融創市場分析報告

❶ 2021年融創最近發生了什麼

我們預計下半年市場會比較慘烈。
中房報記者 李葉丨北京報道
不少人說孫宏斌變了。證據是，在近幾年業績發布會上，昔日金句頻出的「段子王」孫宏斌發言比過去克制、低調不少。
變化的不止發言風格，一向以「拿地大師」「收並購大師」形象出現在人們視野中的融創中國，也開始喊話「降低風險」「安全第一」。
「我們現在需要安全，如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤；目前所有企業無論開什麼價都沒有辦法並購。」8月31日，融創中國召開2021年中期業績投資人會議，孫宏斌在會上表示。
「融創未來3年第一目標是降低融資成本，我們要把信用評級做到投資級。為此我們不僅僅要降低負債率，還要降低負債規模，因為在這種情況下才能把融資成本降下來。」他認為，「三條紅線」是合理政策，給出了3年寬限期，是比較務實的指標。
根據融創中國披露的2021年半年報數據，孫宏斌所言非虛，融創中國「三道紅線」指標正在持續改善。截至6月30日，融創中國剔除預收款項後的資產負債率約為76%，較2020年底下降約2.3個百分點；凈負債率為86.6%，較2020年底下降約9.4個百分點；現金短債比約為1.11。
營業收入方面，截至今年6月30日，融創中國合同銷售金額約為3207.6億元，同比增長約 64.3%；收入約958.2 億元，同比增長23.9%；毛利約為199.8 億元，同比增長12.5%；毛利率20.8%，同比下降2.2%；歸屬母公司凈利潤119.9億元，同比增長9.4%；核心凈利潤約為131.5 億元，同比增長0.8%。
截至8月31日收盤，融創中國報19.9港元/股，漲幅1.95%。
「2021年下半年可能比較慘烈」
2021年年初，融創中國提出了6400億元銷售目標。2021年過半，這個目標實現了一半。
在營收類各方面數據都漲勢喜人情況下，毛利率同比略有下降。但根據業績報告，扣除重估影響，毛利仍處於行業較好水平，毛利約為人民幣253.1億元，毛利率約為26.4%。」
同時，融創中國提供的資料顯示，2021年下半年總可售資源超6600億元，將為業績增長打好基礎。
在眾多投資者看來，融創中國完成全年銷售目標是大概率事件。
對於2021年下半年房地產市場，孫宏斌略有些悲觀。他稱，今年上半年市場比較好，下半年市場壓力很大，「今年的市場特別像2018年上半年銷售比較好，貸款比較難；下半年貸款一樣難，但銷售大幅下滑，我們預計下半年市場會比較慘烈。」
在孫宏斌看來，2021年下半年市場不好有兩方面原因：第一，一些企業壓力比較大會降價；第二，國家政策比較堅決，市場對房價有了不上漲預期，加之經濟壓力比較大，購買力會受到影響。
對於市場上一些企業出現的「暴雷」「資金鏈斷裂」等事件，有投資者呼籲孫宏斌總結一下「暴雷」企業特徵。
對此，孫宏斌表示，「要了解別人公司挺難，出現問題的企業其實兩年前就已經看到了，問題的出現一定是綜合性的，要麼是布局出現問題，要麼地買貴了，要麼戰略有問題，要麼產品有問題，要麼把錢挪走了。」
「如果2017年買的地現在還沒賣，現在就虧很多錢了。」孫宏斌表示，很多企業在2017年和2018年上半年買了貴的地，發現一賣就虧錢然後還不賣，我就告訴他們，虧的要趕緊賣，賣了之後干新的事，你留著虧得更多，也不知道在等什麼。
「要留出安全邊界」
這不是孫宏斌第一次在業績會上表示要「控制拿地」。不過，說著「控制拿地」的融創中國2021年上半年拿地並不少。據克而瑞數據顯示，截至6月10日，在集中供地中融創共拿地 41 宗，位居全國房企首位，比第二名萬科還多 11 宗。
在5月股東大會上，有投資者就拿地問題向融創中國發起提問。對此，孫宏斌回應是，融創通過公開市場拿地規模大概佔新增土地儲備1/3左右，雖然這幾個月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作夥伴，實際上融創需要投入的資金並不多。
「以杭州為例，融創拿了4塊地，其中3宗報價都未達到競自持階段，這幾塊地自持部分最後都由合作夥伴原價拿走，保證了利潤空間。此外，4宗地融創整體權益比為52.5%，實際出資一半。」孫宏斌表示。
7月，有報道稱，房企拿地銷售比不得超過40%,被納入「三道紅線」試點房企已被監管要求買地金額不得超年度銷售額40%，統計范圍包括公開市場拿地、通過收並購方式獲地的支出。同時，有業內人士表示，上述拿地銷售比計算依據為權益口徑，非全口徑統計數據。
根據融創中國業績報，2021年上半年公司獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%，剛好在標准之下。若把時間拉長至一年（2020年7月至2021年6月），公司權益拿地銷售比僅為28.5%。
同時，融創中國表示，2021年下半年將主動控制拿地總量及節奏，審慎獲取高質量土地，預計權益拿地銷售比控制在20%以內，全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。
對於這一拿地目標，孫宏斌表示，「2021年下半年市場壓力會比較大，包括融資市場和銷售，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，我們現在需要安全。」
「不僅要降負債率，也要降負債規模」
會上，孫宏斌還談到了收並購與負債關系，「目前所有企業無論開什麼價，都是沒有辦法並購的，因為我還要同時並購你的債務。」
關於降低負債，融創中國態度堅決。
「融創不僅要降負債率，也要降負債規模。」孫宏斌稱，公司要在3年內將融資成本從目前8%降到5%以內，信用評級做到投資級。
2021年上半年，標普將融創主體評級上調至BB，展望穩定；穆迪及惠譽將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創強勁的基本面、較高的凈利水平以及預期將持續下降的財務成本與杠桿水平，維持「買入」評級。全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創提升至「低風險」評級，評分位列70家境內參評房企首位。
不過，不願意並購的融創中國就在今年4月剛花費99.1億元收購彰泰集團80%股權。據悉，並購項目多達54個總資產超487億元。
這次收購邏輯是什麼？
從數據上看，彰泰作為廣西規模最大本土房企，2018-2020年連續3年銷售額均超過200億元，其中2020年廣西區域的全口徑銷售額達到224.5億元、權益銷售金額達到161.4億元，均位列第一。根據廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算，市場佔有率約為5%，超過碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續以47.44億元領跑，增長預期向好。
至於負債方面，彰泰集團董事長黃海濤曾在接受采訪時表示，「我們『三條線』全部都是綠的，凈負債率非常低，只有百分之十幾，在銀行存的錢比我們從銀行借的錢還要多，沒有欠政府一分錢，沒有任何違約，資金情況也非常良好。」
或許這是孫宏斌打消收購疑慮的原因。
對於2021年下半年收並購市場，孫宏斌卻並不看好，「收並購市場目前來看機會很小，因每家企業都有負債上限，並購勢必會導致企業負債總額上升，政策雖然沒有對房企負債總規模下降有明確要求，但對負債上限是有要求的。」

❷ 融創城在售情況

【東麗區區域分析】

東麗區未來是天津的新的行政中心、交通樞紐，最大的規劃居住區。東麗區連接市區和濱海新區，是濱海市區雙核演變成大單核的關鍵節點。

交通上區域內匯集地鐵2號線、津濱輕軌9號線、地鐵4號線、地鐵6號線、地鐵10號線、地鐵13號線以及M15號線。通過津濱大道、衛國道、昆侖路、成林道等重要交通線路，津濱大道和機場高速組成交通骨架，通達市區與濱海新區。

目前天津也是不斷向東發展，空港經濟區經濟效應明顯，東麗區發展一路向好

【項目所在板塊分析】

融創城所在津濱大道商圈，屬於新規劃的居住圈，基本在外環以里，沿著津濱大道建設，2015年萬科拿地樓面價5000多到今年天防首開聯合拿地，樓面價2.7萬。津濱大道地塊價值兩年上漲五倍，足見此地的火熱程度以及後期升值空間。

津濱大道板塊最大的優勢就是交通極為便利。向西開車經東南半環、東縱快速路、中環線，可迅速到達和平、河西、南開、河北、紅橋等任何區域。向東，沿快速路、外環線，20分鍾即可到達天津濱海國際機場、空港物流加工區，可上津濱高速迅速抵達濱海新區，也可上京津塘高速前往北京。天津站樞紐距此版塊也並不遠，乘京津城際半即可抵達北京南站。目前，津濱高速這條溝通市區與濱海的重要通道，由雙向4車道拓寬至雙向6車道，去濱海僅需15分鍾車

【項目情況分析】

1、在售情況

融創城位於東麗區，津濱大道與雪山路交口西北側緊鄰昆侖快速路,外環以內。融創城分為兩個地塊在售：北苑-融園 南苑-融創城

北苑--- 融園

高層96平，21或24層到頂，2梯4戶，毛坯，單價24000-26000

層134平，15層到頂，2梯2戶，毛坯，單價31000。

平墅136平，7層到頂，1梯2戶，毛坯，均價：36000

南苑---融創城 融章園融義園融青園融丹園

層84平，118平米，13層到頂，2梯4戶，*2居、三居。單價30000-32000

洋房97平，130平 通透三居，10層到頂，1梯2戶，*。

平墅97平，130平，140平，5-7層到頂，1梯2戶，*（部分產品：一層帶小院，頂層帶閣樓）

2、交通配套

1.自駕：臨近津濱高速，2分鍾就可以到達快速路--昆侖路。鄰快速路1公里左右，距離中環4公里。

軌道交通：4號線延長線，昆俞路地鐵站，預計2017年年底試運營（目前修到了民航大學，主要拉動空港的經濟流動性，城市發展中經濟交通網中很重要的地鐵規劃）

3、生活配套

商業配套-萬達愛琴海商圈，空港商圈，自帶商業配套（在建）

4、醫療配套-武警總醫院，第三中心醫院，

【項目劣勢分析】

融創城北苑東側有天津市第二殯儀館，但是18年會搬遷。

按照以前的經驗來推斷，殯儀館遷走之後這個空地很可能會蓋學校。（升值點）

❸ 融創春暉十里未來前景怎麼樣

2019年2月中國房地產行業市場分析：龍頭房企表現強勢，二線城市重歸主戰場

各大房企拿地布局仍聚焦一二線城市

2019年3月4日，杭州出讓7宗地塊，成交總價60.16億元。據出讓公告披露，7宗地塊總出讓面積284.5畝，總起拍價47億元。綜合2019年前兩月全國土地市場行情，各大房企拿地布局的重點仍然聚焦一二線熱點城市。

2月11日以來，克而瑞地產研究中心的監測數據顯示，受監測的重點一二線城市共成交土地百餘宗，其中龍頭房企表現強勢，均以積極的態度率先出動，還有部分想要優化土儲架構的企業也搶佔先機，紛紛在二線城市有所落子。

2月TOP50房企拿地總額超千億

受春節假期影響，拿地金額繼續回落，熱點城市收並購拿地未來將受房企繼續關注。據前瞻產業研究院發布的《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，2019年2月，TOP50房企拿地總額1206億元，同比下降13.6%，環比下降32.5%，降幅顯著。2月有傳統的春節假期，土地市場普遍低迷，金額回落亦屬正常。同時，開年房企在收並購市場表現不俗，2月綠地以收並購方式斥資121億元獲取上海項目，華潤置地1月以總額138億元收購多宗土地，其中包括上海和北京。伴隨熱點城市招拍掛拿地難度不斷提升，收並購未來將受房企持續關注。

從拿地金額來看，萬科、綠地、華潤置地佔據榜單前三位。2019年1-2月，萬科在拿地方面不斷發力，以274億元一躍位居榜首;綠地以194億元居於第二，拿地勢頭猛進;華潤置地雖以138億元的拿地金額位居第三，但2月拿地方面動力明顯不足。TOP10企業1-2月拿地總額1367億元，佔TOP50企業的45.7%，龍頭房企獲取土地資源優勢不斷加強。2月，綠地在土地市場格外耀眼，月中，以121億元收購上海董家渡項目50%股權，對於鮮少參與收並購的綠地而言，此次收購有力的補充了其在上海的土儲。同時，17日綠地與上海銀行簽署協議，獲百億授信額度。充分的資金保障，為綠地「開疆擴土」提供了充足的「糧草」。

2019年1-2月全國房地產企業拿地金額TOP10統計情況

數據來源：前瞻產業研究院整理

一二線城市仍為房企投資拿地的重心

從城市排行榜來看，一二線城市仍為房企投資拿地的重心，整體有所放緩。2019年2月，全國土地成交金額TOP10城市累計成交2565億元，同比下降16%;規劃建築面積TOP10城市成交5951萬平方米，同比增長6%。其中，北京以589億元的成交總價位於榜單首位，同比上漲4%，蘇州以310億元的成交總額占據榜單第2位。

規劃建築面積方面，成都以843萬平方米躍居榜首，同比增長84%;廣州土地市場大放量，以700萬平方米位列第二，同比增長244%。此外，受政策調控等因素的影響，1-2月土地成交規模有所放緩，其中蘇州、杭州、天津和武漢等較去年同期均有不同程度的下降。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，全國性房企和地方性房企拿地平分秋色

上海拿地金額前三企業中，綠地控股和中海地產穩居前兩位，陸家嘴為第三位，其他拿地企業大部分為地方性房企，拿地優勢凸顯。萬科、陽光城和龍湖集團分別位列福州1-2月拿地總額的前三位，全國性房企在福州區域布局戰略明顯。和達置業和建業地產作為地方性房企繼續深耕大本營，穩固根基，1-2月拿地總額位列青島和鄭州第一位，其他拿地企業中全國性房企和地方性房企不分伯仲。

全國性品牌房企熱點城市戰略布局顯著

萬科、綠地控股、融創中國和禹洲集團作為全國性品牌房企，多城市布局戰略顯著。其中，萬科瞄準福州和鄭州，1-2月拿地總額分別位列福州第一位，鄭州第六位;綠地控股瞄準上海和青島，1-2月拿地總額分別位列上海第一位，青島第六位;融創中國瞄準青島和鄭州，1-2月拿地總額分別位列青島第四位，鄭州第八位。禹洲集團瞄準上海和青島，1-2月拿地總額分別位列上海第六位，青島第五位。

克而瑞地產研究員謝楊春分析認為，龍頭房企能夠在土地市場上快速行動起來，一方面在於其資金實力相對雄厚，有銷售業績支撐;另一方面，他們基本已經完成全國化布局且架構完善，在各地市場的觸角更加靈敏。

2019年2月融創中國銷售簡報：銷售額同比減少4.4%

2019年2月，融創中國實現合同銷售金額約182.7億元，同比減少4.4%，合同銷售面積約121.6萬平方米，合同銷售均價約15020元/平方米。

截至2019年2月底，融創中國累計實現合同銷售金額約422.3億元，同比增長2%，累計合同銷售面積約280.8萬平方米，合同銷售均價約15040元/平方米。

❹ 中國房地產市場現狀

(一)全國房地產發展狀況
1、全國房地產市場行業發展情況分析
房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出台的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款准備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低於20％。
市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由於人民幣升值的預期不斷刺激「熱錢」湧入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。
房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是：
第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上；
第二 近年來地價、建築材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲；
第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。
普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，並明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標准。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出台，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。
東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產開發投資中的佔比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產開發投資中的佔比將有所提高。
房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，並逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。

❺ 融創簡介

融創中國控股有限公司是香港聯交所上市企業。公司以「至臻，致遠」為品牌理念，致力於通過高品質、多元的產品與服務，整合高端居住、文旅文娛、商業配套等資源，為中國家庭提供美好生活的完整解決方案。

經過多年穩健發展，融創中國已確立行業競爭優勢，並成為受到客戶高度認可的中國家庭美好生活整合服務商。

融創中國下設三大戰略板塊：堅持「全國優勢布局和高端精品發展戰略」的融創地產集團；以「中國家庭歡樂供應商」為發展願景的融創文旅集團；定位於「品質生活服務專家」的融創服務。公司業務覆蓋中高端住宅、文化旅遊、長租公寓、產業地產、商業地產、酒店和物業服務等。

自創立伊始，融創中國就致力於為客戶提供高端產品和服務，並倡導「健康、陽光、愉悅、睦鄰」的社區文化，為此建立並不斷升級高端生活價值體系，形成獨有的「歸心」品牌，包含「歸心社區」和「歸心服務」，以「引領、專注、生命力」的理念，打造「有家、有生活、有知己」的社區。

融創中國積極承擔社會責任，努力成為「美好生活社會公民」，成立融創公益基金會，為中國公益事業貢獻自己的力量。

(5)融創市場分析報告擴展閱讀

項目分布：

西山壹號院

西山壹號院位於北京市海淀區圓明園西路葯用植物園北側，項目西接百望山森林公園，南靠北京葯用植物園，同時園內保留10萬平米原生態山境私園，漫山花木，四時景異，形成三園拱衛的格局。

蘇州桃花源

蘇州桃花源項目位於金雞湖、獨墅湖雙湖核心位置，金雞湖大道以南，高和路旁，獨墅湖北側；佔地約22萬，由351棟中式合院組成。

融創蘇州桃花源採用了純中式古典建築風格，以適宜人居的蘇州「平江古城」為藍本，傳承「水陸並行，河街相鄰」的千年蘇州規劃理念。借鑒蘇州園林傳統造園手法，通過借景、一步一景、步移景異等蘇州園林的傳統技藝工法，使建築與自然融為一體，實現宅院合一的境界。

❻ 重慶融創春暉十里優劣勢

融創春暉十里項目總佔地約21.8萬方，總建築面積約103.5萬方（住宅約66萬方，商業約16萬方，車庫及配套用房等其他約21.5萬方）。 【項目優勢】 1.交通優勢：該項目距離軌道2號線金家灣站約2.8公里，可以乘坐公交車進行換乘。自駕可以通過金家灣立交和白家灣立交，快速通道主城各個區域。 2.教育配套：項目配套有2所幼兒園，對口庹家坳小學及民族中學。項目周邊1.5公里范圍內約有10所學校，教育配套齊全。 3.生活配套：項目自身有春暉生活館、春味道軒、親子公園、萬象商業和幸福專線巴士配套。項目周邊1.4公里范圍內約有樂購、精華等7所便利店，生活便利。4.項目配套： 融創春暉十里內部規劃約16萬方的商業、一個約3萬方的公園（包含兒童活動區，休閑娛樂區，體育活動區）、兩所幼兒園、社區食堂、菜市場、社區公交。 【項目劣勢】 1.離輕軌線稍微有點遠，需坐公交換乘。

❼ 融創中國深耕海南市場的六個項目分別是什麼

這六個項目分別是「陽光小鎮」、「觀瀾湖」、「博鰲金灣」、「南燕灣」、「日月灣」以及「藍立方」