金融機構抵債資產土地增值稅

㈠ 抵債資產處置需交什麼稅

抵債資產處置環節稅收處理
1.增值稅。處置抵債資產稅收處理上屬於銷售行為，當處置的抵債資產屬於增值稅應稅貨物時按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定繳納增值稅。
2.營業稅。在處置抵債資產時，營業稅稅收處理分為以下三種情況：
(1)按轉讓取得收入計算繳納營業稅。轉讓抵債的專利權、商標權等權利資產的所有權、使用權屬營業稅轉讓無形資產稅目時(不含土地使用權)，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定以轉讓取得收入為計稅價格計算繳納營業稅。
(2)按處置取得收入減除作價余額計算繳納營業稅。金融企業處置抵債的不動產、土地使用權時，按照《財政部、國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅 [2003]16號)的規定納稅，即：以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。這是在抵債資產處置中特別需要注意的稅收政策。
(3)免繳營業稅。金融企業轉讓抵債取得的股權時，對股權轉讓不徵收營業稅。
3.土地增值稅。金融企業處置抵債取得的國有土地使用權、地上的建築物及其附著物時，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定計算繳納土地增值稅。由於土地增值稅計算復雜，在實務工作中會按處置收入的一定比例徵收。
4.印花稅。金融企業轉讓抵債財產所有權、版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權簽訂的書據，應按產權轉移書據繳納印花稅。
5.所得稅。金融企業處置抵債資產取得的收入應計入所得稅計稅收入，同時按照抵債資產取得環節確定的計稅成本結轉。若抵債資產按計稅成本計提的折舊或攤銷額已在稅前扣除過，在處置時按抵債時計稅成本減去已在稅前扣除的折舊或攤銷後的余額所得稅前扣除。若抵債資產處置時為損失，則按《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定進行稅務處理。
6、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、水利基金

㈡ 抵債資產如何計稅

銀行將抵債的房產折價處置給同一系統的金融資產管理公司屬於低價轉讓不動產應按銷售不動產計算繳納營業稅。財稅［2002］29號明確規定，納稅人銷售舊貨（包括舊貨經營單位銷售舊貨和納稅人銷售自己使用過的固定資產），無論其是增值稅一般納稅人或小規模納稅人，也無論其是否為批准認定的舊貨調劑試點單位，一律按4%的徵收率減半徵收增值稅，不得抵扣進項稅額。但由於你單位銷售的是未使用過的抵債商品，則不適用上述29號文件，應按各商品的相應稅率計算繳納增值稅。

㈢ 金融企業抵債資產差額征稅問題解答

問：金融企業銷售未取得發票的抵債不動產和土地使用權如何徵收營業稅?法院判決書、裁定書、調解書，以及可由人民法院執行的仲裁裁決書、公證債權文書到底是否屬其他合法有效憑證？根據《財政部國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定：“三、關於營業額問題……（二十）……單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。”根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令2008年第540號）第六條規定：“納稅人按照本條例第五條規定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，該項目金額不得扣除。”《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第52號令）第十九條規定：“條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規定的憑證（以下統稱合法有效憑證），是指：（一）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬於營業稅或者增值稅徵收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證；……”因此，金融企業銷售抵債的不動產和土地使用權，計算相關營業稅的計稅依據時，應該由發票作為扣除憑證。如果無法提供相關發票，則不可以按差額計算繳納營業稅，應按全部收入為營業額計算繳納營業稅。

㈣ 抵債資產該不該交稅

抵債資產該交稅。

抵債資產確認問題的核心在於「實質重於形式」原則的執行與把握，即是否確認入賬或終止確認，關鍵應看抵債資產所有權上的風險和報酬是否轉移。

抵債資產所有權上幾乎所有（一般為95%以上）的風險和報酬已經實現轉移的，應當確認或終止確認抵債資產；保留了抵債資產所有權上幾乎所有的風險和報酬的，則不應當確認或終止確認。

按照上述原則，以物抵債行為發生時，應在協議或法院判決生效之日，先對債務人債權本息停止計息，待取得所有權並實際收到、占管抵債資產後，再確認抵債資產，沖抵債權本息，確認債權損益，否則不予確認。

(4)金融機構抵債資產土地增值稅擴展閱讀

在公允價值計價模式下，收取過程中的稅費是否記入抵債資產價值，在實際工作中存在不同觀點及做法。一種認為，收取過程中的稅費屬於直接費用，構成了抵債資產的成本，理應比照一般資產的初始確認方法，將直接費用記入抵債資產入賬價值。

另一種觀點認為，抵債資產以公允價值計價，在已有市價或評估價值之外再將稅費記入其入賬價值，則其價值已不公允，與公允價值計價相悖。

在公允價值計價模式下，收取過程中的稅費不應記入抵債資產入賬價值。

一是抵債資產是在債務人發生財務困難的情況下，債權人被動地作出讓步而接收的資產，並非其主觀意願持有的一項資產。抵債資產一般會在短期內處置，其成本費用不在待處理期間攤銷，所以相關稅費記入抵債資產價值予以資本化，沒有實際意義；

二是在財政部有關准則及會計科目和主要賬務處理中，也提出抵債資產以公允價值入賬，相關稅費和債權賬面價值與抵債資產公允價值軋抵後的差額記入當期損益。

所以在公允價值計價模式下，收取過程中的稅費不應記入抵債資產入賬價值，而應直接確認為當期損益。

㈤ 銀行抵債資產拍賣的金額大於貸款本息,剩餘金額能用來交稅嗎

1.取得的處理
以物抵債是債務人、擔保人或第三人以實物資產或財產權利作價抵償金融企業債權的行為。在此環節涉及的稅收主要有：
（1）增值稅（營改增）
以物抵債是以收回實物資產或財產權利的方式收回債權，也包含未繳納增值稅的利息收入。金融企業收回抵債資產包含的未稅利息收入應在收回抵債資產時確認，計算繳納增值稅。在抵債協議或法院裁決書中一般有明確抵債金額和利息劃分;如無明確此項時，按照稅法原則，需以抵債資產公允價值作為抵債金額。在抵債環節增值稅處理分為以下3種情況：
①抵債資產金額確定，但抵債金額未能明確抵債的本金與利息金額，按照常規金融企業先沖本金。大於本金小於等於利息部分需區分已稅利息和未稅利息，計算應納增值稅。
②抵債資產金額和抵債本金與利息金額均確定時，按抵債的利息部分計入利息收入。抵債的已稅利息收入因在計提時已繳納增值稅，因此在抵債收回時是應收利息款收回，不繳納增值稅;抵債的未稅利息收入則應在抵債收回時計入利息收入繳納增值稅。
③抵債資產金額不確定，當抵債資產公允價值小於等於金融企業應收本金與利息之和時，按①的原則處理。
（2）所得稅
①抵債資產折價金額高於債權金額
金融保險企業收回的以物抵債非貨幣財產,經評估後的折價金額若高於債權的金額,凡退還給原債務人的部分,不作為應稅收入;不退還給原債務人的部分,應計入應稅收入,按規定計算繳納企業所得稅。
②抵債資產折價金額低於債權金額
金融企業對依法取得的抵債資產，按評估確認的市場公允價值入賬後，扣除抵債資產接收費用，小於貸款本息的差額，經追償後仍無法收回的債權，可以作為呆賬在企業所得稅前扣除。
（3）印花稅
根據稅法規定，因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方，應就雙方書立的產權轉移書據，按產權轉移書據計稅貼花，就所載金額繳納萬分之五的印花稅。
（4）契稅
金融機構獲得土地、房屋等抵債資產的所有權時，應繳納契稅，稅率為成交價格的3%～5%。

歡迎登錄會計學堂官網，免費領取10G會計學習資料；關注會計學堂，學習更多會計知識。

㈥ 司法流拍抵債，土地增值稅如何繳納

1. 根據土地增值稅暫行條例第三條規定，土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條法規的稅率計算徵收。

2. 第六條規定，計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權所支付的金額；

（二）開發土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

（四）與轉讓房地產有關的稅金；

（五）財政部法規的其他扣除項目。

3.司法流拍抵債的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

4.第七條規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.

5.根據上述規定，問題所述抵債房產如果沒有增值額，不需要繳納土地增值稅；有增值額的，按第七條規定稅率計算土地增值稅。

需要注意的是，納稅人有《土地增值稅暫行條例》第九條規定的下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：
（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。

㈦ 如何進行抵債資產的財務稅收處理

一、抵債資產的財務稅收處理
（一）財務處理
1.企業取得的抵債資產，應按其公允價值，借記本科目，原已計提資產減值准備的，借記「壞賬准備」、「貸款損失准備」等科目，按應收債權的賬面余額，貸記「貸款」、「應收利息」、「長期應收款」、「其他應收款」等科目，按應支付的相關稅費，貸記「應交稅費」科目，按其差額，借記「營業外支出」或貸記 「營業外收入」科目。
2.抵債資產保管期間取得的收入，借記「現金」、「銀行存款」、「存放中央銀行款項」等科目，貸記「營業外收入」科目。保管期間發生的費用，借記「營業外支出」科目，貸記「現金」、「銀行存款」、「存放中央銀行款項」等科目。
3.企業取得抵債資產後如轉為自用，應在相關手續辦妥時，按轉為自用資產的賬面價值，借記「固定資產」等科目，貸記本科目。
4.處置抵債資產時，應按實際取得的處置收入，借記「現金」、「銀行存款」、「存放中央銀行款項」、「長期應收款」、「其他應收款」等科目，已計提跌價准備的，借記本科目(跌價准備)，按應支付的相關稅費，貸記「應交稅費」科目，按其賬面余額，貸記本科目，按其差額，貸記「營業外收入」科目或借記「營業外支出」科目。
（二）稅收處理
現按抵債資產的取得、持有、處置環節所涉及稅收處理分析如下：
1.取得的處理
以物抵債是債務人、擔保人或第三人以實物資產或財產權利作價抵償金融企業債權的行為。在此環節涉及的稅收主要有：
（1）增值稅（營改增）
以物抵債是以收回實物資產或財產權利的方式收回債權，也包含未繳納增值稅的利息收入。金融企業收回抵債資產包含的未稅利息收入應在收回抵債資產時確認，計算繳納增值稅。在抵債協議或法院裁決書中一般有明確抵債金額和利息劃分;如無明確此項時，按照稅法原則，需以抵債資產公允價值作為抵債金額。在抵債環節增值稅處理分為以下3種情況：
①抵債資產金額確定，但抵債金額未能明確抵債的本金與利息金額，按照常規金融企業先沖本金。大於本金小於等於利息部分需區分已稅利息和未稅利息，計算應納增值稅。
②)抵債資產金額和抵債本金與利息金額均確定時，按抵債的利息部分計入利息收入。抵債的已稅利息收入因在計提時已繳納增值稅，因此在抵債收回時是應收利息款收回，不繳納增值稅;抵債的未稅利息收入則應在抵債收回時計入利息收入繳納增值稅。
③)抵債資產金額不確定，當抵債資產公允價值小於等於金融企業應收本金與利息之和時，按①的原則處理。
（2）所得稅
①抵債資產折價金額高於債權金額
金融保險企業收回的以物抵債非貨幣財產,經評估後的折價金額若高於債權的金額,凡退還給原債務人的部分,不作為應稅收入;不退還給原債務人的部分,應計入應稅收入,按規定計算繳納企業所得稅。
②)抵債資產折價金額低於債權金額
金融企業對依法取得的抵債資產，按評估確認的市場公允價值入賬後，扣除抵債資產接收費用，小於貸款本息的差額，經追償後仍無法收回的債權，可以作為呆賬在企業所得稅前扣除。
（3）印花稅
根據稅法規定，因借款方無力償還借款而將抵押財產轉移給貸款方，應就雙方書立的產權轉移書據，按產權轉移書據計稅貼花，就所載金額繳納萬分之五的印花稅。
（4）契稅
金融機構獲得土地、房屋等抵債資產的所有權時，應繳納契稅，稅率為成交價格的3%～5%。
2.持有環節的處理
大多數抵債資產取得後不能立即變現，會持有一定的時間。同時為提高抵債資產的持有效率，債權人會在處置抵債資產前將其出租或自用。抵債資產持有環節涉及稅收處理如下:
（1）增值稅（營改增）
抵債資產包括房產、土地使用權、機器設備、交通工具、商品物資等實物資產。在未出售前，具備條件的這些抵債資產可以用於出租，按租賃業計征增值稅。
（2）所得稅
抵債資產持有環節的收益應按規定計入所得稅應稅收入。抵債資產提取的折舊費用和無形資產攤銷費用可以在稅前扣除。《企業債務重組業務所得稅處理辦法》規定：債權人(企業)取得的非現金資產，應當按照該有關資產的公允價值(包括與轉讓資產有關的稅費)確定其計稅成本，據以計算可以在企業所得稅前扣除的固定資產折舊費用、無形資產攤銷費用或者結轉商品銷售成本等。因此金融企業在計算所得稅扣除項目時，不要遺漏抵債固定資產的折舊費用、無形資產攤銷費用等。
（3）房產稅
金融企業通過抵債方式獲得了抵債房地產的所有權，應按規定繳納房產稅。《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。未出租的則按金融企業會計賬簿抵債房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納，稅率為1.2%。
（4）印花稅
將抵債資產出租時，應按《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉的租賃合同繳納印花稅。
（5）土地使用稅
根據稅法規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納，所以金融企業擁有的土地使用權應繳納土地使用稅。
（6）車船使用稅
金融企業擁有並且使用抵債的車船時，應按《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》繳納車船使用稅。
3.處置環節的處理
（1）增值稅
處置抵債資產稅收處理上屬於銷售行為，當處置的抵債資產屬於增值稅應稅貨物時按照《中華人民共和國增值稅暫行條例》的規定繳納增值稅。
在處置抵債資產時，增值稅稅收處理分為以下三種情況：
①按轉讓取得收入計算繳納增值稅、轉讓抵債的專利權、商標權等權利資產的所有權、使用權屬營業稅轉讓無形資產稅目時(不含土地使用權)，以轉讓取得收入為計稅價格計算繳納增值稅。
②按處置取得收入減除作價余額計算繳納增值稅
金融企業處置抵債的不動產、土地使用權時，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價後的余額為營業額。這是在抵債資產處置中特別需要注意的稅收政策。
（3）印花稅
金融企業轉讓抵債財產所有權、版權、商標專用權、專利權、專有技術使用權簽訂的書據，應按產權轉移書據繳納印花稅。
（4）土地增值稅
金融企業處置抵債取得的國有土地使用權、地上的建築物及其附著物時，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定計算繳納土地增值稅。由於土地增值稅計算復雜，在實務工作中會按處置收入的一定比例徵收。
（5）所得稅
金融企業處置抵債資產取得的收入應計入所得稅計稅收入，同時按照抵債資產取得環節確定的計稅成本結轉。若抵債資產按計稅成本計提的折舊或攤銷額已在稅前扣除過，在處置時按抵債時計稅成本減去已在稅前扣除的折舊或攤銷後的余額所得稅前扣除。
若抵債資產處置時為損失，則按《企業財產損失所得稅前扣除管理辦法》的規定進行稅務處理。