金融機構供給乏力農地金融

Ⅰ 試述金融機構經營面臨的主要風險

我國金融市場當前存在的問題： 從國際比較的角度來看，我國金融服務業的發展水平還比較低，與發達國家甚至於一些新興市場經濟國家相比，在行業規模、競爭能力、創新能力、市場開拓、基礎設施建設等方面都還存在明顯的差距。 第一，金融服務業發展的總體水平較低，增長速度過於緩慢，內部行業結構和區域發展結構不協調。發達國家金融服務業增加值佔GDP的比重一般在6％左右，2003年美國金融服務業在國民經濟中的比重已經達到了8．3％，而我國僅相當於美國的一半。近年來我國金融服務業的發展速度過慢，金融發展對經濟增長的支持乏力。金融服務業內部結構不均衡，銀行業居絕對主導地位，而證券經紀與交易業、保險業、信託投資業的比重相對偏低。而且，金融服務業發展的地區差異較大，農村金融服務的供給嚴重滯後，不能滿足農村經濟發展和農民生活改善的需要。 第二，金融服務各行業競爭力較弱，不能有效提供經濟發展所需的金融服務產品。從2004年全球1000家大銀行的排名來看，排名第一的花旗銀行的一級資本為744．15億美元，不良資產比率為2．06％；而國內排名最高的中國銀行的一級資本為348．51億美元，而其不良資產比率卻達到了5．12％，四大行中中國工商銀行不良資產比率甚至高達18．99％。保險業方面，根據瑞士再保險的統計，截至2004年底，我國保險業佔全球保險市場的份額排名雖居第11位，但保費收入規模僅521．71億美元，保險密度在全球排名第72位，人均保險金額為40．2美元；保險深度排名第42位，保費收入佔GDP的比重為3．26％。證券業方面的表現更讓人擔憂，2004年底我國共有證券公司140家，總資產3781億元，總負債2765億元，全年實現利潤為－78億元，整個行業處於虧損狀態。 第三，國內金融機構的業務創新能力不強，外資金融機構在金融業務創新上具有絕對優勢。一方面，國外金融工具種類繁多，能夠為客戶提供全方位的金融服務，而且對新型金融產品的開發能力相當強；另一方面，目前中資金融機構的金融開發技術比較落後，電子化程度較低、金融工具和品種單調、缺乏自主創新能力，在金融創新中處於被動模仿的地位，利用金融創新獲取利潤和佔領市場主動權的能力較差。 第四，國內金融機構開展跨國業務的能力低下。除中國銀行以外，其他銀行海外業務的拓展尚在起步階段，而外資銀行在綜合化經營模式下，通過大規模的並購和重組，其分支機構早已遍及全球。在業務開展方面，國內銀行大都以傳統的存貸業務為主，而發達國家跨國銀行已經把業務重點放在如利率互換、出口保理及福費廷等一些新的金融衍生工具上，利用金融創新來獲取利潤和規避風險。 第五，金融基礎設施建設不夠完善，監管能力和水平有待提高。發達國家大都有支持金融發展的現代化交通、通訊、計算機網路以及其他配套服務設施，並且非常注重適時頒布和修訂有關法律法規對金融業加以規范，對新業務、新工具進行認證。相比之下，我國金融立法比較滯後，專業性法律層次較低，法規操作性較差，在實踐過程中還經常存在不能嚴格執行的問題。監管體制方面，我國金融監管主要依靠「三會」（銀監會、證監會和保監會），社會監管層次基本還處於空白狀態，而且監管內容大都以合規性監管為主，對預防性監管的關注不充分。 今後應採取的發展策略： 第一，培養金融業的服務理念和意識，使其真正成為為生產和生活服務的重要產業。 第二，繼續深化金融體制改革，根據我國經濟結構調整的大趨勢建立比較完善的現代金融服務體制。 第三，建立健全金融服務領域的相關法律法規，進一步完善監管體系，有效控制和防範各種金融風險，保障金融安全。 第四，注重金融服務內部各行業和地區的均衡協調發展，完善農村金融服務體制，較好地滿足農村金融服務需求，促進農村經濟的較快發展。加快證券、保險和信託等其他金融服務行業的發展，進一步完善與實體經濟體系相適應的金融服務體系，加強金融服務業的資源配置功能，促進金融資源合理流動，提高資源配置效率和金融服務質量。 第五，大力培養金融人才，建立科學完善的人力資源管理機制。

Ⅱ 論述我國金融市場當前存在的問題及今後應採取的發展策略

我國金融市場當前存在的問題：
從國際比較的角度來看，我國金融服務業的發展水平還比較低，與發達國家甚至於一些新興市場經濟國家相比，在行業規模、競爭能力、創新能力、市場開拓、基礎設施建設等方面都還存在明顯的差距。
第一，金融服務業發展的總體水平較低，增長速度過於緩慢，內部行業結構和區域發展結構不協調。發達國家金融服務業增加值佔GDP的比重一般在6％左右，2003年美國金融服務業在國民經濟中的比重已經達到了8．3％，而我國僅相當於美國的一半。近年來我國金融服務業的發展速度過慢，金融發展對經濟增長的支持乏力。金融服務業內部結構不均衡，銀行業居絕對主導地位，而證券經紀與交易業、保險業、信託投資業的比重相對偏低。而且，金融服務業發展的地區差異較大，農村金融服務的供給嚴重滯後，不能滿足農村經濟發展和農民生活改善的需要。
第二，金融服務各行業競爭力較弱，不能有效提供經濟發展所需的金融服務產品。從2004年全球1000家大銀行的排名來看，排名第一的花旗銀行的一級資本為744．15億美元，不良資產比率為2．06％；而國內排名最高的中國銀行的一級資本為348．51億美元，而其不良資產比率卻達到了5．12％，四大行中中國工商銀行不良資產比率甚至高達18．99％。保險業方面，根據瑞士再保險的統計，截至2004年底，我國保險業佔全球保險市場的份額排名雖居第11位，但保費收入規模僅521．71億美元，保險密度在全球排名第72位，人均保險金額為40．2美元；保險深度排名第42位，保費收入佔GDP的比重為3．26％。證券業方面的表現更讓人擔憂，2004年底我國共有證券公司140家，總資產3781億元，總負債2765億元，全年實現利潤為－78億元，整個行業處於虧損狀態。
第三，國內金融機構的業務創新能力不強，外資金融機構在金融業務創新上具有絕對優勢。一方面，國外金融工具種類繁多，能夠為客戶提供全方位的金融服務，而且對新型金融產品的開發能力相當強；另一方面，目前中資金融機構的金融開發技術比較落後，電子化程度較低、金融工具和品種單調、缺乏自主創新能力，在金融創新中處於被動模仿的地位，利用金融創新獲取利潤和佔領市場主動權的能力較差。
第四，國內金融機構開展跨國業務的能力低下。除中國銀行以外，其他銀行海外業務的拓展尚在起步階段，而外資銀行在綜合化經營模式下，通過大規模的並購和重組，其分支機構早已遍及全球。在業務開展方面，國內銀行大都以傳統的存貸業務為主，而發達國家跨國銀行已經把業務重點放在如利率互換、出口保理及福費廷等一些新的金融衍生工具上，利用金融創新來獲取利潤和規避風險。
第五，金融基礎設施建設不夠完善，監管能力和水平有待提高。發達國家大都有支持金融發展的現代化交通、通訊、計算機網路以及其他配套服務設施，並且非常注重適時頒布和修訂有關法律法規對金融業加以規范，對新業務、新工具進行認證。相比之下，我國金融立法比較滯後，專業性法律層次較低，法規操作性較差，在實踐過程中還經常存在不能嚴格執行的問題。監管體制方面，我國金融監管主要依靠「三會」（銀監會、證監會和保監會），社會監管層次基本還處於空白狀態，而且監管內容大都以合規性監管為主，對預防性監管的關注不充分。

今後應採取的發展策略：
第一，培養金融業的服務理念和意識，使其真正成為為生產和生活服務的重要產業。
第二，繼續深化金融體制改革，根據我國經濟結構調整的大趨勢建立比較完善的現代金融服務體制。
第三，建立健全金融服務領域的相關法律法規，進一步完善監管體系，有效控制和防範各種金融風險，保障金融安全。
第四，注重金融服務內部各行業和地區的均衡協調發展，完善農村金融服務體制，較好地滿足農村金融服務需求，促進農村經濟的較快發展。加快證券、保險和信託等其他金融服務行業的發展，進一步完善與實體經濟體系相適應的金融服務體系，加強金融服務業的資源配置功能，促進金融資源合理流動，提高資源配置效率和金融服務質量。 第五，大力培養金融人才，建立科學完善的人力資源管理機制。

Ⅲ 金融業怎樣服務好供給側改革

過去三十多年，中國經濟發展依靠改革開放、加入WTO和勞動人口三大紅利，保持經濟持 續高速發展。然而，近來中國經濟己經步入由高速増長轉為中高速増長、經濟結構調整趨於優化、 新舊動力轉換的新常態時期，以往需求側的消費、投資、出口「三駕馬車」對經濟増長的拉動日 漸乏力，結構性的供需錯配現象也較為嚴重，亟待通過供給側結構性改革緩解現有經濟結構失衡 問題。金融資源是現代經濟的核心資源，金融的功能就是服務於實體經濟的發展，兩者互促共生。 如果說實體經濟是肌體，資金是血液，金融體系則是血管。金融業必須助力供給側改革，亦將得 益於供給側改革。金融業通過推進利率市場化、改善融資結構以及健全銀行業結構等方式，解放 金融束縛，為供給側改革提供更為有力的金融支撐。而供給側改革也是金融業自身轉型發展的助 推器。通過轉變經營理念和改革體制機制，金融機構將更有效地配置和使用金融資源，提高金融 供給體系的服務質效。
一、以針對性金融改革服務供給側改革
2015年年底的中央經濟工作會議明確強調，要著力加強結構性改革，在適度擴大總需求的同 時，去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，提高全要素生產率，使供給體系更好的適應需 求結構的變化。供給側改革的重要方面在於金融端，關鍵是金融的制度性改革，核心是降低企業 成本、去融資杠桿、提升資本效率。深入推進利率市場化、改善和優化融資結構以及健全完善銀 行業結構，是當前和未來一個時期金融供給側改革的重要內容。
經過20餘年的穩步推進，中國利率市場化改革己取得重大突破，金融機構都己具有自主決 定利率浮動的權力。充分發揮市場在價格形成和變動過程中的作用，有利於更好的引導金融資源 配置，不斷完善股票、債券等直接融資交易機制，推動社會融資方式的多元化；有利於分散金融 風險，降低企業負債率和融資成本；有利於促進居民財富的増長，引導居民理財和消費行為理性 改變；有利於資金流向高收益、高科技和前景好的新興產業和初創企業，為中國經濟再平衡和產 業結構調整創造良好的條件；有利於促進中國經濟從外延粗放式的増長模式轉向內涵集約式的増 長模式，真正實現供給側改革的目標。與此同時，利率市場化也對銀行等金融機構帶來定價、結 構以及風險三方面的挑戰。從產品定價來看，利率市場化導致短期利差震盪、中期利差下降，金 融機構需不斷提升產品風險定價能力。從產品結構來看，為減少利差收窄的不利影響，金融機構 需要調整產品結構，即通過綜合化經營擴大非息收入，進而會増加高風險高收益資產的佔比。從 風險管控來看，利率震盪導致波動性増加，加之民間資本進入銀行業，其強烈的逐利動機也可能 帶來輕視風險的傾向，這對金融機構的風險管控能力提出更高的要求。雖然利率市場化改革己取 得決定性的進展，未來仍有三方面任務需要持續推進。一是央行主導的商業銀行基準利率體系應 盡快退出，相應的由市場主導的金融機構利率體系應逐步建立，以最終實現利率市場化。二是増 強金融機構的市場化定價能力，逐步弱化對央行基準存貸款利率的依賴。三是進一步疏通利率傳 導機制，讓短期利率的變化能有效影響存貸款利率、債券收益率和其他市場利率。
供給側改革成果在資本市場的體現，主要就在於激活資本市場，為企業創造更多元化的融資 渠道，提供更低成本的融資方式。目前中國企業的融資結構仍以間接融資為主，2015年，新増直 接融資僅占社會融資規模増量的23.2%，雖比2014年攀升6.03個百分點，但仍屬於較低水平。 直接融資和間接融資本身並無絕對的好壞之分，只是在中國直接融資比重過低，導致了對間接融資的過度依賴，產生了杠桿率過高、金融風險過於集中、中小微企業「融資難」等難題。加快資 本市場建設，健全多層次、多元化、互補型、功能齊全和富有彈性的資本市場，有助於提高直接 融資比重，更好地滿足創新型増長模式下實體經濟多樣化的融資需求。直接融資無需金融中介機 構介入，有助於盤活存量資產，減少企業對銀行信貸等間接融資方式的依賴，降低經濟轉型調整 階段的金融風險；提升直接融資比率有助於避免由於依靠銀行信貸加杠桿，而造成非金融部門財 務不可持續的現象，有助於企業降成本、去杠桿，促進實體經濟健康發展。
為有效促進供給側改革，商業銀行應通過開展投貸聯動、優化信貸投向、完善銀行業結構和 創新農村信貸制度等四個方面舉措用好増量、盤活存量，構建治理良好、結構合理、充滿活力和 創造力的銀行業機構體系，為推進經濟轉型升級和供給側結構性改革提供有力的金融支持。一是 積極開展投貸聯動，讓「雙創」成為發展新動力。改變過去商業銀行只為客戶提供信貸支持，PE/VC 企業提供股權融資服務的方式，准許銀行通過子公司開展投資，以「股權+債權」的模式，可以 為創業期的小微企業特別是科技型企業提供有效融資。投貸聯動能夠有效地將商業銀行的資金、 客戶、品牌和渠道優勢與風險機構的風控能力和投資能力的優勢相結合，切實支持大眾創業、萬 眾創新。二是商業銀行應准確把握供給側結構性改革的要求，做好信貸投向的「加減法」。一方 面，對科技產業、新興行業、小微企業的信貸投放「做加法」。緊密貼合國家經濟發展、結構調 整的大政方針，加大對「中國製造2025」、「一帶一路」等戰略新興產業的信貸支持；另一方面， 對過剩產業、壟斷行業、落後企業的信貸投放「做減法」。加大力度盤活信貸存量，促進「僵屍 企業」和問題企業不良貸款的出清，推動不良貸款的化解和處置工作，嚴格限制「兩高一剩」行 業的信貸額度和規模。三是加大力度推進民營資本建立小型銀行的過程，構建城市小型商業銀行 隊伍，門當戶對地為小微企業提供融資服務，加強和豐富金融體系的「毛細血管」，針對性地提 高金融資源的配置效率。四是創新農村信貸制度，發展普惠金融。近日，《農村承包土地的經營 權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》頒發，並鼓勵地方政府 部門通過貼息、風險補償基金、擔保公司擔保等多種方式，建立貸款風險補償及緩釋機制。銀行 業應合理自主確定貸款抵押率、額度、期限、利率，簡化貸款手續，解決農民融資難問題，盤活 農村土地資產，増加土地流轉，幫助農民増收致富，加快農業現代化和城鎮化步伐。
二、以體制機制創新推動銀行自身供給側改革
供給側改革的主要目標之一，是通過提高全要素生產率來促進經濟運行效率提升。通過體制 機制改革提高以銀行為主導的金融供給體系質量和效率，更有效地配置和使用金融資源，既是供 給側改革的要求，也是銀行推進自身改革和轉型的需要。商業銀行更有必要從體制機制改革和經 營理念轉變入手，加快推進自身的供給側改革，以適應新環境的要求；有效支持經濟體正在開展 的供給側改革，更好地服務實體經濟。商業銀行自身供給側改革主要涉及以下三個領域。
通過深化體制機制改革，優化公司治理機制，提高經營和決策效率。進一步完善有中國特色 的公司治理機制，為有效服務實體經濟奠定治理基礎。充分發揮黨委、董事會、監事會和管理層 的作用，探索黨委領導核心和現代公司治理有效結合的新途徑和新方式。推進內部經營機制改革， 充分調動銀行經營管理人員服務實體經濟的積極性。通過實施用人薪酬機制改革、推行職業經理 人和全員全產品計價考核等制度真正打破「大鍋飯」，推動銀行從業人員主動提高服務意識和服 務效率。
建立多元化和輕資本的業務模式，提高資源利用效率。商業銀行應不斷加大資產結構、負債 結構以及表內外業務結構的調整力度，努力打造「輕型銀行」。在資產業務方面，要順應資本市 場和直接融資發展的要求，把同業業務、債券投資等非信貸業務作為發展重點，降低信貸類資產 的比重。在負債業務方面，要轉變以存定貸的傳統理念，打造以資產驅動負債的經營思路，進一 步提高負債的主動性。通過大力發展投資銀行、資產託管、財富管理、現金管理、交易型銀行等 新型業務和表外業務降低風險權重，使風險加權資產増速低於總資產増速、管理資產増速高於資 產規模増速。以經營效率提升真正實現低資本佔用和低成本擴張，以相對較少的資本投入驅動相對較大的金融資源，更好地服務實體經濟發展。構建市場化、精細化和專業化的業務管理機制，提高管理效率。要打破傳統管理體制的桎梏， 深入探索事業部制和子公司制，推動經營管理模式從以塊為主向條塊結合轉變，有效提升專業化 經營管理能力，讓專業的人干專業的事。進一步順應利率匯率市場化、資產負債結構變化、表內 外結構變化的要求，持續深入推進資產負債管理轉型創新，推動資負配置和管理從被動、單一、 表內向主動、多元、全表管理轉變，更加註重全資產和大負債的動態、組合和前瞻管理。通過內 涵式、精細化管理機制的建設，更有效地服務實體經濟。

Ⅳ 土地金融的性質

土地金融的特點
土地金融與其他部門金融不同,有以下特點。
1.土地金融是有擔保的金融土地金融屬於長期信用,因此要以土地進行抵押為融資提供擔保。擔保包括人的擔保(即信譽擔保,具法律效力)和物的擔保。人的擔保,通常是由信譽卓著或資本雄厚的第二人(可以是個人或企業)為債務人的債務清償提供擔保,當債務人不能履行貸款合同時,該第三人具有代為履行償還貸款的責任;物的擔保,就是以特定的財物為借款人債務的履行作擔保,當債務不能履行時,債權人有權行使該擔保物權,無論債務人是否還負有其他債務或是否將該擔保物轉讓他人，都能從該擔保物權的執行中獲得債權的優先清償。其中,人的擔保較為方便,物的擔保比較安全。兩種擔保可選擇其一,也可同時採用。台灣學者紀偉就說,要取得融資,必有為人所信賴的基礎,此基礎不外人與物,個人生命及工作能力有限,短期尚足為信用基礎,若就長期而論,則非土地及其定著物不可,因此,土地金融的債權必須以物,即以土地及其定著物作擔保。但通常,出於土地金融的安全性考慮、往往是二者同時採用,如英國的房地產抵押貸款,除考察抵押物的價值外(即物的擔保),還非常重視對債務人償還能力.(即人的信用)的考察;而美國大部分的抵押除了要求房地產的擔保外, 還須有政府擔保機構的擔保。當人的擔保和物的擔保同時並存時,原則上應先行使擔保物權,因為人的擔保屬債權范疇,而物的擔保屬物權范疇。
2.土地金融以抵押權為基礎土地金融以土地抵押為前提,以土地抵押權的設立為開始,並以抵押權的注銷(債權如期清償時)或執行(債權不能清償時)為結束。中國台灣學者黃通強調:抵押權實為不動產金融之基礎。①所謂抵押權,就是抵押權人對抵押財產享有的優先受償權,即債務人或第三人不轉移對其財產的佔有,將該財產作為債權的擔保,當債務人不能履行債務時,債權人擁有從其抵押財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款中優先受償的權利。
抵押權具有以下主要特點:(1)抵押權屬於擔保物權,其作用僅僅是為了擔保債權的清償,因此抵押權從屬於債權而存在,並將隨著債權的清償而消失。(2)抵押權擔保的債權具有優先受償權。即當同一債務有多項債權時,抵押權所擔保的債權必須優先清償。(3)用益物權可設立抵押權,抵押標的除了完全物權即所有權外,用益物權如使用權等也可設立抵押權。
在我國,可以抵押的房地產有:(1)依法獲得的出讓土地使用權;(2)依法獲得的房屋所有權及其土地使用權;(3)依法獲得的期房所有權②;(4)依法可抵押的其他房地產。以出讓土地使用權抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附屬物應當同時抵押;以出讓土地使用權地上的全部房屋抵押的,該房屋佔有范圍內的土地使用權也隨之抵押;以出讓土地使用權地上的部分房屋抵押的,該房屋相應比率的土地使用權隨之抵押;期房所有權抵押時,必須符合房屋預售和建築承包管理的有關規定。
不能抵押的房地產包括:(1)權屬有爭議的房地產;(2)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;(3)列入文物保護范圍的建築物和有重要紀念意義的其他建築物;(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產;(5)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;(6)未依法登記領取權屬證書的房地產;(7)未經中國注冊會計師確認巳繳足出資額的外商投資企業的房地產;(8)行政機構所有的房地產,政府所有、代管的房地產;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律允許抵押的除外。
3.土地金融一般要實行證券化一般地說,土地金融和其他金融一樣,其負債大多為期限較短、流動性較強的短期負債,但其資產則具有期限較長、額度較大的特點,當該項信貸資產規模占銀行信貸資產總量的比重達到一定比例,通常為25%~30%時,銀行便可能面臨資金的流動性風險。為了使這部分長期資產短期化,即使資產具有流動性,有必要對房地產抵押貸款進行證券化。
房地產的證券化包括:(1)房地產本身或所有權(在我國為土地使用權和房屋所有權)的證券化,就是將房地產本身的價值或產權進行小額分割,並以證券的形式表示,使大額的不易流動的土地和房屋價值具有了較好的流動性;(2)房地產抵押債權證券化,是將期長額大的抵押債權進行小額分割,以有價證券的形式,通過資本市場進行融資,使得長期的抵押貸款資產具有了很好的流動性。
4.土地金融具有較強的政策性土地金融是受政府政策干預較強、獲得政府補貼較多的金融部門。一方面,農業土地利用、城市規劃、都市發展計劃、產業政策等對土地金融有諸多限制;另一方面,城市居民住房問題的解決,關繫到社會的安定團結和政局的穩定,因此政府通常要透過房地產金融部門,通過各種獎勵、補貼或稅收優惠等手段,來支持購房貸款的發展,從而實現居民的安居樂業。
5.土地金融業務成本較高,但收益較好一般講,一宗房地產抵押貸款一般需要經歷:借款人資信調查、房地產抵押物估價、抵押物保險、抵押權的設立到注銷,有時還需執行抵押權(當債務不能履行時);在這一過程中,需要和土地管理部門、產權登記機關、保險機構、評估機構等部門進行聯系;需要有相關知識的專業人員協作,如:土地估價師、資信評估人員、律師、會計師、經紀人等的配合,因此,操作較為復雜,這使得土地金融的經營成本較高。但另一方面,因其涉及的步驟較多,使得房地產金融的業務派生性較強,即可帶動一些銀行中間業務的發展,為金融部門帶來了可觀的手續費收入。
土地金融的種類
土地金融包括市地金融和農地金融。
市地金融 市地金融就是圍繞城市土地及其建築物的開發、經營和消費所進行的資金融通,包括:(1)房地產取得金融是對購買土地或建築物(包括住宅)所進行的資金融通;(2)房地產改良金融是對土地及建築物開發、建造所進行的資金融通;(3)房地產經營金融是對土地及建築物的經營,如租賃經營進行的資金融通。
農地金融農地金融是圍繞農地開發、生產、經營所進行的資金融通,包括:農地取得金融是對購買或租賃農地進行的資金融通;(2)農地改良金融是對農地的開墾、整治、農田水利、土壤改良等所進行的資金融通;(3)農地經營金融是指對購買牲畜、肥料、農機具以及進行農業經營活動進行的資金融通。農地金融與市地金融相比,期限較長,盈利性較差,風險較大,政策性較強,所以通常由政策性專業銀行經營,並需國家以信貸的途徑提供補貼。本章以市地金融為主要對象。
在美國,根據資金融通對象的不同可將房地產金融分為購屋金融(mortgage)、收益性房地產(incomeproperty)金融、土地開發(landde-velopmmt)金融和建築(construction)金融四種。
(1)購屋金融是指圍繞居民購買住房所進行的資金融通,也稱個人住房抵押貸款,是房地產金融的重要內容。
(2)收益性房地產金融是圍繞投資者購買經營性房地產(也稱非住宅類房地產),如商場、寫字樓、廠房等所進行的資金融通。投資者購買收益性房地產不是用於消費,而是作為投資,在買入和賣出之間獲得差價利潤,或用於出租經營獲得租金收入,或作為固定資產用於生產經營活動。這類房地產融資因其償還貸款的資金來源主要為經營收益,因此,對其償還能力的考察與個人住房貸款不同,應更為謹慎。
(3)土地開發金融是圍繞土地開發,如七通一平,三通一平等所進行的資金融通。其現金量具有根據工程進度分期投入、一次收回的特點,期限通常在1~2年,但大面積成片開發的期限有時較長。
(4)建築金融是圍繞房地產開發、建設所進行的資金融通。其現金流量也有分期投入、一次收回的特點。有時建築物和土地開發融資是不可分的,在我國稱房地產開發企業融資。另外,因後三種房地產金融形式貸款時間較短,盈利性強,並多由商業銀行給予貸款,所以也常歸為商業(commercial)信貸一類。
根據有無中介機構的參與,可將房地產金融分為房地產間接金融和直接金融。間接金融是指借款人通過金融機構(如銀行)獲得資金融通,金融機構並非真正的資金供給者,而是資金供需雙方的橋梁,故稱間接金融;直接金融是指借款人直接通過有價證券,從投資者手中籌集資金的活動。借款人包括個人和法人。個人為了購買、建造或修葺自用住房而向銀行申請貸款;法人主要包括房地產開發公司及其他購買房地產的非房地產企業客戶。房地產開發公司通常是為了獲得房地產取得、開發或經營資金而向銀行申請貸款或通過資本市場進行融資,非房地產企業的客戶主要是為了購置用於生產經營的固定資產或出於投資的目的而向銀行申請貸款或通過資本市場融資。以上的融資行為構成了房地產金融一級市場。當個人住房貸款在使銀行的信貸資產可能面臨流動性風險時,銀行有可能將個人住房貸款從其資產負債表中移出,以證券的形式出售給二級市場的投資人,通常為機構投資者,以便迅速收回資金,改善其信貸資產的流動狀況;而法人通過資本市場融資發行的有價證券也可在投資人之間進行轉移。以上構成了房地產金融的二級市場。

Ⅳ 允許農村土地承包經營權向金融機構抵押融資可能帶來什麼問題

試著探討一下，說的不一定對個問題總結起來分別可從權能層面、法律層面、權證層面和技術層面來展開探討，下面依次：

1、權能問題。

土地承包經營權是一項特殊的用益物權，起源於1978年安徽鳳陽小崗村搞家庭聯產承包責任制的「創造」，解決了中國的吃飯問題，當時的承包期限是20年，1998年有效期到了，搞了二輪延包，這次期限是30年，到2028年(流轉及抵押應不得超過該年限)。從權能來看，土地承包經營權(一個完整的詞彙，一個獨特的概念，一項特殊的權利)是用益物權，不具備權屬性，從四項基本權能來看，應該是使用和，並沒有權，因為權歸集體。正因為沒有權，所以也沒有處置權。因其權為集體產權、且為用益物權的獨特性質，從狹義來說，目前尚不存在以其他客體的經營權為抵押物的融資方式。但是從廣義來說，還有水域灘塗養殖權、水利設施使用權等與其有一點類似，然而卻又不同。

2、法律問題。

土地承包經營權抵押貸款，從法理上來說是站不住腳的。《物權法》、《擔保法》、《土地承包法》對耕地、自留地、集體機動地、宅基地的抵押有限制性條款。明確的是《人民法院關於審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十五條「承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。」這等於是說「農村土地承包經營權」是無效抵押物。這基本就把以家庭承包方式獲得的農村土地承包經營權進行抵押貸款的路徹底封死了。但是：中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於加快推進農村金融產品和服務方式創新的意見》(銀發〔2008〕295號)提出：(二)創新貸款擔保方式，擴大有效擔保品范圍。鼓勵金融機構根據試點地區農業發展情況和農村經濟特點，依照相關法律，進一步擴大農戶和農村企業申請貸款可用於擔保的財產范圍，積極規范和完善涉農擔保貸款業務操作流程，建立健全涉農貸款擔保財產的評估、管理、處置機制。按照因地制宜、靈活多樣的原則，探索發展大型農用生產設備、林權、水域灘塗使用權等抵押貸款，規范發展應收賬款、股權、倉單、存單等權利質押貸款。原則上，凡不違反現行法律規定、財產權益歸屬清晰、風險能夠有效控制、可用於貸款擔保的各類動產和不動產，都可以試點用於貸款擔保。積極推進和完善多元化的農村信貸擔保體系建設，鼓勵各類信貸擔保機構通過再擔保、聯合擔保以及擔保與保險相結合等多種方式，加大對農村的融資擔保服務。中國人民銀行
《中國銀行業監督管理委員會關於進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》(銀發〔2009〕92號)提出：穩步推進農村融資性擔保體系的建立和發展，有效完善農村信貸風險分擔機制，擴大農村有效擔保物范圍。大力開發符合農村實際特點的「信貸+保險」金融服務新產品。支持政策性金融加大對農業開發和農田水利等農村基礎設施建設的中長期信貸支持。有條件的地方可以探索開辦土地經營權抵押貸款。《中國銀監會廳關於做好2013年農村金融服務工作的通知》(銀監辦發〔2013〕51號)提出：探索擴大農戶、農民專業合作社和龍頭企業等借款人可用於擔保的財產范圍，創新各類符合法律規定和實際需要的農(副)產品訂單、保單、倉單等權利以及農用生產設備、機械、林權、水域灘塗使用權等財產抵(質)押貸款品種。支持在法律關系明確地區探索開展農村土地承包經營權、宅基地、農房等抵(質)押貸款業務。此外，黨的十八屆三中全會《中共關於全面深化改革若乾重大問題的決定》提出：「賦予農民對承包地承包經營權抵押、擔保權能」;2014年一號文件也明確「允許承包土地的經營權向金融機構抵押融資。」國務院廳《關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》(國辦發〔2014〕71號)：現階段通過市場流轉交易的農村產權包括承包到戶的和農村集體統一經營管理的資源性資產、經營性資產等，以農戶承包土地經營權、集體林地經營權為主，不涉及農村集體土地權和依法以家庭承包方式承包的集體土地承包權，具有明顯的資產使用權租賃市場的特徵。2015年一號文件：做好承包土地的經營權和農民住房財產權抵押擔保貸款試點工作。所以土地承包經營權抵押處於一種法律有障礙和政策鼓勵的兩難之中。為什麼會鼓勵，我想是部分地區城鎮化進程導致農民數量減少導致土地拋荒，而細碎的家庭分散經營雖然曾在特定歷史時期做出過的貢獻，但是當下已然不適合現代農業發展要求。集約土地規模化經營和發展現代農業，這就需要資金支持即農村金融支撐，而從事農村經營的主體缺少融資渠道(主要是抵押物擔保物匱乏)的困境所致。為了解決法律障礙和政策鼓勵、現實需求三者間的困境，各方可謂絞盡腦汁：以上出現了幾種提法尤其值得注意：一是人行提出的」土地經營權「二是銀監會提出的」農村土地承包經營權」三是三中全會起草組提出的「農民對承包地承包經營權」四是一號文件提出的「承包土地的經營權」五是國辦(中農辦)不久前
獨辟蹊徑
提出的「農戶承包土地經營權」從權能上說，以上說的其實是一個東西，即「農村土地承包經營權」除了銀監會比較憨厚，其他的提法都有規避與現有法律沖突的考慮。這個事情的發展大致就是這樣的，但是又有了新的發展，那就是2014年底中共廳、國務院廳印發《關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》中正式明確提出
農村土地權、承包權、經營權的「三權分置」前面說過「土地承包經營權」是一個完整的詞彙，一個獨特的概念，一項特殊的權利是一項用益物權，但是由於土地流轉的現實，在實質上，對這項權利又進行了「瓜分」：流出方保留承包權，流入方只有經營權。這個問題說到這里已經基本說清楚了。

3、權證問題。

關於土地承包經營權確權頒證。這里要明確一個重要問題，即抵押的到底是「農村土地承包經營權」，還是流轉後「承包土地的經營權」即「三權分置」提出的，是承包權還是經營權?前面已經說清楚了，在土地法、承包法沒改之前(改法後，後面說法就不成立了)，現階段，將農戶土地承包經營權證抵押是違法的，可以操作的是流轉後的經營權。問題中所提出的「用於抵押的權證」，和「《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出 5 年內完成農村土地承包經營權確權頒證」嚴格來說，並不是同一個證。花開兩朵各表一枝，先說這個《關於加快發展現代農業
進一步增強農村發展活力的若干意見》提出的5年完成的這個農村土地承包經營權確權頒證這個證其實一直都有，網上隨便找個圖。日期是1998年，二輪延包的年份，這個證作為農戶承包土地的權屬證明，在全國大多數地方基本都確權到位了。既然都有了，二輪延包又沒有結束，那麼現在為什麼又要頒這個證呢?新頒的證和老證有什麼區別呢?這些問題我看不太清楚，但是我們可以找一個角度來管窺蠡測一下在《2009年國土資源公報》中，國土資源部曾解釋稱，「(2009年)耕地、建設用地等數據，待第二次全國土地調查全面完成後另行發布」。第二次全國土地調查啟動於2007年，歷時三年，2009年底基本結束。但是，調查結果遲遲未公布。2012年12月，國土資源部曾發布通報稱，2011年，中國耕地保有量為18.2476億畝，全國耕地凈減勢頭得到有效控制，且自2009年以來，全國耕地保有量連續三年保持在18.24億畝以上。但是，該數據並未體現在《2011年中國國土資源公報》中。《2013中國國土資源公報》顯示，2012年中國耕地保有量為20.27億畝，2009年以來連續四年耕地保有量超20億畝;而近年來，中國政府一直強調18億畝耕地紅線不能突破。(國土部：中國現有耕地超過20億畝來源2014年04月22日
16:29 來源於
財新網)。簡而言之就是家當沒搞清楚，守了好些年的18億畝耕地紅線，國土部一普查，發現不但沒減少，還「憑空」多了2億畝出來。18億畝我推斷就是根據上面紅本本的登記數據統計出來的，多出2億畝並不奇怪，仔細看紅本本上的內容就可以發現，一是測量技術先進了，國土部是拿衛星測的，原來農村是用步量的，田埂啥的都沒算，誤差太大;二是承包分地的時候，地有好壞，好地一畝算一畝，拿到差地的人家不幹了，私下說好一畝半算一畝，兩畝算一畝;三是農業稅2006年才取消，沒取消之前是土地稅，實際佔有多，而少登記是可以少交稅的，以上種種，導致出入。回過頭我們來看看這個老證，四至不清(四至處為空白，且並未附四至圖)，面積不準(長寬處為空白，面積數據度以現在的要求標准來看很可能是不夠的)，過於簡陋。檯面上來說，這對於「不可逆城鎮化」調整土地涉及的問題、糧食保護耕地紅線問題、保護農民權益問題、土地適度規模經營土地流轉等工作開展不利。檯面下來說，政府征地成本、工商資本流轉成本、農戶流租金收入等等，這些可都是真金白銀的問題啊，此外承包地幾十年歷史積累矛盾也很突出，但是這個是馬蜂窩就不捅了。如果因為四至和面積都搞不清楚，進而產生爭議，總得拿個證明的東西出來吧，這時候這個本子就不夠用了。現階段的確權頒證，是的證，的具體標准我沒去查，四至都要到用GPS定位，要附圖，每塊地還有的編號。目前很多試點都已經開始搞，但是有難度，主要集中在一是確權成本太高，很多地方希望用國土部門的技術手段來測，但是一畝要四五十元(國家只配套10元一畝地)，還有人力成本和工本費等等，隨便搞下就是千萬上億的成本，錢從哪來?二是農戶意願，有的實際佔有比老證上佔有面積大，這一測，會如何變動，心裡在打鼓。三是基層也畏難，入戶調查、戶籍台賬等，而且農村的土地矛盾大了去了，翻燒餅吃力不討好。進程方面，2014年山東、四川、安徽3個省和其他省區市的27個縣進行了整體試點，不少地方還結合實際擴大了試點范圍。截至2014年底，全國1988個縣(市、區)開展了試點工作，涉及1.3萬個鄉鎮、19.5萬個村，試點覆蓋面積3.3億畝。2015年又新增江蘇、江西、湖北、湖南、甘肅、寧夏、吉林、貴州、河南等9個整省試點，據悉有些試點已經探索出一些價格量又足的辦法來，既符合部里的規程標准，又能控製成本。所以考慮到事情的難度5年完成並不誇張。第二個證就是用於抵押的證，即使用權證，主要是農地流轉後，給流入方發一個證，證明他的使用權利，當然，如果沒流轉的也可能給農戶再發一個使用權證，這個證目前全國沒幾個地方發，個別地方在搞試點探索發了這個證(封閉試點網上沒找到圖)，一般是政府發，僅處於探索階段。

4、操作層面的問題。

土地承包經營權抵押融資過程中可能遇到什麼問題?三個方面，一是政策法律層面，二是技術層面，三是風險層面。政策法律層面主要是法律法規限制，金融機構開展起來有顧慮，而且直接影響申請強制處理抵押物時是否能得到法院支持。技術層面主要是指抵押物要估價，抵押物值多少錢?現階段農村資產資源缺乏專業評估機構和人員，還未建立農業評估的行業標准，抵押物價值認定困難，現在很多地方都評估了，但是價值認定是否合理值得商榷，評的太低，農戶貸不到幾個錢，評的太高，銀行不認。還有就是登記部門和銀行是脫節的，比方一塊地不但有土地承包證，種了樹後又去辦了個林權證，挖了個坑辦了水域灘塗養殖證，同一塊地理論上可以用不同的權證在不同銀行反復抵押，這就跟房地產市場不健全的時候開發商一房多賣類似。而這個地是否已經抵押過，銀行現階段根本查不到，有一物多抵風險;風險層面說到底是的問題，一是缺乏抵押擔保機構，誰願意來擔保，誰來兜底?況且擔保公司不是慈善企業，是要收費的，也會變相增加融資成本，如果成本過高，這個融資就會失去意義。因此如何擔保這個是核心問題。二是農業保險覆蓋太低，加大了銀行風險;三是抵押物處置難，即使法院支持，因缺乏公開有效的市場，這個抵押物的流動性太差，執行成本很高。概而言之，銀行需要獨立承擔風險，缺乏風險分散機制。

Ⅵ 我國目前金融市場發展

我國金融市場發展情況
1、金融市場還不夠成熟，深度和廣度不夠。真正成熟的金融市場的標準是：好企業可以隨時通過豐富的融資產品與渠道進行融資；長期投資者能夠得到合適穩定的回報；市場價格基本合理；市場參與者遵守規則。但目前中國金融市場遠遠沒有達到這些標准。決定人民幣國際化關鍵的人民幣「投資池」尚未形成；國內一級和二級市場、場內和場外市場、貨幣市場和資本市場等都存在不同程度的分割現象；同業拆借利率尚未成為引導整個利率體系的貨幣市場的基準利率等。總之，我國尚未形成一個高度開放、規模巨大、品種繁多、贏利性和安全性達到規范的適應貨幣國際化要求的金融市場。
2、利率和匯率缺少市場化。利率是資金的使用價格和時間價格，匯率則是貨幣的交換價格，兩者應分別由資金市場和外匯市場的供求來決定，否則就會被壓制或是被扭曲，從而導致對整體經濟發展的壓制和經濟行為的扭曲。如果利率不能反映真實的貨幣借貸市場的供求，並以真實的市場利率引導其他金融商品的價格；如果匯率不能真實反映本幣和外幣的供求，並以真實的市場利率參與國際經貿往來，該國貨幣就難成為國際貨幣，並承擔起國際貨幣的職能。由於我國正處於轉型經濟階段，利率、匯率市場化的進程受到諸如金融機構自我約束能力、央行宏觀調控能力、國際收支狀況以及資本項目開放的風險防範能力等因素的制約，與發達國家相比還有較大的差距。
3、金融市場主體競爭力較弱。發達的現代金融體系是央行有效執行貨幣政策和匯率政策的基石。目前，我國金融系統的主體仍為四大國有銀行，雖然已經完成股份制改革，但在整體運行機制和風險管理能力上仍和發達國家存在不小差距，特別是，長期以來在計劃經濟體制下形成的舊觀念和行為模式仍舊阻礙著國有銀行的國際化進程。
4、金融風險防範的機制不健全。目前，我國的金融監管機構主要包括中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、中國保險監督管理委員會，此外，中國人民銀行也有部門金融監管職能。但是，我國的金融監管機構通常只注重國內的金融監管與風險防範，而對國際金融風險的防範還需加強。特別是隨著貨幣國際化的加快，本幣的流出也將日益增多，而境外本幣的增加會使得市場投機因素增多，容易造成對國內市場的沖擊，在一定程度上或一定時期削弱國內宏觀經濟政策的效用，甚是造成宏觀經濟政策的失效和失誤。1997年東南亞金融危機和2008年的全球金融危機都是很好的例子。雖然它們對我國造成的直接沖擊不大，但不能說明我們已經具備了防範國際金融風險的有效機制，我國金融風險監管體系的建設依然任重而道遠。
5、金融市場尚不完備。我國的金融市場目前是很不完備的，除了傳統的銀行信用間接融資外，僅僅局限於同業拆借業務和票據承兌業務，發展很慢。主要表現在：受傳統觀念的影響，沒有投資慾望和價值觀念；銀行沒有企業化，信貸資金尚有供給制，金融機構和金融業務尚不發達，信用工具缺乏.現有證券的不流通；價格體系的不合理，不能給投資者帶來准確及時的投資信息，資金得不到合理流動；金融立法、章程殘缺不全，缺乏有效的管理手段等。

Ⅶ 金融在經濟中的作用

金融在現代經濟中的作用：

1、金融在現代經濟中的核心地位，是由其自身的特殊性質和作用所決定的。現代經濟是市場經濟，市場經濟從本質上講就是一種發達的貨幣信用經濟或金融經濟，它的運行表現為價值流導向實物流，貨幣資金運動導向物質資源運動。

2、金融是現代經濟中調節宏觀經濟的重要杠桿。現代經濟是由市場機制對資源配置起基礎性作用的經濟，其顯著特徵之一是宏觀調控的間接化。而金融在建立和完善國家宏觀調控體系中具有十分重要的地位。

3、在現代經濟生活中，貨幣資金作為重要的經濟資源和財富，成為溝通整個社會經濟生活的命脈和媒介。現代一切經濟活動幾乎都離不開貨幣資金運動。

金融是貨幣資金融通的總稱。主要指與貨幣流通和銀行信用相關的各種活動。主要內容包括： 貨幣的發行、投放、流通和回籠；各種存款的吸收和提取；各項貸款的發放和收回；銀行會計、出納、轉帳、結算、保險、投資、信託、租賃、匯兌、貼現、抵押、證券買賣以及國際間的貿易和非貿易的結算、黃金白銀買賣、輸出、輸入等。

(7)金融機構供給乏力農地金融擴展閱讀

金融的本質在於不確定性，所以要注意以下幾點：

1:市場是規律性和隨機性並存的，所以任何分析都只是可能性分析，得到的只是概率。在金融上賺錢最重要的是 風險收益比為正，每一筆交易都要做好資金管理。

2：做交易時，永遠必須考慮的一點是，如果做錯了改怎麼辦？這種雙向思維，是成為一個交易員的關鍵所在。而有沒有一套操盤計劃，是高手和新手的最大區別。

3：任何單次損失的交易都不能證明你整個系統和方法的正確與否，你的水平，會在十筆以上交易後一目瞭然。