上海萬科示範區控制流程與標准

① 幫我找找:萬科集團房地產室內裝修設計管理流程

四、工作程序
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4.1 開發設計部負責收集室內裝修所需設計資料
4.1.1開發設計部經理嚴格按照項目總體計劃時間組織進行室內設計、施工。
4.1.2裝修所需部位建築施工全套圖紙。
4.1.3營銷部負責向開發設計部、成本部提供經審批的《室內裝修建議書》，提出、裝修風格、項目定位、客戶需求、功能要求、風格取向、裝修成本建議以及銷售示範單位的選址、數量、啟用時間等建議。
4.1.4成本部參照營銷部的《室內裝修建議書》，提出室內設計限額。
4.2 編制《室內裝修設計任務書》
4.2.1開發設計部根據收集資料和室內設計要求編制《室內裝修設計任務書》。
4.2.2開發設計部組織《室內裝修設計任務書》評審。營銷部、成本部、工程部、項目部、設計管理部、成本管理部、地區公司副總經理、地區公司總經理、集團設計總監、集團設計分管副總裁參與評審並形成決議。
4.2.3開發設計部負責填報《設計任務書會簽表》，相關人員會簽。開發設計部經理負責將評審意見落實到最終版的設計任務書中。
4.3 室內裝修設計方案和施工圖設計
4.3.1開發設計部組織設計單位招標。並將審批後的《室內裝修設計任務書》提交設計單位組織設計。
4.3.2開發設計部負責設計過程中對設計單位的溝通和管理。重要交流事項保留記錄（參見《設計交流信息記錄表》），保證設計單位按計劃、設計要求完成設計任務。
4.3.3設計單位根據《室內裝修設計任務書》和設計計劃要求完成方案設計和施工圖設計，並提交設開發設計部。開發設計部負責初審和簽收。
4.3.4成本部根據完成的設計方案和施工圖進行造價概算和預算。
4.4 室內裝修設計方案和施工圖評審
4.4.1開發設計部組織對室內設計方案和施工圖的評審。營銷部、成本部、工程部、項目部、設計管理部、成本管理部、地區公司副總經理、地區公司總經理、集團設計總監、集團設計分管副總裁參與評審並形成決議。
4.4.2施工圖設計評審時，成本部要反饋造價預算結果。如果超出設計限額，則評審是否增加設計限額或調整設計方案。
4.4.3開發設計部負責整理評審紀要，並填報《設計評審表》，相關部門人員會簽。
4.4.4開發設計部負責整理評審意見，向設計單位提交書面修改意見，並跟進設計單位進行修改。開發設計部經理負責評審意見在設計方案中的落實。
4.4.5設計單位根據設計評審意見，修改設計方案和施工圖，完成後提交開發設計部。
4.4.6開發設計部接收調整的設計成果，再次組織公司內部評審，重復4.4.1條的工作內容。
4.4.7如參與評審人員認為達到定稿條件，由地區公司總經理審批確定為最終設計成果。如未達到定稿條件，則繼續由設計單位進行調整，並組織評審，直到滿足定稿條件為止。
4.5 施工圖設計交底和圖紙會審
4.5.1開發設計部組織設計單位進行室內裝修設計交底，項目部、工程部、成本部、營銷部參與。
4.5.2項目部組織設計單位、施工單位、監理單位等進行施工圖會審。
4.5.3開發設計部負責完成材料及傢具飾品等選樣定版。
4.6 施工准備
4.6.1項目部根據開發設計部要求的《裝修進場條件確認表》提供現場條件，在室內裝修進場前完成相應工程，並對其進行詳細檢查。
4.6.2項目部配合室內的入口、通道、樓梯、大堂裝修前的完工准備。
4.7 施工管理
4.7.1項目部負責室內施工監理並控制質量、進度、成本。
4.7.2開發設計部配合室內裝修施工，提供現場技術服務。
4.7.3室內裝修工程包括入口、通道、樓梯、大堂等方面一體化的裝修，在防火門選擇等方面應徵得全裝修施工單位的認可。
4.7.4項目部負責提供施工用通道、水源、電源並協調施工單位同總包方的相關手續
4.7.5項目部負責施工隊伍進場前，按照裝修圖紙要求完成給排水、消防管線、空調等工程的改造。
4.7.6項目部負責協調裝修施工與相關的土建、水電等專業的配合工作
4.7.7項目部負責組織現場協調會，組織開發設計部、營銷部召開銷售通道和包裝協調會並落實施工情況
4.7.8項目部負責組織裝修工程收尾清潔、搬運等事宜
4.8 銷售示範單位（樣板房）的傢具、飾品購置
4.8.1開發設計部負責提出銷售示範單位傢具、飾品購置計劃，列出需采購《傢具飾品清單》。
4.8.2室內飾品、傢具由開發設計部組織采購，工程部配合。
4.8.3開發設計部負責采購物品的清點、驗收（產品型號、數量、規格、外觀完整），並向總經理辦公室登記入帳，工程部配合。
4.9 工程竣工、驗收
4.9.1項目部負責組織工程驗收，開發設計部、物業公司、營銷部、工程部、成本部、地區公司副總經理參與，項目部組織填寫《裝修工程竣工驗收單》確認。
4.9.2項目部負責裝修工程竣工結算，交接工作手續等辦理。
4.10 銷售示範單位（樣板房）傢具、飾品擺設
4.10.1開發設計部負責銷售示範單位的傢具飾品擺設。
4.10.2項目部協助進行傢具、飾品擺設過程中的清點、運輸及保管。
4.11 室內移交
4.11.1項目部組織工程移交。銷售大廳向營銷部進行工程移交。銷售示範單位硬裝部分直接向物業公司移交。
4.11.2開發設計部負責銷售示範單位傢具、飾品向物業公司進行實物移交，工程部配合。
4.11.3物業公司負責銷售示範單位的日常管理。

② 房地產審批手續流程

房地產開發項目手續流程是開發合同；開發經營許可證；單體工程審查；預售許可證；房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件；轉移登記。

一、開發合同。

辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。

時間：取得土地使用權證，規劃申定後。

提交:

1、可行性研究報告

2、資質證明文件

3、房地產開發項目審批書

4、土地手續(土地證或土地拍賣方案及成交確認書)

5、經規劃部門認定規劃平面圖、定點陣圖、豎向圖、管線圖

6、前期物業管理合同(協議)

7、相關規費繳納證明

8、項目開發資金監管協議。

發放：開發合同，項目手冊。

二、開發經營許可證

辦事依據：《工程建設管理服務規范》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。

時間：取得開發合同後。

由房管分局審批後報市局辦理。

三、單體工程審查

辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《山東省城市房地產開發經營管理條理》。

時間：簽定開發合同、規劃許可證、計委立項建施圖圖紙審查後，建設工程規劃許可證前。

提交：

1、當年計委計劃批文

2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過的)

3、建施計劃書及投資計劃書

4、開發合同、開發經營許可證。

發放：單體工程審查表。

四、預售許可證

辦事依據：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。

時間：單體工程建設投資達到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業執照：

2、資質證書、開發合同、開發經營許可證;

3、土地使用權證或合法用地文件;

4、建設工程規劃許可證;

5、開工許可證;

6、單體工程審查表;

7、施工合同;

8、工程施工進度計劃;

9、工程建設投資25%以上證明材料;

10、商品房預售方案;

11、備案回執單;

12、平面圖、樓房表;

13、商品房預售資金監管協議;

14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。

發放：預售許可證。

五、房地產開發項目竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。

辦事依據：

《城市房地產管理法》、

《山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用

管理辦法》。

時間：規劃、綠化、質檢驗收並合格後、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發項目綜合驗收申請;

2、開發項目竣工圖紙;

3、單體工程審查表;

4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告;

5、物業管理落實情況報告。

發放：綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明文件。

六、房屋初始登記

時間：綜合驗收(分期綜合驗收)後。

提交：

1、土地使用權證書或合法用地文件;

2、建設工程規劃許可證;

3、建設工程開工證明;

4、建設工程竣工驗收證明;

5、幢層戶平面圖;

6、房屋初始登記申請表;

7、聊城市房屋調查表;

8、營業執照復印件;

9、綜合驗收(分期綜合驗收)證明文件。

發放：房屋產權證。

七、轉移登記

時間：辦完大證，購房合同需備案後。

提交證件：

1.身份證復印件，

2.購房合同，

3.聊城市房屋調查表，

4.購房發票，

5.契稅發票，

6.商品房移交結算協議書，

7.房屋轉移登記申請、審批書，

8.測繪發票，

9.維修基金繳款證明。

發放：房屋產權證。

(2)上海萬科示範區控制流程與標准擴展閱讀：

立項審批是政府有關部門對需要管理監督的項目進行審批的制度，也是一種程序。

基本內容

開發項目立項，是房地產項目開發的第一步，即取得的政府主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱：發改委）對項目的批准文件。

工程建設項目立項審批

步驟：

第一步房地產開發公司的設立

第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告。

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套

第一步房地產開發公司的設立

房地產開發公司設立階段的法律程序

一、內資房地產綜合開發公司的設立

1.公司設立准備

2.申請資質等級審批

3.申請辦理企業名稱預先核准

4.辦理工商注冊登記

5.辦理稅務登記

二、外資房地產開發公司的設立

6.申請批准項目建議書

7.辦理企業名稱登記

8.送審合資或合作合同、章程

9.申領外商投資企業批准證書

10.辦理企業登記

房地產開發公司設立階段的相關稅費

1.企業法人開業登記費

2.企業法人變更登記費

3.企業法人年度檢驗費

4.補、換、領證照費

第二步房地產開發項目的立項和可行性研究

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1.選定項目，簽定合作意向書

2.初步確定開發方案

3.申報規劃要點

4.申報、審批項目建議書

5.編制項目可行性研究報告

6.申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費

1.可行性研究費

2.建設工程規劃許可證執照費

第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產開發項目的規劃設計

1.申報選址定點

2.申報規劃設計條件

3.委託作出規劃設計方案

4.辦理人防審核

5.辦理消防審核

6.審定規劃設計方案

7.住宅設計方案的專家組審查

8.落實環保「三廢」治理方案

9.委託環境影響評價並報批

10.建設工程勘察招、投標

11.委託地質勘探

12.委託初步設計

13.申報、審定初步設計

二、房地產開發項目的市政配套

14.徵求主管部門審查意見

15.落實市政公用設施配套方案

16.報審市政配套方案

17.市政各管理部門提出市政配套意見

18.市政管線綜合

房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費

1.工程勘察（測量）費

2.工程設計費

3.建設工程規劃許可證執照費

4.竣工檔案保證金

5.臨時用地費

6.臨時建設工程費

7.建設工程勘察招標管理費

8.勘察設計監督管理費

9.古建園林工程設計費

第四步房地產開發項目土地使用權的取得

取得房地產開發項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓

1.辦理建設用地規劃許可證

2.辦理建設用地委託釘樁

3.辦理國有土地使用權出讓申請

4.主管部門實地勘察

5.土地估價報告的預審

6.委託地價評估

7.辦理核定地價手續

8.辦理土地出讓審批

9.簽訂國有土地使用權出讓合同

10.領取臨時國有土地使用證

11.領取正式國有土地使用證

12.國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥

13.國有土地使用權劃撥用地申請

14.主管部門現場勘察

15.劃撥用地申請的審核、報批

16.取得劃撥用地批准

三、集體土地的徵用

17.徵用集體土地用地申請

18.到擬征地所在區（縣）房地局立案

19.簽訂征地協議

20.簽訂補償安置協議

21.確定勞動力安置方案

22.區（縣）房地局審核各項協議

23.市政府下文征地

24.交納菜田基金、耕地佔用稅等稅費

25.辦理批地文件、批地圖

26.辦理凍結戶口

27.調查戶口核實勞動力

28.辦理農轉工工作

29.辦理農轉居工作

30.辦理超轉人員安置工作

31.地上物作價補償工作

32.征地結案

取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費

1.地價款（土地出讓金）

2.資金佔用費

3.滯納金

4.土地使用費

5.外商投資企業土地使用費

6.防洪工程建設維護管理費

7.土地閑置費

8.土地權屬調查、地籍測繪費

9.城鎮土地使用稅

10.地價評估費

11.出讓土地預訂金

12.征地管理費

13.土地補償費

14.青苗及樹木補償費

15.地上物補償費

16.勞動力安置費

17.超轉人員安置費

18.新菜田開發建設基金

19.耕地佔用稅

第五步 房地產開發項目的拆遷安置

房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序

1.委託進行拆遷工作

2.辦理拆遷申請

3.審批、領取拆遷許可證

4.簽訂房屋拆遷責任書

5.辦理拆遷公告與通知

6.辦理戶口凍結

7.暫停辦理相關事項

8.確定拆遷安置方案

9.簽訂拆遷補償書面協議

10.召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11.發放運作拆遷補償款

12.拆遷施工現場防塵污染管理

13.移交拆遷檔案資料

14.房屋拆遷糾紛的裁決

15.強制拆遷

房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費

1.房屋拆遷補償費

2.搬家補助費

3.提前搬家獎勵費

4.臨時安置補助費（周轉費）

5.清理費

6.停產停業綜合補助費

7.對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費

8.一次性異地安置補助費

9.房屋拆遷管理費

10.房屋拆遷服務費

第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段

房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產開發項目開工前准備工作

1.領取房地產開發項目手冊

2.項目轉入正式計劃

3.交納煤氣（天然氣）廠建設費

4.交納自來水廠建設費

5.交納污水處理廠建設費

6.交納供熱廠建設費

7.交納供電貼費及電源建設集資費

8.土地有償出讓項目辦理「四源」接用手續

9.設計單位出報批圖

10.出施工圖

11.編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12.辦理消防審核意見表

13.審批人防工程、辦理人防許可證

14.核發建設工程規劃許可證

15.領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產開發項目的工程建設招投標

16.辦理招標登記、招標申請

17.招標准備

18.招標通告

19.編制招標文件並核准

20.編制招標工程標底

21.標底送審合同預算審查處確認

22.標底送市招標辦核准，正式申請招標

23.投標單位資格審批

24.編制投標書並送達

25.召開招標會，勘察現場

26.召開開標會議，進行開標

27.評標、決標

28.發中標通知書

29.簽訂工程承包合同

30.工程承包合同的審查

三、房地產開發項目開工手續的辦理

31.辦理質量監督注冊登記手續

32.建設工程監理

33.辦理開工統計登記

34.交納實心黏土磚限制使用費

35.辦理開工前審計

36.交納投資方向調節稅

37.領取固定資產投資許可證

38.報裝施工用水、電、路

39.協調街道環衛部門

40.協調交通管理部門

41.交納綠化建設費，簽訂綠化協議

42.領取建設工程開工證

四、房地產開發項目的工程施工

43.施工場地的「三通一平」

44.施工單位進場和施工暫設

45.工程的基礎、結構施工與設備安裝

46.施工過程中的工程質量監督

五、房地產開發項目的竣工驗收

47.辦理單項工程驗收手續

48.辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

49.商品住宅性能認定

50.竣工統計登記

51.辦理竣工房屋測繪

52.辦理產權登記

③ 什麼是房地產示範區設計

房地產示範區由入口接待處、現場售樓處、示範景觀區、樣板房等幾大部分組成。
房地產示範區通過營造真實的生活場景，讓消費者從中切身體驗到未來整個樓盤的生活氛圍。
房地產示範區具有促進銷售及工程示範的雙重功效。對客戶而言，在實景、實體的示範區中，不僅可以真實的感受到室內整體布局和未來真實的生活場景，也可以體察到開發商建設能力和水準；開發商則可以了解購房者對產品的真實感受，直接接受客戶的評價信息和建議，從而完善不足並對成功之處加以發揚。