養老金融養老地產養老服務

① 貴公司所謂的養老地產和養老院有什麼區別

養老地產

顧名思義是以房地產為主的養老機構

包括養老公寓、本質還是房地產項目

養老院則不一樣

屬於養老機構中的一部分

規模沒有養老地產大

客戶群體和養老地產的也不一樣

厚朴養老為您解答

② 現在國內高端的養老地產項目有哪些

在我國養老地產目前仍處於起步階段，各類房企的養老盈利模式主要有以下幾種：

一、掙賣房子的錢

與傳統的出售產權房方式基本一致，提供養老住宅，出售適老化住宅產品快速回籠資金。但同時也會提供一些配套服務，獲取服務費。

比如綠城的烏鎮雅園，在售產品有多層、高層公寓和小獨棟的70年產權。其次還提供基礎的物業、健康管理服務，以及頤樂學院相關課程及內部設施使用，分別收取費用。據悉項目2013年7月首次開盤，雅園前期2000多套養老公寓和別墅產品全面售罄，售價還上漲了50%，其中小高層，均價在24000元/平方米，而其物業費3.5元/平方米/月。

採用這種模式資金回籠快，可以全國復制這類產品，但同時這類開發前期佔用資金多，後期的去化很關鍵。而目前我國有個現狀：有錢的人還沒退休，沒錢的人已經老了。所以某種程度上這類盈利模式對於房企的產品打造和銷售能力存在考驗。

二、掙租金或會員卡費

一種是掙租金，房企不出售物業，而是持有並長期租賃，擔當其運營商角色，採取按月收取租賃費和服務費的盈利模式。

比如龍湖在重慶布局的首個養老項目新壹城，全部自持運營，專注「賣」服務。

又如中大房地產集團參與創建的朗和杭州國際醫養中心，集朗和護理院和頤和長者公寓於一體。分別出租護理院的床位和公寓中的房間。

▲上圖為親和源會員卡費用明細下圖為護理費明細數據來源：CIA

這種模式有點像自持型長租公寓和聯合辦公的盈利模式，運營商持有物業，可以獲得租賃費用和服務費，還可享受物業增值的收益，但是回收周期長，會員費過高，受眾有限。

三、租售雙拳出擊

這類與持有型不動產的開發策略，跟房企經營商業地產的思路很像。賣一部分回籠資產，降低資金壓力，留一部分通過運營提升物業價值。國內大部分開發商都使用的這種開發模式，適用於普通養老公寓和大型混合式養老社區的開發。

比如萬科幸福匯就採用租售並舉的方式，分為兩種業態：一是利用商業配套設施建設的」活躍長者之家」，萬科作為產權持有者，由上海親和源負責經營管理，主要用於出租；二是配建於住宅部分的」活躍長者住宅」，直接由面向市場銷售。這種模式能夠降低資金風險，並進行更為靈活的管理。

總結

益養老認為，三種盈利模式都有彼此的優劣勢，自持需要有強大的資金流和一定的產品開發能力，能夠很好的把握老年人群的關鍵需求;租賃、會員制需要擁有嫻熟的運營能力和優質的服務能力。基於各種要求，房企需要結合自身情況選擇開發模式。

③ 養老地產或者養老社區如何做到更好的為老年人服務

」虛實結合、智慧養老、服務民生」是大象通信推出的智慧居家養老內概念，線上用「居家養老服務容呼叫網路平台」整合和調度全市養老護理資源和家政服務資源，線下通過社區養老服務中心、日間照料中心、托老站等帶動周邊老年服務。

④ 醫養地產和養老地產的區別

在「醫養來結合」發展模式中，「醫」自是指醫療葯物、康復保健、健康顧問、身體檢測、疾病診治、護理服務以及臨終關懷等醫療服務；winwin設計解釋「養」包括養老、居住、生活照料、精神心理和文娛活動等。核心是「預防＋醫療＋術後康復管理＋地產」。
養老地產是用以養老的地產，對於養老地產的概念界定，winwin設計認為現在業界尚無明確地界定。根據住宅地產、商業地產、旅遊地產的概念，根據winwin設計國外養老地產項目經驗，養老地產在規劃設計上要適合老齡化人口。內容包含了日常起居、餐飲服務、文體活動、醫療、護理、康復等一系列適合老年人的服務。
養老地產是房地產業和養老產業整合的產物，針對目標客戶為老年人群體，打造適宜老年人晚年生活的住宅服務綜合性產品。只有具有完善配套設施的老年住宅才能被稱為老年地產，如醫療康復中心、老年活動中心、商業購物中心等。

⑤ 什麼是養老地產，它的內涵主體是什麼

目前養老地產最主要的一些產品形態是：

由於一般都是人壽保險公司推出養老版地產，所以養老地產是權由保險公司推出升級版的養老機構，這個升級的養老機構可以是一個高標準的養老院，然後把建造的養老地產當作是商業地產項目來進行長期經營;

而另外一種方式就是由開發商推出的養老地產項目，這種養老地產項目跟保險資金推出的不同，開發商所推出的養老地產項目一般都是在自己所開發的房地產項目中推出專門針對老年人的一些房屋，比如一些無障礙的住宅，方便老年人養老作用，這種養老地產一般是以出售為目的的。

益養老認為，養老地產作為一種新潮流，正在火熱橫行。

究其原因：

一是傳統的住宅地產和商業地產已經進入新的階段，盡管一線城市消化系統尚可，但盲目上馬導致的供給過剩，在未來是可以預見的;

二是中國已經跑步進入老齡化社會，養老地產，一個堪比學區房的概念，彷彿為市場提供了無限的遐想。

隨著新政、限購等一系列條文的出台，地產轉型，紛紛找尋新的發展方向更是必然趨勢。

⑥ 養老金融模式有哪些方面

1.家庭養老，即老年人居住在家中，主要由具有血緣關系的家庭成員對老年人提供贍內養服務的養老模式。主容要在以東方文化為底蘊的日本、新加坡等國家。這種模式適合不願意脫離熟悉環境且子女有經濟能力、閑暇時間、照顧精力和照顧意願的老年人。
2.居家養老，即老人居住在家中，由社會來提供養老服務的一種養老方式。歐美等發達國家佔主要。該模式適合子女無暇照顧，有一定自理能力且不願意離開原有熟悉環境的老年人。
3.機構養老，即將老人集中在專門的養老機構中養老的模式。主要有：養老院、護理院、臨終關懷機構。
4.其他養老模式。1）互助養老；2）以房養老；3）旅遊養老；4）候鳥式養老；5）異地養老；6）鄉村田園養老

⑦ 政府對養老地產的扶持政策有哪些

養老地來產的項目國家方源面扶持一般是撥地，其次是資金。

⑧ 如何破解養老地產發展痛點

01 養老產業政策特點
利好政策出台密度大，關鍵問題尚未完全破解

2013年以來，養老產業扶持政策頻出，解決實操問題的政策措施尚待進一步落實。隨著我國人口老齡化不斷加劇，中央和地方陸續出台多項養老產業扶持政策，據中國指數研究院不完全統計，2013年以來，僅中央及各部委出台的養老產業扶持政策就多達40餘項，涉及土地、資金、人才、醫養、保險等多方面。雖然利好政策頻出，但實際操作中制約養老產業發展的瓶頸問題尚未完全破解，政策體系尚需進一步完善。（飛揚國際景觀設計）

02 土地
養老產業專屬用地缺失

■ 用地性質：頂層設計有待突破，需「養老產業」專屬用地分類

養老用地規范性質為「養老服務設施用地」，屬「醫衛慈善用地」。近幾年來我國就養老設施用地多次發文，其中最具代表意義的為2014年國土部出台的《養老服務設施用地指導意見》，首次界定了養老服務設施的用地范圍和用地性質，將養老用地明確規范為「養老服務設施用地」，屬於土地用途分類中的「醫衛慈善用地」，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房，並分攤相應的土地面積。（飛揚國際景觀設計）

雖然國土資源部及部分省市明確提出養老服務設施用地要納入供應計劃、單列用地指標，但目前出台的土地分類相關法規中，仍未制定「養老產業」的專屬用地分類。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出台相應政策，並在供地計劃中單列養老服務設施用地指標，推出相應土地。以北京為例：從首次單獨列項，到混合配建供地模式，可謂超前發展，是近幾年地方對養老用地政策最具推動性和代表意義的城市。（飛揚國際景觀設計）

■ 供地來源：加大盤活存量用地，減少增量用地

2016年國土部發布的《關於下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》中明確逐步減少新增建設佔用耕地，加大盤活存量用地和補充耕地。（飛揚國際景觀設計）

目前，直接將存量用地轉為養老用地有四類渠道，如上圖所示，一類是目前應用最多的，其最主要的障礙是改造技術和改造成本過高；二類的關鍵問題在於商品房開發用地取得成本較高，轉為養老用地後重新核定地價及土地差價部分的處理尚未有明確規定；三類如何處理改變土地用途及相應土地差價問題方面尚未有明確規定；四類由於取得成本低、土地供應量大，未來養老地產企業可適當考慮。（飛揚國際景觀設計）

■ 供地方式：以劃撥、租賃、協議或公開出讓為主

養老設施用地供地方式與機構性質密不可分。根據2014年國土部《養老服務設施用地指導意見》，國有建設用地，對於非營利性養老機構，可以採取劃撥方式供地；對於營利性養老機構，以租賃方式為主，可以協議或者公開出讓。集體建設用地，可用於集體經濟組織為其內部成員興辦非營利性養老服務設施，而民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構亦可以依法使用農民集體所有的土地。（飛揚國際景觀設計）

結合地方養老用地的供地方式和企業拿地案例來看，現有的養老用地供地方式優劣勢各有不同：

劃撥方式是各類供地中成本最低、條件最嚴的。此類用地多被政府部門取得，真正的社會服務機構很難獲取，大大的限制了資本的進入。（飛揚國際景觀設計）

租賃方式是國土部重點鼓勵的供地方式。租賃方式雖大幅降低建設成本，但政策對於供地的租期、租金、支付方式等實際問題仍未明確，有待進一步完善。（飛揚國際景觀設計）

出讓方式是當前民辦營利性養老機構獲取土地的主要方式。雖然增加了項目建設成本，但也使住宅或商業用地獲得土地抵押貸款、產權銷售成為可能。從上表中能明顯看出，受2014年國土部出台《養老服務設施用地指導意見》影響，2014年以來出讓的養老設施用地逐漸增多。（飛揚國際景觀設計）

03 資金
地少價高，重養老，回報周期長等因素致企業壓力大

■ 前期土地開發、適老化設計、養老服務運營均需重金投入

前期土地開發：養老地產供地量少且地價高，導致土地開發成本成為企業重金投入領域。外加養老產業專屬用地類別缺失，導致租地做養老存在缺少抵押物等問題，住宅、商業性質用地做養老土地成本非常高。（飛揚國際景觀設計）

項目建設及配套：養老地產由重「地產」轉向重「服務」，服務設施的投入成本在整個項目中所佔比重逐漸加大，而且床位設施的高額成本與政府現有補貼仍存較大差距。（飛揚國際景觀設計）

後期運營：養老設施維護、服務運營相比普通地產資金投入更高。尤其是商業運營，非營利性養老機構雖獲得相關補貼及稅費優惠，但其必須按照民政部規定的低額收費標准執行；營利性養老機構雖收費不受限制，但其享受的補貼少。（飛揚國際景觀設計）

■ 政府補貼僅為補充，企業需尋多元化融資渠道

多項政策措施為養老產業發展營造良好金融政策環境。繼2013年國務院對養老服務業的金融政策做出重要指引之後，2015年，多項政策引導更為明確，2016年《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》強調加強多層次、多元化的融資渠道、加快保險產品創新等。但從目前落實情況來看，仍需在養老金融政策細則或相關法律和政策方面予以配套支持。（飛揚國際景觀設計）

政府補貼：機構性質和地方經濟發達程度影響補貼方式。政策扶持方面，當前已有多種補貼方式。但機構性質不同和地方經濟發達程度不同，補貼方式差別較大。公辦和民辦非養老機構補貼更多，經濟發達地區補貼力度更大。（飛揚國際景觀設計）

銀行貸款：銀行產品和條件限制，民辦養老機構貸款受限多、難度大。雖然2016年國家出台《開發性金融支持社會養老服務體系建設實施意見》，支持國家開發銀行推出針對養老項目的低息貸款，但目前民辦養老機構仍很難獲得低息貸款，政策落地仍需推進。從地方層面，能夠獲取銀行貸款的主體有三個特點：

專業債券：政策紅利助推債券市場快速發展。2015年專門制定《養老產業專項債券發行指引》，在企業債券分類管理、企業債券預審權下放、鼓勵企業債券融資方式創新等方面均存在政策利好，企業債券市場發展迅猛。於企業而言，未來發行養老產業專項債券將是一個解決資金壓力的良好渠道。

上市資金：推動符合條件的養老服務企業上市融資將有效解決民辦養老融資難問題。2016年，《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》中明確提出推動符合條件的養老服務企業上市融資。在政策指引下，通過上市籌集項目發展資金或通過被收購獲取上市企業資金支持，目前都是可選之路，但這兩種渠道，對於企業的門檻限制仍然較高。

產業基金：中央、地方、金融機構等積極投入，為投資者精準布局養老產業提供機會。中央層面，2015年，發改委已成立唯一一家針對大健康產業的國有基金，通過申請，能最快和最大額度的進行融資。地方層面，2015年8月，湖南成立全國首隻省級政府引導型健康養老產業投資基金——湖南健康養老產業投資基金。金融機構層面，2016年《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》發布之後，中歐養老產業基金隨即發行，聚焦於養老產業鏈中的上市公司。

信託投資基金（REITs）：國外養老產業資本市場的生力軍，國內正在起步。2016年，《關於金融支持養老服務業加快發展的指導意見》指出鼓勵信託公司利用信託制度優勢，積極開發各類附帶養老保障的信託產品。2015年6月，萬達聯手快錢公司發起「穩賺1號」和萬科聯手鵬華基金發起國內公募REITs，使得國內公募基金的投資標的范圍拓寬至房地產。2016年，誠和敬為解決東壩單店養老機構的融資問題，也與信託公司及銀行共同研發消費信託產品。（飛揚國際景觀設計）

PPP模式：政府關系、盈利難是該模式存在的主要風險。2014年，《國務院關於加強地方政府性債務管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資許可權。隨後，各部委相繼出台配套政策法規文件，並推出試點項目，PPP模式全面升溫並被引入社會建設與治理的各個領域。第一批PPP項目中，有38個養老服務類項目在列，總投資超200億。PPP模式運用政府及企業各方資金，很大程度上解決了養老產業巨大的資金缺口。但民辦養老機構投資如何把握與政府的關系，如何解決盈利難問題，都是PPP模式的風險所在。（飛揚國際景觀設計）

綜上所述，於政策而言，讓養老地產企業真正享受到政策紅利的細化政策有待落實，且政策若能突破區域、經濟等因素限制，縮小執行標准差別，將助於企業對於商業模式的復制。於企業而言，政府補貼僅能緩解部分資金壓力，不能從根本解決資金問題，通過多渠道的融資方式獲得所需資金更為重要，養老機構需根據自身情況選擇合適的融資方式。（飛揚國際景觀設計）

04 趨勢與展望
頂層設計待完善，地方政策先行值得期待

中央政策法規頂層設計尚待完善。

土地方面，制定「養老產業」的專屬用地分類，解除醫衛慈善用地無法貸款抵押等融資限制，地方應逐步將養老設施用地納入供地計劃；可以針對開發商配套公益性養護設施的項目，提供一定的劃撥用地。政策優惠方面，解除對民辦養老機構營利屬性的限制，使營利性養老機構享受更多非營利性養老機構的政策支持，解決企業融資難等問題，增強社會資本參與養老企業的信心和積極性。（飛揚國際景觀設計）

地方政策先行值得期待。

從2016年6月京津冀三地民政部簽署《京津冀養老工作協同發展合作協議（2016-2020年）》和2016年北京即將出台的《促進養老產業發展的實施意見》來看，分別將政策核心落腳於破除異地醫養結合障礙和解決土地問題。由此可以看出，一些困擾養老產業發展的政策正在嘗試落地，助力企業進入養老產業發展。地方政策先行，一方面對於國內其他區域和城市起到示範和推動作用；另一方面，養老地產企業可以重點布局政策優先推行的地區。（飛揚國際景觀設計）

民辦營利性企業與資本結合，民辦非營利性企業向營利性企業轉型或成趨勢。

原內容來自中國指數研究院
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⑨ 最近國外養老地產如何走進國內養老地產或者養老機構的發展道路

近幾年來，外資養老企業大躍進式進入中國，與國內企業合作、項目落地的新聞頻見報端。其中最為顯眼的有三大外資主體：一支是以CPM、Emeritus、Fortress、ABHOW為代表的「美國系」；另一支是以RIEI、WISNET、大阪長壽控股公司、韓國書佑集團為代表的「日韓系」；最後一支是以Colisée、Orpea為代表的「法國系」。

外資的養老服務機構主要布局在北京、上海、廣州等一線城市以及大連、青島、常州、南京等二線城市（尤其是長三角地區），這主要與外資養老服務機構定位高端有關，它們傾向於選擇有一定消費能力、老齡化趨勢明顯、尚有開發空間的城市。

歸納起來，外資參與國內養老地產及養老服務業有以下八大特徵：

特徵一：社區嵌入型、醫養結合型、CCRC開發模式

外資在我國開發養老地產主要有三種模式：社區嵌入型、城市醫養結合型和CCRC持續照料退休社區。

第一種模式——在社區中嵌入養老公寓，代表項目是凱健國際，凱健國際.浦東苑選址在世博輻射圈高端社區內，北京椿萱茂.凱健選址在遠洋地產高端住宅項目遠洋天著別墅社區內。

第二種模式——城市醫養結合型養老機構，代表項目是上海禮愛頤養院，距離最近的醫院僅有8分鍾車程，頤養院內部提供專業醫療服務的同時，與嘉定地區三家醫院建立了醫療合作關系。

第三種模式——CCRC持續照料退休社區，代表項目有星堡中環項目，為老人提供卓越的一站式退休生活服務與定製化協助式生活服務。宜興九如城養老綜合體也是CCRC模式的典型代表，它要打造的是一個包括養老院、醫院、購物中心、綠色食品基地、酒店、學校、公園、公寓等形態，同時高度集合養老養生需求，覆蓋獨立生活區、協助生活區、專業護理區、老年痴呆照顧區和臨終關懷區等功能區，滿足養老全生命周期的綜合體。

對於國內開發企業極力追捧的度假型養生養老機構，外資企業目前涉獵較少。

⑩ 養老行業有哪些項目能做

1.養老金融（首當其沖，最基本就是養老保險）

2.養老服務業：我國目前還是專以居家養屬老為主，居家養老的話服務業主要有醫療保健、家政護理、提供膳食等。此外還有法律援助、聊天陪護等等、

3.養老地產。主要分機構型養老、社區型養老、機構為主的自立性（CCRC）、復合型、學院式社區養老。機構行主要參見萬科的長者公寓和綠地的21城孝賢坊。社區型參照保利的和熹會生活館和復星的蜂鄰健康服務中心。機構為主的自立性見萬科隨園之家。復合型見保利西塘越。學院式社區見綠城烏鎮雅圖。

4.養老用品和娛樂業：涉及醫療、康復輔具、保健飲食、服裝、休閑旅遊等等

康養、養老、養生、醫療、保健、儀器、輔助醫療器械、電器、輔助行動移動工具、旅遊等，涉及面廣，行業寬泛。