協定收購上海工業用地

1. 工業用地以後會越來越便宜嗎

不會。
每個地方的發展水平不一樣，所以各地的工業用地的價格也不一樣。
像北京、上海、廣州、浙江等一些經濟發達的城市工業用地價格通常都很高，而且也會很難買到。工業用地是所有用地類型中價格最便宜的，同時也是價格增幅最小的。目前工業用地的大概價格是55萬元/畝左右，工業用地的價格僅僅是住宅用地價格的10%左右。按照這個價格來算，10畝工業用地差不多值550萬元左右。
工業用地時間是五十年；土地所有權始終歸國家所有，個人也只獲得土地的使用權，工業土地使用年限到期後的處理方式主要有以下幾種：
1、土地使用者向土地管理部門提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回的，應當予以批准。獲得批准續期的，需要重新進行簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。這樣，你的房產所有權便得以延續。當然，變成危房強制拆除的除外。
2、土地使用者未申請續期的，土地使用權和地上房產由國家無償收回。房屋所有權也就自然消失。
3、土地使用者提出續期申請，根據法律規定沒有批准續期(即社會公共利益需要收回的)，土地使用權國家無償收回，但對於地上房產，根據收回時的殘余價值給予相應補償。此外，土地使用年限未到期國家也可徵用，但應就剩餘使用年限的土地使用權及房產進行補償。

2. 上海市土地使用權有償轉讓辦法

第一章總則第一條為了推進全面改革和對外開放，改革土地使用制度，試行土地使用權有償轉讓，促進上海經濟的發展，根據國家的有關規定，特製定本辦法。第二條本辦法所稱的下列用語的含義是：
（一）土地使用權有償轉讓是指通過土地使用權有償出讓和土地使用權轉讓進行房地產經營的經濟活動。
（二）土地使用權有償出讓（以下簡稱出讓）是指上海市人民政府（以下簡稱市政府）將國家所有的土地，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，供土地使用權受讓人開發經營，由土地使用權受讓人支付土地使用權出讓金和使用金。
（三）土地使用權轉讓（以下簡稱轉讓）是指土地使用權出讓後，土地使用權受讓人將土地使用權再移轉的行為。
（四）土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）是指土地使用權受讓人為獲得土地使用權而支付給政府的金額。
（五）土地使用金是指土地使用權受讓人因使用土地而按年份支付給政府的金額。
（六）土地使用權受讓人（以下簡稱受讓人）是指因土地使用權的出讓、轉讓或繼承而享有土地使用權的企業、其他經濟組織或個人。第三條土地在使用權有償轉讓期間，所有權仍屬於中華人民共和國。
地下的各類自然資源、礦產以及埋藏物、隱藏物等，不在土地使用權有償轉讓范圍內。第四條與中華人民共和國沒有建立外交關系或沒有在中華人民共和國設立商務代表處的國家或地區的企業、其他經濟組織或個人，不得成為受讓人。第五條受讓人的合法權益受法律保護。
土地使用權有償轉讓中的一切活動，應遵守中華人民共和國的法律、法規和上海市的有關規定。第六條上海市土地管理局（以下簡稱市土地局）主管本市的土地使用權有償轉讓事務。
土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）由市土地局與受讓人簽訂。第七條上海市房地產登記處（以下簡稱市登記處）負責辦理土地使用權有償轉讓中各類登記事務。登記文件可公開查閱。第八條出讓的最高年限，由市土地局在下列范圍內核定：
（一）娛樂用地二十年
（二）工業用地四十年
（三）公寓、住宅用地五十年
（四）旅館、商業、辦公樓用地五十年
（五）科技、教育、文化、衛生用地五十年
（六）綜合或其他用地五十年
需要超過上述年限的，由市土地局報市政府批准。第九條出讓期滿，除出讓合同另有規定或城市規劃不允許外，受讓人可以申請續期。續期的最高年限由市土地局根據本辦法第八條予以核定。
土地使用權需續期的，應另訂出讓金和重簽合同。第十條除出讓合同另有規定外，受讓人可以將土地使用權轉讓或抵押。但違反本辦法的轉讓和抵押無效。
土地使用權可以繼承。第十一條受讓人是外商投資企業的，可以根據有關規定享受優惠待遇，並不再按照《上海市中外合資經營企業土地使用管理辦法》繳納土地使用費。但不依照本辦法獲得土地使用權的外商投資企業，仍應按照《上海市中外合資經營企業土地使用管理辦法》繳納土地使用費。第十二條在取得土地使用權的地塊上進行各項經營活動，應按規定由項目經營人向上海市各有關主管部門辦理申請、審批、工商登記和納稅登記等手續。第二章土地使用權有償出讓第十三條出讓的地塊和條件，由市土地局會同上海市城市規劃建築管理局（以下稱市規劃局）、上海市房產管理局（以下簡稱市房產局）共同擬訂，報經市政府批准後實施。第十四條市土地局可以採取雙方協議、邀請投標等方式出讓土地使用權。第十五條市土地局應向有意受讓土地使用權人提供下列資料和有關規定：
（一）土地的座落、四至范圍、面積及地形圖。
（二）土地的規劃用途、建設項目的完成年限、必須投入的最低建築費用和發展面積的下限。
（三）建築容積率、密度和凈空限制等各項規劃要求。
（四）環境保護、園林綠化、衛生防疫、交通和消防等要求。
（五）市政公用設施現狀和建設計劃或建設要求。
（六）地塊的地面現狀。
（七）出讓的形式和年限。
（八）投標者應具備的資格。
（九）投標地點、截止日期及招標程序、要求、規定和決標標准等。
（十）投標時需繳納的保證金額。
（十一）出讓金的付款方式和要求，受讓人的經濟責任等規定。
（十二）有關出讓、轉讓等方面的具體規定和辦法。
（十三）出讓合同標准格式。
（十四）建築物出售及管理的有關規定。
（十五）其他。

3. 上海市金山區漕涇工業用地多少一畝

上海市金山區漕涇工業用地17.9畝，總投資9277萬元。是漕涇鎮在「十四五」開局之年首個開工建設的重點項目，項目達綱後預計年新增銷售收入1億元，新增稅收收入1200萬元。

4. 上海市土地使用權出讓辦法(2008修正)

第一章總則第一條（目的和依據）
為了完善本市土地有償使用制度，規范土地使用權出讓行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《上海市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等法律、法規的有關規定，制定本辦法。第二條（適用范圍）
本辦法適用於本市行政區域內國有土地使用權的出讓。第三條（集體所有土地使用權出讓的限定）
集體所有的土地必須先行徵收轉為國有土地後，方可以按本辦法的規定出讓土地使用權。第四條（土地使用權的限定）
土地使用權出讓期間，土地所有權仍屬於國有。
地下的各類自然資源、礦產以及埋藏物、隱藏物等，不在土地使用權出讓范圍內。第五條（土地使用權受讓人的限定）
境內外的自然人、法人和其他組織，除法律另有規定外，均可以按本辦法的規定，在本市以出讓方式取得土地使用權，並進行土地開發、利用和經營。第六條（主管部門）
市土地管理部門主管本市土地使用權的出讓事務。第七條（出讓合同的簽訂）
土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。
出讓合同由市土地管理部門和區、縣土地管理部門（以下統稱出讓人）按規定的建設用地管理許可權，與土地使用權受讓人（以下簡稱受讓人）簽訂。第八條（土地使用權的轉讓、抵押、出租）
受讓人在土地使用權出讓年限內，可以按出讓合同和相關法律、法規的規定，將土地使用權轉讓、抵押、出租或者用於法律允許的其他經濟活動。
出讓的土地使用權按前款規定發生轉讓的，轉讓的受讓人應當繼續履行出讓合同，並遵守本辦法的規定。第九條（土地使用權的繼承）
以出讓方式取得土地使用權的自然人，其土地使用權在出讓年限內可以繼承。
出讓的土地使用權依法繼承的，繼承人應當繼續履行出讓合同，並遵守本辦法的規定。第二章出讓土地使用權的范圍、方式和程序第十條（土地使用權出讓的規劃要求）
土地使用權出讓，必須按本市土地利用總體規劃、城市規劃、土地利用年度計劃和城市規劃管理技術規定的要求進行。第十一條（應當實行土地使用權出讓的范圍）
除按照《中華人民共和國土地管理法》規定可以以劃撥方式取得土地使用權的情形外，各類建設項目均應當以有償使用方式取得土地使用權。其中，商品房項目應當按本辦法的規定，以出讓方式取得土地使用權，其他項目可以以出讓或者租賃等方式取得土地使用權。
以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照前款規定應當以出讓方式取得土地使用權的，由房地產轉讓的受讓人與出讓人簽訂出讓合同，並在按規定支付土地使用權出讓金（以下簡稱出讓金）後，取得土地使用權。第十二條（出讓合同的內容和格式）
出讓合同應當載明下列主要內容：
（一）出讓和受讓的當事人雙方；
（二）出讓地塊的坐落、四至范圍和面積；
（三）出讓地塊的規劃用地性質和規劃技術參數；
（四）出讓年限；
（五）出讓金金額、支付方式和期限；
（六）拆除出讓地塊上原有建築物、構築物和其他附著物的責任、費用承擔和完成期限；
（七）與出讓地塊相關的市政公用設施配套要求和費用承擔的責任；
（八）出讓地塊的交付期限；
（九）項目建設的開工和完成期限；
（十）當事人雙方在出讓年限屆滿時的權利和義務；
（十一）違約責任；
（十二）爭議的解決方式；
（十三）當事人雙方約定的其他事項。
出讓合同應當附有規劃管理部門根據批準的詳細規劃提供的出讓地塊的各項規劃要求和附圖。
出讓合同應當參照使用標准格式。出讓合同的標准格式由市土地管理部門制訂。第十三條（土地使用權出讓的最高年限）
土地使用權出讓的最高年限按不同的用途確定：
（一）居住用地為70年；
（二）工業用地為50年；
（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年；
（四）商業、旅遊、娛樂用地為40年；
（五）綜合或其他用地為50年。第十四條（土地使用權出讓的方式）
土地使用權出讓可以採取下列方式：
（一）招標；
（二）拍賣；
（三）協議；
（四）國家和市人民政府規定的其他方式。
用於商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等項目的土地使用權出讓，應當通過招標、拍賣方式進行，但經市人民政府批准以協議方式出讓土地使用權的特殊情形除外。

5. 上海 195、198地塊指什麼

195區域指規劃工業區塊外、集中建設區內的現狀工業用地，因實際面積約195平方公里而得名。195區域雖然在城市基建區內，但因為產業結構差異的原因，會出現較大幅度的調整，這也就意味著不少企業將面臨外遷。

198區域就是規劃產業區外、規劃集中建設區以外的現狀工業用地，面積大約為198平方公里，同樣因面積數而得名。

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「195區域」因位於規劃工業區塊外，又地處城市集中建設區內，被要求按照完善城市公共服務功能、重點發展現代服務業的方向轉型。

在房地產市場進入存量房時代後，城市更新日益受到重視。近期，上海多個城市更新項目相繼面市並獲得不少好評，這背後是上海的土地供應瓶頸已現。

為破解土地資源緊約束瓶頸，提高工業用地利用績效，上海市也進行了創新性的探索，根據是否屬於規劃工業區塊內、集中建設區內，將工業用地劃分為「104區塊」、「195區域」和「198區域」，並分別提出不同的轉型方向。

其中「195區域」因位於規劃工業區塊外，又地處城市集中建設區內，被要求按照完善城市公共服務功能、重點發展現代服務業的方向轉型。而這195平方公里具備「工改商」潛力的工業用地，自然落入了不少開發商眼中。

6. 憑什麼上海土地全部是工業用地，而落戶上海還要看他們臉色！我們就該受窮當農民嗎憑什麼我們自己的土地

上海發展必須遵循的四條底線，其中之一就是建設用地總量負增長，而為了支持實體經濟，上海一下子推出了多項工業用地政策。上海市經信委主任陳鳴波在5月31日召開的市府新聞發布會上表示，「只要有好項目，上海不缺土地」。

5月31日，上海市發布《關於創新驅動發展鞏固提升實體經濟能級的若干意見》，一共6個部分50項措施，其中就包括優化土地供給的多項措施：到2020年全市工業用地規模保持在550平方公里左右，對規劃工業用地予以嚴格管控，區每年工業用地減量化騰挪指標1/3用於製造業；實行工業用地彈性年期出讓，提高集約利用效率，加快存量土地的二次開發。

上海市規劃和國土資源管理局副局長岑福康說，隨著土地價格的逐年上升，用地成本已經是企業成本的主要組成部分。因此，在用地規模上予以保障的同時，對於企業來說，更重要的則是如何降低用地成本。

對於增量工業用地，上海推出了工業用地彈性出讓年期、產業用地先租後讓的政策。

據介紹，從2014年年底開始，上海正式實施了工業用地彈性出讓年期，《土地管理法》中明確工業土地出讓年期不超過50年，以往工業土地出讓以50年為界限，現在則明確一般工業用地或者產業用地是20年。《若干意見》則提出，承擔國家及上海重大戰略的產業類或功能類項目，經認定後，可按照最高50年出讓年期出讓。

「在地價方面，我們也做了精細的測算。相對50年出讓年限，一塊土地出讓年限20年的時候，土地價格大概在60%左右。假設按50年出讓要付100塊，按20年出讓只要付60塊，還有40塊可以存20年，也足夠到20年之後支付這塊土地的續期費用。」岑福康說，這樣不僅可以集約使用土地，實現土地流量增效，用土地資源倒逼產業轉型，而且可以降低企業的土地成本。

但對企業來說，還有另外的顧慮，那就是20年後的地價是不是會漲價？20年後是不是允許自己繼續使用這塊土地？為了打消企業的顧慮，岑福康說，可以在工業用地出讓合同中明確具體的續期條件，比如繼續有生產、繼續有產值、繼續有利潤、繼續有製造能力的條件下可繼續使用這塊地，續期價格也可以現在約定好。「這是切切實實支持實體產業的發展，解決企業的後顧之憂，也降低企業初期的用地成本。」

此外，上海還推出了差別化、多樣化的土地出讓方式。比如現在開始試點的先租後讓。可以前3年收取土地租金，當企業發展到一定的規模，進入正常發展軌道，也具備購買土地的能力時，再把這塊土地出讓給企業。

而對於存量工業用地，上海則提出加大二次開發力度。鼓勵符合產業導向及規劃要求的現狀優質企業開展技術改造，存量工業和研發用地按規劃提高容積率的，各區政府可以根據產業類型和土地利用績效情況，確定增容土地價款的收取比例。

當企業面臨技術更新，要改造，要提高產能，往往需要增加土地使用的強度，需要補土地出讓金的，「各區政府可以確定增容土地價款的收取比例，但是這個比例沒有提下限，也就是說，這個下限可以是0。」岑福康說，當然這也必須要經過區政府集體決策和評估。這意味著，工業用地的二次開發只要是切實用於技術改造、用於實體產業的發展，增加部分的土地出讓金可以不收。

以此為契機，本市在「十三五」期間將統籌推進60多個10億以上重大產業項目落地，加快建設和儲備集成電路、智能網聯汽車、大飛機等引領性強、成長性好、帶動性大的產業項目，形成汽車、新一代信息技術、智能製造裝備、生物醫葯與高端醫療器械、新材料等千億以上產業集群。

7. 上海M0地塊名稱

MO名稱為新型產業用地。
新型產業用地（M0）是指為適應傳統工業向新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要而提出的城市用地分類。
在工業用地（M類）中增加新型產業用地（M0），是指：融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。
新型產業用地（M0）具有較高的開發強度，其3.0-5.0的開發強度大大提高了土地利用效率，實現土地高效集約利用，使得單位用地面積上能產生更高的產業價值。

8. 工業區域很少發生土地置換的原因

原因：工業用地置換是城市化發展的必然要求,本文對城市開發過程中工業用地置換產生的生態環境影響進行了理論探討,並以上海某工業區的工業用地置換過程為例進行了實證分析,認為原生產遺留的土壤污染以及置換過程的搬遷、施工對區域的生態環境產生影響,應通過實施環境影響評價及建立全過程的生態環境管理體系予以控制。
土地置換是以符合土地利用總體規劃為要求，以耕地「佔一補一」為前提條件，以調整優化土地利用結構布局為目標，以土地的適宜性為依據，通過異地調整，使不符合土地利用總體規劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局，最大限度提高土地利用率。通常情況下，用來置換的建設用地均為國有土地，運作時不涉及土地性質問題，僅限於權屬的重新調整和界定。

9. 終於敲定！特斯拉上海超級工廠規模超1200畝

我們獲悉，10月17日，特斯拉公司正式與上海市規劃和國土資源管理局簽訂《土地出讓合同》，取得上海臨港裝備工業區Q01-05地塊工業用地864，885平方米。此前，特斯拉宣布正在加快上海超級工廠的建設，希望借鑒Model3在北美不斷提升產能的經驗，將上海工廠打造成為資金效率高、進度快的工廠。▲特斯拉公司與上海市規劃和國土資源管理局正式簽訂《土地出讓合同》。目前臨港地區已形成整車及零部件產業集群，具備良好的產業配套基礎。包括上海汽車在內的20餘家整車及汽車零部件相關企業，以及汽車生產、汽車物流、汽車貿易等一批外資項目均在臨港集聚。根據上海市政府與特斯拉今年7月簽署的合作備忘錄，雙方將重點推進電動汽車技術創新和產業發展領域深化合作交流，為特斯拉Giga上海提供支持。上海市政府將積極支持特斯拉在上海設立集RD、製造、銷售功能於一體的特斯拉子公司和電動汽車RD創新中心。

10. 為什麼上海的未利用土地及其他占這么多

因為上海的土地昂貴，稱之為寸土寸金