6月上海二手房成交量

1. 二手房指導價「發威」影響幾何

近日，兩大樓市熱門城市齊齊對二手房「動手」了：一個是西安，公布了首批102個小區的二手房交易參考價；另一個是成都，公示了第二批286個小區二手房指導價。
今年以來，多地樓市調控的重點放在了二手房市場，而出台二手房指導價不失為一種調控新方法，甚至被人們稱為「最嚴調控手段」。那麼二手房指導價的出台對樓市降溫效果如何？筆者認為，雖然短期來看想要降房價並沒有那麼簡單，但二手房成交量的驟然下降，說明指導價對買賣雙方的心理預期產生了重大影響，市場正在進入價格修正與調整階段。
其實，第一個「吃螃蟹」推出二手房指導價的是深圳市。今年2月8日，深圳市住建局發布消息稱，建立二手住房參考價格發布機制，並發布了全市3595個小區的指導價。隨後，三亞、成都、西安等城市陸續加入陣營。每座城市的二手房指導價都充分參考了二手房網簽成交價格、評估價格等因素，而且都具體到每個小區。其他的調控主要措施還包括中介公司不得以 「學區房」等名義炒作房價，不得誘導小區業主參與哄抬房價；各信息發布平台要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手房房源，上海等城市還對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。可以說，二手房價格怎麼定、怎麼發布房源，都成為了調控的焦點。
不過需要注意的是，指導價並不能在二手房網簽時作出強制規定，實際交易時，雙方仍需根據自願原則進行價格協商。
二手房指導價發布後市場如何表現？突出的表現就是市場掛牌量與成交量大幅下降，而成交價則相對堅挺。比如深圳市場在政策發布後二手房交易量銳減，5月成交量3027套，6月更是跌破3000套，為2575套，與去年同期的10594套相比，降幅超過70%。成都距離出台第一批二手房指導價已經1個多月，6月份二手房成交量同樣下降近半，月成交2886套，基本回歸到去年末的水平。但是兩地的二手房價格變化不大，5月深圳二手房價格指數環比下滑0.1個百分點，而成都6月的二手房價格基本保持平穩。
那麼，二手房指導價是如何影響成交的呢？筆者發現，二手房交易量銳減的最重要原因是銀行將以二手房指導價作為放貸依據，大大提高了購房者的購房門檻。
具體來看，一套指導價為800萬元的房子，若售房者堅持1000萬元的市場價，以30%首付款、其餘全部貸款為例，銀行以市場價放貸，購房者的首付款是1000萬×30%=300萬元，而以指導價放貸，購房者的首付金額則是 （1000萬-800萬） 800萬×30%=440萬元。如此一來，購房者需要准備的資金要多140萬元，購房者資金壓力增大，相當於變相提高了首付，從而導致成交量大幅下滑。
隨著二手房市場的持續低迷，必然會使得部分售房者的報價出現松動，議價空間逐漸增大。此時，受買賣雙方博弈的影響，一定是橫盤在先，交易量走低，然後售房者才能鬆口，市場價格才能慢慢回歸。
可以預見，未來在強管控之下，疊加二手房指導價的機制，成交量、價將趨於理性，這個調控利器也會被越來越多的城市使用。

2. 上海什麼時候開始核驗二手房價格

7月16日，上海市房地產交易中心發布《關於進一步規范存量房房源核驗及信息發布工作的補充通知》（以下簡稱《通知》）明確，自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平台企業不得對外發布該房源信息。

記者從上海市房管局獲悉，為堅持「房住不炒」，落實「滬十條」「滬七條」關於規范二手住房價格等信息發布行為要求，上海市房管局已於7月9日召開上海市規范二手住房房源掛牌管理會議，明確了上述要求並進行工作部署。

此後一周，上海各中介機構抓緊對系統內部房源掛牌價格進行核驗。根據上海市房管局要求，部分頭部房產經紀機構需在本周內，把存量房源全部重新申報核驗，自7月19日起，無論是線下門店展示的房源，還是線上平台展示的房源，都要是核驗通過的價格。

後續市場將更加趨於穩定發展

在業內人士表示，伴隨著一系列調控政策的落地，後續市場將更加趨於穩定發展。從月度成交數據看，在2020年四季度及今年一季度市場消化部分需求的情況下，今年二季度以來，上海二手住宅成交量已有所回落。上海市房地產經紀行業協會公布的數據顯示，2021年6月，上海全市二手房成交套數26627套，較2021年1月的成交高點下降39%。

另據經紀人反饋，目前上海全市二手房貸款周期較長，「目前貸款審批一般需要一至一個半月，放款則需要預留約4個月左右的時間，整體成交周期相對較長。因此，也有部分不急於成交的業主，選擇謹慎調整掛牌價，觀望市場後續發展。」

以上內容參考澎湃新聞-上海：7月19日起，未通過價格核驗的二手房源不得對外發布

3. 深圳二手房6月成交量跌破3000套，與之前的成交量相比情況如何

樓市是有風向標的。除了政策性地槍打出頭鳥，最為堅挺的就是北上廣深的樓市。所以這些超一線城市的風吹草動可能就是一場暴風雨的前奏，馬虎不得。在這炎熱的夏天，總要潑一潑冷水，給人們狂熱浮躁的心降一降溫。

但是維穩是大前提，下半年應該會有保障性的政策來刺激深圳樓市。

4. 樓市迎「二手房參考價」時代 調控繼續從嚴

本報記者 張軍 王舒嫄

房地產行業調控日趨嚴厲。無錫市日前發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》（簡稱《通知》）稱，無錫市房地產市場管理和監測中心在調查分析基礎上，形成無錫市二手住房成交參考價格。據中證報記者粗略統計，截至目前，已有深圳、成都、西安、寧波、紹興、無錫6個城市明確推出了二手住房成交參考價。

專家表示，參考價制度的推行，完善了二手住房市場的監管，也為穩定二手住房價格提供了新路徑，一二手房價倒掛較為嚴重的城市，跟進實施該項措施的可能性較大。預計下半年二手房成交量和成交價穩中有跌，但全年水平可能與去年持平。

或成調控標配

《通知》提出，無錫市房地產市場管理和監測中心將在調查分析基礎上，以二手住房網簽備案價格為基礎，剔除異常和非典型性的交易記錄，形成部分住宅小區的二手住房成交參考價格，並在無錫市住房和城鄉建設局門戶網站、微信公眾號、無錫房地產市場網等平台發布。首批發布100個住宅小區二手住房成交參考價格，後續將根據房地產市場變化情況，不斷優化數據採集方式，適時調整、增加小區名單，並及時發布成交參考價格。原則上每一年更新一次。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，已發布二手房參考價機制的6個城市，除紹興不在70個大中城市統計范圍內，其餘5個城市均屬於二手房價上漲較快的城市。嚴躍進預計，更多城市推進二手房市場參考價機制的概率較大，特別是一二線重點城市，該政策或成二手房市場調控標配。

深圳今年2月初最先發文建立二手住房成交參考價格發布機制，同時發布深圳3595個住宅小區二手房成交參考價格，之後多家銀行以此作為按揭貸款的參考依據。平安證券統計顯示，深圳自2月實行指導價以來，二手房月成交量已三連跌，6月成交量跌破3000套，同比下降近八成。

諸葛找房數據研究中心認為，二手房參考價機制效應見竿立影，但長期作用還需加強監管措施。深圳作為全國最早落實二手住房成交參考價制度的城市，調控力度大，政策效應最為明顯。諸葛找房數據研究中心表示，該項措施對市場預期影響很大，市場成交規模和價格水平出現一定幅度的縮水。與此同時，監管部門還需嚴格要求掛牌價格必須在參考價格範圍波動，對於高於參考價過多的中介機構要嚴加懲治，以確保實現政策的長期效果。

房貸利率上調

愈來愈多的熱點城市開始收緊信貸。7月23日，中國人民銀行上海總部與在滬銀行召開會議，確定房貸利率上調事宜。上海首套房貸利率從4.65%上調至5%，二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。

國盛證券稱，上海一直是房貸利率最低的城市之一，換錨之後上海並沒有在五年期LPR基礎上加點，而是減掉了20個點，才得到了首套4.65%的利率。此次上調後，上海首套房貸利率仍低於一線城市平均利率水平。但即便如此，房貸利率上調還是充分反應了監管部門對房地產市場調控的態度。

該機構稱，若按照貸款200萬元分30年繳納按揭，以等額本息計算，新政發布前首套房月均還款為10312.74元，上調後月均還款為10736.43元，增幅為4.1%。原利率下二套房月均還款為11044.07元，上調後月均還款為11608.01元，增幅為5.1%。

國盛證券認為，該政策預計對部分購房需求產生影響。房貸利率上調，能提高炒房客的投機成本，降低預期收益並減弱其炒樓熱情。

近期，陸續有杭州、廣州等城市部分銀行上調了房貸利率，且放款周期也有所延長。佛山農行日前宣布對組合貸加息，上調85BP，且為滿足首套需求，部分銀行二手房貸款業務也已暫停。

強調標本兼治

除多地加強二手房市場調控以外，多個監管部門日前也密集發聲，加強樓市調控。

7月23日，住建部等八部門公布的《關於持續整治規范房地產市場秩序的通知》指出，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全。7月24日召開的房地產工作座談會再次強調堅持「三穩」目標，落實長效機制確保房地產市場平穩健康發展。會議指出，要高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻綳緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。要全面落實城市政府主體責任，發現問題要快速反應和處置，及時採取有針對性的政策措施。

「八部門的通知對房地產開發、交易、租賃、物業全流程管控。明確提出建立制度化常態化整治機制，對房地產市場秩序問題突出、未履行監管責任及時妥善處置的城市，進行約談問責。預計整改力度會相對嚴格。」中指研究院指數事業部分析師毛大鵬對中國證券報記者表示。

平安證券認為，八部門的通知強調堅持標本兼治、長效整治，建立制度化常態化整治機制，從源頭上規范房地產市場秩序，房地產長效機制進一步完善。這一方面有助於「穩房價、穩地價、穩預期」，促進房地產市場長期平穩健康發展，未來行業波動或大幅收窄；另一方面隨著租賃市場日趨規范，「租購並舉」的實施有望緩解大城市住房突出問題。

中原地產首席分析師張大偉表示，今年以來，全國房地產市場累計調控超過320次。其中，中央各部門的調控政策超過40次。「中央部門再次針對房地產市場密集發聲，加碼房地產調控政策，調控方式、力度及細致度均有顯著升級，調控『工具箱』不斷豐富，加強房地產金融審慎管理、建立多主體供給的住房制度、熱點城市集中供地機制、建立『人、房、地、錢』的聯動機制。整體看，下半年房地產調控從嚴趨勢不改。」

5. 二手房限貸什麼時候結束

二手房限貸一般不會結束。在不炒房的前提下，目前的購房政策一直很緊，限購、限貸、限售，甚至直接二手房停貸。目前國際國內貨幣超發，各種原材料價格上漲，開發商的建築材料、人工成本、土地價格和融資成本都在上漲，目前，世界發達國家的價格正在飆升，所以現在買房最合適，房價的泡沫要被擠壓。
一、現在的狀況
1、無論是對公，還是對私，壓降房地產貸款的比例。
2、沒有停貸，但是二手房貸款的審批和放款周期變長了；新房貸款的情況稍好點。維持曾經的判斷，「利率下行+房貸整體比例壓降」銀行首先會壓降二手房貸款。
3、應該說這件事才剛剛開始，是一個未來長期的趨勢，短期沒有轉點的跡象。
二、在深圳的二手房市場
月度成交量5000套是一條「榮枯紅線」，而跌破3000套則意味著市場降至冰點。近十年來，這樣的情況僅出現過12次，最近3次均在春節期間。上一次常規月度成交量跌破3000套還是發生在2011年12月。但這一天的到來或許不遠了。深圳市房地產中介協會數據顯示，上周（6.7-6.13）二手房網簽量704套，環比下滑10.2%。而6月第一周（5.31-6.6）二手房網簽量也僅有784套.6月前兩周成交套數累計不足1500套。市場人士認為，6月二手房成交很有可能跌破3000套大關，創下歷史新低。
綜上所述，雖然二手房貸款額度緊，貸款慢，但如果沒有能力全款買房，就不應該買，如果買了，一定要走20年或30年正常的按揭貸款。

6. 深圳二手房成交量暴跌，這是受哪些因素所影響的

深圳樓市高歌猛進多時，2016年春節後步入政策觀望期，及至「3·25」新政出台及4月二手房評估價上調，成交量開啟「過山車」行情：3月二手住宅成交逾1.87萬套，環比大增120%，之後漸次回落，4月環比減54%，5月再減56%。

成交連續兩月腰斬，背後主要原因在於房價依然堅挺

據中原集團研究監測，在北京、上海、合肥、南京等樓市活躍城市，2016年前五個月共計出讓159宗宅地，其中67宗由國有企業拿下，佔比高達42%。在北京，國企購地佔比更是高達86%。

中原集團研究分析稱：主要集中在樓市銷售火爆的城市，這類城市仍是少數，多數城市樓市表現仍是一般。由於熱點城市土地供應有限，信貸寬松環境下，開發商資金充裕，因此傾向於競爭有限的熱點地塊，進而推高地價。如今，熱正在滋生新一輪調控預期。

7. 深圳二手房6月成交量跌破3000套，這項數據說明了什麼

深圳的6月份二手房成交量也是持續下跌，目前已經跌破了3000套，而這項數據則是很有可能意味著未來全國的樓市都會進入平台期或者是進入整理期。

在深圳現在已經有很多的中介公司撐不住了，甚至有些中介公司已經開始關店了，從這一點我們就可以看出來，現如今的深圳二手房確實是比較的蕭條。但是深圳的新房市場又特別的活躍，所以我們不能看出，未來想要在深圳這種一線城市依靠炒房來達到致富的目的，似乎有些不太現實了。而且現在政府也是出台了很多政策來限制二手房，當然這對於一些剛需族來說，其實影響並不是很大，主要還是限制那些炒房的人。

8. 上海全市二手房成交量腰斬都是因為什麼

上海全市二手房成交量腰斬都是因為二手房政策的頻繁出台。

今年7月以來，二手房政策也頻繁出台。首先7月9日，上海市房管局明確，在上海市已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。

隨後8月7日，有媒體報道，即日起，上海二手房申請房貸將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執行「三價就低」原則作為貸款申請房價標准。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：「7月份再出新政，其中，前2項政策可以說直指二手房市場。政策的再度升級，也會進一步影響購房者的預期，從而起到穩定樓市、縮小一二手倒掛的作用。」

上海7月二手房成交：單月近5個月來最低

從單月二手房成交套數增長情況來看，7月份全市二手房成交套數自今年3月份以來新低。全市上月成交二手房2.4萬套，環比6月下跌15%，同比去年7月下跌16%。

鏈家報告顯示，7月份在數據端層面，成交量的變化已經體現。成交套數的絕對值為今年以來除2月份（春節影響）以外，成交最低的月份，環比也首次出現下跌。成交水平恢復到去年4月份，即後疫情時期成交量攀升前的水平，後續不排除成交量進一步萎縮的可能。

帶看量環比下降16%，已連續2個月出現環比下跌，同樣預示著成交量增長缺乏動力。但從新增客戶量來看，尚未出現明顯減少。從新增掛牌價格來看，在核驗價格的指導下，掛牌價格環比下降8%，部分房東主動表示下調掛牌價格，後續成交價格可能會逐步下降。

9. 深圳六月樓市二手成交，不足三千套，房產市場的走向如何

隨著社會經濟的快速發展，現在在我們的日常生活中，其實很多時候面臨著一些我們以前沒有遇到過的問題，相信大家在網上也是看到了深圳六月樓市二手成交不足3000套的這件事情，所以很多人就會產生這樣的疑問，就是房產市場的走向如何呢？對於這一問題的回答，在我個人看來，我覺得他的走向是非常好的，但是現在房子越來越短缺了，下面我們具體來了解一下。

因此我們在平時的生活中，我們也應該要更多的去關注這方面的問題，對於每個人而言，當我們發現一個地方的房子價格越來越貴的時候，我們可以選擇到另外一個地方去購買。或者是也可以去考慮一下其他的房地產。因為對於深圳這個地方而言，它的價格確實是非常昂貴的，以上就是我總結的一些對於這個問題的相關認識，希望這些能夠對大家有一定的幫助。