抵押物位置分析

『壹』 抵押物的定義以及有哪些處置方式

抵押物是指債務人(抵押人)為擔保某項義務的履行而移轉給債權人(抵押權人)的擔保物。可以是有形財產，也可為登記無形財產如地上權、政府公債、人壽保險等。在一些國家分為動產抵押物和不動產抵押物。前者為可移動之物，包括流通票據和所有權憑證。後者如土地、建築物。中國不分抵押權與質權。抵押物有哪些處置方式?
抵押物的處置方式
1.協議折價。法律允許抵押人和抵押權人在債務履行期屆至後協議以抵押物折價抵償債務。如果不損害其他債權人的利益，以抵押物折價抵債可以充分體現民事法律關系中的當事人意思自治的原則，且簡潔明了，便於債權人快捷有利地實現債權。協議折價不同於法律禁止的流質契約。流質契約是抵押合同中的關於抵押物的所有權在債務未受清償時直接轉移給抵押權人的約定。
2.變賣。變賣是通過當事人協議或在法院主持下將抵押物賣給第三人以獲得價款的行為。「變賣」的關鍵在一個「變」字，即將抵押物變成現金。當事人協議進行變賣的，其性質與協議折價相似，卻沒有協議折價的弊端。因為要變賣抵押物，須有第三人前來購買，而第三人的購買行為乃市場行為，其花錢購買抵押物，必反復進行市場分析和比較，以確定既對自己有利、又為抵押雙方當事人所接受的價格范圍。反過來，抵押雙方當事人協議的抵押物如果過高，則不會為市場所接受，如果過低，則不符合抵押雙方當事人的利益。
3.拍賣。關於法院執行中的拍賣的性質，理論上尚存爭議。一說認為執行拍賣是公法行為，因為將抵押物進行拍賣是法院行使公共權力、對債權進行強制執行的結果，而不是當事人自由意志的結果;另一說認為執行拍賣是私法行為，因拍賣、競賣與成交的過程仍然是當事人達成合意的過程

『貳』 房屋抵押案例分析

【案例】王先生的朋友李某因做生意資金周轉不靈而向王先生借錢，並答應以李某名下的一套90平方米的房子作為抵押，該房子市值約70萬元。於是王先生與李某簽訂借款協議，並訂立抵押協議，借給李某40萬元，並約定年利率20%，一年後歸還本息，並以李某的房產作為抵押。
李某將其房產證拿來交給王先生保管。王先生和李某共同到某公證處辦理房產抵押的公證，但未到房管局辦理抵押登記。借款到期後王先生要求李某還錢，但李
某還不出錢，後該房屋被他人依法保全查封。王先生問，當時借款時李某以其房屋作抵押並辦理了公證，王先生對該抵押房屋享有優先受償權嗎?

【分析】王先生對李先生的房屋所享有的抵押權雖辦理公證，但未到房管局辦理抵押登記，沒有取得他項權證，所以抵押合同尚未生效。《中華人民共和國擔保
法》第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記。抵押合同自登記之日起生效。以房屋進行抵押的，必須履行登記手續抵押
合同才生效，未經登記，抵押權尚未發生法律效力。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第六十一條規定：房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記，辦理房屋抵押登記的部門為縣級以上的房屋管理行政部門，而不是公證機關。

因此，雖然王先生與李某簽訂借款合同，但是王先生對李某的房屋所享有的抵押權尚未生效，王先生對該抵押房屋不能享有優先受償權。

『叄』 抵押物登記機關如何確定

法律分析：辦理抵押物登記的部門有：(一)以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門；(二)以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門；(三)林木主管部門；(四)運輸工具的登記部門；(五)工商行政管理部門。

法律依據：《中華人民共和國民法典》第四百零三條 以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

『肆』 如何確認抵押物權屬

抵押物權屬以權屬登記為准。
《擔保法》第三十四條下列財產可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（五）抵押人依法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
（六）依法可以抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一並抵押。
第四十一條當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

『伍』 對抵押物調查時,應從抵押物的哪幾個方面著手

在市場營銷過程中，不是任意的資產都可用於貸款抵押，應選擇權屬清晰、無權利瑕疵、無他項權利、無法定優先受償款的資產用於抵押，且優先選擇變現能力強的資產。房地產類資產，變現能力對比，住宅強於商業用房、商業用房強於工業用房；商業用房中的獨立門市、商場和農貿市場攤位易於變現；面積小或可以分割出售的易於變現；市場不活躍地區的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價值量過大的、有權利瑕疵的等都不易變現。
（1）對租賃期長、租金嚴重低於市場租金且解約成本較高的資產，原則上不能選擇作為貸款的抵押物。
（2）對大宗房產（評估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場等、擬分層抵押的整棟物業、擬分割抵押的整層物業、擬分幢分割抵押的工業企業房產、遠郊區或商業氛圍不濃的商業用房，結合變現能力謹慎選擇作為抵押物。
（3）對土地證記載無土地終止日期的土地，謹慎選擇作為抵押物。
（4）拆除重建的土地或房產抵押的，客戶經理必須了解開發商與拆遷戶之間是否存在糾紛，若存在糾紛原則上不能用於抵押。
（5）集體土地的農村或鄉村房產，結合變現能力謹慎選擇作為抵押物。
（6）儲備用地、專用設備、根據生產工藝而設計的生產廠房，謹慎選擇作為抵押物。
（7）公建用房不能作為抵押物~

『陸』 很急！！抵押物的范圍問題。

2007年10月1日開始施行的《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）對現行的擔保物權制度中抵押物范圍予以了較大擴充，即增加了可用於抵押的財產的范圍。《物權法》第178條規定：「擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。」所以，擔保法的相應條文要重新理解哦。
《物權法》施行後抵押物的具體范圍可以分為三類，不得抵押的財產、限制抵押的財產和依法可以抵押的財產。結合你說的，現解釋如下：

（一）不得抵押的財產
1．禁止流通的財產。《擔保法司法解釋》第5條規定「以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保的，擔保合同無效」。禁止流通的財產，如槍支、彈葯、毒品等。以禁止流通的財產設定抵押的，抵押合同無效，而且這樣的無效合同，往往是非法合同。
2．國家機關的財產。依據《擔保法》第8條和《擔保法司法解釋》第3條的有關規定，國家機關在自己擁有的財產上設定抵押權的行為無效。
3．《物權法》第184條規定不得作為抵押物的財產。包括：
（1）土地所有權。土地所有權在我國基本屬於禁止流通物的范疇，不得抵押。
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外。宅基地、自留地、自留山屬集體所有，農民只有使用權，無處分權，不使用時，由集體收回。耕地屬於重要的自然資源，保護耕地是我國的基本國策。因此，除以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押，以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押時，其佔用范圍內的建設用地使用權一並抵押外，耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用權不得抵押。
（3）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施。這些設施屬於公益設施，如果改變其用途，將影響公共利益，這些設施的管理部門只有管好、用好的義務，沒有隨意處分的權利。
（4）所有權、使用權不明或有爭議的財產。以此類財產作為抵押物，勢必導致在抵押權實現時會產生一系列的權屬糾紛，最終抵押權能否實現具有相當大的不確定性。
（5）依法被查封、扣押、監管的財產。如人民法院在審理、執行過程中查封、扣押的財產；屬於海關監管的財產；保稅區、保稅倉庫存放的財產等，不得抵押。
4．違法、違章的建築物。《擔保法司法解釋》第48條規定「以法定程序確認為違法、違章的建築物抵押的，抵押無效」。抵押物違法，則不存在交換價值，最終抵押權人的抵押權無法實現。
5．依法不得抵押的其他財產。包括我國憲法規定的屬於國家所有的礦藏、水流、山嶺、草原、水面、灘塗等財產。

（二）限制抵押的財產
《擔保法司法解釋》第5條第2款規定，以法律、法規限制流通的財產設定擔保的，在實現債權時，人民法院應當按有關法律法規的規定對該財產進行處理。限制流通的財產指法律、法規規定只能在特定主體間流通或需經特別程序流通的財產，比如金、銀、文物等。限制流通的財產設定抵押，抵押合同的效力不受影響，但在實現債權時，抵押物應按照對限制流通物處理的有關規定來處理。如，限制流通的文物由文物部門收購，以收購價金清償被抵押擔保的債權。

（三）依法可以抵押的財產
《物權法》第180條規定可以作為抵押物的財產。包括：
（1）建築物和其他土地附著物；
（2）建設用地使用權；
（3）以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；
（4）生產設備、原材料、半成品、產品；
（5）正在建造的建築物、船舶、航空器；
（6）交通運輸工具；
（7）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

綜合上述（一）、（二）項對禁止抵押財產和限制流通財產的分析，加上第（三）項（1）—（7）點的規定，我們可以得出結論，依法可以抵押的財產，即《物權法》施行後抵押物范圍，應是禁止抵押的財產以外的所有財產，包括動產、不動產、共有財產、不動產用益權、准不動產用益權，也包括限制流通的財產。

後面的理解是正確的哦，只要不是禁止抵押、限制抵押的小東西當然能登記，當然能抵押啊。

如有不盡之處，消息聯系。自己打的，歇歇，~~

『柒』 如何客觀地分析不同類型抵押物貸款的風險

銀行業貸款是一項傳統的業務，也是銀行業取得盈利的最主要、最直接的版手段。但是，銀行貸權款面臨著諸多風險因素的影響，如國家風險、市場風險、經營風險、道德風險等。借貸人的各種風險表露反饋到銀行業的經營上，導致銀行業貸款的壞賬損失，銀行業為防範貸款風險，按照法律規定，對貸款資產採取有效的抵押擔保，約束借款人行為。然而，在貸款出現問題時常常出現無法收回抵押價值，或在清償時出現抵押品不足值現象。

『捌』 什麼是抵押物狀況

抵押物的成色，規格，保存狀態，破損情況等等

『玖』 抵押物評估方法有哪些

抵押物估價方法有許多種，要根據不同種類的抵押物以及抵押物自身不同的情況，具體確定採用哪種估價方法。常用的幾種估價方法有：重置成本法、現行市價法、收益現值法和清算價格法等。

一、重置成本法

(一)復原重置成本法

復原重置成本法，是指按原功能、材料、工藝、消耗等復制被估價抵押物，參照現行價格水平和費用標准估算重置全價，並：扣除有形損耗和無形損耗後，評定資產凈價的辦法。

其基本公式為：

資產重置凈價=(資產復原重置全價－技術性貶值)×成新盎

資產復原重置全價=(某項材料消耗量×該材料現值)+(原耗工×現行工時費用)+(原勞務消耗量×現取費標准)

技術性貶值，是指因技術陳舊影響抵押物價格的部分：

(二)更新重置成本法

更新重置成本法是在現行技術條件下，按新材料、新工藝、新消耗、新價格和費用標准，重置與被估抵押物具有相同功能的全新資產而得出的重置成本，再扣除有形和無形損耗，以評定資產凈值的辦法：

其基本公式如下：

資產更新重置成本凈價=資產更新重置成本價全價×成新率一功能性貶值

資產更新重置成本全價=現行技術條件下的量耗×現價

功能性貶值是因技術進步使類似功能成本降低(包括投資成本和運行成本)。或相同投資獲得功能更先進、更完備的資產，致使被估抵押物價格下降的部分。

(三)物價指數調整法

物價指數調整法是根據歷史成本，考慮物價指數．把賬面成本調整成重置成本全價，再扣除各種損耗確定重置凈價的方法。

其基本公式為：

估資產重置成本凈價=被估資產歷史成本×適用物價指數×成新率－技術性損耗－功能性損耗

被估資產歷史成本來源於會計賬簿，其他參數同上。

二、現行市價法

現行市價法是以市場參照物的實際售價為基礎，考慮出售時間、出售條件，與類比物在生產規模、效率、地理位置、競爭能力和收益等方面的差異，通過類比分析進行調整後，評估抵押物收益現值的辦法。

其基本公式為：

資產價格=參照物價格+(時間差異價格+條件差異價格+規模、效率、位置、收益等有差異價格)

式中時間差異影響價格的測算，可按類比物出售時間為基期的定基物價指數來進行計算。根據被估抵押物的不同情況分別採取綜合物價指數、分類物價指數或單項物價指數，其他參數可採取具體因素分析的方法測定。

式中：Rt表示每年的收益

t表示時間，第1，2…，n年

i表示折現率

2．未來收益各年是等額的。其公式為：

式中：A表示未來年份等額收益

I表示資本化率，即等額無窮收入的折現率。

四、清算價格法

清算價格法是按資產可變現價值來確定其價值的方法。通常清算價格都低於其持續經營價值，主要取決於資產的通用性能。

專用設備和在產品通常很難找到買主，其價格往往低於經營資產的價值，清算價格一般通過市場售價比較法來獲得，即在市場上選擇適當的參照物，估算一個折扣率來確定被估價資產的清算價格。其公式為：

被估價資產的價值=參照物全新的市場價格×折扣率×所估價資產成新率。

(9)抵押物位置分析擴展閱讀：

貸款抵押物估價是指由專門的估價機構如會計師事務所，按照科學公正的辦法，對抵押物的即期以及貸款到期時的價值、變現能力的綜合測算。商業銀行依託會計師事務所等估價機構辦理抵押物估價既是完善貸款抵押擔保，防範銀行信貸風險的重要措施，也是增加銀行營業收入，發展中介業務的一個有效途徑。

估價的特點：

貸款抵押物估價作為資產估價的一種，既有一般資產估價的特點，也具有貸款抵押物這種特殊資產估價的特點。作為一般資產估價，主要有以下特點：

1、現實性。

指以確認抵押物及其評估價格的基準時間為時點，對抵押物的實際狀況進行估價。主要表現於：

（1）以現實存在為依據，沒有與過去業務及記錄進行銜接的約束；

（2）要以現實為基礎反映未來；

（3）強調客觀存在。

2、市場性。

抵押物估價是在模擬市場條件下對資產進行確認、估價和報告，並且通常受市場的直接檢驗。

作為特殊資產——貸款抵押物的估價，其特殊性主要表現於：

（1）預測性。抵押物估價不但要測算抵押物的即期價值，還要預測該資產在未來某一時間(如貸款到期日)的價值。

（2）以貸款安全為目的。一般資產估價，以准確性為最大原則，而貸款抵押物估價，則以保證貸款安全為最大原則。

因此，它常常以預測為重要手段，在價格要素估價方面，如預期壽命、功能適銷率、價格、利潤等經過科學的預測，從而得出未來某時點上，貸款抵押物的有效變現價值，從而保證貸款安全。

3、咨詢性。

抵押物估價結論本身不具備強制執行的效力，只供銀行信貸部門參考使用，估價人對估價本身符合職業准則要求負責。