商住地產融資

Ⅰ 商住兩用房值得投資嗎需要多方衡量再投入

由於房價上漲房產投資一直被很多投資客所青睞。近年來由於政府出台一些限購政策，房產投資變得低迷起來，隨之而來的是商住兩用房的投資，因為不受限購影響。

一、投資商住兩用需考量以下因素

1、政策因素；政策上的改變或者強制命令都會對商住房產生重要的影響。取消限購，徵收房產稅這些都是重要的因素，也許會成為毀滅性的因素。

2、生活的高成本；商住與住宅的區別就在於日後的高成本，水、電、燃氣、暖氣這些費用明顯要高於住宅很多。

3、投資回報率；房產投資除了本身土地升值帶來收益外，另一部分收益就來源於房租。一般正常的投資回報率應該在3.5%，但北上廣深這樣的一線城市，很多投資回報率都不足1.5%。

4、變現能力；所有作為投資客來說，最終的變現才是實現資金收益的最終手段。只有當房產通過交易轉化成RMB時，才算是一次投資期的完成。如果只握有房產收取租金收益的話，這樣的投資是毫無價值的，盈利也是空載在紙面上的，一旦房產市場變動，崩盤，那個時候想出手就太難太難了。

故在投資商住兩用房之前，一定要將這些所有的因素考慮在呢，一套房150萬的投入，如果按照正常信託及融資組合收益的話，年回報率應在10%以上。如果你投入的房產，在2-3年內都無法達到漲幅40%的話，那這樣的投資就是失敗的，畢竟是在用風險去搏收益。很多大公司設立風險控制管理中心的目的就是在於將風險控制在最小的范圍內，去權衡之間的利弊。區域內房源的多少也決定了房價，如果投資客眾多的話，勢必會產生互相壓價的現象，無法達到的回報。所以就自住商品房及商住兩用房投資來講，可以同步進行，在申請自住商品房的同時，適時地抓住機會去投資商住兩用房。只要是商住兩用房能夠滿足交通、區位、價格、商業服務優勢中的任何一點，投資就不會失敗，退而求其次說，大不了還可以自住，也很滿足自己日常的生活所需了。

二、商住兩用房產權到期後物權法規定

《物權法》的出台，解決的問題就是承認私人財產與國家、集體財產一樣受到國家法律的保護，任何單位和個人不得侵犯。明確鼓勵人們創造財富，積累財富。由於解放後城市土地收歸國有，土地的使用多採取行政劃撥方式，改革開放後出讓制度方逐步完善。目前的土地出讓體系是借鑒了港英政府的地租理論，將土地所有權與土地使用權分離，在土地公有制的基礎上限度地發揮了土地作為基礎生產資料的作用，極大地促進了生產力的發展。由於實施土地出讓制度時間不長，目前還沒有土地使用權期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。

不過《物權法》規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。」至於詳細的法律還未出台，但可以明確的是，土地出讓是有償的，土地使用權到期後如需繼續使用，需提出申請並繳納土地出讓金。從國家的發展趨勢來看，政府越來越重視保障人民的基本居住權，可以預計的是，土地到期後補交的出讓金也不會太高，因此我認為你不用擔心，該房子完全可以購買。

三、商住兩用房可以使用公積金嗎

1、住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金制度實際上是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式。住房公積金制度是國家法律規定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互助性、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有。

2、公積金提取是指繳存人按照公積金提取的要求，到公積金提取辦理部門辦理公積金提取手續，將公積金賬戶的金額轉到個人賬戶上。公積金提取分成約定提取、部分提取和銷戶提取三種類型。

3、由於公積金是專款專用的，只能針對住宅性質的商品房使用，對於商住兩用的住房是不能提取的

（以上回答發布於2015-12-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 民間借貸無力償還可以用商住性質的地皮抵債嗎

可以。民間借貸一旦你資金周轉不開，就會給自己帶來滅頂之災。遠離民間借貸為好

Ⅲ 商住地具體指什麼

這機年，商業地產這個詞越來越熱了，從詞面來看，它是作為商業用途的地產，它區別於一般的以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等，商業地產通常在零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產，因為它的功能不同，所以它區別於其他的房地產形式，它的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall 、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅遊地產)、娛樂類商業地產（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區別的建築產品的統稱。工業園區一般不劃為商業地產。實際上大家看到多地產形式，是融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅遊地產等的復合地產。界限不一定劃分的那麼明確。比如酒店，可以劃為商業地產，也可以劃為旅遊地產。商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如 shoppingmall項目，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小，商業地產目前主要存在三種模式：1、是只租不售，物業建成以後形成獨立的產權，通常招商合作，以租金作為主要的收入來源，物業通過商業運營包裝進入資本市場，獲取良好的融資；第二種就是租售結合，通常是投資商和開發商把其中的部分物業出租；另外一種酒是銷售了。總的來說商業地產運作及銷售應把握它應有的原則。

Ⅳ 買土地能貸款嗎

買土地能貸款，需要有抵押物，如房產、其他地產、價值較高的動產。

以房產抵押為例：

流程

1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額。

2、購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認。

3、銀行對貸款申請進行調查、審批。

4、購房人與銀行簽訂借款及擔保合同。

5、售房人將房屋產權過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款。

6、購房人與銀行辦理房產抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔保)。

7、銀行向售房人賬戶發放貸款。

8、買賣雙方辦理房屋物業結清，售房人向購房人取得尾款。

9、購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房產抵押登記)。

(4)商住地產融資擴展閱讀：

貸款流程

1、借款人貸前填寫居民住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明；借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件。

借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明；抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據；購建住房的合同、協議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2、銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。

3、借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4、借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。

5、貸款合同簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。

6、貸款結清，貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。

①正常結清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最後一期（分期償還類）結清貸款；

②提前結清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批後到指定會計櫃台進行還款。

貸款結清後，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，並持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

Ⅳ 房屋貸款年限怎麼算

您好，商業貸款和公積金貸款對於貸款年限要求如下：

商業貸款：

每個銀回行規定不一樣，最答寬松的是借款人年齡+貸款年限不超過70，貸款年限+房齡不超過50年。男的不超過65歲、女的不超過60歲。最長貸款年限為30年。具體情況能貸款的年限建議您咨詢銀行貸款業務部門。

公積金貸款：

1、一手樓貸款期限不得超過30年。二手樓貸款期限不得超過20年，貸款期限與樓齡之和不得超過40年。

2、借款人年齡與貸款期限之和不超過退休年齡後5年。退休年齡一般按照男性60歲，女性55歲計算。

3、兩人或兩人以上購買同一住房申請住房公積金貸款的，以貸款期限最長的計算。

Ⅵ 請問目前哪家銀行可以用國有出讓的土地證抵押貸款或者可以融資到利率較低的貸款土地證是商住用地。

如果在銀行做抵押貸款的話，找利息低的還是比較難的，如果找別的融資渠道的話，是有的，，，

Ⅶ 李嘉誠旗下公司被禁止融資貸款，這是發生了什麼

李嘉誠大多的產業在海外，這樣一來他在國內的貸款額度就會降低。

Ⅷ 我購買商住兩用的房子，因為自己徵信有點問題，做不了按揭。想讓我爸做借貸人，但產證要是我的名字！

個人查的不算。建議去當地的銀行查徵信，需要你的身份證復印件。如果查出來不行。可以讓你爸做主貸人，就是貸款的那個合同不簽你的字，但是在購房合同上寫你爸的名字和你的名字。以後讓你爸寫給房產轉贈，整套房子就是你的了。如果你爸有婚姻關系，就不能只寫你的和你爸的名字了。必須是單身

Ⅸ 商業地產商圈研究

北京市寫字樓市場發展的影響因素分析

從九十年代初起步至今，北京的寫字樓市場經歷了初期的由於嚴重緊缺而價格飛漲的階段，經歷了2002年前後幾年的市場供給量持續走高、以供給增長為顯著特點的爆炸性供給時期，直到2004年以後才發展到供求兩旺的平衡狀態。這個過程中，這個市場的各方包括政府、投資者、購買者和租賃者都在不斷地借鑒、摸索和積累經驗，以一種日漸成熟的運作模式在寫字樓市場中博弈，使之進入一個穩定的良性循環。

據統計，僅就甲級寫字樓而言，北京地區2005年的寫字樓市場總供給量約為110萬平方米，而2006年和2007年每年的總供給量估計也都在200萬平方米左右，如此龐大的供給量，再加上原來沒有被市場消化的400多萬平方米的市場存量，可以說北京的寫字樓市場供給是明顯高於需求的，這在前兩年也曾經使得一些行業人士對之後的市場發展懷有悲觀的心態，但幾年以來「有驚無險」的市場發展狀況使人們徹底打消了原來的疑慮和擔憂，紛紛換以樂觀和充滿信心的心態去預測未來的北京寫字樓市場發展。

很多人認為，在中國這樣一個「看得見的手」和「看不見的手」共同作用、並且前者的作用似乎更大的市場中，不確定的因素實在太多，以至於在政府行政力量這只「看得見的手」的強大幹預下，任何有關未來寫字樓市場發展的經濟學預測結果都會顯得蒼白無力。然而，隨著市場的日益規范和成熟，「看不見的手」將逐步占據主導地位，而且分析未來寫字樓市場發展的影響因素對於有效把握市場環境、進行綜合決策依然是非常必要和有效的。

本文將從宏觀經濟和政策的影響、市場競爭的影響、項目樓盤本身的影響和需求方的影響四個方面對影響寫字樓發展的因素進行分析。

一、宏觀經濟和政策的影響

宏觀經濟狀況

作為一個與其他行業發展高度依存的市場，寫字樓市場的發展受到整個宏觀經濟發展狀況的決定性影響。因為對於消費者來說，寫字樓是一種彈性非常強的消費品，經濟發展好則租賃高檔寫字樓的企業相對會更多。十多年來北京寫字樓市場的迅猛發展與中國經濟總量的迅速增長是密切相關的，而2001年北京在申奧成功後向世界展示的強大的發展潛力也是保證這幾年北京寫字樓市場在供給量足夠大的情況下依然能保持平穩發展的重要因素。

優惠政策

為鼓勵企業進駐特定地區的寫字樓，很多優惠政策應運而生，這些政策不僅在吸引和引導企業遵循規劃分布方面起到了顯著作用，而且還為地區內的寫字樓帶來了無限的商機。

從提供這些優惠政策的施益人方面看，優惠政策基本可以分為國家層面、北京市層面、地區層面和具體項目層面四種類型。

國家層面：如北京經濟技術開發區和中關村科技園區等國家重點規劃發展區的企業所享有的一系列國家給予的優待政策；

北京市層面：如北京市發展和改革委員會、北京市財政局、北京市國家稅務局、北京市地方稅務局和北京市人事局等五個部門聯合公布的北京市政府《關於促進首都金融產業發展的意見》。「意見」提供了12項相當誘人的優惠政策，鼓勵和吸引全國各地機構入京創辦金融服務企業。

地區層面：如2006年初，金融街商會、CBD管委會先後召開新聞發布會，針對新設立或新遷入駐的金融企業公布了一些優惠政策。另外由於西城區政府也推出了一系列優惠租賃政策吸引了大量國內外金融機構入駐金融街。

具體某個項目樓盤層面：很多樓盤都有自己爭取客戶的手段，但最常見的還是給予重要客戶以經濟上或其他方面的優惠政策，以爭取更多更好的客戶入駐。

從受益方來看，有些優惠政策是針對入住企業的，大多屬於利益方面的優惠；而有些則是針對企業員工的，這些政策則大多與身份認同方面有關。比如前面提到的北京市政府針對入京金融服務企業的優惠政策中就同時包括這兩個方面的內容。

針對企業：入京創辦金融企業，最高可獲補助1000萬；入住金融街，買辦公樓可獲補助每平方1000元，租寫字樓3年可減免租金；

針對員工：入京金融企業的高管、專業人員享有多重減免個稅優惠；從外地引入高級人才，戶口可入京；外地戶籍高管子女高考、入學與北京籍學生同等待遇等等。

對外資的引導

隨著中國加入WTO日見深入，中國的經濟正日益緊密地融入到世界經濟發展的整體中，中國政府對於外商投資也提供了一系列的鼓勵和吸納措施，這對於北京地區寫字樓市場的發展的促進作用尤其明顯。一方面，在北京建立辦公地點的跨國企業越來越多，為北京的寫字樓的需求不斷注入新鮮血液，同時已經進入北京的跨國企業也在不斷的擴張，對寫字樓面積的需求也在飛速增長，據業內專家分析，2006年下半年市場，隨著跨國企業的擴張，盡管有大量新供應出現，但寫字樓市場的空置率在未來兩年內仍會略微下降。另一方面，大面積甚至整棟購買新建寫字樓的案例頻頻出現，這在近兩年尤其明顯，這種現象不僅出現在國內外大企業用於自身使用方面，如以摩托羅拉和三星電子為主要代表的很多跨國公司，打破了以往在海外不購買不動產的慣例，開始在北京整幢地購買寫字樓，同時也發生在國外的投資者身上，比如摩根斯坦利購買富力城雙子座B座30000平方米的案例，新加坡凱德置地購買中環世貿中心A座和B座106000平方米等案例就是境外資金進入北京寫字樓市場的典型代表。這些都無疑為北京的寫字樓市場注入了一針強心劑。

銀行貸款政策

國內的寫字樓開發商融資的渠道單一，大多依靠銀行貸款。以前北京房地產的開發的模式大體都是，前一開發項目在獲得立項並取得銷售許可證後，就可以通過預售回收部分資金，其餘的資金缺口可以通過銀行貸款、企業流動資金以及其他方式來彌補，然後再開發下一個項目，這樣就將風險分散到了銀行和客戶。而央行的一紙禁令，使習慣了轉移開發風險給他人的開發商們頓感資金周轉不靈，2005年以後，鑒於央行對與開發商貸款政策的緊縮，房地產開發商特別是實力相對薄弱的中小開發商面臨著很大的資金壓力，紛紛尋找其它融資渠道。

人民幣匯率的變化

人民幣匯率的上升以及上升的預期都會對寫字樓市場產生影響，前者的影響主要表現在價格上升，而後者的價格則主要表現在房地產泡沫的產生。

在2005年人民幣匯率有所上升之後，三季度北京寫字樓整體租金水平也有所上升，這與很多寫字樓的租金都轉而採用了人民幣報價也存在一定關系。2005年出現人民幣的持續升值，很多業內人士預測2006年很有可能是外資投資中國房地產市場的高潮。隨之而來的是房地產市場泡沫的膨脹，其中的關鍵原因是外商對人民幣未來的升值預期。

地塊供給面積控制和地價控制

類似於住宅市場，土地的供應會直接影響到寫字樓市場供求關系的變化。一旦政府對寫字樓地塊的供給面積實行限量控制，必然會引起土地價格的上漲，繼而導致寫字樓供給緊張和價格上漲。

相關產品市場的變化

很多相關產品市場的發展狀況發生變化也會給寫字樓市場帶來明顯的影響。比如住宅市場。2005年和2006年5月，國家六部委聯合發布了旨在抑制住宅市場價格上漲過快的「國六條」和「九部委意見」，由於住宅市場的投資受到比較直接的影響，而寫字樓投資門檻較低，且風險較小，導致很多原本投向住宅的資金都轉而投向了寫字樓市場。

另一個比較明顯的產品是原來廣泛使用的商住樓。隨著市場秩序整頓力度的增加，行業規則更加嚴謹，那些原來位於政策邊緣的項目將遭遇前所未有的尷尬。6月19日，市工商局頒布的第14號文件規定，登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》寫明房屋用途為「住宅」，購置的商品房購房合同中寫明房屋用途為「住宅」（公寓、別墅)的，《房屋所有權證》和購房合同中房屋用途的表述無法辨別為住宅或商業用的(如商住、綜合等)，均不予登記注冊。商住樓遭遇的尷尬境地使中小型企業轉而入住中低檔寫字樓。

二、競爭對手的影響

對特定寫字樓的銷售存在明顯影響的競爭對手主要來自於三個方面。首先是之前累積的市場上寫字樓的存量，第二個是與該寫字樓同時入市的其他寫字樓，第三個是出於需求方對未來市場的預期，在未來可能出現的寫字樓，而第四個方面則是來自更廣范圍的競爭，即地域間或城際間的競爭。

已有市場存量

很明顯，寫字樓市場的已有存量越大，對於當期出現的寫字樓樓盤的壓力會越大，他們將共同爭奪目前的需求市場。

本期供應量

上市時間越靠近、檔次越接近的寫字樓之間的競爭自然是最為激烈的，而且由於單個寫字樓的體量一般都比較大，所以一個地區如果有某個項目樓盤剛竣工而沒來得及入住時，會使得該地區的空置率迅速上升。有報告顯示，雖然北京房地產市場在2006年上半年總體走勢穩健，甚至大多數分區市場的空置率輕微下降，但隨著凱德大廈的竣工，北京市的寫字樓市場的整體空置率上升了兩個百分點。

未來可能（新）出現的供應量

這個方面的影響可以從兩個角度來衡量，一方面是企業出於對未來寫字樓市場的預期，而導致其目前的租賃或購買決策發生改變；另一方面是新出現的寫字樓對原來寫字樓已入住企業客源的爭奪。

對於CBD的一些寫字樓來說，2005年下半年至今北京寫字樓市場出現與上海市場最大的差異現象在於：企業辦公地點的搬遷是從未有過的頻繁，在大量的企業離開CBD之後，又有大量其他企業進駐CBD。三元橋佳程廣場的主要客戶都來自於CBD遷出的大型跨國公司，摩托羅拉也搬出自己獨立的寫字樓，從CBD遷往新開發區，其他很多傳統製造行業和科技行業公司則紛紛從CBD遷往望京和中關村科技園區；大型的國有公司也紛紛遷址，原位於招商局大廈的51job也遷往商務環境尚不充分的北三環環球貿易中心。在這次較大規模的搬遷中，寫字樓市場展現的是雙向的流動，在規模龐大的傳統製造業離開CBD之後，填充著CBD的是小而精悍的服務業。

在「CBD將成為服務業中心，傳統行業將分散到其他辦公成本更低的區域」的預言下，當原有傳統寫字樓無法跟隨企業發展的步伐，而新一代高檔寫字樓層出不窮時，競爭的推力和拉力將使得遷移潮在所難免，各區域也將面臨重新定位。