上海容積率修正系數表

Ⅰ 土地評估中容積率怎麼修正

容積率是指建築面積與用地面積的比率，商業用地、住宅用地。。。等不同的用地類型容積率修正系數都不同。根據估價對象所在區域容積率修正系數表採用內插法可確定容積率修正指數。

Ⅱ 濟南市容積率修正系數表

，《濟南市城市建設用地容積率規劃管理暫行規定》(以下簡稱《暫行規定》)出台。開發商想蓋高樓大廈，其樓層和建築容量必須符合我市確定的各類建設用地的容積率指標。

容積率高低關系百姓生活質量

據介紹，容積率是指一定地塊內，總建築面積與建築用地面積的比值。對老百姓所居住的社區來說，建設用地容積率越高，單位用地面積上的建設量就越大，居住戶數和人口就越多，對環境承載力的影響就越大。

居住小區鼓勵多建小高層

此次出台的《暫行規定》確定了容積率兩項標准：一般區域成片居住類用地地上容積率控制標准和小於3公頃建設用地地上容積率控制標准。

根據城市現狀建設情況，結合城市總體規劃布局和功能分區，劃分為舊城區和新城區。舊城區主要指二環路以內的建成區，新城區主要指舊城區以外的地區。根據「中疏」策略，為疏解舊城人口和建築容量，舊城區居住類用地地上容積率控制指標略低於新城區。

在用地規模上，《暫行規定》測算出居住組團用地面積的下限約為3公頃，上限約為10公頃，居住小區的下限約為20公頃，以此劃分用地規模。

居住類建築和商業類建築分別按層數和高度進行分類劃定容積率。住宅層數控制導向為控制建設低層住宅，鼓勵建設多層住宅和小高層住宅，在適宜建設高層建築的區域鼓勵建設高層住宅。

經濟適用房建設允許增加容積率

《暫行規定》還提出，為推進由政府主導組織的危舊房改造、經濟適用住房和城市基礎設施拆遷安置用房的實施，允許此類建設項目適當增加容積率。同時，鼓勵為社會提供有效的開放空間及代征、代拆城市道路、公共綠地或其他城市公共用地的建設項目，《暫行規定》對此類建設項目可按照一定比例獎勵增加容積率。

泉水保護區內地下容積率從嚴控制

《暫行規定》採用分類量化計算的方法，把地上容積率作為規劃管理的重點，同時將地下容積率納入規劃管理。地下容積率核定以滿足停車、儲物、市政公用、人防等公益設施以及其他配套服務設施的建設要求為原則，在核定地上容積率的基礎上，合理確定地下建築容量，不影響地上容積率指標。

在泉水保護區內，核定地下容積率以不影響泉脈和泉眼保護為原則，按相關法規和要求從嚴控制。

Ⅲ 如何運用容積率修正系數表計算地價

公式1 PD=PB×A×B×D×E 公式2 PD=PB×A×B×C×D×E 當前城鎮土地估價容積率修正系數表主要採用以下兩種方法確定：
（一）特爾菲測定法：在基準地價評估過程中確定修正系數時，常採用特爾菲測定法，通過專家打分，將總的修正幅度分解到每一個修正因素上，容積率是眾多修正因素中的一個。
此種方法編制的容積率修正系數無論是大城市還是小城鎮，其對地價的修正幅度都很小，一般都在5％以下，這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在於沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性，將容積率與影響地價的其他個別因素並列在一起以同等方式確定其修正系數，容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映；
（二）樣點地價法：通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數，並以該比例系數適當修正綜合後，編製成容積率修正系數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行，以城鎮規劃規定的區域容積率為標准計算容積率修正系數
此種方法是以樣點地價統計作為系數確定的依據，而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正系數，從方法論講是比較合理的，但在土地市場剛剛開始發育，市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下，一般城市並不具備足夠的市場樣點資料，無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。容積率修正系數的確定應採用復合系數法，具體可分兩步進行：第一步，用剩餘法公式計算出在單純的土地收益機制下地價隨容積率的變化幅度或收益變化系數；第二步，根據土地市場供求關系確定容積率變化引起的土地收益在政府和地產投資者之間的分配系數。容積率修正系數等於收益機制下的收益變化系數乘以市場供求關系作用下的收益分配系數。數學表達式為：p——剩餘法公式計算的土地級別或均質區平均容積率時的地價。
此種方法應用的關鍵是確定受市場供求關系作用的收益分配系數μ，當μ＝1時，容積率修正系數即為土地收益變化系數（Pi／P-1），此時因容積率增加而增加的土地收益全部歸政府所有，而投資者一無所獲，因此，投資者對提高容積率沒有興趣，這也不利於土地的充分利用，但這種情況一般是不會發生的，只有在需求十分旺盛，並且該投資項目沒有任何風險時才會發生；當μ＝0時，則表示地價不隨容積率變化，容積率增加而增加的土地收益全部歸土地投資者所有，政府從中無所得益，具體到出讓土地使用權則意味著應歸國家的土地收益轉移到了投資者手中，這樣一方面使國家利益受到損失，另一方面容易形成投資者之間的不平等競爭。當0<μ<1時，政府與投資者雙方都能從容積率增加而增加的土地收益中獲得部分利益，兼顧了政府與投資者雙方的利益，實際操作具有合理性和可行性。不過這里的μ有一變化范圍，在這個變化范圍內修正，地價仍有較大的變化幅度。但地產市場的供求關系很難准確描述，要給μ一個確定的取值亦非易事，所以這里只能根據地價對容積率的作用規律，給μ作一些一般性的描述：一般土地需求緊張、規劃控制比較嚴格的大城市，分配系數μ較大，可超過0.5，而小城鎮分配系數取值均在0.3以下；同一城市內部不同區域的分配系數也應不同，一般中心區域分配系數要大於邊緣區域；不同用地類型的分配系數取值也有所差別，商業用地取值大於住宅用地，工業用地取值最小。

Ⅳ 請問容積率小於0.1,容積率修正系數怎麼求取

對當前容積率修正系數確定方法的分析 當前城鎮土地估價容積率修正系數表主要採用以下兩種方法確定: (一)特爾菲測定法: 在基準地價評估過程中確定修正系數時,常採用特爾菲測定法,通過專家打分,將總的修正幅度分解到每一個修正因素上,容積率是眾多修正因素中的一個。 此種方法編制的容積率修正系數無論是大城市還是小城鎮,其對地價的修正幅度都很小,一般都在5%以下,這與容積率對地價作用規律明顯不符。造成這樣結果的原因主要在於沒有充分考慮容積率對地價影響的特殊性,將容積率與影響地價的其他個別因素並列在一起以同等方式確定其修正系數,容積率的實際作用程度及作用規律無法得到客觀實際的反映; (二)樣點地價法: 通過樣點地價的統計分析確定不同容積率下樣點地價與基準地價之間的比例系數,並以該比例系數適當修正綜合後,編製成容積率修正系數表。容積率修正按不同區域、不同用途分別進行,以城鎮規劃規定的區域容積率為標准計算容積率修正系數 此種方法是以樣點地價統計作為系數確定的依據,而且按不同區域、不同用途分別確定容積率修正系數,從方法論講是比較合理的,但在土地市場剛剛開始發育,市場地價信息少且受非正常因素影響較大的情況下,一般城市並不具備足夠的市場樣點資料,無法整理統計出與不同容積率相對應的公開市場價格。

Ⅳ 土地評估中容積率修正系數如何確定，有沒有通用的系數表

沒有通用的系數表，因為各地規劃、相關政策、土地地質狀況不一致，平均容積版率也不一致。
容積率，是土地利用程度的技術經濟指標。容權積率增大，則表明土地利用程度高，相應會帶來較高的效益，地價隨之增高；另一方面而言，由於土地報酬遞減規律的作用，隨容積率不斷升高過程中，土地利用的邊際效益最終會出現遞減趨勢，也相應影響地價的高低。容積率修正系數的制定，目的是將不同容積率下的樣點地價統一修正到平均容積率下的價格，為基準地價評估建立基礎。
容積率修正系數=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平
容積率修正主要針對商業用地和居住用地，工業對容積率敏感性較弱，故不予考慮。根據容積率對地價的作用機制與作用特點，本次容積率修正方法主要從當地土地市場實際情況出發，利用市場實際成交備案案例，先將地價修正到只有容積率差異對地價產生影響，再進一步分析地價－容積率對應關系。

Ⅵ 容積率小於0.1,容積率修正系數怎麼求取

容積抄率修正有專門的襲修正系數表，各地所採用的修正系數表各不相同，這是由於地理環境和城市建設的現狀有所不同，進而修正系數表也各不相同。不知你是哪個地區的，一般每個省和直轄市都有自己獨立的修正系數表，你可以查詢本地區的一些技術規范。以下用北京市的修正系數表舉例：1.率 R›10時 ，商業用途容積率修正系數X1、綜合用途容積率修正系數X2、居住用途容積率修正系數X3按以下公式計算：

X1=-0.0373*R+0.892； X2=-0.0278*R+1.007； X3=-0.0219*R+1.018

2.遠郊區縣的商業用途容積率修正系數X4、綜合用途容積率修正系數X5、居住用途容積率修正系數X6按以下公式計算：

X4=R/1.232；X5= R/1.189；X6= R/1.177，其中K為通過上表查詢的容積率修正系數

Ⅶ 房屋徵收補償標准。何為K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》確定。

房屋拆遷補償中現狀容積率的對應容積率調整系數，他對區位補償單價的最終確定起著關鍵作用。包括非住宅的補償，容積率系數內涵是平均價格與實際價格的比值。不知道你理解嗎！

Ⅷ 各位前輩，求「成都市容積率修正系數表」，如果沒表能否指出計算方式，急用！！！

這種數據一般是各個評估公司自己掌握，屬於商業機密的級別，建議參考基準地價的修正系數。

Ⅸ 容積率修正系數如何算

容積率修正
系數=平均容積率下的地價水平÷某一容積率下的地價水平。
容積率,是土地利用程度的
技術經濟指標
.容積率增大,則表明土地利用程度高,相應會帶來較高的效益,地價隨之增高；另一方面而言,由於
土地報酬遞減規律
的作用,隨容積率不斷升高過程中,土地利用的
邊際效益
最終會出現遞減趨勢,也相應影響地價的高低.容積率修正系數的制定,目的是將不同容積率下的樣點地價統一修正到平均容積率下的價格,為
基準地價評估
建立基礎。
容積率修正主要針對商業用地和
居住用地
,工業對容積率敏感性較弱,故不予考慮.根據容積率對地價的作用機制與作用特點,本次容積率修正方法主要從當地
土地市場
實際情況出發,利用市場實際成交備案案例,先將地價修正到只有容積率差異對地價產生影響,再進一步分析地價－容積率對應關系。
一、容積率的內涵及其特性
容積率是指在
城市規劃區
的某一
宗地
內，房屋的總建築面積與
宗地面積
的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了
土地利用強度
及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：
（一）容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、
公共綠地
、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。
（二）容積率（R）、
建築密度
（C）與層數（H）之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內
建築物基底面積
與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C.H，此種情況下，建築層數與容積率成
正比例關系
。
（三）容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買
土地使用權
的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

Ⅹ 請問土地評估中的求取容積率修正系數的方法

計算公式：V=V1b×抄(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地價格

V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價

∑Ki：宗地地價修正系數

Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數

(10)上海容積率修正系數表擴展閱讀

影響土地價格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

(2)區域因素。指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

(3)個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。