二手房房東找金融公司啥意思

㈠ 買二手房房主有貸款該怎麼辦

切忌直接給首付解抵押
先簡單介紹一下房屋有貸款而需要解抵押的過程，參見下圖。
一、切忌直接給首付解抵押
二手房要買賣，首先需要結清貸款，也就是解抵押。很多房主會要求，「你先付個首付，讓我去把房貸還完」，但直接把錢給業主，可能會面臨以下兩種風險：
（1）賣家不止有一筆貸款。
你的首付出去了，房子的貸款可能還沒還清。陷入兩難境地，進，拿不到房子，退，收不回首付。除了銀行貸款，賣家有可能還將房屋做抵押借了別的錢，如果是民間借貸、甚至是高利貸，利息難以估算。極可能出現這樣的情況：賣家拿到你的首付去還錢，但只是杯水車薪。
案例：2012年6月，孫女士購買了邱某位於亦庄的一套房子，總價為228萬元。在邱某的要求下，孫女士先行支付了158萬的首付款拿到了房屋鑰匙，因為該房屋仍然欠著銀行50多萬的貸款，需要解抵押之後才能過戶，邱某承諾會用孫女士的首付去還剩餘貸款。11月，雙方順利網簽，但網簽之後，邱某卻以各種理由拖延過戶時間，直到2013年5月，孫女士去房管部門查詢才知道，房屋已被查封。
原來邱某在網簽之後幾天，又將房屋做了抵押，抵押給了自己的債主張先生，並設定了195萬元的抵押權，並授予了對方代為處置房屋等多項權利。在這個案例中，由於房屋沒有過戶，孫女士沒有房屋的產權。而邱某的債主張先生有「優先追償權」，即使該房屋被拍賣，所得錢財也優先償還抵押借款。也就是說孫女士即使訴諸法院也很難拿到賠償。
（2）賣家挪用首付款。
賣家並沒有如約去辦理解抵押手續，而是把錢用作他處，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求。最麻煩的是，業主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，好則耗時費力，差則錢房兩失。
案例：2010年1月10日，徐女士通過中介購買了一套住宅，簽約時房主說房屋有抵押，抵押金額是205萬，自己一時間很難湊齊錢來解抵押，所以希望徐女士先支付205萬元的首付款來解抵押，並且無法辦理資金監管，但可以承諾一定會在解抵押之後即辦理過戶。徐女士確實喜歡這房屋，又相信房主，便將205萬打給了房主。
一個月後，徐女士貸款審批下來，要去過戶時，房主卻突然聯系不上，經過多方查找，發現房主在家自殺，而徐女士的205萬首付款不見蹤影。經過司法核實，房屋確實抵押給了個人，抵押款是130萬，而不是205萬，而且房主並沒有拿著錢去解抵押，徐女士的205萬不翼而飛。
二、房款進行資金監管
一般買一套二手房需要1-3個月，金額大、時間長、手續繁、證件多。稍有不慎，大額房款可能被騙。這樣的新聞報道屢見不鮮，有被偽造的房產證騙去大額首付的買家，也有被坑騙不明不白丟掉產權的賣家。
而「資金監管」就是專門防範這些風險的。簡單來說，做「資金監管」就像買房賣房時用了「支付寶」一樣，貨不到不付款，同理，不「過戶」不給錢。買房人不是直接付款給業主，而是把錢放在銀行一個被「監管」的獨立賬戶上，過戶完成，這筆錢才能解凍給業主。萬一「過戶」出紕漏，別擔心，錢一分也不會少。目前，北京二手房交易，通過中介成交的必須進行建委資金監管。個人成交的，暫時沒有強制的要求。所以，建議買房人留個心眼，把房款打入資金監管賬戶。
註：2016年12月15日起，北京所有城區通過中介購買的二手房都需要進行住建委資金監管。
資金監管原理
案例：業主欠債，吞了首付還高利貸的真事，發生在北京海淀區。業主說房子還有91萬貸款沒還清，要求買房人小明把首付187萬打到他還款銀行的賬戶里，方便他馬上把抵押解掉，才能過戶。
後來小明才發現，業主除了銀行貸款還欠很多債，他當天就把187萬全部劃走，還了高利貸和其他債主。結果是，業主欠債太多，房子資產加起來都不夠還錢——資不抵債。法院判了也沒錢還。如果這187萬不是直接給業主，而是通過資金監管，業主不可能拿到錢。
買二手房的時候可能會遇到房東有貸款、著急出國等各種著急用錢的理由來讓你先付首付，並且直接給錢，這個時候就一定要留個心眼了。總而言之，二手房買賣一定要進行資金監管，不要直接將房款給賣房人。

㈡ 買二手房找擔保公司要注意啥 快速看案例

長安市民何先生近期通過東莞中原地產買了一套房，由於賣方還有貸款未還完，於是三方商定，通過擔保公司贖樓，以便順利完成交易流程。沒想到，買家轉賬到賣家銀行卡的91.5萬元首付款，卻被擔保公司的業務員葉某私自挪用，致使買賣雙方膽戰心驚，何先生欲將葉某和擔保公司告上法庭，追回賠償。

東莞中原地產表示，其公司共有四單交易涉案，涉及總金額約200萬元。而擔保公司方面回復，由於該案屬於刑事案件，為確保警方對案件的有序調查，所以暫時不方便進行回復。

記者從東莞市公安局東城分局了解到，涉案人員葉某已被公安機關依法刑事拘留，案件正在進一步調查中。

事件回放

91.5萬元樓款不翼而飛

今年端午節小長假期間，長安某小區的業主周先生與買家何先生達成房屋買賣協議，房屋成交總價265萬元。簽買賣合同當天，周先生收了買家的5萬元定金。由於賣家需要贖樓，雙方選擇了廣東南楓融資擔保集團有限公司東莞分公司（其對外推廣名為「泛華金融服務」，以下簡稱「泛華公司」）進行擔保贖樓等。

6月2日，買賣雙方在建設銀行長安分行辦理相關貸款手續，當天，泛華公司業務員葉某和黎某抵達現場，與買賣雙方簽訂了擔保協議和贖樓合同。當天，周先生收到部分首期款21.5萬元。

6月11號，葉某從周先生的姐姐周小姐手中取走周先生用於贖樓的銀行卡和U盾，交付前該銀行卡已取消簡訊通知和電話銀行等功能。6月13日，周小姐收到葉某快遞過來的收條，收條蓋有「廣東南楓融資擔保集團有限公司」業務專章，經手人的簽名是葉某。

7月初，周小姐發現葉某失聯了。7月12號，周小姐聯繫上泛華公司的黎某。黎某表示，「這套房子出了點問題」。原來，周先生銀行卡中的樓款已被葉某悄然轉走。

近200萬元二手房交易資金被挪用

7月13日，周先生在擔保公司員工的陪同下到了銀行列印了流水。流水顯示：買家何先生先後轉入的79.5萬元和12萬元，分別於6月12日和7月10日被轉走，其中12萬元轉進了葉某的帳戶。

買家何先生告訴記者，除了交付給賣家的第一筆26.5萬元的款項，他還前後兩次將首付款轉到賣家的銀行卡上，分別是79.5萬元和12萬元，共計118萬元。「原本計劃貸款159萬元，結果額度被減少至147萬元，所以我又轉了12萬元到賣家的賬號。正常的話，我首付款已給，剩下的交易都是走流程，沒想到卻出了這個狀況。原本買二手房找擔保公司是為了更放心，沒想到變成煩心。」

東莞中原地產三級市場中心城區副總經理劉熊告訴記者，除了上述的周先生和何先生的這筆交易外，在中原地產還有三單交易涉案，這些交易都是在今年3月-5月期間成交的，總金額約200萬元。

記者就此事致電泛華公司相關負責人，其在電話中表示，由於該事件涉及刑事案件，不方便接受采訪，等到結果出來後會對公眾有個交代。

現狀

二手房買賣資金監管成難題

二手房交易時，風險往往出現在產權交割的過程中。二手房交易本身具有一定的特殊性，買賣雙方在簽訂房屋買賣合同之後，不能做到「產權過戶與房款」的即時交割。如果購房者在產權交割的過程中出現了問題，又沒有做資金監管，其首付資金出現風險的幾率很大。

目前，東莞二手房交易一般需要6個月左右的時間。如果賣方有按揭，買方又需要購買二手房之後進行商貸或公積金貸款，整個時間會拉得更長。

劉熊早年在深圳工作，據他介紹，深圳建立了完善的資金監管體系，因而在二手交易中因資金產生的交易糾紛非常少。

劉熊介紹，目前東莞擔保行業的普遍做法是「用買家的貸款去贖樓，且資金由擔保公司監管，容易出現上述的擔保工作人員私自挪用資金的情況」。

此外，有的中介公司為了促進成交，以「為買賣雙方減少成本」的名義，讓買賣方將樓款託管在其公司。在無相關保護措施的情形下，該資金很容易被挪用、侵佔，從而導致交易無法順利進行。

呼籲

希望東莞設立二手房資金監管賬戶

「目前東莞的二手房擔保行業處於良莠不齊的發展階段，風險把控集中在公司自我管理，個別擔保公司在沒有相關的經營牌照或進行非營業范圍內的業務經營。」劉熊則呼籲，希望相關部門加強二手房交易的資金監管制度規范，以推動東莞二手房交易市場的健康和規范發展。

記者從東莞市房管局了解到，目前東莞並沒有關於二手房交易資金的監管賬戶。「東莞中介協會曾經在五六年前已設立了二手房交易資金監管賬戶，但是並沒有進行推廣，使用的人少。」不願具名的某業內人士認為，「如果是房管局等相關政府部門設立的話，公立性強，信任度會更高。」

蘇崎表示，目前各擔保公司監管資金的方式形式各異，有些公司將二手交易資金凍結在指定賬戶裡面，而有些則監管買賣雙方的賬戶裡面。建議擔保公司應加強內部管理，涉及資金的銀行賬戶，密碼應有嚴格的管理。

律師

交易合同或仍要繼續進行

東莞市房地產中介協會常年法律顧問、廣東百勤律師事務所律師蘇崎介紹，業主周先生面對這種情況，需要這樣做：首先是報警，以涉嫌詐騙為由追究擔保公司業務員個人的責任，以追回款項。其次，以擔保協議為基礎，追究擔保公司的責任。如果沒辦法追回這筆錢，可以通過起訴擔保公司要求賠償損失。再次，由於買家已經支付了首付款到賣家的銀行卡上，買賣雙方仍要按照協議約定繼續履行二手房轉讓交易。

蘇崎表示，擔保公司業務員代表的職務行為，其行為給業主造成的損失，業主可以要求員工個人也可以要求擔保公司承擔。「從追款速度上來說，追究個人或許會更快一些。但最終要看警方對於該案件如何定性。」

他山之石

二手房資金監管的深圳經驗

目前，北京、上海、深圳、長沙等城市早已建立起二手房交易監管體系，有效地保障購房者的資金安全。資金監管主要有兩種方式，一種是房管部門直接管理交易資金，以蘇州、杭州為代表；另一種是主要由銀行對專用資金賬戶進行管理，以深圳和北京為代表。

說到資金監管，不得不提「深圳中天置業事件」：2007年3月，深圳中天置業總裁蔣飛捲款潛逃，留下1.7億元的財務虧空，消息震驚全國。

劉熊表示，中天置業事件之後，房管部門和銀行業才意識到二手房資金監管的迫切性，隨後各地政府加緊了對二手房交易資金的監管。

目前，深圳四大國有銀行及主要商業銀行均有免費的資金監管服務，存量房交易全部需要做資金監管。一般情況下，信貸和資金監管為同一間銀行，如果沒有做資金監管，銀行不予貸款。

聚焦點

1.二手房交易找擔保公司，如何盡量減少資金風險？

除了要了解擔保公司的資質外，律師提醒購房者，在委託公證之前，可要求擔保公司出具一份員工證明，證明擔保公司員工在辦理二手交易過程的行為都是該公司行為。

是否可以把樓款存入買賣雙方以及擔保公司聯名賬戶中呢？這樣做，樓款不會被私人挪用。可是，房屋買賣的糾紛細節過多，聯名賬戶的使用比較麻煩；另外，考慮到公司設立賬戶的復雜性，聯名賬戶的做法就比較少使用。

（以上回答發布於2017-09-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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㈢ 買二手房怎麼給房東解釋貸款的問題

要先有購房合同，然後才能到銀行辦理貸款，
銀行將房本收押，然後將現金打給原房主，以後你月月還貸給銀行。
一般來說，如果有中介公司，往往比較簡單的。你們如果是自己交易，則需要找到合適的銀行。

㈣ 二手房買賣，房東有墊資的行為，對後期影響大嗎

只要找正規銀行或者公司，後期影響是不大的，注意以下幾點：
墊資進行還貸時：需求留意最佳買家伴隨賣家進行還貸做法，買家墊資款不會被業主轉走;有必要提早讓業主簽好首期款收據(即墊資款)，一旦發作賣家秘密轉走買家墊資款的不法做法，有關收據可作為法令訴訟的根據，證實業主已收金錢。

處理借款時：已然房產現已解押，那麼買方能夠進行借款了;假如由於賣方的因素致使借款不成，能夠追查賣方的職責，需求在合同中約好好職責，一起催促中介方進行處理;假如由於買家個人信用等疑問致使借款不成，那麼買家的首付款等就比較難處理了，本來進行生意之前就需求提早了解自個的個人信用，防止由於自身因素致使貸不了款。

處理網簽時：一定要當即網簽，二手房網簽的好處在於鎖定生意房源，業主不也許呈現一房多賣的景象，買家墊資解押後業主不配合處理過戶也不能再出售。

最終過戶時：需求賣家交出房產證和身份證實等原件和買家一起到房管局進行過戶手續，有些地方實施的是兩證分發的方法，遇到這種狀況，在處理房產證過戶後，格外需求留意土地證也需求賣家配合處理。
以上由廣州立德擔保公司提供，答案僅供參考

㈤ 二手房想公積金貸款中介說過橋是什麼意思

中介說的過橋費就是擔保費。
一般二手房買賣，原房東有貸款沒有還清，還要繼續還房貸，這個時候房東把房子賣給你了，此時要原房東要做的手續是：到銀行解壓他的房子（因為房子之前抵押給銀行貸款了），之後找一個擔保公司（這個擔保公司一般是中介找的）出錢，把剩下的貸款還了。
這期間，買方要經歷：和原房東到銀行簽訂你的貸款合同，並凍結你的首付款，之後到房產交易中心把房產過戶給你，你拿到房產證之後和原房東到銀行進行首付款解凍，首付款就自動劃給原房東了。
這個時候，房東只是收到了你的首付款，但是他剩餘的貸款還沒有還完，中介找來的擔保公司這個時候就把錢給銀行，幫原房東還了剩餘貸款，但是這個錢是擔保公司出的，擔保公司要收利息，利息是最少一個月。超過一個月就按天計算利息。這個擔保公司收的利息就是你要出的過橋費，或者說是擔保費。
擔保結束日期是你的貸款到位了，銀行把擔保公司的錢還給擔保公司。
總之就是，房東要買房，但是還有剩餘貸款沒有還完，這個時候就需要擔保公司出錢，替代原房東叫房貸還掉，然後你拿著過戶到你名下的房產證去將這個房子繼續抵押給銀行，銀行放款，擔保公司拿回替原房東還的錢，再向你收取期間的利息。擔保公司的錢就是拿來給你過橋用的。這個就是過橋了。

㈥ 賣二手房銀行貸款與金融公司貸款有什麼區別

二手房交易過戶後買方拿房產證抵押貸款，銀行放款後買方一般當場轉賬給賣方。回
二手房答交易流程如下：
1.買賣雙方在已經選擇好的中介公司那裡進行相關的手續登記，並交納定金，合同辦理是前提基礎。
2.前面手續辦理完畢後，中介公司開始為買家到相關銀行辦理貸款手續。貸款申請時間比較嚴格，時間多數為半個月，當然每個地區不一樣。最後待銀行審批後，獲得同意發放後，開始辦理過戶手續。
3.按產權轉移登記要求，到產權登記中心那裡，買賣雙方需准備規定的資料以備過戶。
4.中介公司的人帶著買賣雙方及相關資料，到地稅局辦理核稅繳稅手續，地稅局出具稅務收據。
5.然後又回到交易中心，進行遞交契稅、營業稅收據和雙方所有過戶所需的證件，填寫《房屋所有權轉移登記申請書》，領取受理通知單，同時補齊房屋印花稅。
6.在這個等待時間里基本沒什麼難題困擾，可以順便了解一些費用，比如：水、電、煤氣、有線電視等費用，同時對傢具等進行最後查驗。
7.滿20個工作日後（每個地區時間可能不太一樣），有專門的人會通知，前往交易中心領取房產證。這個時候，銀行那邊也會下達通知，買方准備開始供房了。

㈦ 為什麼很多人買二手房不直接找房東，而是找中介

中介行業擁有比較多的房屋資源，加上難以約到房東進行看房，導致很多人在購房之前都會先找上中介。

隨著社會的發展，我們會發現中介這個行業彷彿歷久不衰一般存在；很多人在選擇購房時候是先聯系中介而不是房東，即使知道要收中介費用也不會傻傻地自己跟房東溝通，歸根到底還是不想耽誤太多的時間。

因此，很多人都會選擇直接找上中介而不是直接面對房東。

㈧ 我一朋友買了一套二手房，和房東談好價格是48萬，然後找了一個中介公司辦理按揭等相關手續，說好首付1

二手房做的合同價，因為你做的是公積金，房管局要看你們的成交價，通過評估，滿足你貸款35萬即可，還有另外一個事情就是總價做低了，可以避稅，難道你想多繳稅貸款還是35萬？如果你做商業貸款，估計給你做成總價20幾萬，中介是無辜的，以居間合同為准

㈨ 二手房買賣找金融公司墊付貸款撤壓安全嗎

其實這個業務是雙向的，如果你本人有資金可以自己去還尾款，實在不行去和朋友親戚借一下能還了也可以。如果都沒有那就要找一家墊付公司來操作，這樣的公司正常是不會出現問題的，因為他出資金幫你墊付銀行的剩餘本金部分，相對來說屬於弱勢一方，因為他沒有完全控制您房產，只是做個出資金賺取利息的業務。不過盡量找正規公司操作。

㈩ 二手房房東有貸款,找第三方擔保還款,需要買方提供身份證戶口本嗎

除非是作為擔保人【不要亂做擔保人，萬一被擔保人還不起錢.擔保公司就會找你】.一般不需要買方提供，你可以私下打電話去詢問當地的擔保公司。你可以要賣方用你的首付解壓啊.如果是一次性.可以陪同賣方直接預約銀行解壓.拿出來了馬上就去過戶，不過要提前去不動產中心查檔.確認該產權無糾紛，無特殊情況可以正常交易的。