土地金融服務

⑴ 農村土地金融到底能給農村帶來多少潛在價值

提到農村土地金融，都知道是一片大藍海，估值數十上百萬億，無數資本競相爭奪。但國家大力支持農村土地金融，最終的目的，還是著眼於解決「三農」問題，能給農民帶來真正長遠的惠利。
眾所周知，農村土地金融首先直接解決的是農民貸款難的問題。不過，從宏觀上來說，農村土地金融能給農民、農村及農業帶來的幫助遠遠不止解決個人或組織的融資問題這么簡單。

糧食價格等「三農」問題需要金融的力量來解決
我國農業當前面臨的一個重大困局之一，就是糧食價格越來越難以和世界糧食市場競爭。從2012年開始，突然有越來越多的進口糧食進入了中國市場，各類農產品，從水稻、玉米、棉花、大豆到牛羊肉，都全面進口。但另一方面，我國農村自己生產的農產品，很多都處於積壓狀態。
之所以會大量進口外來的農產品，就在於目前我國大多數地區一家一戶的小規模農業生產，已經無法同發達國家大規模機械化的農業生產進行競爭，導致我們自己國家糧食的采購價格比國際糧食價格都要更高。但在我國目前的國情之下，農產品降價只會損害農民利益。
只要生產力和機械化上不去，最終的結果，只能是農產品的利潤越來越低，農民的生產熱情越來越低落，對於我國農業的長遠發展和糧食安全極為不利。
要解決這一問題，只能依靠土地金融。只要更大規模的土地流轉，並且有充足的資金支持，現代化、專業化的農業生產才能最終建立。對於農民來說，農村土地金融的發展，事實上就是幫助擴充未來農業生產的利潤，最終實現農民增收。

農民自由遷徙將變為可能，加速城鄉一體化
在過去，國家對於農村土地的抵押和交易都有諸多的限制，本意是保護農民的權益。但時代變遷，城鎮化的大趨勢讓這樣的限制反而成了桎梏，一方面農村土地大量荒廢，白白浪費土地價值，另一方面想要走出農村的人反而覺得不公平，城市的房子可以抵押換錢，農村的房子卻不行，感覺農房跟城市的房子不同權。
在國家政策支持下，賦予農村承包土地經營權、農民住房財產權金融抵押功能之後，土地流轉市場必然會越發活躍，也讓農村土地金融有了更為廣闊的發展空間。農村土地金融的進一步成熟也將反過來繼續促進土地流轉，最終促使「土地銀行」的產生。
到時候，土地將變成一種「可攜帶」資產，農民不僅可以把土地「存入」銀行，還能收取「利息」。這樣，農民自由遷徙就成為了可能，而遷徙之後，農民也並不會失去權益，農村土地金融的信託制度將以土地憑證的形式保障農民的利益。目前國內開始進行土地信託制度探索的既有像土流網這樣的大型互聯網土地流轉平台，也有中信這樣的信託機構。
發展農村土地金融的根本目的，還是在於助推現代化農業，解決我國「三農」領域多年積累的固有難題，促進城鄉一體化，讓農村人最終享受到與城市人同等的社會保障與生活品質。因此，對於農村土地金融這塊蛋糕的爭奪，只有堅持「以人為本」才能笑到最後。

⑵ 農民到底需要什麼樣的金融服務

農民最關注的還是農業相關的金融服務問題∶

1. 規模化生產的資金周轉問題。傳統商業銀行迴向農業答貸款的可能性很低，因為這涉及抵押問題，農民，其次最大的財產其實是土地，但是土地按現有體制：所有權屬於國家、農民只有承包權。

2. 農產品生產出來後的銷售價格問題，銷售多少錢和金融直接有關聯。產品的生產周期長（最少半年以上，長則幾年）、市場價格波動很大。

3. 農民生產的農產品未來面臨的最大問題是品質和品牌，而品牌，靠小農經濟很難完成，需要金融、資本的投入。

4. 最難辦的是缺少抵押物，對於農民來說，最重要的是土地，宅基地不能抵押，林地、耕地等屬於集體財產，也不能抵押。

   
   

⑶ 土地用途為:商務金融用地與其它商業用地有何不同

1、定義不同

商業用地：商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋的土地。出讓後用地的使用年限為40年。住宅用地土地使用權最高年限70年，要想把商業用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的，要想把一套房屋改變土地使用性質是不能的。

商務金融用地：商務用地是指各種商店、公司、修理服務部、報刊門市部、蔬菜購銷轉運站等用地。

2、范圍不同

商業用地：只是商務用地的一種類型，具體有商店、商場、及其相應附屬設施用地。

商務金融用地：包括商業、金融業、餐飲旅遊業及其他經營性服務業建築及其相應的附屬設施用地。

3、用途不同

商業用地：商業用地只能用於建設商業用房屋，不能作其他使用性質。

商務金融用地：可以作為商業用地、金融保險用地、餐飲旅館業用地以及其他商業服務用地。如寫字樓、旅行社、信用社、度假村等服務設施用地。

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用地標准

4.1一般規定

4.1.1用地應按平面投影面積計算。每塊用地應只計算一次，不得重復計算。分片布局的城市（鎮）應先分片計算用地，再進行匯總。

4.1.2城市（鎮）總體規劃用地應採用1/10000或1/5000比例尺的圖紙進行分類計算。現狀和規劃的用地計算范圍應一致。

4.1.3用地規模應根據圖紙比例確定統計精度，1/10000圖紙應精確至個位，1/5000圖紙應精確至小數點後一位。

4.1.4用地統計范圍與人口統計范圍必須一致，人口規模應按常住人口進行統計。

4.1.5城市（鎮）總體規劃用地的數據計算應統一按附錄A附表的格式進行匯總。

4.1.6規劃建設用地標准應包括規劃人均城市建設用地標准、規劃人均單項城市建設用地標准和規劃城市建設用地結構三部分。

4.2規劃人均城市建設用地標准

4.2.1新建城市的規劃人均城市建設用地指標應在85.1 ~ 105.0 ㎡/人內確定。

4.2.2首都的規劃人均城市建設用地指標應在105.1 ~ 115.0 ㎡/人內確定。

⑷ 土地規劃用途為商業金融是什麼意思

商業用途，土地使用年限40年，房屋產權40年

⑸ 國家推動土地金融，但開展速度很慢，是什麼原因

因為中國還是有一大幫有識之士的。
既得利益集團想在中國搞各種私有化，想方設法掠奪國家資產。所謂土地金融土地流轉，是將土地私有化的步驟的開始。
當年，豬總理當政時，大搞私有化大批國企被賣，而且是「靚女先嫁」，造就了上千萬的下崗工人和現在中國最大的富人群體。
國企收入當時是國家和地方財政收入的主要來源。豬將房地產作為支柱產業扶持，給地方賣地增加財政收入。將教育、醫療實施產業化，減少地方財政支出。結果，新三座大山……
土地流轉後，土地兼並必然發生，最終還是肥了利益集團，普通老百姓來買單。不能被眼前的利益迷惑私有化開啟，就是有錢人的盛宴！

⑹ 土地性質是商務金融可以辦抵押嗎

可以的，只要個人通過商務金融土地進行以下用地都可以購買。 金融用地和商業用地同屬於商業金融業用地（中類）、公共設施用地（大類）。但有所區別。 商業用地是指綜合百貨商店、商嘗經營各種食品、服裝、紡織品、醫葯、日用雜貨、五金交電、

⑺ 金融用地和商業用地有什麼區別

1、類型不同：

商業用地包括商店、商場、各類批發、零售市場及其相應附屬設施用地。

金融保險用地包括銀行、保險、證券、信託、期貨、信用社等用地。

2、范圍不同

商業用地是指綜合百貨商店、商場、經營各種食品、服裝、紡織品、醫葯、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術等專業零售批發商店及其負數的小型工場、車間和倉庫的用地。

金融保險業用地是指銀行及分理處、信用社、信託投資公司、債券交易所和保險公司，以及外國駐本市的金融和保險機構等用地。

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商服用地特徵

（1）出讓使用年限最短。目前在我國，商服用地大部分屬於出讓土地。按照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，商服用地出讓用地最高年限為40年。

（2）受節約集約用地原則限制。《國務院關於促進節約集約用地的通知》要求，按照節約集約用地原則，審查調整各類相關規劃和用地標准。

（3）土地利用價值高。商服用地多處於繁華地段，可以產生更高的經濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

（4）區域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業環境和收益狀況。

⑻ 我國土地金融的特點及存在的問題

目前，我國土地金融呈現如下特點：
土地金融的起始時間不長，土地使用權的期限較長，不存在土地期限的局限性；
土地金融在城鎮化建設的大環境下，以市地金融為主，農地金融的活躍度相對較低；
土地金融的成本過高，涉及環節過多；
土地金融與土地財政的結合使土地金融受政策因素影響相對較小。
存在問題：
土地金融證券化的道路還相當漫長；
土地金融還需要細分市場，聯動機制未形成體系；
土地金融的法律支撐作用還不能較好發揮，法律風險較大，在一定的市場背景下將成為金融業的災難事件導火線。

⑼ 土地金融的性質

土地金融的特點
土地金融與其他部門金融不同,有以下特點。
1.土地金融是有擔保的金融土地金融屬於長期信用,因此要以土地進行抵押為融資提供擔保。擔保包括人的擔保(即信譽擔保,具法律效力)和物的擔保。人的擔保,通常是由信譽卓著或資本雄厚的第二人(可以是個人或企業)為債務人的債務清償提供擔保,當債務人不能履行貸款合同時,該第三人具有代為履行償還貸款的責任;物的擔保,就是以特定的財物為借款人債務的履行作擔保,當債務不能履行時,債權人有權行使該擔保物權,無論債務人是否還負有其他債務或是否將該擔保物轉讓他人，都能從該擔保物權的執行中獲得債權的優先清償。其中,人的擔保較為方便,物的擔保比較安全。兩種擔保可選擇其一,也可同時採用。台灣學者紀偉就說,要取得融資,必有為人所信賴的基礎,此基礎不外人與物,個人生命及工作能力有限,短期尚足為信用基礎,若就長期而論,則非土地及其定著物不可,因此,土地金融的債權必須以物,即以土地及其定著物作擔保。但通常,出於土地金融的安全性考慮、往往是二者同時採用,如英國的房地產抵押貸款,除考察抵押物的價值外(即物的擔保),還非常重視對債務人償還能力.(即人的信用)的考察;而美國大部分的抵押除了要求房地產的擔保外, 還須有政府擔保機構的擔保。當人的擔保和物的擔保同時並存時,原則上應先行使擔保物權,因為人的擔保屬債權范疇,而物的擔保屬物權范疇。
2.土地金融以抵押權為基礎土地金融以土地抵押為前提,以土地抵押權的設立為開始,並以抵押權的注銷(債權如期清償時)或執行(債權不能清償時)為結束。中國台灣學者黃通強調:抵押權實為不動產金融之基礎。①所謂抵押權,就是抵押權人對抵押財產享有的優先受償權,即債務人或第三人不轉移對其財產的佔有,將該財產作為債權的擔保,當債務人不能履行債務時,債權人擁有從其抵押財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款中優先受償的權利。
抵押權具有以下主要特點:(1)抵押權屬於擔保物權,其作用僅僅是為了擔保債權的清償,因此抵押權從屬於債權而存在,並將隨著債權的清償而消失。(2)抵押權擔保的債權具有優先受償權。即當同一債務有多項債權時,抵押權所擔保的債權必須優先清償。(3)用益物權可設立抵押權,抵押標的除了完全物權即所有權外,用益物權如使用權等也可設立抵押權。
在我國,可以抵押的房地產有:(1)依法獲得的出讓土地使用權;(2)依法獲得的房屋所有權及其土地使用權;(3)依法獲得的期房所有權②;(4)依法可抵押的其他房地產。以出讓土地使用權抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附屬物應當同時抵押;以出讓土地使用權地上的全部房屋抵押的,該房屋佔有范圍內的土地使用權也隨之抵押;以出讓土地使用權地上的部分房屋抵押的,該房屋相應比率的土地使用權隨之抵押;期房所有權抵押時,必須符合房屋預售和建築承包管理的有關規定。
不能抵押的房地產包括:(1)權屬有爭議的房地產;(2)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;(3)列入文物保護范圍的建築物和有重要紀念意義的其他建築物;(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;(5)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;(6)未依法登記領取權屬證書的房地產;(7)未經中國注冊會計師確認巳繳足出資額的外商投資企業的房地產;(8)行政機構所有的房地產,政府所有、代管的房地產;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律允許抵押的除外。
3.土地金融一般要實行證券化一般地說,土地金融和其他金融一樣,其負債大多為期限較短、流動性較強的短期負債,但其資產則具有期限較長、額度較大的特點,當該項信貸資產規模占銀行信貸資產總量的比重達到一定比例,通常為25%~30%時,銀行便可能面臨資金的流動性風險。為了使這部分長期資產短期化,即使資產具有流動性,有必要對房地產抵押貸款進行證券化。
房地產的證券化包括:(1)房地產本身或所有權(在我國為土地使用權和房屋所有權)的證券化,就是將房地產本身的價值或產權進行小額分割,並以證券的形式表示,使大額的不易流動的土地和房屋價值具有了較好的流動性;(2)房地產抵押債權證券化,是將期長額大的抵押債權進行小額分割,以有價證券的形式,通過資本市場進行融資,使得長期的抵押貸款資產具有了很好的流動性。
4.土地金融具有較強的政策性土地金融是受政府政策干預較強、獲得政府補貼較多的金融部門。一方面,農業土地利用、城市規劃、都市發展計劃、產業政策等對土地金融有諸多限制;另一方面,城市居民住房問題的解決,關繫到社會的安定團結和政局的穩定,因此政府通常要透過房地產金融部門,通過各種獎勵、補貼或稅收優惠等手段,來支持購房貸款的發展,從而實現居民的安居樂業。
5.土地金融業務成本較高,但收益較好一般講,一宗房地產抵押貸款一般需要經歷:借款人資信調查、房地產抵押物估價、抵押物保險、抵押權的設立到注銷,有時還需執行抵押權(當債務不能履行時);在這一過程中,需要和土地管理部門、產權登記機關、保險機構、評估機構等部門進行聯系;需要有相關知識的專業人員協作,如:土地估價師、資信評估人員、律師、會計師、經紀人等的配合,因此,操作較為復雜,這使得土地金融的經營成本較高。但另一方面,因其涉及的步驟較多,使得房地產金融的業務派生性較強,即可帶動一些銀行中間業務的發展,為金融部門帶來了可觀的手續費收入。
土地金融的種類
土地金融包括市地金融和農地金融。
市地金融 市地金融就是圍繞城市土地及其建築物的開發、經營和消費所進行的資金融通,包括:(1)房地產取得金融是對購買土地或建築物(包括住宅)所進行的資金融通;(2)房地產改良金融是對土地及建築物開發、建造所進行的資金融通;(3)房地產經營金融是對土地及建築物的經營,如租賃經營進行的資金融通。
農地金融農地金融是圍繞農地開發、生產、經營所進行的資金融通,包括:農地取得金融是對購買或租賃農地進行的資金融通;(2)農地改良金融是對農地的開墾、整治、農田水利、土壤改良等所進行的資金融通;(3)農地經營金融是指對購買牲畜、肥料、農機具以及進行農業經營活動進行的資金融通。農地金融與市地金融相比,期限較長,盈利性較差,風險較大,政策性較強,所以通常由政策性專業銀行經營,並需國家以信貸的途徑提供補貼。本章以市地金融為主要對象。
在美國,根據資金融通對象的不同可將房地產金融分為購屋金融(mortgage)、收益性房地產(incomeproperty)金融、土地開發(landde-velopmmt)金融和建築(construction)金融四種。
(1)購屋金融是指圍繞居民購買住房所進行的資金融通,也稱個人住房抵押貸款,是房地產金融的重要內容。
(2)收益性房地產金融是圍繞投資者購買經營性房地產(也稱非住宅類房地產),如商場、寫字樓、廠房等所進行的資金融通。投資者購買收益性房地產不是用於消費,而是作為投資,在買入和賣出之間獲得差價利潤,或用於出租經營獲得租金收入,或作為固定資產用於生產經營活動。這類房地產融資因其償還貸款的資金來源主要為經營收益,因此,對其償還能力的考察與個人住房貸款不同,應更為謹慎。
(3)土地開發金融是圍繞土地開發,如七通一平,三通一平等所進行的資金融通。其現金量具有根據工程進度分期投入、一次收回的特點,期限通常在1~2年,但大面積成片開發的期限有時較長。
(4)建築金融是圍繞房地產開發、建設所進行的資金融通。其現金流量也有分期投入、一次收回的特點。有時建築物和土地開發融資是不可分的,在我國稱房地產開發企業融資。另外,因後三種房地產金融形式貸款時間較短,盈利性強,並多由商業銀行給予貸款,所以也常歸為商業(commercial)信貸一類。
根據有無中介機構的參與,可將房地產金融分為房地產間接金融和直接金融。間接金融是指借款人通過金融機構(如銀行)獲得資金融通,金融機構並非真正的資金供給者,而是資金供需雙方的橋梁,故稱間接金融;直接金融是指借款人直接通過有價證券,從投資者手中籌集資金的活動。借款人包括個人和法人。個人為了購買、建造或修葺自用住房而向銀行申請貸款;法人主要包括房地產開發公司及其他購買房地產的非房地產企業客戶。房地產開發公司通常是為了獲得房地產取得、開發或經營資金而向銀行申請貸款或通過資本市場進行融資,非房地產企業的客戶主要是為了購置用於生產經營的固定資產或出於投資的目的而向銀行申請貸款或通過資本市場融資。以上的融資行為構成了房地產金融一級市場。當個人住房貸款在使銀行的信貸資產可能面臨流動性風險時,銀行有可能將個人住房貸款從其資產負債表中移出,以證券的形式出售給二級市場的投資人,通常為機構投資者,以便迅速收回資金,改善其信貸資產的流動狀況;而法人通過資本市場融資發行的有價證券也可在投資人之間進行轉移。以上構成了房地產金融的二級市場。

⑽ 為什麼說「土地銀行」是農村土地金融的未來趨勢

目前我國的土地信託仍然處於較稚嫩的階段，在紹興、益陽等地有一些嘗試，但多以地方政府主導為主，市場的力量參與不多。農村土地金融在未來還需要更市場化，才能發揮市場效應，達到更合理的資源配置。
在土地信託模式下最終將萌生「土地銀行」，這是農村土地金融的未來趨勢：「我們幫農民管理土地，為農民提供固定收益;為企業管理土地，讓企業獲得固定收益。」而隨著土地流轉規模越來越大，最終可以實現將土地變為可攜帶資產，農戶可以將自己的土地「存入」土地銀行，土地銀行則提供土地憑證，農民自由遷徙將成為可能。
當然，這是農村土地金融發展到更成熟階段的後話，在先階段，由於我國目前專業性的農村土地評估人員和機構稀缺，而土地流轉市場機制也還不健全，土地估值難、變現難兩大問題還擺在眼前。
而土流網在國內所有土地流轉平台里，具有解決這兩大問題的先天優勢，通過7年9200萬畝流轉交易的積累和土地流轉「大數據」的建立，土流網在農村土地評估和實現土地快速變現方面已經有足夠豐富的經驗。
而接下來，土流網將與銀行、保險公司展開三方合作，銀行提供資金，保險公司作風險擔保，土流網提供專業性的土地評估和變現處置。
在「三方合作」模式的探索之下，農村土地金融已經走上快車道，40萬億估值、66.9億畝面積的農村集體土地背後，也許就在不遠的未來，就將誕生中國第一家航母級的「土地銀行」。