正榮上海總經理

1. 房企高管離職潮樣本：正榮「老將」出走背後資金、銷售壓力有多大

11月10日，正榮地產正式宣布行政總裁王本龍的離職。

同時，公司執行董事兼董事會主席黃仙枝，將自2019年11月20日起獲委任為行政總裁，以暫時代替王本龍職務；陳偉健則獲委任為公司授權代表。

而在此前有報道稱，正榮產業發展集團副總裁裁肖春和，已於近日向該公司提出離職申請。據悉，地產副總裁田永盛將接任其職位。

2019年以來，正榮地產的離職名單包括：正榮資本總經理江晨，正榮地產人力行政總監袁變革，正榮地產副總裁劉翔，正榮法務審計負責人楊震麟以及正榮設計管理中心總經理陳偉等。

資本寒冬下，房企資金、銷售壓力越發顯現，眾多地產人捲入離職潮，正榮只是一個縮影。有媒體統計，今年僅10月份，大概有50位房企集團層面高管職務發生變動，涉及碧桂園、陽光城、招商蛇口等30家企業，其中離職高管共20位。

正榮的野心與實力匹配嗎？

正榮地產成立於福州，起家於江西。與眾多閩系房企一樣，憑借著高周轉、高杠桿，實現了規模躍進。

正榮地產主席歐宗榮在2018年年報中說2019年正榮地產要實現1300億元的銷售目標，且未來三年的增幅要求保持30%以上。這一目標放到現在這個時間節點顯得有些不合時宜。

據該公司披露，2016-2018年，合約銷售分別為392.92億元、701.53億元和1080.17億元，2017年和2018年的同比增速分別達到了78.5%和54%。

但2019年上半年，公司實現合約銷售金額586.07億元，同比僅微增0.8%，合約銷售增速明顯下降。目前，正榮地產前9個月的銷售業績900億元，完成全年目標任務不到70%。

即使目前的千億銷售，也是有很大泡沫的千億。在統計銷售業績的過程中，根據房企在不同項目中所扮演角色以及所佔股權比例大小的不同，主要存在操盤、權益和全口徑三種口徑。其中權益口徑才體現公司的實實在在屬於公司所有的銷售收入，反映了企業的資金實力與投資能力。

根據正榮控股債券評級報告，2016年至2018年，該公司的權益銷售金額分別為362.32億元、470.05億元和561.42億元，2016年權益銷售佔比為92.21%，2017年陡降為67%，而2018年繼續下降為51.98%。

在中期業績會上，陳偉健表示，去年土儲的權益是大概52%，今年上半年新增土儲的權益已經達到接近90%，到6月30日的時候，權益比已經達到57%。但這個數字依舊不高。由此可見其「千億」業績的水分之大。

另一邊，正榮地產這幾年的合約銷售均價不斷下降，其中，2016年合約銷售平均價格為20945元/平方米，2017年為18484元/平方米，2018年為16765元/平方米，而2019年上半年，合約均價繼續下降為為15392元/平方米。正榮地產在資金流的壓力下，不排除以價換量的可能。

短期債務壓力與明股實債疑慮

除了銷售業績，市場對正榮地產的短期債務表示擔憂。

2014-2018年，正榮地產總借貸規模分別為301.8億元、253.58億元、350.34億元、420.64億元和464.92億元，一年內需要償還的佔比分別為45.7%、37.11%、29.45%、54.64%和51.28%，近兩年短期內需要償還的債務佔比在一半以上。

據正榮2019年半年報，正榮2019年上半年正榮地產一年內到期借款249.03億元，應付賬款95.64億元，應交稅費25.69億元，而其可動用的現金不過250.72億元，存在資金缺口。

與此同時，其現金流連續三年為負。2016-2018年正榮地產的經營流動現金流量凈額分別為-16.6億元、-42.39億元、-26.64億元。截至2019年6月30日，正榮地產的經營流動現金凈額為-77.23億元。

在資金流壓力下，正榮將融資目光轉向國外，頻繁發美元債，借新還舊，其新債務的利率多數高於行業平均水平。

在中期業績會上，副總裁兼財務總監陳偉健表示，在拿地方面，今年的權益總預算大概是300億人民幣。1-9月，正榮拿地金額為231億元，而上年同期的拿地金額為323億元，下降明顯。這或許也是資金壓力下無奈舉動。

其又表示，公司2635萬平方米的土儲已預售未結轉的也包含在裡面，是全口徑的土儲。

今年拿地已經增加了500億的土儲，下半年的預算還有150億左右，今年整個貨值的增長可能也有100億。雖然已售未結轉包含在土儲裡面，但是結轉之後又有新的土儲進來，所以到年底的時候，總貨值也不止4500億。

這一貨值能不能實現，還要取決於正榮的資金實力，但從上述情況看來，並不樂觀。

最近有媒體表示，正榮地產少數股東權益占凈資產的比例明顯高於少數股東損益占凈利潤的比例，可能存在明股實債融資。

並指出，正榮地產少數股東權益呈爆發式增長，到了2019年上半年末，正榮地產的少數股東權益已經超過了半壁江山，達到52.02%。2014-2018年，正榮地產的少數股東損益分別為2674萬元、20萬元、5997萬元、1.13億元和1.12億元；2019年上半年有了一定程度的增加，為2.46億元。而與歸屬於正榮地產的凈利潤相比，少數股東們獲得的利潤回報幾乎可以忽略不計。

對此，正榮方面稱，少數股東權益增加主要是因為合作項目增加，且主要是近期開始，還沒有到結轉收入分配的時點，公司不存在明股實債。

跨過千億後，正榮來到了一個陣痛的節點，在市場下行、資本寒冬的情況下，「接下來三年（合約銷售）會控制在年增幅30%左右，這樣三年左右的時間還可以實現翻一番。」的夢想，可能並沒那麼容易實現。

2. 正榮服務頻現高管離職：行政總裁、CFO已換人，歐宗榮接連增持

近日，正榮服務（HK:06958，也稱正榮物業服務）發布人事變動公告。公告顯示，黃亮已辭任該公司執行董事、行政總裁及薪酬委員會成員，辭任生效後將不再在該集團擔任任何職務。

黃亮辭任正榮服務相關職務後，林曉彤獲委任為正榮服務行政總裁、薪酬委員會成員；康宏獲委任為執行董事，自2021年2月5日起生效。其中，林曉彤曾任正榮地產控股副總裁及環渤海地區總經理等職。

除了黃亮外，正榮服務的首席財務官（CFO）也已經在2020年8月份發生變更，王奕接替劉暢出任CFO，距其在港交所IPO還不滿一個月。據了解，2020年下半年至今，歐宗榮已經多次增持正榮服務股份，合計約156.1萬股。

2020年6月29日，正榮服務宣布啟動公開招股時，參加的高管包括其董事會主席黃仙枝、執行董事兼行政總裁黃亮、執行董事兼副總裁黃聖、首席財務官兼聯席公司秘書劉暢。而今，僅有黃仙枝還在履職。

上市後頻現高管離職，最早不足1個月

貝多 財經 發現，黃亮並非正榮服務於2020年7月在港交所IPO後辭職的首個高管。在此之前，正榮服務曾於2020年11月6日公告稱，為追求其他個人職業發展規劃，黃聖已辭任執行董事，由林曉彤接任。

更早的2020年8月7日，正榮服務首席財務官（CFO）劉暢就已經辭任所有職務，由歷任正榮地產財務部總監、財務部副總經理及總經理王奕接管，距該公司在港交所上市不足1個月。

黃聖辭職時，距離正榮服務上市還不到4個月。而該公司上市半年後（約8個月），其行政總裁黃亮也宣告辭職。此前的招股書披露，黃聖也是正榮服務的副總裁。不過，正榮服務並未告知其副總裁職務是否變動。

但從正榮服務此前的公告來看，黃聖辭職的原因是「追求其他個人職業發展規劃」。從這個角度來看，黃聖或已經徹底從正榮服務及正榮集團體系中撤退，轉而加入其他公司。

值得一提的是，本次離職的黃亮於2020年12月曾代表正榮服務參加了《證券日報》社主辦的「2020第三屆中國房地產資本峰會——乘風·求變物業管理資本論壇」，並分享了上市後中型物業的挑戰及應對的經驗。

黃亮在會上稱，「和大型企業相比，中型企業的要求更加綜合，一方面要求品質好，一方面財務指標也應該更好，同時品牌也要產生溢價。從這個角度來說，中型物業企業的壓力一點也不小。」

在黃亮看來，中型物業是指管理面積在3000萬平方米到1億平方米之間的物業公司，囊括了當前物業百強名單中的第15名到第50名。按照這個標准，正榮服務屬於中型物業之一。

在管面積劇增，非住宅板塊佔比上升

據了解，正榮服務2021年1月11日召開的投資人線上溝通會中，正榮服務執行董事林曉彤、執行董事兼行政總裁黃亮、首席財務官兼聯席公司秘書王奕出席，分享了2020年下半年的經營更新及業務的開展情況等。

數據顯示，截至2020年末，正榮服務在管面積達到4127萬平方米，較2019年末增長80%，合約面積達到8740萬平方米，較2019年末增長136.2%。其中，來自第三方物業的佔比由2019年底的52.3%增加至63.7%。

在正榮服務4127萬平方米的在管面積中，在管非住宅面積共有1824萬平方米，相比2019年底的830萬平方米增加了約994萬平方米，同比增長120%。據此計算，其非住宅在管面積占總在管面積的44%，同比增加8個百分點。

資料顯示，正榮服務是房地產開發商正榮集團及歐宗榮設立的物業公司，也是歐宗榮繼正榮地產（HK:06158）後控制的第二家上市公司。據了解，正榮服務於2020年7月10日在港交所上市，發行價為4.55港元。

截至2021年2月5日收盤，正榮服務的收盤價為4.49港元，較發行價微跌1.32%，總市值為46.58億港元。截至同日，正榮地產收報4.41港元，總市值為192.62億港元。

業績方面，2017年、2018年、2019年，正榮服務的營收分別為2.73億元、4.56億元、7.16億元；凈利潤分別為2030萬元、3952萬元、1.09億元。2020年上半年，其營收4.44億元，凈利潤為6070萬元。

按業務構成來看，2019年，正榮服務來自物業管理服務的收入為3.42億元，佔比為47.8%；來自非業主增值服務收入為2.62億元，佔比為36.6%；來自社區增值服務營收為1.11億元，佔比為15.6%。

嚴重依賴正榮地產，歐宗榮接連增持

據了解，正榮服務的營收主要由歐宗榮控制的正榮地產及其關聯方貢獻。招股書顯示，其來自正榮地產及其關聯方的收入在2017年至2019年分別為9150萬元、1.29億元及1.7億元，佔比分別為33.5%、28.2%、23.7%。

對應報告期內，正榮服務由正榮地產開發的項目提供的物業管理服務所得收入分別占其同期物業管理服務所得總收入的約88.2%、69.6%、66.4%，涉及其在管總建築面積的77.1%、74.5%、47.6%。

不過，正榮地產並未持有正榮服務任何股份，而是由正榮集團董事局主席、總裁歐宗榮控股，根據正榮服務招股書，IPO前，歐宗榮通過偉正持股68.3%、通過偉耀持股9.5%、通過偉天持股9.5%，歐宗榮之子歐國強持股7.7%。

IPO後，歐宗榮持股約63.18%。貝多 財經 發現，歐宗榮還多次增持正榮服務股份。其中，於2020年12月22日、12月30日、2021年1月11日分別增持41萬股、33.8萬股、81.3萬股。

完成股份收購後，歐宗榮合計持有正榮服務6.563億股股份，間接通過偉正、偉耀及偉天占該公司已發行股本總額約63.26%。其中，通過偉正持股增至5.14億股，佔比約49.53%。

高管方面，正榮服務上市時，高管團隊成員包括正榮集團老將、正榮服務董事會主席黃仙枝，以及執行董事兼行政總裁黃亮、執行董事兼副總裁黃聖、首席財務官及聯席公司秘書劉暢等。

在黃亮、黃聖、劉暢等辭職後，正榮服務的董事會成員變成了其董事會主席黃仙枝、執行董事兼行政總裁林曉彤、執行董事康宏、非執行董事陳偉健等。其中，林曉彤於2020年11月取代黃聖加入董事會。

3. 黎援朝結局 《血色浪漫》黎援朝最後怎麼樣了

1、黎援朝是京城有名的頑主，因為小混蛋讓他丟了面子跌了份，且因為小混蛋窮凶極惡組織京城頑主群毆小混蛋，至小混蛋身亡，被判刑，後成為正榮公司總經理，之後攜款出國。

2、《血色浪漫》中的黎援朝從來一副風度翩翩的公子哥模樣，白白凈凈、斯斯文文、細皮嫩肉、有涵養有風度，在大院子弟中他是名震江湖的「大哥大」，在縱橫商場上又是呼風喚雨的「大老闆」。

4. 想知道正榮集團怎麼樣，有人了解嗎

正榮集團是一家以房地產開發為主業，基礎設施投資建設和資產經營管理並行的大型投資企業集團，旗下有全資、控股和參股企業十餘家，擁有國家一級房地產開發資質，連續6年榮膺全國房地產企業百強。
正榮集團秉承「正直構築繁榮」的核心價值觀，奉行「正品立世，厚德長榮」的經營理念，以「一主兩翼」型投資格局為導向，以全面提升企業核心競爭力為動力，立足福建、江西，走向全國，迄今累計完成投資額達350多億元，房地產開發總面積達600多萬平方米。
正榮保持實力的關鍵在對人才的把握，以構建「幸福企業」為目標，擁有良好的福利待遇和人性化管理體系，連續3年榮膺中國最佳僱主企業前10位，為企業的長足發展提供了永續的支持。
基礎投資建設就是一些路橋項目、莆田圍墾項目。
正榮榮譽：
在謀求企業發展的同時，集團十分關注社會公益事業，先後為媽祖文化事業、革命老區建設等文化、教育、體育、衛生事業捐贈6000餘萬元，受到了地方政府和社會各界的一致好評。
正榮的一些主要項目：
商業地產項目：綜合贛西第一街、正榮商業廣場、正榮時代廣場、正榮綜合樓。
住宅及綜合體地產項目：福州正榮潤城、世歐上江城、世歐瀾山、世歐彼岸城，還有王莊地塊待建；南昌大湖之都、紅谷現代城、朝陽洲兩個新拍地塊待建；莆田正榮時代廣場、正榮荔園華府；江西宜春正榮創業國際、正榮麗景江濱、正榮濱江國際城。8月在南昌拍下103畝地也要進行開發。
基礎投資建設就是一些路橋項目、莆田圍墾項目。

5. 應屆生的身份有多重要

應屆生身份的優勢：

• 校招

面向應屆生的校招可能是大多數人進入名企、拿高薪Offer的最好機會！曾經有人做過分析，企業最穩定的人才來自校招，其次是內部推薦，最後才是外部社招。多位HR也表示，「校招是我們每年招聘的重頭戲」。

高校校招增速遠高於總招聘量的增速：

來源：某招聘網站上的社招要求

6. 問下，正榮物業和正榮地產是一個公司的嗎

正榮物業是正榮集團的旗下公司，專門為正榮集團開發的樓盤進行物業管理的。

正榮物業服務有限公司成立於2000年2月，系正榮集團旗下公司，為國家一級物業管理資質企業。公司總部坐落於上海，已在上海、福建、天津、江蘇、江西、河南、陝西、湖北、湖南、山東等全國各地設有四十餘家分子公司。

是中國物業管理協會理事單位、江西省物業管理行業協會常務副會長單位、福建省物業管理協會副會長單位。

正榮物業公司堅持多業態管理路線，目前服務項目涵蓋：住宅、寫字樓、商業、酒店公寓、別墅、水上高爾夫等多業態綜合種類。

(6)正榮上海總經理擴展閱讀：

正榮地產是一家中國大型綜合性房地產開發商，專注於開發住宅物業以及開發、運營和管理商業及綜合用途物業，並致力於發展成為國內最具發展質量的均好型房地產開發企業。正榮地產於2018年在香港聯交所掛牌上市，股票代碼06158.HK。

憑借在地產行業多年的發展經驗，正榮地產植根中國，在明確區域戰略地位、鞏固區域城市價值的同時，基於對城市群的理解及前瞻性，聚焦城市群發展，堅持城市深耕。

截止2018年6月30日已投資布局長三角、環渤海、中部、西部、海西、珠三角等6大區域，落子上海、南京、蘇州、合肥、天津、濟南、武漢、長沙、鄭州、西安、成都、福州、南昌、等32座城市，開發運營精品項目121個，土地儲備面積1974萬平方米。

7. 如果要買房並且在當地生活工作，二線城市昆明省會好，還是二線城市佛山好

地價高企，地王頻現，樓面價常常超過在售房價，一線城市風險隱現，而三四線城市又面臨高庫存壓力，在此情況下，二線城市正成為不少開發商布局的重點。
重點布局二線
1月13日，經過兩個多小時47輪競價，佛山禪港路西側、橫三路兩側商住地最終由深圳市創潤房地產有限公司（下稱「創潤房產」）以9.61億元獲得，樓面價4768元/平方米。創潤房產為融創(深圳)房地產有限公司全資子公司，這也是融創首進佛山。
融創中國董事長孫宏斌在1月初的媒體會上說，目前融創將二線城市作為戰略布局的重點。2015年，除了繼續聚焦北京、天津、上海、重慶、杭州之外，融創又進入了成都、南京、武漢、西安、濟南等8個核心二線城市。
2016年，在華南區域，融創將重點進入廣州及其周邊的6個城市，如珠海、中山、佛山、東莞。融創在布局華南區域的時候，近日就把佛山作為第一站，選擇了禪西綠島湖片區。
同樣聚焦二線城市的還有正榮集團。正榮集團總裁助理兼投資發展部總經理肖春和日前表示，希望參與長三角各個城市的土地拍賣，並伺機進入合肥、廈門等城市。正榮集團去年底先後在蘇州、福州拿地。
為何房企要重點布局二線城市？這是因為三四線城市面臨巨大庫存壓力，開發商紛紛回歸一二線，而一線城市雖然市場很大，但無奈在各大開發商激烈競爭之下，地王頻出，樓面價超過在售房價，已經暗藏不小的風險。
「一線城市現在是市場沒風險，拿地有風險。」中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》，房地產涉及的領域主要是兩大部分，即拿地和賣樓。「賣樓這一端的話是一二線沒有風險，而拿地的話是一線城市有風險，因此只能重點布局二線城市。」
孫宏斌稱：「如果北京、上海地價跌下來了，我們就在北京和上海繼續拿地，如果地價繼續漲，就會快速完成二線核心城市的布局。」他還說，「過去我看北京和上海，是什麼地都可以買，現在我看北京和上海，是什麼地都不能買，地價漲得太快。」
哪些二線城市機會多？
從區域經濟和城市化發展的角度，二線城市也將成為我國城市化的重點區域。北、上、廣、深等超大城市已經到了嚴控城市人口規模的階段，目前我國正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能，這些超大城市的邊界也得到嚴格控制。
例如上海「十三五」規劃建議提出，上海要嚴格控制特大城市人口規模。綜合各方面研究成果，上海把常住人口不超過2500萬作為長期調控目標。截至2014年底，上海常住人口總數已達到2425.68萬人。在用地方面，將在「十三五」逐年減少建設用地增量，規劃建設用地總量實現負增長。到2020年，要守住3185平方公里的紅線，比原來的規劃目標減少41平方公里。未來五年，上海新增建設用地只有約60平方公里。
一方面是超大城市嚴控城市發展邊界和人口規模，另一方面是三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易，但由於產業發展、公共資源的欠缺，難以吸引移民進入。相比之下，二線城市將有比較大的發展空間。
中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞告訴《第一財經日報》，北京和上海的城市人口已經達到2000萬左右，確實出現了很多「城市病」。而很多二線城市的人口大約五六百萬，離北京、上海的差距還非常大，還有很大的增長空間，「中國一個省區的幅員和人口就相當於一個歐洲大國，所以如果擁有一個500萬~1000萬人口的省會也很正常。」
盡管二線城市存在著較多機會，但分化也相當明顯。其中，由於經濟疲軟，東北和西北的一些二線城市的房屋銷售仍面臨著巨大壓力。另外，一些二線城市盡管經濟發展不錯，但由於過去幾年土地供應實在過多，也面臨著不小的風險。
上海易居房地產研究院發布的《中國50城住宅庫存報告》顯示，截至去年11月，蘇州、南京、合肥、南昌和深圳的存銷比較小。蘇州、南京、合肥這三個二線城市的去化周期僅為5個月。另外，珠海、南昌、鄭州、武漢、濟南、廈門的去化周期也在10個月以下。而呼和浩特、烏魯木齊、長沙、蘭州、西安、沈陽等部分中西部、東北省份的省會城市庫存去化壓力仍比較大。
因此，目前開發投資機會較大的除了東部沿海發達地區的蘇州、南京、廈門、杭州、濟南、福州、青島等人口流入較多的二線城市外，中西部人口大省的省會如鄭州、合肥、武漢、成都等城市也比較被看好。
以人口大省河南為例，該省戶籍人口超過1億，但城市化率仍比較低，城市化還有很大的空間。雖然該省有1000多萬人口流向沿海發達地區，但大部分農民還是要在河南本地實現城市化。在這個過程中，鄭州作為河南省會和省內的單極核心城市，人口的流入必將加快。目前鄭州市區人口只有400多萬，潛力頗大。
不過，張大偉也提醒，雖然總體而言看好二線城市，但二線城市中也有部分城市如南京、廈門、蘇州的市場已經很火，地王頻出，價格接近一線城市，對開發商來說也存在一定的風險。「去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必須要看土地價格。因為即使有市場，但土地價格太高就存在很大風險。」

8. 正榮地產是哪裡的企業

正榮地產是上海市的企業。

正榮地產控股股份有限公司於2015年7月22日在上海市工商局登記成立，是正榮集團發展房地產業務的獨家平台，專注於為中高端改善型客戶開發優質住宅物業，以及開發、運營及管理商業及綜合用途物業。公司經營范圍包括對房地產業、貿易業的投資，房地產開發經營等。

正榮地產的產品服務：

正榮地產立足於「改善大師」的品牌定位，旨在向富裕的中高端改善型客戶提供為客戶量身定製的住宅，已先後開發出「優家」系、「精工」系、「大師」系及「典藏」系4個產品系列的住宅物業項目，每個系列針對不同分部的客戶。

公司每進入一個城市，通常是先基於對目標城市及潛在地方市場周期的多年市場調查，根據其現有的地理位置及房地產市場的增長潛力進行新城市及地區的甄選，有選擇性地拓展進入新城市及新選地區。

9. 正榮地產是國企還是私企

正榮地產不是國企，是私企。正榮集團創立於1998年，是一家全國性綜合投資控股集團，總部位於中國上海市。2016年，正榮集團啟動全新戰略，將原有＂一主兩翼＂升級為＂三駕馬車＂的發展格局。旗下有正榮地產、正榮產業和正榮資本三大業務板塊。

在公益慈善方面，正榮集團累計社會捐贈超4億元，直接及間接受惠的范圍遍布全國30個省份，支持的公益組織超過200家。

正榮集團的產業：

正榮產業以滿足人們美好生活為宗旨，以「建設品質生活、共創城市未來」為方向，致力於成為國內城市運營業務投資、孵化、整合、運營平台。

正榮資本以深耕細分行業的投資導向，以客觀的宏觀及微觀分析為投資依據，以全流程的風險管理為投資保障，致力於地產基金投資、金融股權投資、產業投資及孵化。

以上內容參考：網路-正榮集團有限公司