A. 請問商辦究竟值得投資嘛
首先，我們需要肯定是房地產作為中國支柱性產業，在沒有其他產業可以替換的時候，房地產肯定是值得投資的。
那麼在房地產投資中大致可以分為投資住宅投資以及商業投資。
住宅投資最大的特點就是屬於穩健性投資，居住需求是長期存在的，當供需關系發生改變就使得房價波動，但都呈上漲趨勢，改變的是增長速率。
商業投資的特點是風險性投資，存在一定的風險性，對於地段的要求特別高，需要區域整體的規劃與發展，以及人流動線的把控。前期收益不會特別明顯，後期發展起來後物業溢價呈幾何增長。
商辦投資屬於商業投資及住宅投資的結合，產品屬性屬於住宅投資，土地性質屬於商業投資。優越的商辦投資即能有住宅穩健的保障，因為商辦的最終使用性質是居住；同時又能享受商業投資帶來的高回報；享受雙重紅利。商辦投資最重要的就是租賃市場，一般我們選擇辦公聚集地或人口流動密度大的區域；辦公聚集地看中的是長期租賃得辦公人群，人口流動區域主要考慮車站或景區附近，適合酒店或民宿。
B. 商辦的投資邏輯
投資邏輯：
政府想控制一個區域發展，最基礎的辦法就是控制土地性質。政府打造的居住區一般以批住宅用地為主，政府著重打造的商務區一般以辦公商業用地為主，因為涉及到產業導入，商業辦公用地地價一般低於住宅用地，這也是商住價格低於住宅的主要原因之一。
一/商辦的種類：
50年產權：工業用建築用地，科教文衛體用地和綜合類用地最高為50年
40年產權：商業，旅遊，娛樂用地最高為40年。
----《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
二/商辦常見的問題及真正的邏輯：
產權年限問題：
住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理；中國建築物平均存活時間為30年左右，《中國城市房地產管理法》-22條規定：土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。
大產權
深圳40年到期，65000續期20年，杭州去年12月份商辦到期
居住體驗問題：住宅一般都是封閉式管理，人車分流，部分戶型還能做到南北通透，居住體驗較好。商辦一般都是辦公樓式設計，開放式社區，梯戶比較多，很難做到南北通透。不過由於剛需住宅越來越少，對商住需求越來越強烈，市場上出現了很多品質與住宅類似的商辦，商辦與住宅的居住體驗差距越來越小；9月7號拿地的激烈程度可以看出，成都市的住宅也可能向豪宅話發展。
生活成本問題：商水商電VS民水民電。民水1.35元/噸，商水3.1元噸。民電0.53元/度，商電0.8元/度。（每人每月用水2噸，一個家庭用電100度。）
以一個三口之家來計算：一年用水72噸，用電1200度，多花費500元。
學區落戶問題：無法解決。
首付比例：無
商辦優勢：不限購不限貸；小戶型低總價，交通位置優越；配套好。
三/商辦的市場表現：就成交面積而言，住宅與商辦成交面積比為7：3.
四/商辦的客群分析：
暫無學區落戶等需求）。
商辦的推薦邏輯分析：
穩定性：成都1600萬，每年增長50萬---需求量，而且
地理位置來看，目前市區地理位置交通的多為一些老舊小區，一梯十戶，兩題20戶比比皆是。跟商辦的居住密度很類似。
回報率：以金科星耀天都為例，附近44平米左右房子的租金在2000左右（90年代的小區），一套大概40萬，首付20萬，月供2100，
流動性：易租易售--居住屬性+辦公屬性（門牌號一年3000左右）
根據2015年數據顯示：成都平均每天新增646名創業者，每個月新增943家科技型企業
C. 商辦項目為什麼適合投資
您此次購房主要目的是投資，目前您還沒有購買住宅的資質，所以建議您考慮商辦類的產品。
首先，從2017年3月26日政策開始規定，以後的商辦類產品都是500平以上的，這是資源的稀缺性，這種總價低、臨地鐵、交通方式便利、租售比收益高的小面積商辦只有現有存量這么多了，以後再也不會有。
其次，考慮投資主要考慮的是我投入的本金、安全性、回報率以及後期接手的人群。
房地產投資的安全性不用多說，比金融的安全性和收益要高很多，而且不用承擔像股票那麼大的風險。
以40平的商辦Loft為例，這么小的面積、4.2米的層高，由於第二層的空間都可以利用起來，租金可以租到當地小兩居的價格，但是當地小兩居的投入成本要至少三四百萬。房屋升值方面，商辦類的產品有個特點，臨地鐵，能帶動大批的人流，有人流才會有後期的物流和經濟流，這只是商辦類產品升值的其中一個方面，具體還得看區域，所以我給您推薦的是兩個通州的商辦。
而後期接手的人群，主力還是剛需人群，商辦雖然是全款，但是總價120-140萬，如果拿這個首付去買住宅大多不是地鐵盤，上班不方便，後期這種差距會越來越大。總價低的房子好出手，剛需人群需要地鐵這種交通來保證自己上班的通勤時間。買賣交易也比較簡單，更換法人就可以直接實現買賣。
綜上所述，還是很建議您看看通州的這兩個商辦樓盤，一個是區域的發展，能沾到北京政府發展通州區域的福利，二是總價低，回報率高，接受人群多，買賣交易簡單。
等您有時間，給您安排看房行程，帶您實際考察一下，您再做決定。
D. 在成都買商辦投資好嗎
（1）從從成都房地產大環境來看，2017年12月份以前成都住宅斷貨兩個月，期間沒有一個樓盤拿到預售證，直到12月19號成都搖號第一盤北湖國際開啟住宅搖號模式，驗資搖號買商品房是「成都搖號政策」下未來買住宅投資或自住的趨勢商辦不限購，不要資質，不需要搖號，受到較多純投資客、無資質投資客、過渡性自住客的青睞。
（2）從投資回效益來看：商辦相比於住宅以小戶型為主，面積以30-60㎡為多，首付壓力低，投資總額低，出租租金每平米的收益高於同一區域住宅，轉手不需要對方有資質，小戶型好轉手。
（3）從投資周期來看：相比於住宅拿到房產證3年或5年以後才可以轉手，商辦拿到房產證就可以轉手，且購買套數不受限制，不佔用購房名額。
（4）產品類型來看：商辦有*和不*可以選擇，滿足不同投資客需求；有平層和躍層商辦可選；有*和清水可選。
可自主、可投資、可出租、可辦公，綜上所述，在成都買商辦投資是一個不錯的選擇。
E. 購買商辦投資合適嗎
政府投入、多做附加值成商辦「硬指標」 未來市場格局或大變
同區域只要住宅項目漲，地價漲，商辦項目肯定也會漲
政策利好
國務院明確「積極發展短租商辦、長租商辦等細分業態」，出台」營改增「等利好政策，給予了商辦投資客很大的一個收益點。
現今，大量的炒房客把目光更多放在受到國家房地產調控政策小，且有穩定回報的商辦產品上。
商辦的多重價值
商辦具有自住、投資等多重價值，不僅可以自住，還可以出租或者裝修成辦公室等等，用於租賃投資和辦公室打造，一套商辦使用極為多元化。
投資風險小
購置股票、期貨期權、貴金屬等需要承擔巨大的風險，而傷心傷神。投資商辦，獲得的卻是不用耕耘，也有收獲。
日常的工作和生活均不受影響，輕輕鬆鬆就可賺錢。
不限購總價低
商辦不受限購令約束，投資者想買幾套就能買幾套。再者，商辦總價低。
投資者都希望收益最大化，用最少的投入得到最多的回報，花一套住宅的錢一般能買到兩套左右的商辦。
房租隨著通脹水漲船高，投資者的收入只會越來越穩定而且不斷上漲
商辦便於出手
關注樓市的人都知道，對生活質量有追求的白領青睞商辦者居多，所以商辦位於政府規劃的辦公園區周邊或是核心商圈。
而且地段好配套全的項目向來是置業者的心頭好，出手不成問題。
F. 商辦的投資要關注哪些點
商辦是一種在限購之後興起的業態。一般是40年產權，商水商電不通燃氣，不可落戶沒有學區。但是商辦一般會集中在商業體和地鐵站附近，居住方便且物業較好。
那麼在選商辦的時候應該從哪些角度去考慮呢？
考慮誰會選擇住或者租商辦？在寫字樓等工作的年輕人。
那麼在哪選擇商辦比較重要？選擇附近有大型商務寫字樓的，最好是有群聚的寫字樓產業園。
商業對於商辦真的重要嗎？其實相比商業而言，寫字樓更重要。
所以，投資商辦來說，南邊可能會更好一些。
G. 商辦的投資價值
商辦面積小，總價低，適合過渡
由於面積小,所以總價也低,還貸壓力相比商品房要小很多。單身時有套商辦,可以不用去外面租房;結婚有婚房後,商辦可以出租賺取租金,也可以作為自己的一個獨立空間。
商辦大部分戶型空間為四十平左右，這樣就會直接影響到房子的總房款，一套普通的住宅可能需要你七八十萬，而辦只需要二十多萬，非常適合手中有閑錢的投資客。
同時由於辦投入少，不管是出租還是出售都容易出手。
商辦拆遷賠償金比70年住宅高
小戶型可以作為一個過渡性產品，可以出租或出售，「滾動置業」的美好設想可以在小戶型這個載體上輕松實現。
商辦作為商業性質，拆遷補償額度高於住宅。
H. 商辦的投資和住宅的投資有什麼異同點相比較起來商辦投資的優勢在哪裡
對於純投資人群來說，商辦和住宅的投資主要有以下幾點區別：
1、資質
首先是資質上的區別，投資商辦是不需要有購房資格的，且不限購不限貸，只要手裡有資金，就可以選擇自己看好的區域下手，買多少是以自己的經濟實力決定，不受政策限制，而住宅的購買受政策限制，必須有購房資格，且每個自然人只能購買一套住宅，選擇有限。
2、地段
大部分商辦都是緊鄰地鐵線，靠近市中心以及商業區，地段優勢比較明顯，住宅由於用地限制，大部分近期能夠投資的新房都在3環以外，位置相對較偏，如果從地段上來說，大部分商辦的地段比住宅要好。
3、價格
同一個區域內，住宅的價格高於同區域的商辦，投資住宅，由於現在成都的房地產形式的原因，必須投入大量資產才有可能搶到房，住宅接受貸款的很少，而商辦大部分都是接受貸款的，而且商辦的面積普遍較小，總價低，投入資產少，未來轉手也更容易。
4、風險
對於住宅和商辦，大部分人更關心的是風險問題，商辦的風險相較於住宅確認稍大一些，因為產權年限的問題，很多人對商辦認識不全，不願意投資商辦，但其實現在產權年限已經確認到期後可以需求，實際上是不造成影響的，但是大部分人由於固有印象的影響，導致對商辦不認可，這個也是需要時間和市場不斷去教育的一個過程。
總的說來如果資金充足、有資質的前提下，投資住宅肯定優於投資商辦，但是如果資金有限或沒有資質的情況下，選擇一個地段好、物業好的商辦也是一個不錯的選擇。
I. 為什麼要選擇商辦投資呢
1.不限購、不限貸，土地使用權自動續期
商辦只有40年產權，其實這個說法是不準確的。首先，40年指的是土地使用年限，而房屋的產權卻是永久的，這是兩個不同的概念。
《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權期限滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限滿後的續期，依照法律規定辦理。
該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
按照《物權法》規定，商辦的40年土地使用年限到期之後，很大的可能性是可以自動續期的。
2.價格低
同一區域下，在售商辦的價格僅僅是住宅價格的60%左右。相比住宅，商辦不僅單價低，面積小，總價也很低，投資風險較小。而且現在成都市面上的商辦，不少開發商可以首付分期，且不收利息，兩年內補齊首付即可。這也降低了資金佔用，是住宅不能比的。
3.位置好
李嘉誠曾發表過一個關於房地產的至理名言：「決定房地產價值因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段」。
這句話不僅被開發商們奉為金科玉律，也是房產投資客信奉的真理。好的地段不僅意味著配套齊全，還能帶來升值的無限可能。
因為商辦的商業特殊性，一般位於繁華的商業圈（或商務圈），地段發展前景好，周邊配套設施完善，交通便利。
相對很容易出租，租金價格高，這也對回報率產生積極影響。
4.好出租
商辦戶型的設計可同時滿足住宅和辦公的需要。
另一方面，商辦也可以作為初創業者的辦公室，因為租金比寫字樓低，比社區住宅便利，所以也吸引了創業者的青睞。
5.長期持有回報率高
回報率是衡量投資成功與否的重要標尺。
投資商辦因其購買時單價比住宅低，決定了出租的回報率比同地段的住宅要高。
如果家庭擁有一定的資金尋求投資需求，而且在被樓市限購、限貸的前提下，投資當下核心城區的商辦產品，長期持有收租，不失為一個不錯的選擇。
J. 商辦投資意義是什麼
商辦mianji
1）商辦面積小，總價低，不限購，容易脫手。
2）可辦公、可自住，可選性多
3）回報包括：租金、地價增值，成都現狀比基金收益高。