1. 房地產項目開發，怎麼融資
從銀行融資現來在很難了，而自且現在的資金很緊張，房地產又是很敏感的領域。從信託的角度老說，你可以用在建的項目，土地，如果是上市公司的話還可以用上市公司的股票作抵押或者質押。四證之前的項目用股權融資，資金配比一般一比一，信託是固定回報，對合作項目公司實行財務監管，經營權歸開發公司。如果項目已經動工，如二期或者三期項目，信託可以用項目公司凈資產一半做價，可使項目公司提前變現，信託實施固定收益，變現的資金只有知情權，不設監管。信託的地產融資大抵就是以上三種
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2. 如何為開發園區企業提供綜合金融服務方案
這個比較復雜，首先確定從哪方面入手。保險，資金提供，技術提供等等
3. 房地產項目融資的方式和作用還有方案的選擇
房地產項目融資是房地產開發的基礎, 而房地產項目融資方案的設計與選擇是房地產項目開發成功的關鍵環節, 房地產項目融資方案是涉及各種融資方式的組合以及各種組合的安全性、經濟性和可行性的評判,本文試對房地產項目融資方案的綜合評價作一淺析。
一、房地產項目融資組合的設計
房地產項目自身的特性決定了其融資上要進行融資組合才能滿足資金的需求。根據房地產項目面臨的資本市場,結合該項目建設資金運行, 房地產項目法人可進行各種資金來源方式及資金成本的選擇, 一般而言,房地產項目法人面臨下列資金來源方式選擇。
(一)負債融資
尋求金融機構對房地產項目進行貸款。
(二)項目產權融資
將房地產項目進行分解，對有營運能力和充足凈現金流量的項目的產權進行交易與配置，通過該部分房權嫁接進行融資。
(三)租賃融資
對房地產項目的設備與裝置，對國內和國際的租賃公司的融資性租賃方式進行獲取並盡早投入營運。
(四)項目融資
對於房地產項目中有充足凈現金流量的資產，構成一個資產池（Assets pool）採用資產證券化（Asset-backed securitization） 進行融資。
我們設定某房地產項目融資方式的比重及其組合方案如下(表1)：
表1 融資方式比重及方案組合表
二、房地產項目融資方案綜合評價
房地產項目融資方案綜合評價涉及諸關因素, 我們擬從方案的安全性、經濟性和可行性等三方面進行評價。
(一).安全性。安全性按風險程度大小分為A、B、C、D四級。
A級：表示風險很小，即整個籌資過程發生較大事故而導致項目產生損失的可能性很小。其標志是籌資的主要風險如利率風險、匯率風險已作了調整，甚至基本消除；提供資金的財政機構或金融機構資信等級很高；承擔籌資代理的金融機構有很好的資信，並已承擔了部分風險。
B級：表示風險較小，即整個籌資因發生意外事故而發生損失的可能性較小。標志是籌資的主要風險在一定程度上已減少，但未完全消除；提供資金者資信等級較高，但代理機構的資信較差。
C級：表示風險較大，即整個籌資過程可能發生意外事故而導致損失。其標志是籌資的主要風險雖已作調整，但未消除的風險仍然很大；提供資金的機構資信不足；沒有委託金融代理籌資。
D級：表示風險極大，整個籌資過程因意外事故而發生損失的概率很大，即籌資的主要風險沒有有效防範措施；提供資金的機構資信很差；沒有任何金融機構願意承擔代理籌資業務。
分析：
（1）對籌資方案的安全性加以量化，即用權數來代表A、B、C、D四級；A級85%以上（含85%），B級75%～85%，C級60%～75%，D級60%以下。
（2）分別計算四個方案的綜合安全性系數。在這里，假定低息貸款的安全性系數100%，項目融資的安全性系數（權數）為90%，租賃融資與股權融資的安全性系數（權數）分別為80%和70%。
KⅠ=15%×100%+30%×70%+25%×80%+30%×90%=83%
KⅡ=20%×100%+30%×70%+30%×80%+20%×90%=83%
KⅢ=30%×100%+20%×70%+30%×80%+20%×90%=86%
KⅣ=30%×100%+15%×70%+25%×80%+30%×90%=87.5%
(3)由上分析，將方案Ⅲ和方案Ⅳ的安全性確定為A級，將方案Ⅰ方案和方案Ⅱ的安全性確定為B級。
(二).經濟性。籌資方案的經濟性按綜合資金成本率標准來劃分，共分為A、B、C、D四級。綜合資金成本率計算如下：
CⅠ=15%×5%+30%×12%+25%×8%+30%×6%=8.15%
CⅡ=20%×5%+30%×12%+30%×8%+30%×6%=8.80%
CⅢ=30%×5%+20%×12%+30%×8%+20%×6%=7.50%
CⅣ=30%×5%+15%×12%+25%×8%+30%×6%=7.10%
現以R為籌資同期的銀行貸款利率，取R=7.2%,則70%R=5.04%，130%R=9.36%。
則A、B、C、D四級的分類為：
A級：籌資成本最低，即C<70%R
B級：籌資成本較低，即70%R≤C<R
C級：籌資成本很大，即R≤C<130%R
D級：籌資成本太大，即C≥130%R
由此，方案Ⅳ的經濟性定為B級，方案Ⅰ、Ⅱ和Ⅲ經濟性定為C級。
(三).可行性。籌資方案的可行性，按各籌資方式的落實程度可分為A、B、C、D四個等級。
A級：資金全部落實，已經過計劃部門批准。
B級：資金基本落實，獲取批準的可能性大。
C級：資金落實較差，獲取批準的可能性小。
D級：資金落實較差，獲取批準的可能性幾乎沒有。
在本例中，負債融資會受項目本身的經濟性和項目法人的資信狀況的制約； 項目產權融資會受項目的分解和股權合作方的風險偏好等因索的制約； 租賃融資對項目本身的經濟性要求更為寬松, 因而相對而言, 該方式更具可行性；項目融資涉及ABS技術限制和我國運用不夠普遍。依據各種融資方式可行性的分析, 我們給出各種籌資方式的可行性權數：租賃融資為100%，低息貸款為90%，股權融資為80%，項目融資為70%。由此,計算出各籌資方案的可行性系數：
ZⅠ=15%×90%+30%×80%+25%×100%+30%×70%=83.5%
ZⅡ=20%×90%+30%×80%+30%×100%+20%×70%=93%
ZⅢ=30%×90%+20%×80%+30%×100%+20%×70%=94%
ZⅣ=30%×90%+15%×80%+25%×100%+30%×70%=85%
據以上計算，可將方案Ⅱ和Ⅲ的可行性定為B級，方案Ⅰ和Ⅳ的可行性定為C級。
三、項目融資方案的綜合評價
在具體選擇籌資方案時，必須要對方案的安全性、經濟性和可行性進行綜合分析。可用指數和計算分值，然後依據以下原則選擇最佳籌資方案：（1）單標否決法原則，即若三個指標中出現一個D即予淘汰。（2）若計算出的兩個方案分值相等，可以A多的為最佳方案。
現對本例進行綜合分析(表2)，將A、B、C、D級分別附以權數5、3、1、0（因出現D即予淘汰）
表2 項目融資方案綜合評價表
方案Ⅰ：3+1+1=5
方案Ⅱ：3+1+3=7
方案Ⅲ：5+3+3=11
方案Ⅳ：5+1+1=7
結論：據以上分析,確定方案：Ⅲ。即：負債融資30%、股權融資20%、租賃融資30%、項目融資20%。
4. 如何制定和編寫金融服務方案
什麼是金融服務方案 金融服務方案是銀行在診斷客戶需求的基礎上，運用市場營銷組合策略，使用銀行產品及服務，通過書面形式向客戶提供的滿足其需求的建議書。 金融服務方案是營銷中的重要手段和工具。 什麼是好的金融服務方案 三個理念 個性化：量身定做 創意性：要超出客戶預期 體現競爭優勢：超過同業 認識金融服務方案—— 金融服務方案有什麼作用 對於銀行 營銷策略的載體 服務行動的指南 形象展示的舞台 對於客戶 解決問題的方案 決策的依據和重要參考 區別、選擇銀行的方式之一 對於雙方——紐帶 產品組合 服務建議 服務團隊 需要客戶滿足的條件 能夠給客 戶滿足的功能 客 戶 建設銀行 金融服務 方案 認識金融服務方案—— 金融服務方案的讀者 客戶決策層 客戶職能部門 認識金融服務方案—— 提供金融服務方案的時機 客戶明確提出需求時 預測或了解到客戶有新的需求時 重要新客戶設立時 客戶領導層變更時 集團重組和重大項目公司成立時 銀行推出新的產品和服務時 構思金融服務方案 認識金融服務方案 構思金融服務方案 編寫金融服務方案 實施金融服務方案 構思金融服務方案—— 內容框架 普遍性特點與個性特點 確定個性化需求 具體可實現營銷目標 運用7PS組合營銷策略 金融服務方案內容 構思金融服務方案 鑒別客戶特點 梳理客戶需求 確定方案要素 形成方案內容 四步法 構思金融服務方案——步驟 第一步 認知客戶基本特點 （1）鑒別客戶基本特點 組織結構 所處行業及地位 經營區域范圍 客戶生命周期 鑒定客戶取向偏好（關系中心型、質量中心型、價格中心型、信用分配型四種類型 ） 構思金融服務方案——步驟 第一步 認知客戶基本特點 （2）確定客戶類型 拓展型客戶 鞏固型客戶 維持型客戶 退出型客戶 構思金融服務方案——步驟 第二步 梳理客戶需求 確定營銷目標 （1）梳理客戶需求 深入分析客戶的問題 全面挖掘客戶的需求 找准客戶的關鍵需求 關注客戶的延伸需求 關注客戶員工的可能需求 分析客戶需求可能潛在的風險 構思金融服務方案——步驟 第二步 梳理客戶需求 確定營銷目標 （2）制訂營銷目標 戰略目標 銷售目標 構思金融服務方案——步驟 第三步 制訂方案策略 構思金融服務方案——步驟 理論參考——7PS 構思金融服務方案——步驟 理論參考——7PS 將適當的產品，以適當的價格，利用適當的分銷渠道，並輔之以適當的促銷活動，在適當的環境中由適當的人通過適當的過程銷售給客戶 構思金融服務方案——步驟 第三步 制訂方案策略 （1）產品組合策略 熟悉產品 根據客戶需求特點選擇產品 根據客戶偏好選擇產品 產品組合中的幾個問題 構思金融服務方案——步驟 第三步 制訂方案策略 （2）價格策略 掌握價格政策 測算銀行的價格下限及上限 了解和預測競爭對手的報價 根據客戶的偏好報價 考慮價格之外的其他因素 考慮長期貸款的利率風險 構思金融服務方案——步驟 第三步 制訂方案策略 （3）渠道策略 了解渠道 選擇分銷渠道的要點 構思金融服務方案——步驟 第三步 制訂方案策略 （4）促銷策略 不同促銷方式的使用 不同生命周期產品的促銷方式 不同偏好客戶的促銷方式 構思金融服務方案——步驟 第三步 制訂方案策略 （5）人員 客戶閱讀對象 銀行內部團隊人員 構思金融服務方案——步驟 第三步 制訂方案策略 （6）過程 （7）服務環境（展示） 構思金融服務方案——步驟 第四步 編寫金融服務方案 編寫金融服務方案 認識金融服務方案 構思金融服務方案 編寫金融服務方案 實施金融服務方案 編寫金融服務方案—— 金融服務方案的類型 綜合金融服務方案 專項金融服務方案 編寫金融服務方案—— 金融服務方案的類型 綜合金融服務方案 主要服務對象 常見類型 集團客戶金融服務方案 跨國公司金融服務方案 重大項目金融服務方案 編寫金融服務方案—— 金融服務方案的類型 專項金融服務方案 主要服務對象 常見類型 資金結算網路金融服務方案 項目融資金融服務方案 銀團貸款金融服務方案 綜合金融服務方案編寫原則要點 （1）尋求共識 （2）全方位描述客戶的需求 （3）產品和服務的整合 （4）方案重點要突出 （5）突出差別，體現建設銀行競爭優勢 （6）尊重客戶選擇 （7）客戶優先，追求雙贏 綜合金融服務方案編寫原則要點 （1）尋求共識 綜合金融服務方案編寫原則要點 （1）尋求共識 綜合金融服務方案編寫原則要點 （2）全方位描述客戶的需求 綜合金融服務方案編寫原則要點 （3）產品和服務的整合 綜合金融服務方案編寫原則要點 （4）方案重點要突出 綜合金融服務方案編寫原則要點 （5）突出差別，體現建設銀行競爭優勢 綜合金融服務方案編寫原則要點 （5）突出差別，體現建設銀行競爭優勢 綜合金融服務方案編寫原則要點 （6）尊重客戶選擇 綜合金融服務方案編制原則要點 （7）客戶優先，追求雙贏 專項金融服務方案編制原則要點 （1）針對性 （2）專業性 （3）可行性 （4）便利性 （5）控制風險 （6）體現建設銀行競爭優勢 專項金融服務方案編制原則要點 （1）針對性 專項金融服務方案編制原則要點 （2）專業性 專項金融服務方案編制原則要點 （3）可行性 專項金融服務方案編制原則要點 （4）便利性 專項金融服務方案編制原則要點 （5）控制風險 專項金融服務方案編制原則要點 （6）體現建設銀行競爭優勢 編寫金融服務方案—— 金融服務方案的基本體例 1、金融服務方案的表現形式 2、金融服務方案的內容框架 綜合金融服務方案(續） 目 錄 一、前言（或背景） 二、需求理解 三、銀行產品服務方案 四、實施計劃與措施 五、結語 六、附件 企業年金基金綜合服務方案 目 錄 一、前 言 二、建設銀行企業年金基金服務方案的目標及框架 三、對XX企業年金基金管理需求的初步理解 四、建設銀行的企業年金基金服務方案 （一）對XX企業年金基金管理模式的建議 1．理事會受託模式與法人受託模式 2．全分拆模式與部分分拆模式 3．其他模式 4．建議的企業年金基金管理模式 （二）企業年金基金服務方案的具體內容 1．企業年金基金咨詢顧問服務方案 2．企業年金基金託管服務方案 3．企業年金基金賬戶管理服務方案 五、建設銀行企業年金基金服務方案的實施步驟 （一）雙方磋商 （二）簽訂相關協議 （三）聯合發文 （四）人員培訓 （五）開立賬戶 （六）系統搭建並試運行 （七）正式運行，開通服務 六、企業年金基金服務的組織落實與保障 （一）建立為XX企業年金基金服務的機構體系 （二）制定完善的業務管理制度 （三）設立XX客戶服務工作小組，加強培訓 （四）為XX提供企業年金基金服務的人員狀況 七、結語 八、附件 綜合金融服務方案 專項金融服務方案 目 錄 一、專業性認知，表達服務意向 二、對需求的深度理解 三、專項金融服務方案 四、實施計劃與措施 五、附件（結語） 企業年金基金託管專項服務方案 目錄 第一部分我行企業年金介紹 第二部分XX公司企業年金託管基本服務方案 第三部分XX公司企業年金託管增值服務方案 1、專業團隊服務 2、代理資金歸集、支付 3、提供賬戶管理服務 4、提供法人賬戶透支等融資便利服務 第四部分XX公司企業年金託管配套服務措施 第五部分XX公司企業年金託管風險控制方案 第六部分相關附件 對客戶需求的回應 對我行業務的介紹 體現方案特色的內容 專項金融服務方案 歸納小結 雖然客戶的需求存在顯著的差異，但是金融服務方案（建議書）基本上包括幾個重要組成部分。在此基礎上，可根據實際情況量身定做方案 建設銀行介紹 需求的理解 方案內容（客戶需求的回應、基本業務、費用等） 具體問題答復（措施） 必須的附件 編寫金融服務方案—— 主要編寫技巧 好的服務方案不僅要滿足客戶的需求，而且要易於客戶閱讀和理解！ 編寫金融服務方案—— 主要編寫技巧 1.目標清晰 從以下幾個方面考慮方案的針對性和完整性： ◇ 方案對滿足客戶需求是否體現出足夠的必要性 ◇ 方案的內容是否全面涵蓋了的營銷目標 ◇ 方案中的建議是否經過優化 ◇ 方案中表述是否准確而不會引起異議 ◇ 方案提交的時機是否適宜 ◇ 方案是否充分考慮了讀者偏好 ◇ 方案是否充分考慮了使用者的環境和條件 編寫金融服務方案—— 主要編寫技巧 2、結構嚴謹 ◇ 要有開篇致意，表達對客戶的尊重和祝願 ◇ 要有目錄索引，便於讀者了解方案的全貌 ◇ 分析和建議要分章節開寫，體現清晰的層次 ◇ 方案的重要章節和結尾要有適當的小結 主要編寫技巧 2、結構嚴謹 主要編寫技巧 2、結構嚴謹 主要編寫技巧 3、主題明確突出 方案的主題和目標在表述上要集中和醒目；方案的主題和目標不宜過多，一般不超過4個 主要編寫技巧 4、科學性 ◇ 使用語言要規范，表達准確：尤其在涉及客戶所在行業的分析和表述，銀行國際、科技等復雜產品的介紹中避免「外行」表述 ◇ 引用數據要有可靠性和時效性：要引用權威機構公開發布的、經過調查的數據，要避免引用一些過時的、內部的數據 ◇ 觀點要有權威性依據： 要引用經過論證，看法比較一致的觀點，要避免引用有爭議的看法 主要編寫技巧 5、邏輯性 ◇ 段與段、句與句之間的聯結要合乎邏輯 ◇ 在形式上有聯系，在內容上要有因果、遞進、說明等關系 ◇ 思路要有層次：要有從宏觀向微觀或者反之的層次逐步展開 主要編寫技巧 5、邏輯性 主要編寫技巧 6、內容要簡潔 ◇ 不要炫耀知識和理論：尤其要注意在介紹銀行產品時，要用客戶易於理解的模式和語言，簡明扼要講述，不要大量展開，如果必要可以附件形式提供 ◇ 不要過多使用行業術語：主要是對銀行產品的表述中，一些比較偏僻、難於理解的和圈內人縮略的用語 ◇ 表述不要過於復雜：要突出一些要點，避免堆砌 主要編寫技巧 6、內容要簡潔 主要編寫技巧 7、要注意表現形式 ◇ 使用有建行行徽的模板作為母版，如能加上客戶的徽標更能體現對客戶尊重和重視 ◇ 語言要生動、活潑，文字要簡練易懂。具體行文時，要盡量以簡短的句子表現豐富的內容 ◇ 行文要盡量條理化，以簡單的條文表現復雜的事物，讓人看了馬上就掌握問題的實質，給人一個清晰的印象 ◇ 注意格式。除文字說明外，還要注意使用較多的表格和圖，表格和圖的多少，大小和排放的位置都必須合理、恰當，使之在格式上顯得很美 ◇注意版面修飾，如對非常重要的字句在用比較醒目的字體，對表格和圖也要用不同加以修飾和區分。一般情況下，顏色使用不超過3種。建議使用蘭色作為建行方案的主色調 主要編寫技巧 7、要注意表現形式 編寫金融服務方案—— 金融服務建議書的常見問題 簡單復制修改，缺少個性 過多的產品羅列，缺少建設性意見 在方案中過多地表示決心和願望 一味向客戶提要求，沒有考慮客戶的自主選擇權 方案只強調建行產品優勢，忽視給客戶帶來的收益 在方案中過度承諾 在方案中出現有違政策規定的表述 方案中文字有明顯的錯漏 版面編排過於追求形式 列印裝訂不注意效果 實施金融服務方案 認識金融服務方案 構思金融服務方案 編寫金融服務方案 實施金融服務方案 實施金融服務方案—— 提交 實施金融服務方案——團隊組成 參與部門 人員組成 職責分工 工作流程 協作機制 實施金融服務方案—— 團隊組成 實施金融服務方案—— 行動計劃 將任務分解 按時間順序繪出工作流程圖 將具體工作落實到具體人 明確由誰何地、何時、動用何資源、做什麼達到什麼樣的分目標 實施金融服務方案—— 控制 尋找偏差 原因與趨勢分析 採取糾偏措施 實施金融服務方案—— 評價 內容 對執行情況和實施效果進行評價 意義 總結經驗 業績考評 編寫金融服務方案的基本工作流程 提交後的「售後服務」 提交前的溝通（和補充） 定稿（領導審閱批准） 編寫方案 組織項目小組（分工和時間表） 確定方案目錄（構思） 進一步溝通 討論需求 營銷客戶 回顧與總結 通過本單元的學習，您是否達到了以下目標： 知道什麼是金融服務方案 學習構思金融服務方案的方法 編寫出較規范的《金融服務方案》 應用金融服務方案提升營銷效果
5. 房地產開發商的融資方式有哪些
有以下融資方式：
1.自有資金:開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資:一種是由建築商提供部分工程材料，即「甲供材」;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款:在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信託:現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:
6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯合開發:聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9.開發商貼息貸款:開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。
6. 怎樣撰寫金融服務方案
首先你要做大量的調查然後根據需求進行整改。制定方案。
金融服務方案，是商業銀行在對客戶需求進行認真調研的基礎上，對本銀行金融產品和服務進行全面整合，為大型客戶度身訂做的有關金融服務方面的解決方案，是一種提案式或建議式的營銷文書。
1作用金融服務方案雖然是一種參考性文書，但由於它是為大型客戶度身訂做的，具有很濃厚的人情味，針對性強，可操作性強，在商業銀行市場營銷中發揮著特殊的作用：（1）它有利於表明你和你這家銀行為客戶專門服務的誠意，增加客戶的信任度。由於金融服務方案書是專門為某個客戶制訂的，並且是以正式文件發送的，這樣就使客戶感到你這個客戶經理和你這家銀行是誠心誠意地在為他想問題、解決問題，從而增加對你和你這家銀行的信任度，為以後的營銷工作奠定基礎。（2）它有利於解答客戶在金融服務需求方面的困惑。如果客戶經理與客戶代表的營銷商談只停留在口頭上，而沒有一定的文字說明，這樣客戶代表就不可能准確地了解銀行方面對客戶需求的解決辦法。如果你為客戶精心製作了一份金融服務方案書，客戶代表就能准確地把握你這家銀行的優勢及提供的特色金融服務，為客戶方面的決策提供了依據。
2它為在商談階段提出提議和協議草案打下了基礎。由於金融服務方案書針對客戶的特殊需求設計了有關金融服務的具體方案，就使客戶與本銀行合作的內容與方式有了一個大體的框架。如果客戶對這份方案書感興趣，那麼雙方便有了共同的商談語言，以後的營銷商談就順利得多了。
3．特點這是商業銀行為客戶度身訂做的有關本銀行為其提供相關金融服務的計劃書，是一種參考性文書，沒有法律約束力，也沒有統一格式要求，是對特定的客戶專門製作的。因此，金融服務方案必須清楚地列出客戶的金融服務需求和銀行的具體解決方案。結構模式1．種類金融服務方案的制訂，有很強的個性化特徵，因而其種類的劃分也有多種。依提供金融服務的內容分，有綜合服務方案和單項服務方案；依運用的表現工具分，有文字方案和
PowerPoint(多媒體演示文稿)等。
2．結構金融服務方案書沒有固定格式，可以因客戶對象不同而靈活地制訂。一般來講，應包括以下幾個方面：（1）前言。主要寫明雙方合作的基礎、緣由、范圍、內容、目的及前景展望等。（2）本銀行優勢。包括網點優勢、網路優勢、政策優勢、業務功能優勢、人才優勢、信用優勢、地域優勢、經驗優勢等等。（3）對客戶金融需求的理解。這部分既要對客戶的現實金融需求進行認真的理解，又要對客戶未來的發展需求進行前瞻性分析，以便誘導客戶選擇使用本銀行即將推出的最新金融產品和服務。（4）金融服務解決方案。這部分一定要根據客戶的實際需求來制訂。主要包括融資解決方案；資金結算解決方案；國際業務解決方案；金融理財解決方案等內容。（5）金融服務優惠條件。包括資金價格、中間業務手續費標准、貸款擔保條件等，一定嚴格遵守國家有關政策規定，嚴禁違規承諾。
3金融服務保障措施。包括客戶服務團隊的組成；金融服務承諾；金融服務措施等。寫作指要
在金融產品與服務的介紹階段，為客戶製作提供專門的金融服務方案書，是一項非常重要的工作。對於再次拜訪的客戶，你一定不要再像第一次那樣，兩手空空地就去見面，而是根據初訪和其它渠道收集的資料，為其製作專門的金融服務方案書，並以本銀行的名義用正式公函送給客戶。雖然，金融服務方案是一種參考性文書，但客戶經理一定要非常注意運用這個特殊武器，來達到事半功倍的效果。
製作金融服務方案書，要注意把握以下幾個方面：
4 要透徹理解客戶需求，使方案具有針對性。
要組織專班和人員，廣泛收集有關信息情報，深入分析客戶所處行業的發展趨勢，認真研究客戶的經營現狀和存在的問題，並通過加強對客戶重點部門負責人和重點經辦人的溝通和感情聯絡，透徹了解客戶的實質性需求和不同階段的側重點，確保我行提供給客戶的金融服務綜合方案和單項服務方案都具有針對性。
要真正透徹理解客戶需求，必須高度重視對客戶信息情報資料的收集工作。這是制訂金融服務的前提和基礎。金融服務方案書是專門為某個客戶度身訂做的，因此你必須通過各種渠道、運用各種方式收集與這個客戶有關的一切信息情報資料，包括這個客戶本身的機構、體制、人事、經營、財務、機制等情況，與各銀行的關系情況，所在行業的政策背景情況，所在區域的社會經濟情況等等，力求金融服務方案的針對性、可靠性、吸引力更強。
5.要突出優勢和特色，使方案具有競爭性。
立足我行實際，緊扣客戶需要，有機整合我行產品和資源，突出我行優勢和特色，創造性地為客戶的具體項目提供「一對一」個性化解決方案。如果你提供給客戶的金融服務方案具有濃郁的特色感和吸引力，那必將會引起客戶的高度關注，贏得客戶的好評，有效地增加競爭砝碼，增強競爭優勢。
6．要確保質量，使方案具有操作性。
在制定具體金融服務方案時，要以客戶部門為主體，從科技、會計、銀行卡、信貸、國際業務等部門及有關分行選調業務骨幹，成立金融服務方案製作小組，在全面研究客戶的實質性需求的基礎上，多次組織集中討論，明確方案主題、結構和主要內容，同時落實個人責任制，分工負責，限期完成。政策不明朗的，及時向上級行請示，科技支持不全面的，迅速組織技術專家開發。服務方案初稿形成後，先由製作小組反復斟酌，並請有關專家予以論證，然後提交相關領導和部門討論修改審定。只有程序規范，組織嚴密，才能確保方案質量，使其具有可操作性，羸得客戶青睞。
7．要認真學習，使方案具有專業性和權威性。
要使你制訂的金融服務方案能打動客戶的心，就必須學一點與客戶行業有關的知識，讓客戶感到你這家銀行和你這個客戶經理的與眾不同之處，不僅是一個金融專家，還是一個知識淵博的人，是一個能夠對客戶需求很了解的人，是一個可以信賴的人，從而找到共同語言，結成知心朋友，形成戰略夥伴關系。
8.要精心寫作和製作，使方案具有新穎性。
要運用朴實、准確的語言來寫作金融服務方案。切忌誇誇其談，切忌盲目承諾。要設計的十分周到、細致、新穎，一目瞭然，而且最好是專業列印包裝好的，用正式文件發送的。這樣，客戶就覺得你是誠心誠意地在為他想問題，就比較容易接受你的方案。
7. 房地產需要什麼樣的金融服務
房地產需要的金融服務如下:
一、銀行金融服務業務 本公司計劃和各家開展抵押物貸款業務的銀行達成合作協議，將房地產或其他抵押物貸款業務整合後打包推向市場。 由我公司出面代銀行辦理相關業務，並收取一定的服務費用，這樣一方面可以儲備很多優質客戶，另一方面也可以和銀行建立起長期合作共贏的關系。 為高效開展上述業務，我公司計劃成立相應的管理部門和服務機構專門從事此項工作。
主要職能：、
1，開發、整合市場需求，盤活存量資產，將不動產證券化、貨幣化；
2，力爭與銀行無縫對接，實現資金的高效配置；
3，完成中間業務和全流程的文件和銀行的所有需求，盡可能的達到100%的成功率。
二、直投金融服務業務（類似於資產典當業務） 針對有良好不動產資產做抵押物的用戶，（銀行授權我們）可以以本公司的名義向用款需求者貸款。 在規則設置上，我公司一般會隨行就市；在風險控制上，會採取更高要求，也就是存貸比會控制的更嚴。 通常，此類業務只做短期，比如，一個月，三個月等。貸款利率控制在一定水平上。
三、中間金融服務業務（P2P模式） 就是將有抵押物並有急切資金需求的客戶收納到公司的需求平台中，以備所用；同時將有資金並且在保證資金回報和安全的情況下同意貸款的客戶也一並收納到公司的資金池中，以備與需求平台交換，各取所需。