資金的安全。鑒於明股實債的情況，《國家稅務總局關於企業混合性投資業務企業所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第41號）專門進行了規定。
1、正確認識資金進入和退出模式
信託資金進入形式上採用增資的方式，擁有企業股權，但是國家稅務總局公告2013年第41號規定該投資：（三）投資企業對被投資企業凈資產不擁有所有權；（四）投資企業不具有選舉權和被選舉權；（五）投資企業不參與被投資企業日常生產經營活動；也就是說雖然形式上以股權方式進入，但本質上需要遵循債權的相關約定，日常經營中信託公司股東履行控股監督，企業原有原股東負責項目公司日常經營，不過對於影響信託計劃的企業重大經營活動上信託機構具有一票否決權，這個安排其實和債權性質很類似，債權人也會對企業提出各種資金運用和管理上的限制，但並不屬於參與日常經營的范疇。
關於資金的退出方面，信託主體退出無外乎兩種方式：第一種是由地產企業進行減資，實現信託主體的退出；第二種方式是由原房地產企業的大股東從信託主體回購股權的方式實現信託主體的退出或信託主體變賣股權退出。很明顯，國家稅務總局公告2013年第41號採用了第一種退出模式，那麼從形式上來看資金退出屬於信託的減資行為。當然也有專家認為信託投資應該由其他股東將信託股權回購，並不是由被投資企業贖回或償還本金，可能主要是為了規避股權回購時，也就是撤資時會涉及到分配被投資企業資產的相關法律的約定，但實際上「明股實債」形式上還需要考慮「股」的因素，所以資金退出作為減資處理比較合適的。如果是原股東回購股權的方式，那麼當初信託進來的意義在哪裡呢？股東當時缺錢？那回購的時候怎麼有錢了？要麼是股東當時不想出錢？既然不想出怎麼又想回購了呢？因此既然企業想做大資本金獲得發展，股東為什麼不自己直接投錢，反而要引入信託投資這樣天天給自己投反對票添堵的第三者呢？好玩？還是股東有受虐傾向？好像說不通。
2、正確處理企業所得稅問題
明股實債混合性投資的收益來自於兩部分：因此在企業所得稅處理上主要關注這兩方面的處理。
第一是投資協議中規定的固定利率收取的利息，國家稅務總局公告2013年第41號規定被投資企業可以確認為利息支出在稅前扣除，關於可以扣除的利息多少實際上可以按照實際額度扣減，這樣的法規精神在國家稅務總局公告2011年34號中規定也有體現，企業可以按照實際貸款利率進行扣除。
第二部分是資本退出贖回價格和本金的差額，這部分作為債務重組損益進行處理，也就是說不管是資金退出的溢價或者折價都作為債務重組損益處理，也不需要按照股權轉讓來處理了，既然明股實債只是穿了一件股權的衣服，那麼你退出的時候也不會讓你按照股權的那套處理，避免了股權交易價格是否公允的問題，應該說是簡化了明股實債涉稅問題的處理。
當然明股實債業務，資本退出的時候究竟是溢價還是折價，實際上在於投資各方的約定，首先投資合同規定的利率不能過高，基本上按照同類金融機構貸款利率上浮30%以內還是可以考慮的，原因是利息過高可能在被投資單位稅前將不能抵扣，雖然國家稅務總局公告2011年34號規定可以按照實際利率進行扣除，但各地執行上仍然按照銀行類金融機構的利率水平進行扣除的情況比較多，有的甚至只認可基準利率，不認可浮動利率，這樣的處理著實讓人難以理解。因此在投資協議的利率約定上還需要結合當地的利息扣除執行口徑進行安排，將收益在利息和退出機制上進行合理安排。
關於明股實債的認定要深入理解法規精神，不要簡單以為資本退出必須讓股東回購股權才行，房地產企業之所以會選擇明股實債的融資方式，目的也是為了做大資本金，爭取到更多的融資渠道和市場機會。所以34號公告給我們講的是基本的道理，股東就是不想出錢的，就是想利用別人的資金壯大自己，打腫臉充個胖子圖個面子，面子有了自然里子就有了。所以我們認為把道理講清楚要比把法規講清楚更重要，法規不會可以查，道理不明白那就徹底沒救了。

③ 少數股東權益和少數股東損益什麼關系

少數股東權益是權益類科目,貸增借減；少數股東損益是損益類科目,借增貸減。
上年權益是否包括上年少數損益
1、少數股東損益是一個流量概念，是指公司合並報表的子公司其它非控股股東享有的損益，需要在利潤表中予以扣除。利潤表的「凈利潤」項下可以分「歸屬於母公司所有者的凈利潤」和「少數股東損益」。其對應的存量概念是「少數股東權益」。
少數股東損益指子公司在一定會計期間內實現的損益中不屬於母公司的份額。在母公司未持有子公司全部股份時，子公司實現的凈利潤(損失)多數應確認為母公司的投資收益，而另外少數部分則是少數股東損益。
2、少數股東權益簡稱少數股權。在母公司擁有子公司股份不足100%，即只擁有子公司凈資產的部分產權時，子公司股東權益的一部分屬於母公司所有，即多數股權，其餘一些仍屬外界其他股東所有，由於後者在子公司全部股權中不足半數，對子公司沒有控制能力，故被稱為少數股權。①沒有達到控股比例的公司股東權益，即公司51%以上控股權益外的其他股東權益。②公司股東在未完全控股的分公司、子公司中的權益。在合並附屬公司的財務報表時，附屬公司中的非本公司股份權益被認同為公司對外負債。

④ 什麼是明股實債

明股實債也稱來為：階自段性股權讓渡，這並不是一個法律概念而是一個實踐中產生的概念。它是指資金以股權投資模式(增資或轉讓)進入目標公司，但附帶回購條款，約定一定期限後，目標公司關聯方或股東回購上述股權。

這種融資手段與單純的股權投資或債權投資的主要區別在於：投資方形式上通過股權的形式投資，但通過交易結構的設計使得投資主要依靠債權回款。本質上具有剛性兌付的保本特徵，系保本保收益的一種具體表現。

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讓渡資產使用權收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

1．相關的經濟利益很可能流入企業

相關的經濟利益很可能流入企業，是指讓渡資產使用權收入金額收回的可能性大於不能收回的可能性。企業在確定讓渡資產使用權收入金額能否收回時，應當根據對方企業的信譽和生產經營情況、雙方就結算方式和期限等達成的合同或協議條款等因素，綜合進行判斷。

如果企業估計讓渡資產使用權收入金額收回的可能性不大，就不應確認收入。

2．收入的金額能夠可靠地計量

收入的金額能夠可靠地計量，是指讓渡資產使用權收入的金額能夠合理地估計。如果讓渡資產使用權收入的金額不能夠合理地估計，則不應確認收入。

參考資料來源：網路-讓渡

⑤ 央行將房企商票納入監控「表外負債」強監管來臨

商票這個龐大而隱秘的資金池，正進入監管視野。

據財聯社消息，央行已將「三道紅線」試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報。消息稱，房企商票數據目前暫未納入「三道紅線」計算指標，未來極有可能被納入。倘若商票數據被納入「三道紅線」中有息負債指標計算，未來房企降負債壓力將進一步加大。

長期以來，因商票不被計入有息負債而游離於「三道紅線」之外，成為房企降「三道紅線」法寶，規模亦迅速攀升。數據顯示，2020年末TOP50房企應付票據規模為4013.5億元，同比大增33.8%。其中，華潤、綠地、融創等房企商票余額最多。

被納入「三道紅線」首批試點范圍的12家房企是：碧桂園、恆大、綠地、融創、萬科、中梁、華潤、新城、華僑城、陽光城、保利、中海。

「如果不及時納入監管范圍，有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行風險。這是央行將『三道紅線』試點房企商票數據納入其監控范圍、要求相關房企將商票數據每月上報的主要原因。未來整個房企商票數據可能也會納入『三道紅線』計算指標。」IPG首席經濟學家柏文喜對中國房地產報記者表示。

商票被納入監管這是一個信號。接下來，針對房企「表外負債」的強監管大幕將大概率拉開。

危險的商票

商業票據融資，是指通過商業票據進行融通資金。商業票據是一種商業信用工具，指由債務人向債權人開出的、承諾在一定時期內支付一定款項的支付保證書，即由無擔保、可轉讓的短期期票組成。

負債表中，商業票據被計入應付賬款、應付票據，避開了「三道紅線」對有息負債的監管，因此，去年以來，承受較大資金壓力和降杠桿壓力的房企紛紛加大商票發行。

華西證券2019年研究數據顯示，60家樣本房企應付票據余額從2016年末的345億元提升至2019年末的1343億元，3年增長3倍。

2020年，房企商票承兌規模更是呈井噴式增長。根據上海票據交易所數據顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達到3355.74億元，較2019年增長36.59%，佔全國商票承兌總量9.27%。

其中，華潤、綠地、融創商票余額最多，碧桂園、保利次之。中型房企中華夏幸福、藍光和富力等也將之運用嫻熟。一些排名靠後的房企，如廈門建發其商票余額也超過100億元。

有分析稱，目前約8成房企都使用商票進行材料采購、勞務支出以及建設工程付款等，貫穿整個房地產產業鏈，從前期的土地招標到中後期開發建設、房產銷售。其中，上游有材料供應商、建築公司、設計公司，下游有裝修公司、中介服務和物業服務機構等。房企一旦出現拒付商票行為，將帶來連帶損失。

柏文喜表示，「三道紅線」監管新規大大壓縮了房企債權融資空間，迫使房企利用企業自身信用大量開據商業承兌匯票來向產業鏈上下游進行變相的債權融資，將企業資金鏈及運營風險向相關企業轉移。部分企業商票存量已經超過2000億元，如果不將之及時納入監管范圍，極有可能導致市場整體信用風險提升與失控，引發宏觀經濟運行風險。

「開發商集中采購優勢很明顯，形成了對上下游貨款和購買服務拖欠。這種拖欠積累到一定程度會形成三角債、農民工討薪、工地停工等社會穩定問題。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

風險開始暴露

風險正在暴露。今年以來，陽光城、實地、中梁等房企均因商票兌付問題引發關注。

先是陽光城，去年底市場上有消息稱這家公司「商票成批拒付」。今年1月4日，陽光城主動對外宣稱：「該筆商票涉及刑事案件，經過公司管理層研究決定，基於社會責任擔當，維護商票持票人的合法權益，我司將於今日先行全額兌付該筆商業承兌匯票，後續我司將繼續推進刑事案件偵破工作。」

今年5月初，有媒體報道稱，實地地產子公司於去年4-8月簽發的部分相關融資性票據出現拒付情況。對此，實地地產回應稱，子公司於2020年4月至5月期間，向山西富興盛開具電子商業承兌匯票；由於山西富興盛涉嫌詐騙，相關款項暫緩支付。

5月10日，中梁地產旗下濟南梁鼎置業發布聲明稱，作為商票收款人的山東國茂通過偽造企業承兌保函、材料設備購銷合同等虛假材料，將濟南梁鼎用於質押的商業承兌匯票擅自對外流傳。針對外界「濟南梁鼎置業公司6.78億元商業承兌匯票將陸續到期，欲兌付得打8折」傳聞，中梁正面否認，直言所涉已到期商業承兌匯票已按期100%承兌，不存在打折或逾期情況。

恆大曾在6月7日於官網發布聲明，對商票未兌付進行回應。其稱，針對個別項目公司存在極少量商票未及時兌付情況，集團高度重視並安排兌付，目前集團生產經營一切正常，成立25年來從未出現借款利息晚付、本金逾期歸還情況。

表外負債監管將加強

房企的隱患已經從評級下調開始了。

標普信評發布報告稱，盡管中國房地產開發企業受「三道紅線」監管要求影響，紛紛降低表內財務杠桿，以減少自身觸及紅線數量，但行業整體杠桿改善情況有限，且多數房企更傾向於使用增加少數股東權益或者將房地產開發項目移至表外等方式改善並表范圍內的財務杠桿。

在一次壓力測試中，標普將占總股本30%以上的少數股東權益重新歸類為短期債務，結果近四分之一開發商面臨評級下調壓力。

實際上，在去年8月監管部門發布融資「三道紅線」後，緊接著又在10月份下發了三張監測表，分別為《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》(表1)《試點房地產企業融資情況統計監測表》(表2)《試點房地產企業表外相關負債監測表》(表3)。這些監測表涵蓋了「三道紅線」監測指標，要求試點房企填寫參股未並表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品融資以及其他表外有息負債等數據，於每月15日前提交。

李宇嘉表示，「三道紅線」對開發商杠桿約束以及對高負債的壓降是全口徑的。開發商報送的三張報表中，就包含全口徑融資債務統計和報送，凡是有變相融資的都要進行監管和壓降。

但在實際操作中，由於「明股實債」具有一定隱蔽性，從報表和經營數據定量和定性判斷「明股實債」難度較大，易被企業用來避開監管，粉飾財務報表。「目前對表外負債監管主要靠房企自覺報送三張表，預計接著來對開發商全口徑負債主動監管將成為重點。」李宇嘉說。

⑥ 少數股東權益是什麼意思

少數股東權益簡稱少數股權。
在母公司擁有子公司股份不足100%，即只擁有子公司凈資產的部分產權時，子公司股東權益的一部分屬於母公司所有，即多數股權，其餘一仍屬外界其他股東所有，由於後者在子公司全部股權中不足半數，對子公司沒有控制能力，故被稱為少數股權。
1、沒有達到控股比例的公司股東權益，即公司51%以上控股權益外的其他股東權益。
2、公司股東在未完全控股的分公司、子公司中的權益。在合並附屬公司的財務報表時，附屬公司中的非本公司股份權益被認同為公司對外負債。
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少數股東權益的計算
少數股東權益＝子公司所有者權益合計×（1－母公司在子公司的持股比例）；
當年確認的少數股東損益=自購買日開始按照購買日可辨認凈資產公允價值為基礎計算實現的凈利潤*少數股東持股比例；
當年確認的少數股東權益=上一年度報表中確認的少數股東權益+/-當年確認的少數股東損益。
股東權益比率應當適中。如果權益比率過小，表明企業過度負債，容易削弱公司抵禦外部沖擊的能力；而權益比率過大，意味著企業沒有積極地利用財務杠桿作用來擴大經營規模。
股東權益是一個很重要的財務指標，它反映了公司的自有資本。當股東權益小於零時，公司就陷入了資不抵債的境地，這時，公司的股東權益便消失殆盡。如果實施破產清算，股東將一無所得。相反，股東權益金額越大，該公司的實力就越雄厚。
參考資料來源：搜狗網路-少數股東權益

⑦ 什麼是少數股東權益舉例說明下

少數股東權益簡稱少數股權。在母公司擁有子公司股份不足100%，即只擁有子公司凈回資產的部答分產權時，子公司股東權益的一部分屬於母公司所有，即多數股權，其餘一仍屬外界其他股東所有，後者在子公司全部股權中不足半數，

對子公司沒有控制能力，故被稱為少數股東權益。

①沒有達到控股比例的公司股東權益，即公司51%以上控股權益外的其他股東權益。

②公司股東在未完全控股的分公司、子公司中的權益。在合並附屬公司的財務報表時，附屬公司中的非本公司股份權益被認同為公司對外負債。

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少數股東權益計算公式為：

少數股東權益=經營收入-經營費用-生產性固定資產折舊-生產稅+出租房屋凈收入、出租其他資產凈收入和自有住房折算凈租金等。財產凈收入不包括轉讓資產所有權的溢價所得。

人均可支配收入實際增長率= （報告期人均可支配收入/基期人均可支配收入）/居民消費價格指數-100%。

參考資料來源：網路-少數股東權益

⑧ 少數股東權益的計算

少數股東權益=子公司所有者權益合計×(1-母公司在子公司投資比例)
根據財政部原先的規定，子公司所有者權益各項目中不屬於母公司擁有的數額，應當作為少數股東權益，在合並資產負債表中所有者權益類項目之前，單列一類，以總額反映。也就是說資產=負債+股東權益+少數股東權益，其中股東權益就是通常所說的凈資產。
而根據《企業會計准則應用指南》，少數股東權益不再與負債、股東權益並列，而是並入股東權益，單列於股東權益類項目最後一欄。也就是說資產=負債+股東權益，這表明執行會計新政後，上市公司凈資產中將包含少數股東權益，如果少數股東權益為正，那麼公司的凈資產將增加，如果少數股東權益為負，凈資產就將減少
根據財政部原先的規定，子公司「凈利潤」項目扣除母公司投資收益後的余額，即為少數股東本期損益。少數股東本期損益應當在合並利潤表中單列「少數股東損益」項目，在「凈利潤」項目之前列示。也就是說，凈利潤=利潤總額-所得稅-少數股東損益。
而根據《企業會計准則應用指南》，子公司當期凈損益中屬於少數股東權益的份額，應當在合並利潤表中凈利潤項目下以「少數股東損益」項目列示。也就是說，凈利潤=利潤總額+少數股東損益-所得稅。這樣，執行會計新政的上市公司凈利潤將包含少數股東損益，如果少數股東損益為正，凈利潤將增加，反之就減少。

⑨ 央行或將房企商票納入監控「表外負債」強監管來臨