北京商業寫字樓宏觀經濟運行環境分析

㈠ 如何進行宏觀市場環境分析

宏觀環境應復該來說包制含以下幾個方面：1、經濟發展階段和發展水平，2、經濟制度及市場體系，3、收入水平，4、財政預算規模和財政收支平衡狀況，5、貿易與國際收支狀況。但是這些必須要根據自身企業所在行業來定建議你從國家整體經濟發展速度 水平、國家對酒店行業的政策法規、酒店行業自身發展現狀及趨勢、其他相關行業相互影響等幾方面進行分析即可，過多的話可能會顯得雜亂！分析主要是讓人人情現實並獲取自己的機會即可

㈡ 北京寫字樓的整棟銷售的客源淺析

誰在購買整棟寫字樓 北京整棟需求到底有多大

分析一下10年間大單寫字樓客戶成交案例，不難發現：北京市場上活躍的整棟寫字樓買家中，大型國企佔了絕大部分比例；此外還有少量的民營企業；而新興力量則是海外投資機構，它們在近兩年才開始大舉進軍北京寫字樓市場。

國有企業購買整棟寫字樓，大部分屬於自用，它們關注的是地位的彰顯、政治與經濟資源獲取的方便程度，員工居住地的遠近等等因素。

海外投資關注的是回報率、開發商的資產負債、項目本身的規劃以及具體的參數，甚至該項目的其他部分的營銷策略。他們往往很注意經濟數據與市場數據（事實上，很多數據作用有限），它們甚至關心這個地區的土地規劃的情況，如周圍的供應量，存量，空置率等。

大型國企整棟辦公的強勁需求

當記者擺好了采訪的架勢要打入大型國企的內部以了解他們買整棟寫字樓的原因時，遇到了重重的困難。於是，記者只好靜下心來仔細思考大型國企對寫字樓的需求。於是，不少業內人士關於大型國企整棟需求的話語湧入筆端。

其一，宏觀經濟的改善。國企的盈利能力有所增強，為整租整售的可能性奠定了基礎。例如，主語城還在談判中的三棟樓，每棟面積在3.3萬到3.5萬平米之間，一棟樓價值約6個億。由此可以推測，這些有購買意向的國企的經濟實力不容小覷。

其二，財務評估方式的改變。對固定資產價值的衡量不再是折舊而是重新評估。折舊率再也行不通，房產潛在的升值力被充分挖掘，固定資產盡管會老化，但隨著地價的提升，或者地表形象不斷強化，價值也會不斷提升。--這種財務估算方式的調整，促生了國企整棟購買寫字樓的需求。

其三，國有企業的資本管理理念的更新。國有企業機構改革之後，在向市場化轉軌的過程中，逐漸意識到資本運作的重要型：公司的資產應是多元化的，產品、現金儲備、證券、以及不動產必須按照一定的比例分配才能使企業效益達到最優，於是持有物業開始被納入企業的發展戰略，有些企業還會購買遠超出自用需要的不動產（如中鋼國際購買中關村金融中心AC座，自用的還不到三分之一的面積）。這種投資確實可以使企業受益，比如，可以向銀行抵押融資，可以獲得穩定的租金收入。

其四，國企領導人觀念的轉變。從決策者私人的角度講，整棟購買寫字樓一則是政績的砝碼；二則能改善辦公環境，贏得下屬擁戴；三則將企業的閑散資金注入不動產，光明正大經得住審查，減少了暗中被穿小鞋的機會；四則有可能為後繼者留下無形的資產，贏得美名。因此，何樂而不為？

國際專業投資機構：緊盯中國市場

海外投資者大致有基金，投資銀行，實業這幾類。投資，可以是房產開發，也可是購買成品物業。一般來說，參與房產開發的投入資金高，風險也高；後者投入資金盡管比開發還要大，但因為追求的是穩定的租金回報，風險相對小一些。

海外資金可以投資寫字樓，酒店，倉儲物流等多種業態，具體投資哪方面，是根據企業內部的發展策略來制定的。但在目前的北京，選擇投資整棟寫字樓，比投資酒店要更有利，也更受外資青睞。這是因為寫字樓風險相對較小，回報率報相對固定。SARS曾給酒店業造成了大的沖擊，而寫字樓不會受這樣的因素的影響。酒店有旺季淡季的經營規律，寫字樓也不受時令影響。

回顧外資進入中國房地產市場的歷史，我們發現，很早就有海外企業與國內企業一起開發樓盤。但是直到去年凱德置地購買中環世貿，美林投資銀泰中心，才開了直接投資成品物業的先河。今年一季度海外基金出手寫字樓整售市場表現得更為強勢：亞洲國際金融投資有限公司2.7億美金將華普中心收入囊中，日本replus神不知鬼不覺地買下華貿共12.38萬平米的兩座寫字樓。不禁要問：還有多少外資盯著北京寫字樓市場，正准備登陸呢？

戴德梁行投資部董事曹念國分析說，「大凡投資者，都要權衡投資回報率與風險。東歐的回報率高，但是政局不穩定；美國政經穩定，但是投資回報率低。目前的中國，處在高速增長期，國內政局穩定，而且投資回報率較高，像這樣的國家，環顧世界能有幾個？據我了解，國際上三四十家知名的投資商幾乎都有在中國投資的意向。」

海外軍團：中長期的投資顧慮

因為中國的飛速發展，全世界的投資客都不會忽略在中國的投資機會。但是，對他們而言，中國可能是帶刺的玫瑰，芬芳而多刺。他們密切地關注著中國的投資機會，但是又時刻警惕著可能的投資風險。

戴德梁行投資部董事曹念國分析道：「中國政府會歡迎外商來投資，因為現在是全球經濟。沒有人會閉關鎖國，但是，在很大的程度上，國家領導人不可能採用全面放開的政策，一定會設置一些門檻來調節外商的投資。可能會有稅收、外匯進出等不同的手法來設置一些門檻。」

曹念國還稱：「中國政府不太明朗的政策可能導致海外軍團的疑慮：中國政府的政策是否連貫性足夠好？比如『三減兩免』的政策能延續到什麼時候？因此，外資在正式登陸之時，最看重的是延續性強的稅務等方面的法律條文，並會連帶考慮政策風險。在這樣的情況下，海外軍團會有一段時期的投資顧慮。」

另外，記者在業內還聽到了一個小小的傳言，國家將在七月底公布管理外資物業投資的詳細法規。因此，海外資本目前大都還處在觀望狀態。

小結：

一、短期內整售買家以國內企業機構為主的大局不會改變，而且這部分需求仍呈上升趨勢。

二、海外投資強勁的需求目前還處在被壓抑狀態，前景尚不明朗。一旦政策放開，會有「井噴」式的增長。

大型中資企業機構與海外資金在選擇物業時，基本上都是鎖定位置好、檔次高、升值潛力大的物業。核心地段的高品質寫字樓，由於具備良好的形象展示效應和投資潛力，成為整棟交易的焦點。

海外資金的區域選擇

海外資金的目標主要集中在CBD、金融街、燕莎國門商務區。

這些區域的項目投資回報率高，而且物業符合高端、業權統一的特點。2005年，CBD與金融街的租金穩步增長。國貿與嘉里接近滿租，租金報價在每月40美元/平米以上，成交價也在每月35美元/平米以上，達到了近年來的最高點。CBD周邊地區的租金也開始穩步增長，入率在90%以上。金融街的租金成交價超過了每月20美元/平米，入住率大幅提升，部分項目接近了滿租水平。日本Replus投資華貿，美林正大簽約中國紅街等等案例說明，境外資金今年的投資重點仍然還是這三個區域。

與此相反，對三大傳統商務區之一的中關村，海外資金似乎並不感興趣。

到目前為止，沒有一家真正的外資整棟購買中關村西區的物業。雖然說德意志銀行准備入駐，但也只是設點，使用面積很小。前兩年中關村西區寫字樓的集中放量，導致目前市場仍處在消化期間，租金價格增幅緩慢；再加上項目品質參差不齊、分割出來整售的面積不超過兩萬平米等等因素，使得海外資金並不看好中關村。可以預測，即使在現有存量完全消化之後，中關村寫字樓被外資冷落的局面仍然難以扭轉。

國際投資機構的政策憂慮症

CBD與金融街區域，未來的寫字樓供應量不會少。

為了更清晰地討論，有必要將「整售」更進一步細分--將整層銷售與整棟銷售稍作區別--盡管兩者沒有絕對的界限。

下文中提到的整棟購買，是指買下整棟樓、或者買下這棟樓的絕大部分並能夠取得該樓的冠名權的情況。

06年，「整售」來勢洶洶

2005年寫字樓整售的案例為數不多。但數量已經相當可觀。我們掌握的數據是，2005年全年北京新增的供應量是200多萬平方米，成交約130萬平米，但是，其中80萬平米是整棟或者整層出售。

2006年，整售的勢頭在年初就來勢洶洶，因為業內媒體已經有了太多的渲染，記者就不再一一贅言。但是，業內很少報道但讀者不得不知的寫字樓情況是：幾乎所有的寫字樓開發商都擺好了整售的架勢，盡管不同的區域情況各有差異，但在絕大多數地區，寫字樓整售已經遠遠地將散售拋在了身後。

附圖：1996－2006年寫字樓部分大單成交一覽表（紅色為2006年新增案例）

㈢ 「新經濟」浪潮引爆資產類投資：一線城市商辦市場回暖 區域分化

「新經濟」和另類投資，正在推動國內一線城市商辦地產市場的回暖與升溫。

一線城市商辦市場經歷調整期後，2021年開始出現拐點，並有持續升溫的態勢。2021年，中國商業地產交易總額達人民幣2253億元，其中物流和生命科學項目在機構投資者的願望清單中占據重要地位。最近的案例是，一直以來專注於商業地產投資的凱德集團，在2021年年底以17億元收購物流地產資產包。

凱德投資（中國）首席執行官潘子翔透露，凱德布局新經濟產業，是為了持續擴大管理資產規模。

一線城市商辦市場的強勢回暖，得益於多元化的租戶類型，有效降低了空置率，並在有大量供應的市場環境下支撐租金增長，在非中央商務區表現尤為明顯。

回暖的同時，市場分化也顯而易見。雖然辦公樓資產繼續主導一線城市市場的交易量，但非核心區大量的新增供應也促成了投資的分化。

總體而言，上海仍處於中國商業地產投資市場的前列，其總交易量約佔全國的一半。憑借優良的營商環境、強勁的市場需求以及投資者對穩定收益率的偏好，上海將繼續受到投資市場的青睞。展望2022年，投資機構將更加細分化，對於最大化資產價值的能力將成為未來收購的關鍵。

回暖

一線城市商辦市場的回暖有多重因素。

首先，供需兩旺。除了供應量大增，一線城市在過去一年的吸納量也創下新高。比如，北京商辦寫字樓全年凈吸納量達109.4萬平方米，創歷史新高；全年空置率17.1%，除王府井因租戶整合面積騰退，以及中關村、望京、通州及石景山等區域受新增供應影響空置率上升外，其餘主要商務區空置率均出現不同程度的下降。全年在強勁需求的推動下，空置率同比下降0.8個百分點。

一個事實是，一線城市在疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放，北京TMT和行業合計貢獻全年新租需求的60%，其中超六成來自頭部企業。

在投資市場，北京全年成交總額超過600億元，市場活躍度和流動性持續提升，第四季度主要成交有樂融大廈和鵬博士的兩個數據中心項目。

仲量聯行華東區投資與資本市場部總監孫翎指出，2021 年下半年，上海商辦市場的投資者對於另類投資項目的關注度提升。比如上海的張江板塊在過去一年中，憑借有利的市場條件和子市場強大的集群效應，共有六個資產交易。買家主要來自本地和國際機構投資者，包括終端用戶和保險公司。

其次，在發展數字經濟的時代背景下，高新技術頭部企業的擴張需求成為辦公樓市場去化的主要動力之一。在深圳，大宗交易市場成交總額突破兩百億元，主要買家為科技企業主，主導帶動資產型交易。科技板塊位列需求榜首，新租賃需求佔比為47.8%，其中9成以上來自科技互聯網企業，其次是金融板塊。

縱觀深圳辦公樓市場，在TMT與金融雙核驅動和各行業多層次發展的基礎下，2021年凈吸納量超130萬平方米，達2020年的兩倍以上。

最後，是境外資本活躍度的反彈。2021年商業地產投資市場整體回暖，北京全年大宗成交總額超600億元，該水平為過去五年第二高值，僅次於疫情前2019年的800億元。大宗交易活躍度較去年有了明顯提升，共錄得近60筆成交，成交總額較去年上提35%。辦公物業投資熱度不減，全年成交佔比約56%，成交金額最高案例為二季度以90.6億元出售的SK大廈。知名案例還包括博楓（Brookfield）收購悅薈萬科廣場。

仲量聯行中國區投資及資本市場業務負責人龐樹東表示，後疫情時代，北京商業地產投資市場活躍度和流動性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個交易處於談判階段。北京強勁的基本面增強了資本信心，預計2022年將有更多優質物業進入市場，市場交易將更為活躍。

值得關注的是，房企融資漸趨迫切的當下，更多優質投資機會將釋放到市場，給資本提供了更多收並購的機會。

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部負責人古振鵬指出，受新增供應持續高位及宏觀政策調整對部分開發商資金流轉的影響，預計未來一年市場整體出售的寫字樓項目會增加。從需求端來看，一方面，投資者一直在積極關注深圳寫字樓市場以尋求價格合適的項目；另一方面得益於多重政策利好、鏈接國內外市場的城市發展平台以及良好的科技產業生態鏈，深圳不斷吸引著大量的寫字樓自用型買家前來投資。隨著市場上可售物業的增多，預計寫字樓成交價格的談判空間將在一定程度上變大，從而吸引包括自用買家和投資型買家在內的購買需求。

正如世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛所指，投資者日益關注交易標的當前的租金回報水平與現金收入，並對項目運營方的資管能力提出更高要求。

此外，公募REITs的穩步推進將為以研發辦公為主體的產業園區、倉儲物流、數據中心和長租公寓等領域資產提供更多的融資和退出渠道，有望在2022年得到更多投資者的關注。

分化

同樣都是增量的市場供應，一線城市的新增供應水平、市場空置率、租金水平卻出現了明顯分化。

新增供應方面，與其他三個城市的增長趨勢不一樣的是，廣州2022年雖有約74萬平方米的優質寫字樓投入市場，但較2021年減少21%。

空置率方面，仲量聯行數據顯示，北京以內資TMT行業為主力的強勁市場需求推動項目快速去化，整體市場空置率已恢復至2019年末疫情前的水平。而廣州空置水平被推升至五年以來的新高。年末整體空置率達到11.9%，同比上升2.9個百分比。

租金方面，北京全市和五大核心商圈租金水平均延續了三季度的上升趨勢，恢復至去年同期水平，分別為每月每平方米人民幣337.6元和389.4元，環比上升1.7%和1.2%。但部分區域如燕莎、奧體及東二環仍有下行壓力。

在上海，業主對市場信心增強，進而推動租金持續上升。2021年第四季度中央商務區租金環比小幅上漲1.0%，同比增長1.7%。全年活躍的租賃需求推動浦西中央商務區整體租金同比增長3.3%，而浦東中央商務區租金全年保持平穩，非中央商務區市場租金同比增長6.4% 。前灘等板塊租金錶現尤為搶眼。

但在2021年四季度，廣州商辦寫字樓租金環比下降0.7%，同比下跌1.2%。不過，平均租金在第四季度開始止跌回穩。

值得一提的是，由於ESG被廣泛關注，租戶對綠色樓宇的需求攀升。2020年,57%的受訪企業傾向選擇綠色樓宇。到了2021年，該佔比上升至93%，而有 17% 的受訪企業認為是否是綠色樓宇將直接影響租賃決策。

世邦魏理仕研究數據顯示，在全國主要的一二線城市，LEED 認證樓宇的年去化速率在疫情暴發後的四個季度較疫情前四個季度上升2.3 個百分點，而非LEED認證的樓宇則下降了1個百分點。世邦魏理仕認為，隨著更多租戶推行ESG 計劃，綠色樓宇的吸引力將進一步提升。以上海為例，綠色認證寫字樓的租金比沒有認證的高出20%。

2022年一線城市市場將持續放量。世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部負責人張冀蘇認為，短期看，隨著疫情期間被抑制的需求釋放完畢和新增供應回落，2022年凈吸納量預計有所回落，但仍高於歷史平均水平。在「十四五」規劃推動下，數字經濟、高精尖產業和現代服務業的大力發展將推動市場需求多元化，注入來自新經濟、新賽道的新力量。供需回歸均衡之下，預計明年整體市場租金將會企穩，但個別子市場受新增供應集中影響，租金仍有下行壓力。

在整體市場的波動性和不確定性下，一線城市的辦公物業持續成為投資者的偏好。在大宗交易中，北京、上海投資型買家為主，廣州、深圳則以自用型買家為主。

綜合戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕等多家機構的觀點來看，短期內，金融服務業、科技、生命醫學等仍將是市場需求的主要驅動力。展望2022年，一線城市甲級辦公樓市場將繼續受益於金融、科技、專業服務、零售等行業活躍的表現。尤其在上海，生命科學行業以及不斷升級的製造貿易類企業或將成為新的需求增長點。

先進製造業和新零售業等新經濟行業將進一步拉動整體需求，同時總部企業將在非中央商務區尋求獨棟辦公樓整租或投資機會。租金在短期內有望持續增長，但預測未來大量供應將制約租金增速，甚至帶出下行壓力。

㈣ 企業宏觀環境分析的內容有哪能些

宏觀環境因素包括：政治環境、經濟環境、技術環境、社會文化環境。

1、政治環境：那些影響和制約企業的政治要素和法律系統，以及其運行狀態。具體包括國家政治制度、政治軍事形勢、方針政策、法律法令法規及執法體系等因素。在穩定的政治環境中，企業能夠通過公平競爭獲取正當權益，得以生存和發展。

國家的政策法規對企業生產經營活動具有控制、調節作用，相同的政策法規給不同的企業可能會帶來不同的機會或制約。

2、經濟環境：構成企業生存和發展的社會經濟狀況及國家的經濟政策。具體包括社會經濟制度、經濟結構、宏觀經濟政策、經濟發展水平以及未來的經濟走勢等。其中，重點分析的內容有宏觀經濟形勢、行業經濟環境、市場及其競爭狀況。

衡量經濟環境的指標有：國民生產總值、國民收入、就業水平、物價水平、消費支出分配規模、國際收支狀況，以及利率、通貨供應量、政府支出、匯率等國家財政貨幣政策。

3、技術環境：與本企業有關的科學技術現有水平、發展趨勢和發展速度，以及國家科技體制、科技政策等。如科技研究的領域、科技成果的門類分布及先進程度、科技研究與開發的實力等等。

在知識經濟興起和科技迅速發展的情況下，技術環境對企業的影響可能是創造性的，也可能是破壞性的，企業必須預見這些新技術帶來的變化，採取相應的措施予以應對。

4、社會文化環境：企業所處地區的社會結構、風俗習慣、宗教信仰、價值觀念、行為規范、生活方式、文化水平、人口規模與地理分布等因素的形成與變動。

社會文化環境對企業的生產經營有著潛移默化的影響，如文化水平會影響人們的需求層次；風俗習慣和宗教信仰可能抵制或禁止企業某些活動的進行；人口規模與地理分布會影響產品的社會需求與消費等。

(4)北京商業寫字樓宏觀經濟運行環境分析擴展閱讀

這些因素對企業及其微觀環境的影響力較大，通過微觀環境對企業間接產生影響的。微觀環境因素，包括市場需求、競爭環境、資源環境等，涉及行業性質、競爭者狀況、消費者、供應商、中間商及其它社會利益集團等多種因素，這些因素會直接影響企業的生產經營活動。

任何企業的經營活動，都是在市場中進行的，而市場又受國家的政治、經濟、技術、社會文化的限定與影響。所以，企業從事生產經營活動，必須從環境的研究與分析開始。

㈤ 北京寫字樓市場客戶群分析

北京寫字樓市場客戶群分析

研究北京寫字樓市場，首先要弄清寫字樓市場的分布狀態。寫字樓項目集中分布的各個區域呈現出不盡相同的特徵，直觀地體現了不同商圈的地緣優勢，從而決定了各商圈的產業特徵、客戶群特徵及其在北京寫字樓市場的定位。

1. 五大中心商圈

北京市寫字樓的分布從地理位置上看，主要集中在四環以內的市中心區域，高緯環球將這種位於市中心的寫字樓聚集區劃分為五大主要商圈，即中央商務區（CBD）商圈、亮馬河商圈、東二環商圈、金融街商圈以及中關村商圈。這五大商圈集中了北京市絕大部分頂級、甲級寫字樓項目。

中央商務區（CBD）商圈：

中央商務區商圈是北京市知名度最高的的國際性商務中心區，該地段商用物業價值極高，是北京市寫字樓市場最重要的核心商圈之一。高緯環球研究數據表明，截止到2006年年底，該商圈內各等級寫字樓總存量約為250萬平方米，其中甲級寫字樓存量佔到了總存量的36%左右。按使用面積計算的平均有效凈租金，頂級寫字樓達到每月每平米41.39美元，甲級寫字樓及乙級寫字樓分別為每月每平米31.59美元和20.87美元。總體上，整體水平略高於其他商圈。

多年的自然衍變使該商圈寫字樓的客戶構成較為穩定，基本形成了以公司總部為核心、以外資金融保險機構、電信業、咨詢服務機構為配套的產業生態鏈。目前入駐CBD商圈的世界500強企業超過120家，其他商圈只能望其項背。寫字樓租戶以國際知名的外資公司為主，涉及的行業類型包括提供專業服務的律師事務所，咨詢公司，及外資銀行、保險公司、能源類企業等。例如：如富而德法律服務事務所, 普華永道, 麥肯錫,雪佛龍德士古, 埃克森美孚石油公司,荷蘭銀行, 福特, 豐田, 摩托羅拉, 惠普, 殼牌等等。中央電視台、北京電視台的東遷，將使得傳媒業成為未來CBD商圈寫字樓市場租戶構成的重要組成部分。

中央商務區商圈，憑借不斷優化的發展環境，豐富的涉外資源、濃郁的商務氛圍及日趨改善的基礎設施，成為眾多全球知名跨國公司辦公選址的首選地，也是中國首都北京和國際化大都市接軌的一扇窗口。

亮馬河商圈：

緊鄰第二、三使館區的亮馬河商圈享有最便利的機場交通，擁有眾多的高檔涉外酒店及豐富的商務服務設施，同時到主要的涉外住宅區也只有不超過半小時的車程，是眾多外資企業，尤其是汽車製造業、航空公司等辦公地址的首選。很多國際及國內航空公司、汽車製造商和一些外國使館、組織機構成為該區域寫字樓的主要客戶群體。例如，國航、波音、寶馬、戴姆勒克萊斯勒、本田、現代、通用汽車、菲亞特、德國商會、日本出入境管理處等。

北京市場寫字樓的需求不斷增長，和其他商圈層出不窮的大量新增寫字樓供應量相比，亮馬河商圈內寫字樓供應量卻一直相對有限。高緯環球最新研究數據表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金已超過CBD商圈，躍居市場首位，達到每月每平米32.34美元。而乙級寫字樓的租金相對較低，約為每月每平米17.13美元。

東二環商圈：

東二環商圈匯集了北京寫字樓市場上很多早期的寫字樓項目，如國際俱樂部、恆基中心、中糧廣場等。很多寫字樓在當時成為外資企業辦公選址的熱點項目。如今機場高速的延長、東直門交通樞紐的建設以及中關村雍和科技園的成立，大大地提升了東二環商圈的吸引力。高緯環球最新研究數據表明該區域甲級寫字樓有效凈租約為每月每平米24.82美元。

東二環商圈是外資公司在北京的重要聚集地，如匯豐銀行、渣打銀行、可口可樂、飛利浦、畢益輝系統、蒂森克虜伯、輝瑞制葯等。值得一提的是，安永、畢馬威、德勤，四大會計師事務所中三大聚集在此，外企聚集效應可見一斑。

最近一段時間以來，東二環商圈更多地吸引了著名內資機構，尤其是石油巨頭、通信公司、銀行及保險公司的目光，如中國人壽集團、中石油、中海油、中石化、中國銀行北京分行等。

金融街商圈：

金融街商圈一直以來都是國有大型企業、國內知名銀行機構、政府主要監管部門及組織機構的匯集地。高緯環球最新研究數據表明，該商圈按使用面積計算的甲級寫字樓有效凈租金約為每月每平米29.95美元。

該商圈內的寫字樓項目多數已自用為主。銀行類企業、金融機構、IT、電信企業、一些國有大型企業及政府機構的總部雲集於此，成為整棟購買或散購寫字樓面積的主力軍，使得金融街商圈內很多寫字樓供應量在正式投放市場前就被以購買的形式消化，而長期持有並對外出租的寫字樓項目十分有限。

從性質上看，金融街商圈寫字樓的客戶構成主要以內資企業或機構組織為主，如中國銀行, 工商銀行, 中國網通, 平安保險, 泰康人壽，以及擔任國家金融業監管職能的「一行三會」，即中國人民銀行、中國保監會、銀監會、證監會。隨著中國加入世貿組織後對外資金融業的逐步開放，以及隨之出台的西城區促進金融產業發展優惠政策的吸引，從去年開始逐漸吸引了越來越多的外資金融機構入駐，如高盛、摩根大通、瑞銀集團、加拿大皇家銀行等。

中關村商圈：

中關村商圈依託其特有的文化教育及高科技人才資源等方面的優勢，一直以來是國內的IT企業及跨國公司研發總部的首選之地。高緯環球最新研究數據表明，該商圈甲級寫字樓平均有效凈租金（按使用面積計算）約為每月每平米22.83美元。其租金水平在五大中心商圈中相對低廉。寫字樓客戶主要為IT及網路相關的高科技企業、研發中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微軟研究院、三星研究中心等。

此外，中關村商圈憑借其鄰近眾多高等學府而特有的創業氛圍，還匯集了很多高新技術領域內的中小企業、孵化器等成長型企業。

2. 五大邊緣化商圈

隨著北京市區域經濟的發展，「兩軸兩帶多中心」政策的穩步推進，城市以及城郊基礎設施建設的不斷完善，高科技園區或開發區的改造建設以及相關優惠政策的吸引，一些公司的辦公區域也逐步向城郊延伸，呈現出寫字樓市場「邊緣化」的發展態勢。高緯環球將這種邊緣逐步形成或頗具雛型的寫字樓項目聚集區劃分為五個「邊緣化商圈」，即上地/軟體園商圈，亞奧商圈，望京/酒仙橋商圈，經濟技術開發區（BDA）商圈，以及總部基地（ABP）商圈。

㈥ 從哪些方面分析房地產宏觀環境

宏觀環境分析包括：

（1）經濟環境分析；
（2）城市規劃；
（3）城市商業網點規劃，分析城市商業定位及發展目標；商業中心規劃布局；各類商業專項市場規劃布局；大型零售網點規劃；
（4）政策環境。參見教材P313。

㈦ 企業行政宏觀環境分析

企業的宏觀環境主要包括五個方面，即企業的政治環境、法律環境、經濟環境、科技環境和文化環境。
一、企業政治環境分析
政治是一種重要的社會現象，要考察企業面臨的宏觀環境，政治因素及 其運行狀況是企業宏觀環境中的重要組成部分，這是因為政治給企業帶來的影響異常巨大和明顯，同時影響企業生存和發展的其他社會因素也都會因為 政治條件及狀況的不同而對企業發生不同的影響。因此，政治是決定、制約 和影響企業生存和發展的極其重要因素。
企業的政治環境是指制約和影響企業的各種政治要素及其運行所形成的 環境系統。政治環境對企業的影響有以下四種情況：
(一）政權更迭時期
這一時期包括革命或戰爭時期和政權建立初期，政治活動的核心是爭奪 國家政權、維護和初步鞏固國家主權，這時企業要絕對服從政治，企業幾乎沒有自主經營權，是企業發展中的特殊時期。
(二）改革時期
這是指處於統治地位的階級集團在不改變社會根本制度的前提下，對其 經濟基礎和上層建築某些方面的自我改造和完善，這一時期的政治環境無論從范圍上、程度上都對企業經營管理的影響較大，往往使企業處於十分復雜 的境地，從而使企業行為呈現出短期化的現象。
(三）穩定時期
這一時期政治要素穩定，國家以經濟建設為中心任務，政治的職能表現 為對經濟的管理和協調，企業地位穩定，這是企業政治環境最為理想的時期。
(四）內亂時期
這一時期是指已經奪取政權的階級由於缺乏經驗，導致國家大政方針失 誤，或受國內外敵對分子煽動，從而造成社會混亂狀態，這種政治環境會使企業發展畸形，或基本陷於停頓。
政治環境對企業影響的共同特點是：
1. 直接性。即國家政治環境直接影響著企業的經營狀況。
2. 難於預測性。對於企業來講，難以預測國家政治環境的變化趨勢。
3. 不可逆轉性。即政治環境因素一旦涉及到企業，就會使企業發生十分迅速和明顯的變化，而這一變化是企業駕馭不了的。
企業政治環境的具體內容包括以下五方面內容：
(一）政治制度
我國社會主義政治制度是以人民民主專政為實質的人民代表大會制度。
(二）政黨和政黨制度
政黨和政黨制度是影響國家政治環境的主要圍素，也是影響企業政治環 境的重要因素。
我國是以中國共產黨為領導的多黨合作制度。
(三）政治性團體
如社會主義國家工會、青年團、婦聯等，這些政治性團體對國家政治決
策具有很大的影響作用，有時也會使企業政治環境發生重大變化。
(四）黨和國家的方針政策
這是在一定階段內指導國家政治、經濟、文化等全局方向性、原則性的 戰略策略規范，因此企業必須遵循這些方針政策，它對企業活動往往具有控制和調節的作用。
(五）政治氣氛
所謂政治氣氛一是指階級、政黨政治主張的矛盾和力量對比在政權上的 反映所形成的國家政治局勢；二是指基層組織和群眾的政治情緒，如政治傾向、政治熱情及政治思想等。
我國的基本政治制度和方針政策構成了我國企業政治環境的基本要素， 政治體制改革和不同時期的具體方針政策則為企業政治環境提供了良好的條件和發展前景，這些都將對企業的領導制度、生產經營和管理產生深遠的影 響和制約作用，正確充分地利用，適應企業所面臨的政治環境，無疑是使企 業生存和健康發展，實現其經營戰略的重要前提條件。
二、企業法律環境分析
企業的法律環境是指與企業相關的社會法制系統及其運行狀態。我國社 會主義法律是工人階級和廣大人民按照自己的意志，通過國家政權制定或認可建立起來的法律制度和執法原則，這是我國法制的根本性質。我國企業面 對社會主義法制環境，它規范、制約、引導企業，要求企業從成立之日起其 一切生產、經營、管理、分配、交換以及改組、合並、擴充或破產行為都必須符合人民群眾和全社會的根本利益，有利於發展社會主義市場經濟，有利 於開展國際經濟合作和國際競爭。
企業的法律環境包括多種環境因素，但主要的有三種要素：
(一）我國的法律規范
它是由國家制定或認可、體現統治階級意志、由國家強制力保證實施的 行為規則。法律規范是一個完整的體系，同企業及其活動相關的法律規范體系是由不同效力等級的一系列法律所組成，主要有憲法，基本法律、行政法 規、地方性法規等，其中與企業相關的法律規范構成企業法律環境中最基本 的內容。
(二）國家司法、執法機關
這是指國家設立的法律監督、法律審判和法律執行機關，主要有法院、 檢察院、公安機關及各種行政執法機關。與企業關系較密切的行政執法機關有工商行政管理機關、稅務機關、物價機關、計量管理機關、技術質量監督 機關、專利機關、環境保護管理機關、政府審計機關等。此外，還有一些臨 時性行政執法機關，如各級政府的財政、稅收、物價檢查組織等。
(三）企業的法律意識
法律意識是法律觀、法律感和法律思想的總稱，是指企業對法律制度的 認識和評價。因為任何企業都要同與其生產經營活動相關的企事業單位發生經濟、技術、貿易關系，這些關系都具有社會經濟法律關系的性質。企業的 法律意識，最終都會物化為一定性質的法律行為，並造成一定的行為後果， 從而構成每個企業不得不面對現實的法律環境。
綜上所述，法律規范是企業法律環境賴以存在的基礎，國家司法、執法 機關及其活動是企業法律環境健康生長的保證，企業的法律意識是企業參與法律環境和感受法律環境的重要媒介。
法律環境對企業的影響方式受法的強制性特徵所決定，對企業的影響方 式具有剛性約束的特徵。針對經濟法律規范所調整的不同的經濟法律關系，其剛性又有程度上的差異，不同的法律形式對它的調整對象採取不同的調整 手段和作用方式。
法律環境狀況對企業發展方向的影響：法律環境自身所表現的不同情況 不僅為企業提供完全不同的生存和發展條件，而且具有環境導向性能，可以引導或迫使企業走上方向完全不同的道路。良好的法律環境對企業成長、發 育有著積極促進的作用；不健康的法律環境不利於企業的生存和發展。
三、企業經濟環境分析
所謂經濟環境是指構成企業生存和發展的社會經濟狀況及國家經濟政 策，社會經濟狀況包括經濟要素的性質、水平、結構、變動趨勢等多方面的內容，涉及國家、社會、市場及自然等多個領域。國家經濟政策是國家履行 經濟管理職能，調控宏觀經濟水平、結構，實施國家經濟發展戰略的指導方 針，對企業經濟環境有著重要影響。
企業經濟環境是一個多元動態系統，主要由社會經濟結構、經濟發展水 平、經濟體制和宏觀經濟政策等四個要素構成。社會經濟結構又稱國民經濟結構，這是指國民經濟中不同經濟成份、不同產業部門以及社會再生產各個 方面在組成國民經濟整體時相互質的適應性、量的比例性及排列關聯的狀 況。
一般而言，社會經濟結構主要包括五個方面的內容，即產業結構、分配 結構、交換結構、消費結構、技術結構，其中最重要的是產業結構問題。實踐證明，社會經濟結構上如果出現問題，立即會導致相當范圍與數量的企業 不能正常生產經營，甚至造成國民經濟的危機。企業關注社會經濟結構的變 化動向，及時妥善地調整企業的經營活動，主動適應宏觀經濟環境變化就能保證企業的安全與健康，有時還能把握時機，開拓創新，推動企業的發展。
經濟發展水平是指一個國家經濟發展的規模、速度和所達到的水準。反 映一個國家經濟發展水平的常用的主要指標有國民生產總值、國民收入、人均國民收入、經濟發展速度、經濟增長速度等。對企業而言，從這些指標中 可以認識國家經濟全局發展狀況，利用全國、各省市和企業自身的數據對比， 加之時間序列（各年度數據）的比較，可以從中認識宏觀經濟形勢和企業工 作環境的發展變化，對企業是有幫助的。
經濟體制是指國家組織經濟的形式。經濟體制規定了國家與企業、企業 與企業、企業與各經濟部門的關系，並通過一定的管理手段和方法，調控或影響社會經濟流動的范圍、內容和方式等。正因為如此，經濟體制對企業的 生存與發展的形式、內容、途徑都提出了系統的基本規則與條件。在經濟體 制改革過程中企業應加強和重視對新經濟體制實質、形式及運行規律等方面的了解，把握、建立起新的體制意識，改變企業行為的方式與方法，這對企 業發展是至關重要的。
經濟政策是國家、政黨制定的一定時期國家經濟發展目標實現的戰略與 策略，它包括綜合性的全國經濟發展戰略和產業政策、國民收入分配政策、
價格政策、物資流通政策、金融貨幣政策、勞動工資政策、對外貿易政策等。 宏觀經濟政策是國家根據一定時期經濟須域中普遍的問題提出的針對性政策，它規定企業活動的范圍、原則，引導和規范企業經營的方向，協調企業 之間、經濟部門之間、局部與全局之間的關系，保證社會經濟正常運轉，實 現國民經濟發展的目標與任務。
綜上所述，這四個要素組成了企業的經濟環境，它們是相互結合地整體 地影響著企業的生存和發展。從企業的角度來看，企業在宏觀經濟環境中應當加強經濟環境意識。企業經營管理活動是多樣、復雜、快節奏的，以致許 多企業經營者被迅速變幻的微觀環境因素所纏繞，「埋頭拉車而不抬頭看 路」，忽略了對宏觀經濟環境的觀察、了解和思索，而宏觀經濟環境往往是通過微觀經濟環境具體地對企業發生作用，因此導致企業對它的感覺和認知 在時間和空間上存在一定距離，由此帶來的結果，當宏觀經濟環境發生的變 化已逐步被企業經營者覺察時，早已錯過良機，甚至某種經濟形勢早已「兵臨城下」，使企業被動應付，險象環生，困窘不堪。形勢突變，如江河決堤、 一瀉千里，傾刻吞沒企業的情況也時有發生。困此企業的宏觀經濟環境意識要特別強，這樣才能使企業在經濟環境乃至整個社會環境中的生存發展得到 有力的保證。
四、企業科技環境分析
企業的科技環境是指企業所處的社會環境中的科技要素及與該要素直接 相關的各種社會現象的集合。粗略劃分企業的科技環境，大體包括四個基本要素：社會科技水平，社會科技力量，國家科技體制，國家科技政策和科技 立法。
社會科技水平是構成科技環境的首要因素，它包括科技研究的領域、科 技研究成果門類分布及先進程度和科技成果的推廣應用三個方面。社會科技力量是指一個國家或地區的科技研究與開發的實力。科技體制是一個國家社 會科技系統的結構、運行方式及其與國民經濟其他部門的關系狀態的總稱， 主要包括科技事業與科技人員的社會地位、科技機構的設置原則和運行方式、科技管理制度、科技成果推廣渠道等。國家的科技政策和科技立法是國 家憑借行政權力和立法權力，對科技事業履行管理、指導職能的途徑。以上 四個基本要素都會對企業的生產、經營、管理活動等多方面產生影響。
我國科學技術在近十年來獲得了飛速發展，在信息技術、生物技術、新 材料技術、新能源技術、空間技術及海洋開發技術等許多部門都取得了重大成就。科學技術的發展，促使我國勞動生產率的提高和生產力的迅猛發展， 推動著我國電子工業等一批新興工業的發展，也促使我國產業結構向高級化 方向發展。新產品及新技術的不斷涌現給企業的發展提供了機會，也給某些企業帶來了威脅，一項新技術的出現有時會形成一個新工業部門，但同時也 會摧毀另一個技術落後的工業部門。
當前由於需求及技術壽命周期的縮短，當企業經營活動還處於持續成長 階段時，企業經營者就必須研究怎樣為企業增添新的經營活動領域，還要考慮如何從不能繼續滿足企業增長目標的經營領域中撤退，這是企業的重要經 營戰略問題。需求及技術壽命周期從一個階段發展到另一階段時，企業就必 須謀劃適應新技術階段的戰略，即當技術發展處於萌芽階段和加速成長階段，企業可以把精力集中於國內市場，企業將獲得較大的成功。但當國內技 術成長速度較慢而國外需求仍處於萌芽期或加速成長期時，企業就可以轉而 採用國際經營戰略。當技術發生轉化更新時，企業也必須及時在產品上進行調整。因此企業必須預測技術的發展及轉化更新的趨勢、預測技術環境的發 展變化，並根據這些變化不斷進行產品結構的調整，重視新技術及新產品的 開發工作，才能使企業立於不敗之地。
五、企業社會環境分析
企業的社會環境包括我國社會階層的形成和變動、人口的地區性流動、 人口年齡結構的變化、社會中權力結構、人們生活方式及工作方式的改變等，這些方面必然都要反映到企業中來，嚴重影響到社會對企業產品及勞務的需 求，也改變著企業的戰略決策。
我國企業的社會環境主要有三個方面的問題：
(一）人口問題
我國目前人口有11億多，經計算機模擬計算，到2000年我國總人口將 達到13億多。我國勞動就業壓力將長期存在，隨人口增長，耕地減少，我國農村剩餘勞動力將向非農產業轉移。
(二）我國人力資源開發面臨著繁重的任務
1993年統計我國文盲半文盲數為1.8億，佔全國15歲以上人口的22%， 按寬口徑估算，我國知識分子約為2000萬人，占總人口的2%—2.5%，主 要是教育投資不足，使企業職工素質受到影響。
(三）對企業產品及服務的新需求
隨著社會主義市場經濟的發展，我國人民的生活方式及工作方式都發生 了較大變化，對企業的產品及服務都提出了多樣化的要求，同時我國許多大城市已進入老齡化社會，由此也引起對企業產品及服務的新的需求。
六、全業文化環境分析
中華民族文化是我國企業賴以生存和發展的基礎，構成了企業的文化環 境。然而文化環境對企業行為的影響，在很大程度上並沒有被社會所認識。在企業成長過程中，文化對企業產生的許多影響都被埋入企業行為動機的原 始部位，即處於行為動機的意識層面之下，這正是文化作用往往被人們忽視 的原因。事實上，企業的文化環境始終以一種不可抗逆的方式影響著企業，因此研究企業經營戰略，決不能忽視文化環境對企業的影響。作為企業經營 管理者，只有深刻認識文化的內容和實質，全面了解企業所處的文化環境， 才能真正把握企業經營戰略與文化環境的內在聯系，在更深層次上掌握企業行為的規律性。
文化的基本要素包括哲學、宗教、語言與文字、文學藝術等，它們共同 構築成文化系統，是企業文化環境的重要組成部分。
哲學是文化的核心部分，在整個文化中起著主導作用。我國的傳統哲學 基本上由宇宙論、本體論、知識論、歷史哲學及人生論（道德哲學）五個方面構成，它常以各種微妙的方式滲透到文化的各個方面，發揮著強大的影響。
宗教作為文化的一個側面，在長期發展過程中與傳統思想文化有著千絲
萬縷的聯系，在我國文化中，宗教所佔的地位並不像西方那樣顯著，宗教情 緒也不像西方那樣強烈，但其影響卻是不可忽視的，它對人們心理、風俗習慣、哲學思想、文學藝術、科學技術乃至醫葯衛生、政治經濟生活等都會產 生深刻的影響。
語言文字是一種傳遞信息、觀念和規范的基本文化手段。語言文字是一 個民族得以發展和流傳的直接載體。我國語言以漢語為主，文字仍保持方塊字形的非拼音文字，這些都反映了我國文化的基本特徵。
文學藝術往往是整體文化形象具體的表現，是社會現實生活的反映，它 對企業職工的心理、人生觀、價值觀、性格、道德及審美觀點的影響及導向是不容忽視的。
要充分認識文化在社會經濟發展中的作用，存在決定意識，意識反映存 在又反作用於存在。文化對於人們認識經濟發展規律、調整人們的經濟活動、加速或延緩經濟發展有重大影響。一般來講，文化發達、水平高，有利於經 濟發展，文化落後、水平低，不利於經濟發展。文化與工業發展之間有不可 分割的關系，工業落後，文化也必然落後，反過來也同樣如此。工業與文化相互影響，螺旋式發展，因此根本不存在純粹的經濟行為。例如鋼鐵本身似 乎和文化沒有什麼聯系，但它可以生產成汽車、輪船和樓房，這已經是完全 文化的產物。企業為了佔領市場、贏得良好的經濟效益，必須注重研究文化環境，因為文化的影響遍及企業整個生產經營活動，包括產品、定價、促銷、 分銷渠道、包裝、款式、服務等，企業一切生產經營活動都受到環境文化價 值觀的檢驗，有的產品就受到歡迎，有的產品則遭到抵制或排斥。企業生產經營活動能否適應當地文化，決定著企業經營活動的成效。因此，成功的企 業不僅要了解環境中有關文化的具體知識，而且必須對文化有非常敏感的感 受力，能夠體會到文化環境中人們的價值觀念、人生意義等比較抽象的文化理念。這樣才能客觀地觀察、評價和理解企業所處的文化環境，並以此作為 制訂經營戰略的重要依據。

㈧ 2020年中國商業地產（寫字樓）市場租金情況怎麼樣

普遍往下走了，很多公司開不下去了，現在又提倡擺攤經濟，很多店鋪也在減租。

㈨ 北京不在是經濟中心未來寫字樓怎麼辦

北京不在是經濟中心，未來寫字樓需要等待需求的緩慢釋放。北京的甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應待入市，對市場沖擊有限。高力國際研究部董事陸明表示雖然凈吸納量逐步回歸常態化，但由於新項目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場仍將持續去化，年末空置率將出現同比大幅回落。

㈩ 北京中關村退租潮已造成超10萬平方米辦公樓面積空置，主要問題出在哪裡

北京中關村退租潮已造成超10萬平方米辦公樓面積空置，主要問題是全球經濟的低迷，疫情問題席捲北京，造成了人流量的減少，以及中關村租金壓力。

中關村曾經代表著高科技，這個我們中國人的矽谷，科技企業的集中地，創造了無數的輝煌。如今它不再是只是一個地理，而像是一種品牌，一種象徵。希望北京的疫情早點過去，希望這種空置的現象快點恢復，依舊能夠回到到熱鬧的電子商務城時代，仍然是北京高科技的集中營。