房地產金融機構對風險的控制

❶ 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些

您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。

風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:

1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。

2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。

3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。

4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。

雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。

二、損失控制

損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。

1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。

2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。

三、風險自留

風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。

需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。

四、風險轉移

風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。

1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。

2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
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❷ 如何控制房地產開發中的金融風險

中國工商銀行建築師； ······徐 剛 美國俄州大學（OSU）博士。 沒有金融資本的支持，房地產開發幾乎不可能。而房地產和房地產開發又是一個金融資本的巨大潛在市場。因此，如何認識和控制房地產開發中的金融風險，就成為金融資本最關心的問題。 國內金融機構缺乏經驗和靜止的控制風險手段將是中國房地產金融業發展的障礙。在國內金融市場完全開放後，中國的金融機構將會失去大部分的房地產開發市場。建立專業化的風險管理行業，對開發過程進行金融資本的、專業的、動態的風險管理，可能是國內金融機構最好的解決方案。 如何控制房地產開發過程中的金融風險？首先應該認清房地產開發過程中的階段性資金需求和風險，其中包括：資金需求的時間函數、資金來源、可能形成的資金風險等等。根據項目開發進度對時間的需求（即：階段性資金需求），分階段的控制房地產開發過程中的各種風險是控制整個項目開發金融風險的基本思路。房地產項目的開發過程具體劃分為四個主要階段：項目啟動階段、項目建設階段、項目竣工階段、項目移交階段。 開發風險階段性控制 隨著國內房地產法規的不斷完善，開發商能否獲得土地的開發權是項目啟動階段的關鍵，而取得開發權需要大量的資金支持。在中國金融體系，特別是參與房地產開發的金融體系還不完善的情況下，開發商採用非規范方式，甚至是非法手段解決房地產啟動資金問題不足為怪。客觀上說，就是這些方式推動了中國房地產市場的發展和成長。在這個階段，除非得到具有豐富經驗的風險管理經理的協助，否則金融資本根本無法控制風險，只能祈禱開發商的運作能力。依靠具有經驗的專業投資顧問和管理公司的協助，可以有效控制這個階段的金融風險。 在開發項目的進入建設期後（取得五證），開發項目自身已經在逐步形成可度量的資產。這部分資產是開發商建設期融資的主要保障。對金融資本來說，這種未竣工項目的資產保障具有巨大的潛在風險。因為金融機構缺乏將這些資產變現的能力。控制建設階段的金融風險，依賴於對開發商的開發能力和建設管理能力的判斷。還有一種控制手段，就是聘請專業投資管理顧問公司，提供第三方的風險管理。 如何判斷特定區域的房地產市場價值取向？開發項目能否被市場吸收？只有在項目竣工和銷售階段才能體現出來。房地產市場的價值取向是整個國家宏觀經濟和區域經濟的晴雨表。而房地產從開始投資到交付使用需要一兩年時間，市場如何變化只有上帝才知道。這個階段的主要金融風險是市場風險，而市場風險是不可知、不可預測的自然不規律。盡管中國整個房地產市場，依然處在求大於供的狀態。但是，在特定的地區和特定的價格區位，房地產已經出現供大於求的情況。特別是那些缺乏經驗的開發商生產出的城市建築垃圾，會給金融資本帶來巨大的市場潛在風險。 另外，國內開發商的起步主要借鑒的是香港開發經驗和模式。而香港無論在法律法規方面，還是開發模式上至少落後美國二十年。並且，具有特殊的地理環境、經濟環境和市場特點。中國地大物稀，土地資源的利用和房地產市場特徵更接近於美國二戰以後的情況。我認為無論是金融機構，還是房地產經濟研究機構，甚至是大型房地產開發企業，應該認真研究房地產的宏觀走勢和微觀市場的關系，包括：就業人口對房地產經濟的影響、個人收入與居住需求的關系、特定群體居住需求的發展路線圖等等的市場問題。盡管沒有人能夠預測市場突如其來的變化。但是，研究市場，比不研究好一點。控制市場風險只有採取積極的態度和乞求上帝的幫助。這就是我們常說的房地產是一種「賭弈」。 當開發商將產品（建築物）移交給使用者時，開發項目才算真正的完成。實際上金融資本並沒有逃脫與房地產的關聯，參與項目開發的金融資本將風險轉交給了參與持有房地產物業的金融資本（房屋按揭貸款）。盡管房屋按揭貸款的金融風險不屬於本文討論的范疇。但是，開發商的銷售方式依然可能給金融資本挖下一個陷阱。 在房地產移交階段（香港稱：入伙或入住）金融資本依然存在潛在風險。目前的市場只是沒有充分體現出來。其風險來源是期房銷售造成的產品質量、設計風格和建築格局與「想像」的差距。在日後激烈的市場競爭中，在移交階段的退房現象會越來越多。如果，開發商不允許退房顯然是一種商業欺詐（除非是為購房者訂制）。否則越來越成熟的消費者在入住階段改變注意的可能性越來越大。退房可能造成開發商無法償還開發貸款。在美國通常有一個「過橋貸款」來防止開發貸款的過期。 市場價值取向風險 房地產的市場價值是區域經濟的表現，或者說某一地區房地產的價值決定於宏觀經濟和區域經濟的變化。諸如：某一地區的工業發展產生了大量的就業人口，這些就業人口又刺激該地區新的就業機會。區域工業帶動區域內的服務產業，經濟結構發生變化，經濟活動開始活躍。由於，區域經濟的變化，帶來了對居住和居住條件的需求增加。因而，決定了房地產的市場價值。如果，該地區的經濟開始衰退，工業大量裁減員工，第三產業（因失去服務的對象）也跟著倒閉。這時，就業機會的大幅度下降和居民大量向外地遷移。該地區的房地產價值將會一落千丈。在90年代初美國休斯頓地區發生的石油工業衰退就是一個極好的案例。 房地產是土地資源（不可再生資源）的開發和利用。其價值風險也取決於其資源的有限性。就是說，在經濟核心區周邊可提供房地產開發的土地越少，其土地資源的價值就約高。理由是這部分資源已經被充分開發，而有限的土地資源不可再生。控制市場風險需要對當地的區域經濟有全面的調查數據和分析，對區域經濟的長期跟蹤和市場研究，對局域需求的調查和研究。特別需要注意的是房地產市場研究完全不同於其它消費品的市場研究。大部分的房地產市場研究機構採用通常消費品市場的研究概念和手段是錯誤的，是不可能正確的描述房地產的市場需求。正確的市場研究是從研究片區經濟入手，連同對投資心理、金融條件、群體收入和某個局部房地產資源吸收率的研究，才能得到完整的市場需求分析。 在這里需要一提的是房地產的「金融陷阱」。前一階段，諸多開發商打出「投資型物業」的銷售推廣手段。開發商無形中給金融資本和購房者設下了一個陷阱。這個陷阱就來自於房地產價值的市場取向。沒有承擔風險能力的投資者，在遇到房屋出租市場的波動時將無力償還房屋月供款，使金融機構出現大量的貸款壞帳。購房者連同金融資本一起墜入開發商設下的「陷阱」。 控制交易風險 隨著中國房地產法律法規的不斷完善，可以策劃、設計出十幾種，甚至幾十種土地資源的使用權和房地產所有權的交易方式。開發商可以利用各種權利的交易，解決開發項目的資金需求。因此，控制交易風險是控制金融風險的重點。在本文中僅介紹兩種常見的交易方式。 第一種是出售物業的長期收益權。 將未來物業資產的部分或全部的預期收益權以折現方式轉賣給投資人，來獲取短期項目開發資金。出讓長期收益權不存在贖回問題，待出讓合同結束時，投資人已經完全收回資金的本息。在交易過程中主要考慮的風險有以下方面：1、租賃合同的總金額；2、資產的安全性；3、交易的安全性；4、租賃合同的安全性；5、物業租金的每年上浮比例2-6%；6、承租簽約企業的資信情況；7、算出一次性轉讓的折現率；8、按照折現率確定折扣。 這種交易方式的銷售對象為保險公司等長期債務到期的機構投資商。收益權信託計劃的安全性主要取決於承租人的信譽和企業經營情況。融資方式相當於租賃合同的折現轉賣。 第二種交易方式是出售開發項目的權益權。 以開發項目作為融資主體，開發商可以採用股權出讓、回購的方式，在開發項目竣工和具備銷售條件時，以固定回報率回購出資人持有的股權。發行權益型信託計劃需要控制以下風險：1、投資項目市場前景的可行性；2、合理的交易結構和投資回報保障；3、開發企業的能力和對開發企業的信心；4、需要對開發項目的詳細披露；5、投資人需要鎖定投資回報率；6、需要具備實力的大型企業擔保；7、對投資風險的正確評價和對策；8、投資管理企業的能力和信譽。 發行權益型信託計劃，不僅僅需要設計嚴謹的交易結構，更關鍵的在於投資人對具體投資項目是否具有信心、投資的慾望和對風險的控制能力。因此，對項目的包裝也是非常重要的環節和因素。在這里風險管理的概念將十分重要。 開發項目的財務規劃 地產開發產業的核心是資金的運作。無論是採用市場營銷手段的期房預售，還是金融信貸，無外呼利用市場杠桿或金融杠桿滿足房地產開發的資金需求。但是需要強調的是在市場或金融杠桿的形式、使用和相互組合上並不僅僅是簡單的銷售或貸款問題。而是，策劃和設計完整的資金鏈和具體的實施方案。為開發項目策劃和設計資金的來源，控制資金流量和降低資金成本。 a. 策劃、設計資金來源 本項目的資金來源大約有上（圖一）若干種： 財務規劃工作就是設計、確認和建立上述開發項目的金融工具。根據具體的項目進展情況，在不同階段使用不同的金融工具，爭取利潤的最大化是財務規劃的核心工作內容。根據不同的資金來源設計不同的財務規劃 b. 設計交易結構 財務規劃的主要任務是策劃、設計項目融資的結構，包括：利益分配原則、法律保障體系、利潤與成本控制等等；交易結構的合理性、科學性和可行性標志項目資本運做的成功與否。形成的交易結果是在取得開發項目的資金支持之外，使開發企業獲得最大利益。 例如：上述權益型信託計劃的主導思想是出讓其物業資產的收益權，投資人從物業出租收益中獲得資本收益，並在合同到期時收回資金。收益權信託除每年物業出租收益保證支付投資人收益外，還需要對贖回投資本金部分提供資產或信譽擔保。 交易主要參與方用實框線來表示；投資項目用雙實框線來表示；信託計劃用雙橢圓線來表示；交易過程用編號實線來表示；管理過程用編號虛線來表示。 交易結構說明(單獨設計做成提示)： 1. 實線表示投資人對信託計劃的投資和預期回報； 2. 信託投資公司作為受託人，負責建立和發行信託計劃； 3. 開發公司將其物業資產作為信託資產，並將產權委託和抵押給信託投資公司； 4. 信託投資公司委託投資管理公司管理和經營受託資產，並保證其出租率； 5. 投資管理公司接管和經營其受託管理資產，負責其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投資管理公司將其物業出租給潛在承租人，以物業資產的租金保證投資人6%的年收益率； 7. 信託計劃募集的資金投入開發項目；資金投向風險由投資管理公司負責監管； 8. 開發公司以開發項目的收益，保證信託計劃本金的到期償還； 9. 投資管理公司將每年租金收益用於保證投資人的投資收益； 10. 受開發商和信託投資公司的委託，投資管理公司負責資產管理、信息披露和投資人關系管理等服務。 資產信託方式是一種更為靈活的資產抵押和經營方式。該項資產在抵押期間可以經營、處置和銷售。在資產信託期間，其經營和出售活動不是由開發商，而是由投資經理負責。這樣不僅可以保證物業的正常出售和經營，同時保障了投資資金的安全和投資者的利益。 c. 融資推介、路演和募集 同時，需要策劃、設計項目融資的推介、路演和投資認購活動，策劃和設計項目投資的風險管理流程等等，其中包括，但不僅限於以下的工作：策劃和設計投資路演的資料；投資項目的前期市場策劃；項目投資策劃和包裝；推薦戰略投資人和機構投資商；組織投資說明會；組織項目投資新聞發布會；組織投資人招待晚會；組織項目投資研討會。 d. 控制現金流量和資金成本 財務規劃中需要策劃、設計控制現金流量、控制資金成本的手段等等；其中包括但不僅限於以下的內容：現金流量排期：根據項目開發的具體進度設計資金需求計劃和排期；策劃和設計財務規劃：根據資金的使用需求安排資金來源及確定使用的數量、日期和期限；設計金融工具：根據開發商自身條件和項目開發在不同階段形成的資產條件，選擇和組合金融工具，形成對開發項目的有力支持和資金成本的有效控制； 以上內容涉及大量的金融、財務管理知識，在實際操作中將遇到大量技術、法律法規、風險管理等問題。不建議開發商自己操作。由專業的金融公司或財務顧問來運做來運做較為可靠。 e. 控制風險 開發項目財務顧問：金新置地接受開發商委託，了解開發企業的目前財務狀況，提出專業顧問建議；其中包括： 1. 開發企業目前的融資條件評價； 2. 開發項目資金需求計劃和排期； 3. 開發項目資金來源組合配置和成本預算方案； 4. 開發項目全程資金流量預測； 5. 稅務合法遞延和規避方案； 6. 資金來源的可行性報告； 7. 其他必要的專業策劃和顧問工作。 所有與開發企業項目融資有關的專業財務顧問工作。 採用市場化資金運做的成功與否，是直接影響房地產金融資本的運做方式和市場化資本運做的重要課題。如何控制金融資本的風險？

❸ 如何建立有效的房地產金融風險控制機制

（一）完善金融市場

我國加入世界經濟貿易組織後，對於我國市場經濟的發展是十分有利的。雖然我國的經濟貿易逐漸走向國際市場，但是同時也使得我國的經濟發展面臨了各種各樣的問題，既是機遇，更多的還是挑戰。我國的市場和國際市場目前實現了接軌，中國的自主商品能夠及時投入到國際市場上進行貿易，但是金融方面的問題是無法避免的事實，特別明顯的一點就是國際市場由於需求量變化、價格調整等問題造成金融風險的出現。造成這一現象的原因，首先是我國自身存在的經濟梯子問題。其次是國際市場上帶來的影響。從上述問題來看，我國的市場體系不夠完整，例如：根據相關的標准，資本市場、貨幣市場、金融衍生品市場是金融體系最基本的組成，這些都是必須具備的元素。根據當前的國際形勢以及經濟發展情況來看，金融市場逐漸朝著規范化、國際化、標准化的方向發展。金融衍生品市場在金融風險的管理中發揮了重要的作用，具體表現在兩個方面：第一，作為金融市場的一個重要組成部分，金融衍生品市場在市場架構，市場規模擴大等方面有著無可替代的作用；第二，衍生品創造了一個風險管理的市場，其意義在於補充和完善了金融市場的所需，大大加快了金融市場各組成部分的更新與發展。

（二）建設金融工程

眾所周知，金融市場風險在我國社會經濟的發展中有著巨大的阻礙作用。隨著時間的推移，人們的物質生活水平不斷提高，經濟收入的增加必將促進中國金融業的興起和發展。金融工程作為21世紀的標志性工程，將我國的發展對象和目標轉移到金融工程中對於提高我國的綜合國力以及國際地位是一次趕超西方發達國家的難得機遇。中國如果想實現市場經濟的發展，加快社會主義現代化建設就應該把投資重點放在金融業上，以此來提高自己的金融競爭力，積極參與到國際上的金融競爭過程中去，通過採取：放開金融價格、消除金融壓制、鼓勵金融創新等相關措施來積極參與到新世界金融業工程中去。需要注意的是在推動中國金融工程進步的同時，需要以一個科學的眼光看待中國金融業的發展，應該把眼光放長、放大，這樣才會發現金融業發展中存在的問題，為解決措施的選擇提供真實的資料來源。

目前金融業已經成為我國行業發展的重要部分，這是因為金融工程能夠代表現代金融高科技的運用情況，對於中國金融體系實現市場化、現代化、國際化的目標有著深遠的促進意義。國家或者政府需要積極制定相應的政策抉擇，對於金融技術應該加大資金投入，提高金融工程技術的效率，避免金融風險的出現。在發展金融工程的時候，需要做到的幾個方面是以金融風險管理為中心，實現金融市場工具的創新；加強金融體系的風險配置功能的改進，目前，造成中國金融體系風險配置功能不完善的實際表現形式為，不能有效地進行風險配置，且沒有足夠的市場工具。中國在發展金融工程技術的時候，需要給予金融工程足夠的重視。弄清金融工程技術先進性與我國金融體系發展的情況，針對其中存在的問題進行解決。為了推動我國金融體系的發展，我們可以借鑒西方先進的管理經驗和金融工程技術來發展自己，特別是在完善金融體系風險配置功能，提高金融機構管理決策水平等方面開展金融管理工作。對於金融工程，我們也應當深刻認識到我國的金融市場目前尚處於市場經濟的初級階段，需要根據我國的實際情況進行金融管理，防止出現照搬照抄國外的產品和模型。對於金融工程的管理作用，我們可以使用金融工程技術來推動我國金融體系的發展。對於金融工程的局限性應該採取有效措施進行改進。

（三）實施金融監管

加大金融監管的力度有著必然性和緊迫性，這不僅僅是國內經濟發展的需要，也是國際金融業發展的管理需要。具體體現在以下幾個方面：第一，國際資本流動需要。盡管我國堅持走社會主義市場經濟的道路，但是世界市場仍是資本主義市場為主，並且形成了跨國聯系，造成各國資金流動跨國界。資金的跨國流動能夠造成較大的負面影響，最直接的就是經濟危機。一旦某個資本主義國家出現了經濟問題，其他資本主義國家必將受到不同程度的影響。為了確保金融市場的健康發展，應該加強金融監管。第二，我國金融市場的需要。自從實施改革開放政策後，中國的市場得到了前所未有的擴大，進出口貿易的發展更是顯示了中國在國際市場上的成績。盡管我國的金融市場獲得了長足的發展，但是出現了很多金融違規事件，使得金融風險的概率加大。

❹ 我國房地產金融風險可控嗎

中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在十三屆全國人大一次會議新聞中心會上表示，人民銀行長期以來一直堅持審慎的房地產信貸政策，我國的房地產信貸質量總體上良好，房地產金融風險是可控的。

當然，我們也關注到個人住房貸款、家庭部門杠桿率增長速度有點快，個別的房地產企業可能在財務方面比較激進，會有一些風險，這些我們都在密切關注。

❺ 金融危機下我國房地產金融風險分析的主要內容，目的和意義

要從理論上講，你可以把以前歷次金融危機對房地產的影響的數據整合、分析作為你做決策的一個參考。這才是所謂「金融風險分析」。
目的和意義當然就是獲得更大的收益啦

樓上似乎沒有答到點子上

❻ 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢?又要如何去控制這些風險呢?有哪些風險控制措施呢?
一、當前房地產抵押貸款存在的風險
1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對於我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很「保險」的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。正是由於抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，並最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸後評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，准入不嚴謹，貸後管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。
一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。二是光土地使用權抵押，若抵押人購置並抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，政府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨政策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。

3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施(包括房地產)不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能政府有關部門的規章規定可以抵押並作出擔保承諾，但按照「法律大於地方性法規的效力」原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。
一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高於實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。
一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已「一物多抵」，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。
6、抵押物處置風險。
一是由於我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難於實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯繫到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。三是租賃權對抗的風險。按照「買賣不破租賃」的原則，若抵押人將抵押物「先租後抵」或「先抵後租」，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由於租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基於租賃合同，具有優先購買權，將可能採取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。
7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、並明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。
二、房地產抵押貸款風險控制措施
1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的市場變現價格進行必要的分析和風險評估，確保抵押物的真實性、合法性。同時，要詳細調查抵押人的房地產在貸前和貸後的租賃情況，及時訂補充協議，確保抵押物處置安全性。
2、合理評估房地產的價格。
農商行抵押資產評估中心要加強市場調查分析，不斷完善抵押資產價值估價制度，按照市場經濟規律及時調整抵押房地產的參考指導價格;轄內機構信貸人員定期對抵押房地產進行重檢，從多方面評估抵押物的抵押價值變動和變現能力，掌握貸款發放的主動權，根據風險度合理確定抵押率，同時要避免使用評估價值與市場價值偏離度較大的中介機構資產評估報告，對估價偏高的貸款提前進行回收，並在合理評估基礎上重新發放。
3、重視抵押登記手續的合規性。
發放房地產抵押貸款前或續貸期間，信貸人員必須親自參與抵押登記手續的辦理和抵押物登記信息的查詢，並及時對抵押房地產辦理足額保險和續保手續，確保銀行抵押權利的有效性和安全性。
4、重視信貸業務知識培訓。
提升信貸人員專業知識水平和業務操作能力，轉變抵押貸款風險小或無風險的觀念，增強信貸人員對房地產抵押貸款的風險識別能力，牢固樹立起風險防範意識。
5、確保抵押合同的有效性。
在簽訂抵押貸款合同前，信貸人員要仔細核對抵押房地產的權利歸屬、核對抵押人公司章程、核對抵押人身份和婚姻狀況等資料，要特別關注是否有潛在的財產共有人存在、公司董事會(股東會)權利義務，杜絕因法律規定不能抵押的房地產而設定抵押或因遺漏共有人簽字和董事會(股東會)抵押決議書而造成的抵押無效。
6、重視借款人第一還款來源。
發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人的第二還款來源(處置抵押的房產)，更要重視第一還款來源，要對借款人的財務、非財務和現金流量進行深入分析，全面掌握借款人生產經營情況、資金合理需求和債務償還能力，審慎准入房地產抵押貸款，從源頭上控制貸款風險。

❼ 房地產與目前金融風險有什麼關系

如何防範金融風險，楊偉民給出了四條具體建議。楊偉民認為，最重要的一點在於金融系統本身，首先要控制貨幣總量，控制信貸的增量等等。同時把監管的漏洞補上，補齊監管的短板。

楊偉民表示，房地產是需要一個長期的過程去進行，也需要立法等方面的配套措施。

❽ 房地產金融的房地產金融風險

我國房地產金融風險的成因
1.房地產業融資結構不合理。近幾年，由於利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高於80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。
2.相關政策、法律不健全。一個地區的房地產市場繁榮與否取決於國家和地區出台的政策能否刺激房地產的發展。但目前出現了一種比較極端的傾向：一些地區片面追求GDP增長，強調房地產業對經濟增長的推動作用，這樣就造成當地經濟增長對房地產開發投資過分依賴。而當房地產開發企業資信較差、竣工期限與房屋質量 無保證時，現行的以虛擬房地產作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。
3.銀行與開發商信息不對稱。在信息源的佔有上，開發商與銀行相比具有優勢。由於銀行客戶行業的廣泛性和離信息源頭比較遠等原因，銀行對開發商的信息只能通過間接途徑了解。而開發企業不僅直接掌握自身的全部信息也深知房地產開發的風險，但是由於房地產高收益率的特點和我國信用制度不健全等原因，容易產生房地產開發企業「空手套白狼」向銀行借款。如果開發項目成功，開發商可以以小博大、牟取暴利；如果開發項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。

❾ 房地產金融風險和房地產金融市場風險一樣嗎

是的。房地產企業一般在銀行都有大量直接或間接的貸款，房地產泡沫致使房屋滯銷，房地產企業收不回房款，其結果是貸款違約，這就是房地產金融風險。