❶ 哪些國企具有土地一級開發權
保利，中信地產，中建地產
❷ 民營企業參與土地一級開發取得土地收益分成收入應交什麼稅
我做了好幾年的土地一級整理，把我知道的說一下吧，希望對你有幫助。
首先，有土地一級整理權的單位除了國土局下設的整理中心外，還有政府授權的國有公司。但這類公司沒有資金的話就要融資了，一般都是向金融機構融資，跟民營企業合作的很少。
其次，土地一級整理單位實際上不會從土地掛牌出讓中拿到收益。土地整理的成本+20%政府凈收益=土地掛牌總價。土地摘牌後那20%的政府凈收益和多出的部分都要歸入財政（兩級財政如何分配就看各地政策了）。土地一級整理單位只是賺土地整理中千分之8的管理費。
但土地整理過程中地方政府的收入不是掛牌後的收益，而是通過整理過程中的土地整理成本變向提現了，例如政府收的拆遷費、補償費或各地方規定的名目繁多的其它費用。
最後說這種政府和民營企業的合作操作方式吧。政府需要民營企業的資金，如果政府的投資公司把收益按比例跟民營企業分成的話，應該是民營企業資本以股份的形式注入政府的投資公司，那樣分成比較順理成章。如果是支付，那民營企業一定要開票了，具體是開哪種票我就不清楚了，因為以前我們從來沒這樣操作過。如果以借款的形式，計息肯定是不用上稅的，但計息不能超過同期銀行的貸款利率。所以你說的這種操作如果是支付的話，實質上很麻煩，看當初合作協議時怎麼簽的吧，我覺得還是以民營企業資本入股政府投資公司的形式好一些。
❸ 編制一份土地一級開發可行性研究報告包括哪些主要內容
第一章 中國土地開發行業發展背景分析 21
1.1 土地開發的定義 21
1.1.1 土地開發的定義 21
1.1.2 土地開發行業的分類 21
（）土地一級開發 21
（2）土地二級開發 22
1.1.3 土地開發流程綜述 22
（1）土地一級開發流程 22
（2）土地二級開發流程 24
1.1.4 土地開發基本原則 25
1.2 土地開發模式分析 25
1.2.1 土地一級開發模式 25
（1）政府獨立開發模式 25
（2）城市運營開發模式 26
（3）主題型項目帶土地開發模式 26
（4）一級開發招投標模式 27
（5）土地整備模式 27
1.2.2 土地二級開發模式 27
（1）公建配套開發模式 28
1）PPP(公私合營)模式 28
2）BOT(運營-移交)模式 28
3）TOT(移交-經營-移交)模式 28
4）PFT(私營機構融資)模式 29
（2）商品房開發模式 29
（3）工業園開發模式 30
第二章 中國土地開發行業發展環境分析 33
1.3 土地開發行業經濟環境分析 33
1.3.1 2015年國內GDP增長分析 33
1.3.2 2015年工業經濟增長分析 37
1.3.3 2015年固定資產投資分析 46
1.3.4 國家宏觀經濟預測分析 52
1.4 土地開發行業政策環境分析 55
1.4.1 中國貨幣政策分析 55
（1）2015年中國貨幣數據分析 56
（2）2015年中國貨幣政策分析 61
（3）房地產周期與貨幣政策相關性分析 74
（4）中國貨幣政策後期走勢預判 78
1.4.2 中國財政政策分析 83
（1）2015年中國財政政策分析 83
（2）2015年地方財政政策分析 85
（3）中國財政政策後期走勢預判 105
1.4.3 中國土地政策分析 106
（1）農村土地流轉制度改革 106
（2）城市土地出讓制度改革 107
1）土地儲備制度分析 107
2）土地出讓金制度分析 109
3）土地招拍掛制度分析 115
第三章 2010-2015年土地政策分析 116
1.5 土地開發行業社會環境分析 116
1.5.1 中國城鎮化進程分析 116
1.5.2 中國城鎮化現狀與規劃 117
1.5.3 城鎮化與土地開發需求分析 127
1.6 房地產行業開發運營狀況分析 131
1.6.1 2015年全國房地產開發景氣指數 131
1.6.2 2015年全國房地產開發投資分析 134
（1）房地產開發投資金額分析 134
（2）全國房屋新開工面積分析 135
（3）全國房屋施工面積分析 135
（4）全國房屋竣工面積分析 136
1.6.3 2015年全國房地產銷售情況分析 136
1.6.4 2015年全國房地產資金來源分析 137
第四章 中國土地開發市場供需現狀分析 139
1.7 土地開發市場供應現狀分析 139
1.7.1 2015年全國建設用地供應分析 139
（1）批准國有建設用地規模 139
（2）國有建設用地供應情況 144
（3）重點城市土地抵押情況 147
1.7.2 2015年全國住房用地供應分析 148
（1）全國住房用地供應數量 148
1）全國住房用地供應總量 148
2）保障性安居工程用地供應量 148
3）其他商品住房用地供應量 148
4）熱點城市住房用地供應分析 149
1.7.3 2015年全國商業用地供應分析 149
（1）全國商業用地供應總量 149
（2）全國商業用地供應趨勢 159
1.7.4 2015年全國工業用地供應分析 160
（1）全國工業用地供應總量 160
（2）全國工業用地供應趨勢 161
1.8 土地開發市場需求現狀分析 167
1.8.1 2015年全國土地成交情況分析 167
1.8.2 2015年全國土地成交均價分析 168
1.8.3 2015年全國土地成交地塊排名 169
（1）成交地塊總價排名 169
1）全國成交地塊總價排名 169
2）住宅成交地塊總價排名 170
3）商辦用地成交總價排名 172
（2）成交地塊樓面價排名 172
1）全國成交地塊樓面價排名 173
2）住宅成交地塊樓面價排名 173
3）商辦用地成交樓面價排名 175
（3）成交地塊溢價排名 177
1.9 2015年土地市場招拍掛分析 178
1.9.1 土地招拍掛出讓總體情況 178
1.9.2 土地市場招標出讓分析 181
1.9.3 土地拍賣掛牌出讓分析 181
1.10 2015年全國主要城市地價分析 182
1.10.1 全國地價總體分析 182
1.10.2 各經濟區域地價分析 185
（1）區域經濟地價總體分析 185
（2）長三角地區地價分析 188
（3）珠三角地區地價分析 190
（4）環渤海地區地價分析 192
1.10.3 各地理區域地價分析 194
1.10.4 主要城市地價分析 195
（1）北京市地價走勢分析 197
（2）上海市地價走勢分析 201
（3）廣州市地價走勢分析 202
1.10.5 當前土地市場價格形勢分析 204
1.10.6 後期土地市場價格走勢預判 208
第五章 中國土地開發行業區域市場分析 209
1.11 區域市場整體分析 209
1.11.1 京津唐地區 209
1.11.2 長三角地區 210
1.11.3 珠三角地區 211
1.11.4 成渝地區 212
1.11.5 武漢城市圈 213
1.11.6 長株潭地區 215
1.11.7 東北三省 216
（1）區域宏觀環境分析 216
（2）區域土地市場分析 217
1）土地供應總量分析 217
2）土地供應結構分析 218
3）房地產開發用地分析 219
4）工礦倉儲用地分析 221
1.11.8 山東半島城市群 221
（1）區域宏觀環境分析 222
（2）區域土地市場分析 223
1）土地供應總量分析 223
2）土地供應結構分析 224
3）房地產開發用地分析 226
4）工礦倉儲用地分析 227
1.12 京津唐地區分析 228
1.12.1 北京市 228
1.12.2 天津市 229
1.12.3 河北省 232
第六章 房地產及其他綜合性開發企業分析 236
1.20.1 招商局地產控股股份有限公司經營分析 236
（1）企業發展簡況分析 236
（2）企業組織架構分析 236
（3）企業土地儲備情況 237
（4）企業土地開發策略 237
（5）企業主要經濟指標 238
（6）企業財務狀況分析 243
1）企業盈利能力分析 243
2）企業運營能力分析 245
3）企業償債能力分析 246
4）企業發展能力分析 248
（7）企業經營優劣勢分析 248
（8）企業最新發展動向分析 249
1.20.2 金地(集團)股份有限公司經營分析 249
1.20.3 深圳華僑城股份有限公司經營分析 260
1.20.4 北京首都開發股份有限公司經營分析 273
1.20.5 南京棲霞建設股份有限公司經營分析 284
1.21 城市投資建設類開發企業分析 294
1.21.1 中國城市建設控股集團有限公司發展分析 294
（1）企業發展簡況分析 294
（2）企業組織架構分析 295
（3）企業土地開發策略 295
（4）企業建設工程分析 296
（5）企業招商項目分析 297
（6）企業發展優劣勢分析 297
（7）企業最新發展動向分析 297
1.21.2 北京城建投資發展股份有限公司發展分析 297
1.21.3 雲南省城市建設投資有限公司發展分析 308
第七章 土地一級開發盈利模式與風險規避 320
1.22 土地一級市場開發成本分析 320
1.22.1 土地一級開發成本分析 320
1.22.2 土地一級開發成本構成 320
1.22.3 土地一級開發中涉及的稅費 328
1.23 土地一級市場盈利模式分析 330
1.23.1 城市區域開發項目價值鏈分析 330
1.23.2 價值鏈中各節點權力和利益點 330
1.23.3 土地一級開發的利潤來源分析 331
1.23.4 土地一級開發的盈利模式分析 333
（1）從一級開發本身獲利 333
（2）分享土地增值收益 333
（3）持有部分公共建築 334
（4）為二級拿地鋪墊 334
1.23.5 土地一級開發的盈利路徑分析 335
（1）如何取得土地一級開發名義 335
（2）間接獲取收益常規操作路徑 347
1）間接獲取土地的操作關鍵 347
2）間接獲取土地收益的模式 347
（3）直接獲取土地增值收益分析 348
1）兼顧融合各方參與者利益 348
2）成功開發模式的經驗借鑒 349
3）公私協議合作開發模式分析 350
4）整體公私協議合作開發模式 350
1.24 土地一級市場項目操盤分析 351
1.24.1 土地出讓市場營銷策略 351
（1）土地策略 351
（2）價格策略 353
（3）營銷渠道策略 356
（4）促銷策略 356
1.24.2 土地的招投標方案分析 358
（1）招標評標因素構成 358
（2）主要評標方法分析 366
1.25 土地一級開發市場的風險與規避 367
1.25.1 土地一級開發的特點 367
1.25.2 土地一級開發的風險 369
（1）政策風險 369
（2）融資風險 369
（3）政府行為風險 370
（4）征地、拆遷工作風險 370
（5）市場風險 370
1.25.3 土地一級開發風險防範措施 371
（1）融資風險防範措施 371
（2）拆遷風險方法措施 372
（3）外部環境風險防範措施 372
第八章 土地一級開發融資模式與行業趨勢 376
1.26 土地一級開發融資需求分析 376
1.26.1 現實融資需求 376
1.26.2 潛在融資需求 376
1.27 土地一級開發融資模式分析 376
1.27.1 土地儲備機構直接安排融資並承擔責任 377
1.27.2 一級開發主體與金融機構簽訂借款合同 377
1.27.3 一級開發主體融資並承擔責任與義務 378
1.27.4 項目公司融資，一級開發主體擔保 379
1.28 房地產信託模式分析 380
1.28.1 貸款型信託模式分析 380
1.28.2 股權型信託模式分析 381
1.28.3 權益型信託模式分析 382
1.29 土地一級開發融資渠道分析 383
1.29.1 土地一級開發主要的融資渠道 383
1.29.2 土地一級開發融資解決方法 385
（1）土地收益證券化 385
（2）城投公司模式的創新 387
1.29.3 中國土地開發未來發展趨勢預測 390
（1）土地獲取成本趨勢預測 390
（2）土地開發供給預測 391
（3）土地開發企業發展趨勢 394
（4）外資投資發展趨勢預測 395
圖表目錄
❹ 土地儲備貸款和土地一級開發貸款有什麼區別信託計劃可以參與嗎
兩者聯系：
納入政府土地儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前回，需要按照土地一答級開發的模式，對地塊進行土地開發工作。
銀監會向包括各地銀監局、銀行及信託公司在內的多家機構下發了《關於加強信託公司房地產信託業務監管有關問題的通知》，因此集合信託計劃不能直接參與土地儲備貸款及土地一級開發貸，信託公司不得以信託資金發放土地儲備貸款，最好是融資主體將已經形成的應收賬款做成財產性信託模式以規避。
❺ 土地儲備貸款和土地一級開發貸款有什麼區別
土地儲備與土地一級開發其實是一回事，都是政府主導下的土地徵收、收購、拆遷安置、整理和相關配套設施(如三通一平、五通一平等)的修建工作。政府也可以委託開發單位從事土地一級開發工作，土地儲備須政府批準的專門土地儲備機構進行。
銀行可以對土地一級開發發放的貸款，但主要是信用貸款，專款專用，目前未納入地方政府債務管理。
❻ 什麼是土地一級開發權
土地一級開發，是指由政府或其授權委託的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地(毛地)或鄉村集體土地(生地)進行統一的征地、拆遷、安置、補償，並進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到「三通一平」、「五通一平」或「七通一平」的建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
房地產開發商拿土地蓋房子屬於二級開發。
土地一級市場是指發行市場，二級市場是交易市場。
土地一級開發項目的流程
一 ．土地儲備開發項目的要求
土地一級開發項目必須符合市政府的社會發展計劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃、年度土地利用計劃、年度土地供應計劃（國有土地不受年度土地利用計劃的制約）及土地儲備開發計劃。
二．土地一級開發的程序
（一）原土地所有者或使用者在徵得區縣和鄉鎮政府或上級主管部門得同意後向市國土局提出土地一級開發申請。
（二）市國土局受理申請並進行土地開發項目預審。
（三）通過土地預審的項目，根據項目的性質，委託市、區縣土地儲備機構負責組織編制土地儲備開發實施方案，開發實施方案主要包括：待儲備開發地塊的范圍、土地面積、控規條件、地上物狀況、儲備開發成本、土地收益、開發計劃、實施方式等。
（四）編制了開發實施方案的項目上由市國土局會同市發展改革、規劃、建設、交通、環保等部門參加的聯審會，通過會審，對建設項目土地一級開發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。
（五）通過聯審會的項目確定土地開發主體
1、土地儲備機構負責實施土地開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷及大市政建設等手續並組織實施。其中通過招標方式選擇開發企業負責土地開發具體管理的，開發企業的管理費用不高於土地儲備開發成本的2%。以招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發管理委託協議。
2、通過招標方式選擇開發企業實施土地開發的，由開發企業負責籌措資金、辦理規劃、項目核准、征地拆遷和大市政建設等手續並組織實施。招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，利潤率不高於預計成本的8%。通過招標方式確定開發企業後，土地儲備機構應當與中標開發企業簽訂土地一級開發委託協議
（六）土地儲備開發實施單位向市規劃部門辦理規劃意見，向市國土部門辦理用地手續，向市發展和改革委員會辦理核准手續，涉及交通、園林、文物、環保和市政專業部門的，應按照有關規定辦理相應手續
(七)如果開發項目涉及新增集體土地辦理農用地徵收、農轉用手續或存量國有建設用地收回國有土地使用權的，土地儲備開發實施單位依法辦理相關手續，並獲得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件後由土地儲備開發實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續。
組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按規定承擔回遷房建設。
（九）組織驗收
建設項目的土地一級開發完成後由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核的內容：
1、審核土地一級開發成本
2、組織驗收土地開發程度是否達到合同的要求
3、根據委託合同支付相應土地開發費或管理費
4、納入市土地儲備庫
❼ 土地一級開發現在可以由融資平台做嗎
不可以的。
融資平台需要國家審批的。
所以不能輕易的搞。
不過換種方式可以的。合作共贏。
❽ 房地產企業參加土地一級開發的風險有哪些
（一）政策風險
與土地二級市場的「招、拍、掛」及房地產開發而言，土地一級開發的政策非常不全面，全國性的政策規定非常原則，操作性不強，在地方政府層面，有的出台了政府規章或地方性法規，如前述的北京、成都、昆明等，有的地方只是借鑒北京等地方已經出台的政策進行操作，簽署法律文本，非常不明晰。
隨著土地管理制度的改革和發展，在國家層面，對土地一級開發的政策將越來越完善，在政策完善過程中，存在對現有土地一級開發模式進一步完善或調整，這些完善和調整可能會帶來建設成本的增加和招商工作的難度的加大，最終影響土地出讓進程。比如正在醞釀中的《國有土地上房屋徵收與拆遷補償條例》，是否出台？什麼時候出台？目前的條款是否有大的變動？都會直接影響土地一級開發的進程。
在地方政府層面，其政策風險因素主要為省、市根據地方情況而改變有關土地利用政策。
因此，民營企業在參與土地一級開發項目在實施過程中，除了應提前做好准備，盡量減少風險的發生和及時應對、解決已經發生的風險，還應全程關注國家和地方政府相關政策的出台和變化，以盡量減少和預防國家或地方政策變化所帶來的巨大風險。
（二）融資風險
房地產行業具有投資數額巨大、投資回收期長的特點，土地一級開發對資金的需求，有過之而無不及，正因如此，金融業的風吹草動，都會對一級土地開發產生影響。而且，金融業的不穩定因素甚多，所以對土地一級開發的金融風險的影響因素也很多，這些風險主要包括：金融政策調整風險；銀行調高貸款利率風險和銀行催還貸款風險。
因此，我們經常看到的現象是，民營企業房地產企業總是拉著金融機構（銀行、信託機構等）一起去參與一級土地開發項目的前期所有調查、磋商等工作，以減少融資風險，保持融資渠道的暢通，這是一級土地開發成功的關鍵。
（三）政府違約行為的風險
毋庸質疑，在土地一級開發過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然民營房地產企業已通過各種法律文件進行約束，將其與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發生的風險。
如，綿世股份（000609.SZ）參股35％的公司從2007年起，在成都郊縣郫縣犀浦鎮龍梓萬片區從事舊城改造的土地一級開發項目。但地方政府卻於2010年3月強行對該項目提前進行了終止和結算，雖然給予綿世股份一定的投資收益補償，但其所期待的未來的巨大投資收益都已化為烏有。
鑒於此，完善、合法、有效的法律文本，有效的追償措施（如約束政府方面的擔保條款、異地仲裁條款）等都將是面臨政府違約時維權的有力依據。
（四）征地拆遷風險
征地拆遷風險對於一級土地開發而言具有極大的不確定性，「釘子戶」、群體性事件等在目前的征地拆遷活動中層出不窮，萬一處置不善，極可能會導致開發周期延長的巨大風險。
（五）市場風險
如工程物資、材料等建材價格上漲，工程造價跟著上漲；如房地產供求形勢的變化，若房地產市場已出現供過於求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎都成為不可能，繼而影響到土地上市能否成交。
（六）土地一、二級市場聯動開發失敗的風險
我們對於參與土地一級開發的民營房地產企業希望繼續參與二級市場的開發的想法非常容易理解，民營房地產企業為了達到這一目標，通常是加大在前述與政府平台公司共同成立的項目公司的持股比例，為其在二級市場摘牌做好准備，因為只要持股比例大了，即使遇到對該地塊志在必得的公司不計成本的與土地一級開發商抬價，當競拍價達到一定金額時土地一級開發商便會理智地放棄繼續競拍，而此時拍賣成交價已非常高，僅是從土地一級開發的收益分成上，土地一級開發商也已可獲利不菲。
但如果該地塊市場前景並不好，當初為了擴大持股比例而投入巨資之動機便很可能成為民營房地產企業參與土地一級開發的最大敗筆。
因此，如何確定在項目公司的持股比例，對於志在繼續獲取房地產開發權的民營房地產開發企業而言，顯得至為關鍵。
望採納
❾ 土地儲備與土地一級開發有什麼區別銀行能否針對土地一級開發發放貸款，是否納入地方政府債務管理
土地儲備與土地一級開發其實是一回事，都是政府主導下的土地徵收、收購、拆遷安置、整理和相關配套設施（如三通一平、五通一平等）的修建工作。政府也可以委託開發單位從事土地一級開發工作，土地儲備須政府批準的專門土地儲備機構進行。
銀行可以對土地一級開發發放的貸款，但主要是信用貸款，專款專用，目前未納入地方政府債務管理。