13月房地產到位資金

❶ 多地再收緊商品房預售資金監管 什麼信號

（記者 吳斯旻）時至年末，多地再度收緊商品房預售資金監管。

12月以來，不到兩周的時間，昆明、株洲、唐山、成都、佛山、濰坊、珠海7城接連出手，加強預售資金監管。根據貝殼研究院的最新統計數據，截至目前，至少已有29個省市在年內出台了加強預售資金監管的相關政策或實施細則。

以成都為例，根據8日發布的《成都市商品房預售款監管辦法》，開發商的預售款監管需遵循專戶存儲、專款專用、全程監管、節點控制、多方監督的原則。

多地加強預售資金監管，是否意味著期房預售制將被取締？

在12月出台的監管新政中，各地「加強預售資金監管」的有效期，大都在1~5年之間。多名專家表示，短期內，取消預售制不具備可行性。「預售制可以降低樓盤開發的建設成本，增加建設量。在房地產規模為17萬億元的當下，現房銷售將無法推廣。」中原地產首席分析師張大偉稱。

加大開發商違規成本

在各地的監管新政中，頻頻提到「預售款監管額度與開發企業信用等級掛鉤」。

具體來說，即是對信用較好、綜合實力較強的房地產開發企業，降低資金監管比例；對信用較差、未正常履約的房地產開發企業按較高額度予以監管。

張大偉認為，實行差別化監管，將提高開發商的准入門檻和市場集中度。同時，也可以把盲目拿地、圖掙「快錢」的房企拒之門外。

從各地近期出台的監管政策來看，開發商違規的成本正不斷加大。

昆明市在1日出台的新政中明確，在1年內發生1次不良行為的開發商，其新建、在建項目的重點監管資金比例上調為30%。

對於信用減分的房地產企業，後續的開發也將被波及。

成都市明確，在嚴重違反規定的情況下，開發企業及相關負責人不得以企業或個人名義參加新的出讓土地競拍活動，不得申請審批新的建設項目，暫停辦理新的項目預售許可。

張大偉稱，各地政府收緊預售資金監管，具有較強的針對性。近兩個月以來，出手調控的銀川、昆明等地，都因「爛尾樓」問題而頻上熱搜。

根據中國裁判文書網公開信息，今年，廣東、湖南、廣西、江西、甘肅、山東、雲南等地「商品房預售合同糾紛」的數量位於全國前列。

從數量上來看，近兩年來，期房預售制下的民事糾紛案件增幅較大。按照 「案由：商品房預售合同糾紛；文書種類：判決書」的標准進行檢索，2018年、2019年相關判決書分別為10119份和11460份，遠高於2017年的6652份和2016年的3933份。

某研究院智庫中心主任嚴躍進告訴第一財經，糾紛的產生，往往是由於開發商依賴預收款，而用較少的自有資金進行工程建設。

國家統計局數據顯示，2019年，房地產開發企業到位資金178609億元。其中，國內貸款25229億元，自籌資金58158億元，定金及預收款61359億元。由此測算，開發商的定金及預收款約佔全部到位資金的35%，超過自籌資金所佔比例近3個百分點。

新華社半月談近日曾評論稱，用更大比例的自有資金開發，有助於倒逼開發商在打造更優質商品房上下功夫。為了快速回籠資金，開發商不但會加快銷售進程，而且很可能加大優惠力度，讓群眾得實惠。

值得注意的是，多地出台的監管新政還為綠色建築開了綠燈。濰坊12日印發的新政中明確，開發企業信用等級 AAA 級或綠色建築評價三星級的，監管資金留存比例可降低 5%。

預售資金按節點支取，防爛尾防風險

根據貝殼研究院13日的最新統計，在29個出台監管新政的城市中，有19城規定了節點。但在實施細則上，不同城市間，也存在著一些差異。

在中國房地產研究院執行院長陳晟看來，這與各地出台新政的樓市背景是分不開的。

他稱，對於樓市下行的城市，主要監管目的是遏制開發商因資金鏈緊張而將預售款挪作他用；而對於樓市上行的城市，加強預售款監管，旨在防範期房預售制下的金融風險。如開發商的「捂盤惜售」等行為，或將抬高房價，形成樓市泡沫。

從預售資金的留存比例看，對於取得預售許可證、建設層數、主體結構封頂、竣工驗收、交付使用等不同節點，不同城市的的監管留存比例也有所差異。

嚴躍進認為，通過建立和增加預售款支取的節點，地方政府一方面可以幫助房企回籠資金，緩解其資金壓力；另一方面，也可防範開發商跑路風險，從源頭上確保無爛尾。

以唐山市為例，根據2015年的預售款監管政策，共設置了五個監管節點，即工程建設層達到規劃設計層數三分之一、工程建設層數達到規劃設計層數一半、主體結構封頂、竣工驗收、完成初始登記。而此次新政策中則出現了八個節點，包括工程建成層數達到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封頂、六方驗收、竣工驗收、初始登記。

此外，在多地的監管新政中，將裝修費用納入「按節點發放」的條目里，並強調預售資金總額在「竣工後的驗收環節」完成後，方可完全提取。

成都市明確，「關於完成內外裝飾裝修，資金余額應當不低於監管額度的百分之十五」、「完成商品房建設工程並聯竣工驗收合格且商品房集中交付的，可以申請支取剩餘資金。」

近年來，精裝房維權事件頻發。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，留一部分預售資金，待竣工驗收完成後再發放，可減少因監管缺位而導致的民事糾紛事件。

李宇嘉還認為，今年年初，為紓解房地產企業資金周轉艱難的問題，多地曾放寬預售資金監管，將預售款提取節點往前推移。進入下半年，在逐漸回歸常態化治理後，各地陸續收緊監管政策是必要也是必然的。此外，時至年末，商業銀行開發貸的發放額度下降，部分房企的信貸也將到期，房企資金鏈或更加趨緊，防範「爛尾樓「問題顯得更加重要。

「這並不是期房預售制或將被取締的信號，短期內，實行現房銷售而帶來的房價上漲的風險，並不利好於購房者。」 李宇嘉稱。

❷ ##10月商品房銷售面積降幅超二成

進入四季度，房地產行業仍處於緩慢恢復期，房地產銷售和新開工面積出現低位企穩趨勢。數據顯示， 1～10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。與前9月相比，前10月全國商品房銷售額同比累計降幅延續縮小趨勢。從單月來看，根據第一財經計算，10月份全國商品房銷售面積和金額9757萬平方米和9452億元，比去年同期減少2952萬平方米和2938億元，單月銷售金額和面積的同比降幅仍超過二成。規模以上房企銷售亦延續低迷態勢。克而瑞地產研究最新統計顯示，10月，百強房企整體銷售環比降低2.6%，降幅高於往年平均。
10月商品房銷售面積降幅超二成究竟是怎麼一回事，跟隨我一起看看吧。

監管風暴來襲 年內逾兩千家私募注銷

企業預警通·每日風險預警早報

2022年11月16日星期三

重點關注

1、突然終止IPO!比亞迪半導體最新回應

2、鑫苑服務4.02億元定期存款在不知情情況下被抵押

3、監管風暴來襲 年內逾兩千家私募注銷

今日關注

1、突然終止IPO!比亞迪半導體最新回應

11月15日晚間，比亞迪(002594)突發公告，宣布終止推進控股子公司比亞迪半導體分拆上市事項。對於此時終止IPO，比亞迪隨後也火速對記者給出回應：此次是公司主動撤回申請，是基於市場情況的預判、項目建設的緊迫性等因素充分論證後作出的審慎決策，為了日後高速發展做鋪墊。

2、鑫苑服務4.02億元定期存款在不知情情況下被抵押

鑫苑服務(01895)公告，附屬公司鑫苑科技服務若干存置於銀行合共約為人民幣4.02億元的定期存款已質押予鄭州銀行及華夏銀行。抵押事項乃於現任董事會任何成員或公司高級管理層不知情及未經同意下進行。

3、國盛金控7位董事、監事同日變動!"大換血"所為何事

15日，國盛金控(002670)發布人事變動公告，3位董事、3位獨董和1位監事辭職。同時，控股股東江西交投提名7位候選人。至此，新換東家的國盛金控在治理層人事上將完成「大換血」，有10位董事會、監事會人員為江西交投提名人選。根據國盛金控披露的公告，上述辭職人員皆因個人原因，在辭去董事會和監事會職務同時，也辭去委員會職務。

債券預警

1、融僑集團:將"20融僑02"兌付日調整為2023年11月18日

融僑集團股份有限公司公告稱，「20融僑02」2022年第一次債券持有人會議審議通過「調整本息兌付安排」等議案，將兌付日調整為2023年11月18日。

2、標普:下調綠地控股集團長期發行人信用評級至"SD"

標普報告稱，將綠地控股集團有限公司的長期發行人信用評級由「CC」下調至「SD」，並確認由其提供擔保的於2024年7月3日到期的高級無抵押票據的發行評級為「C」。

3、標普:應金地集團要求,撤銷其相關信用評級

標普報告稱，將金地（集團）股份有限公司的長期發行人信用評級由「BB」下調至「BB-」，並將其子公司輝煌商務有限公司的長期發行人信用評級由「BB-」下調至「B+」。隨後，應公司的要求，標普撤銷了上述發行人信用評級，評級撤銷前展望均為「負面」。

4、禾豐股份:控股股東及其一致行動人減持"禾豐轉債"

禾豐食品股份有限公司公告， 11月10日至11月15日期間，控股股東金衛東先生、丁雲峰先生、邵彩梅女士及常州禾力通過上海證券交易所交易系統累計減持「禾豐轉債」1,961,530張，占發行總量的13.08%。

5、廣西投資集團副總經理主動投案 接受調查

據廣西壯族自治區紀委監委消息，廣西投資集團有限公司黨委委員、副總經理劉洪涉嫌嚴重違紀違法，主動投案，目前正接受自治區紀委監委紀律審查和監察調查。

6、河鋼集團:取消發行"22河鋼集CP002"

河鋼集團有限公司公告，鑒於近期市場波動較大，公司擬取消河鋼集團有限公司2022年度第二期短期融資券發行，並將另行擇機發行。

股票預警

1、澤達易盛董事長、董秘收天津證監局警示函

15日，澤達易盛(688555)公告，天津證監局決定對公司董事長、總經理林應，董事、副總經理、財務總監兼董事會秘書應嵐採取出具警示函的監督管理措施。經查，公司委託理財事項信息披露違規、閑置募集資金暫時補充流動資金到期未歸還。

2、ST安信:新增1宗訴訟案件 公司被訴請承擔保證責任

ST安信(600816)11月15日晚間公告，近日，公司收到法院出具的《傳票》，天津金城銀行股份有限公司對安信信託股份有限公司在內的5名被告提起訴訟，涉案金額為4423.85萬元。新增訴訟案件為公司前期擔保所涉債務逾期，公司被訴請承擔保證責任。

3、正源股份:控股股東所持1530.65萬股公司股份將被司法拍賣

正源股份(600321)11月15日公告，控股股東正源房地產開發有限公司持有的公司1530.65萬股股份將被司法拍賣，占正源地產持有公司股份的4.08%，占公司總股本的1.01%。

4、安諾其:全資子公司收到生態環境局行政處罰決定書

安諾其(300067)11月15日公告，公司全資子公司東營安諾其紡織材料有限公司於近日收到東營市生態環境局下發的《行政處罰決定書》。東營市生態環境局決定對東營安諾其處罰66.25萬元。

5、樂通股份收問詢函:要求說明經營業績持續虧損具體原因

樂通股份(002319)收到深交所三季報問詢函，要求補充披露報告期內經營業績持續虧損的具體原因，說明相關不利因素是否具有持續性。要求量化說明公司是否存在凈資產為負的情形或風險等。

6、披露不及時 金楓酒業及時任董秘被上交所監管警示

金楓酒業(600616)11月15日公告，上交所決定對金楓酒業及時任董事會秘書張黎雲予以監管警示。原因是公司有關存貨跌價准備計提事項披露不及時，影響了投資者的合理預期，違反了有關規定。

7、*ST輔仁:控股股東輔仁集團所持公司股份已全部被司法查封凍結

11月15日，*ST輔仁(600781)發布控股股東股份凍結的公告，此次凍結的股票是公司控股股東輔仁集團持有的公司股份3676.69萬股，占其所持股份比例100%，占公司總股本的比例為5.86%。控股股東持有公司股份已全部被司法查封凍結，且存在多次輪候凍結情形。

金融同業預警

1、監管風暴來襲 年內逾兩千家私募注銷

據新京報報道，截至目前，年內已有2000多家私募基金管理人注銷，其中，770家因失聯、異常經營、紀律處分等問題被中基協強制注銷。這一數字再次刷新紀錄，相比之下，2020年和2021年中基協強制注銷的私募基金管理人分別是608家、593家。

2、近300企業或取消、或推遲債券發行

據財聯社報道，數據顯示，11月以來，全市場已有155隻債券取消了發行，發行規模合計552.70億元;取消只數分別較10月和9月環比大幅增加70.33%和14.81%。而整個10月份取消發行的債券數量是258隻，9月則為278隻。

3、前三季度商業銀行凈利潤增速1.2% 農商行大降57.74%

據21財經報道，數據顯示，前三季度，商業銀行累計實現凈利潤1.7萬億元，同比增長1.2%。其中，農商行凈利潤為764億元，較去年同期1808億元大幅減少1044億元，降幅達57.74%。

4、河南省:嚴控非主業投資 禁止高風險的委託理財等活動

河南省國資委印發了《河南省省管企業投資監督管理辦法》。其中要求，企業投資應堅持聚焦主業，嚴控非主業投資；嚴格限制投機性質的金融投資。禁止套期保值以外的期貨等金融衍生品交易類投資項目及高風險的委託理財等活動。

5、劉琦:監管將重點關注假凈值化管理、隱性剛性兌付等問題

據每經報道，上海銀保監局副局長劉琦在「2022中國資產管理年會」上表示，未來，監管將重點關注假凈值化管理、隱性剛性兌付等問題，要求理財公司特別注重業務全生命周期，特別是投資交易環節的合規經營和風險管理。

6、41股股東戶數連降3期以上 最多已降13期

據證券時報報道，323家上市公司公布了截至11月10日最新股東戶數，相比之前各期，有41股股東戶數連續減少3期以上，股東戶數最多已連降13期。

行業預警

1、10月商品房銷售面積降幅超二成

國家統計局15日公布了1至10月份全國房地產開發投資和銷售數據。數據顯示，1至10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

2、鋰電廠減產?鋰電產業鏈企業回應:不屬實

據中證報報道，11月15日，有市場傳聞稱，電池級碳酸鋰價格逼近60萬元/噸，鋰電廠給材料企業降排產，對此多家鋰電廠和鋰電材料企業均回應記者稱，「不屬實」。其中，隔膜龍頭恩捷股份相關人士回應稱「公司生產現在處於供不應求的狀態」。

3、供需不平衡 汽車運輸船租金水漲船高

據上證報報道，目前汽車運輸船租金水平已經較2年前低點上漲近10倍。對於汽車運輸船運價大幅上漲的原因，業內人士表示，從去年以來，全球以新能源汽車為主的需求大幅增長，但在供給端，2016年以來，汽車運輸船的新造船訂單量較少，目前運力處於低位，造成了供需的嚴重不平衡。

4、10月集成電路產量同比下降26.7%

據國家統計局數據顯示，集成電路10月產量225億塊，同比下降26.7%；1-10月累計產量2675億塊，同比下降12.3%。微型計算機設備10月產量3521萬台，同比下降16.6%；1-10月累計產量35134萬台，同比下降8.8%。

免責聲明：本報告由上海大智慧財匯數據科技有限公司（以下簡稱「本公司」）編制。本報告基於合法取得的信息，但本公司對這些信息的准確性和完整性不作任何保證。對任何據此產生的風險和收益皆不負責。

10月商品房銷售面積降幅超二成，四季度走勢如何

進入四季度，房地產行業仍處於緩慢恢復期，房地產銷售和新開工面積出現低位企穩趨勢。

國家統計局15日公布了2022年1～10月份全國房地產開發投資和銷售數據。數據顯示， 1～10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

與前9月相比，前10月全國商品房銷售額同比累計降幅延續縮小趨勢。

進入11月，地產供需兩端正迎來更多政策支持。10日，交易商協會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發行，民企融資「第二支箭」正式落地；隨後不久，央行和銀保監內部發布254號文，提出積極做好「保交樓」金融服務、積極配合做好受困房企風險處理、依法保障住房金融消費者合法權益等16條要求；14日，央行、銀保監會和住建部聯合發文，允許商業銀行與優質房企開展保函置換預售監管資金業務。

展望後市，招商證券預計，今年年底前還會有更多城市因城施策放鬆頻次將恢復，有助於激發被壓制的存量改善型需求釋放，短期使銷售弱邊際改善持續，但因為房價下行壓力仍在，居民購房預期明顯恢復或許仍需等待，明年一季度末或是觀察節點。此外，伴隨供給端融資支持的逐步落地，將改變房企競爭性降價，這會成為緩解房價下行壓力的前提。

瑞銀投資研究部亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤也認為，未來幾個月，房地產政策將延續寬松趨勢。2023年全年，如果在建項目投資和建設加速，整體房地產投資有望企穩。因此，房地產下行對2023年GDP增長的拖累將明顯小於2022年。