上海城市更新實施辦法

『壹』 上海市政府提出了哪些轉變城市政府職能的措施

一、《更新辦法》制定的基本情況
根據第六次規劃土地會議「規劃建設用地規模負增長」、「以土地利用方式轉變倒逼城市發展轉型」的要求，上海已進入存量開發為主的內涵增長，創新發展階段，城市更新將成為資源緊約束條件下上海城市可持續發展的主要方式。當前，本市建成區還存在城市能級不高、活力不足、公共空間和服務設施仍有較大缺口、城市慢行系統便利化程度不高、城市風貌保護不夠等問題。為此，市規土局開展了城市更新的調研工作，在借鑒國內外經驗和梳理總結本市若干試點工作基礎上，經廣泛徵求意見並修改完善，形成了《更新辦法》，於4月7日通過市政府常務會議審議，並於4月10日，在市委常委會議上做了專題匯報。
二、《更新辦法》的主要內容
《更新辦法》共二十條，對城市更新的目標、定義、適用對象、工作原則、工作要求、管理職責、管理制度、規劃土地政策引導等方面做出規定。主要內容如下：
（一）工作目標
本次制訂《更新辦法》是圍繞資源緊約束條件下建設「全球城市」的目標，通過推進本市城市更新工作，進一步節約集約利用存量土地資源，提升城市功能、激發都市活力、改善人居環境、塑造城市魅力，推動內涵增長，促進創新發展。
（二）定義和適用范圍
本辦法所稱的城市更新，主要是指對本市建成區城市空間形態和功能進行改善的建設活動，重點包括完善城市功能，強化城市活力，促進創新發展；強化社區服務，完善公共配套設施；增加公共開放空間，促進市民交往；改善生態環境，加強綠色建築和生態街區建設；完善慢行系統，方便市民生活和出行；塑造城市特色，保護歷史文化風貌，改善城市景觀；改善基礎設施和城市安全，保障市民安居樂業，以及市政府認定的需進行改善的其他情形。
本辦法適用於本市建成區中按市政府規定程序認定的城市更新地區。已經市政府認定的舊區改造、工業用地轉型、城中村改造的地區，按照相關規定執行。
（三）工作原則
本次城市更新工作主要遵循以下三個工作原則：
一是規劃引領，有序推進。落實區域協調、有機更新的要求，堅持積極實踐和穩妥推進相結合，發揮規劃的引領作用，做到范圍可控，強度可控，操作可控，有計劃推進試點，有序推進更新。
二是注重品質，公共優先。堅持以人為本，著力提升城市品質和功能，在空間和土地資源有限情況下，優先保障公共設施和公共開放空間等公共要素落地，改善人居環境，增強城市吸引力。
三是多方參與，共建共享。搭建以塊為主的實施平台，通過在建成區給予適度的規劃土地政策，使物業主體、社會公眾、多領域專業人士等多方參與更新方案制定，實現共建共享。
（四）管理職責
市政府及相關管理部門組成城市更新工作領導小組，負責領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。城市更新工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市規劃國土主管部門，負責全市城市更新協調推進工作。
市規劃國土主管部門負責協調全市城市更新的日常管理工作，依法制定城市更新規劃土地實施細則，編制相關技術和管理規范。市相關管理部門依法制定相關專業標准和配套政策，履行相應的指導、管理和監督職責。
區縣人民政府是推進本行政區城市更新工作的主體，應指定相應部門作為專門的組織實施機構，具體負責組織、協調、督促和管理城市更新工作。
（五）管理制度
本次城市更新工作實行區域評估、實施計劃和全生命周期管理相結合的管理制度。其中：
區域評估是確定地區更新需求，適用更新政策的范圍和要求。主要包括兩項內容：一是進行地區評估。根據控制性詳細規劃，對地區社會、經濟、環境和城市建設狀況進行評估，通過統籌城市發展和公眾意願，明確更新目標，重點細化公共要素的配置要求；二是劃定更新單元。按公共要素配置要求和相互關系，劃定城市更新單元。區域評估應廣泛徵求各方意見，包括社會公眾的意見，合理確定城市更新的需求，區域評估形成的評估報告經區縣政府常務會議審議通過後，由區縣人民政府批准，報送市更新工作領導小組辦公室備案。涉及本市重要地區、跨行政區的區域評估，需預先經過市規劃國土主管部門綜合平衡。
實施計劃是各項建設內容的具體安排。主要包括兩項內容：一是明確城市更新單元內的具體項目。二是編制城市更新單元的實施計劃。在確定城市更新項目後，按照區域評估要求，同時結合現有物業權利人的改造意願，發揮街鎮和社區的作用，統籌各方意見，合理應用政策，明確更新方案和實施計劃。實施計劃應廣泛徵求各方意見，經區縣政府常務會議審議通過後，由區縣人民政府批准，報送市更新工作領導小組辦公室備案。其中涉及調整已批准規劃內容的，按現有規定履行調整程序。
全生命周期管理是以土地合同的方式，約定更新權利義務、物業持有、權益變更、改造方式、建設計劃、運營管理等要求，進行全過程管理。
（六）政策引導
為推動現物業權利人提供公共要素，我們制定了針對性的規劃土地政策，有條件地在用地轉性、高度提高、容量增加、風貌保護、生態環保等方面予以適度引導，並通過全生命周期進行後續監管。
其中，規劃政策主要包括：
在符合區域發展導向和國家規劃土地法規要求的前提下，允許用地性質的兼容與轉換，鼓勵公共性設施合理復合集約設置。
在地區整體空間對建築高度不敏感的地區，允許高度適度提高，緊湊建設，以高度換開放空間。
以為地區提供公共性設施或公共開放空間為前提，通過適當的建築面積獎勵，強化地區品質和公共服務水平。
對於增加保護具有價值歷史建築的，將部分歷史建築的建築面積不計入規定總量。
確有實施困難的，在滿足消防、安全等要求的前提下，按規定征詢相關利益人意見後，經規劃土地管理部門同意，部分地塊的建築密度、建築退界和間距等可以按不低於現狀水平控制。
鼓勵在城市更新中採用綠色、低碳、智能技術，對建築第五立面的生態化、景觀化以及其他有益於增加公共價值的改造利用，加快低碳智慧城市建設。
土地政策主要包括：
創新土地開發方式。按照存量補地價的方式，支持現物業權利人或者現物業權利人的聯合體、依據規劃重新取得建設用地使用權。
沿用舊區改造出讓金返還政策。目前，城市更新主要聚焦於公共空間、公共服務設施不足的地區，工作難度大，需投入資金多，為鼓勵區縣推動城市更新工作，沿用舊區改造和城中村改造土地政策，對於城市更新中存量補地價的土地出讓收入，在計提後返還區縣專項用於城市更新工作。
（七）規劃土地歷史問題處理
城市更新項目范圍內的違法建築、違法用地，應當結合城市更新項目依法予以處置。
(二)
徐毅松副局長還介紹了上海全面實施土地全生命周期管理，通過土地利用方式轉變促進城市更新發展有關內容。
2014年年初以來，市政府相繼發布了《關於進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》（滬府發〔2014〕14號）、《關於加強本市工業用地出讓管理的若干規定》（滬府辦[2014]26號）、《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》（滬府辦[2015]30號）等政策文件，全面實施土地利用全生命周期管理，通過土地利用方式轉變促進經濟社會發展方式轉變。
實施土地全生命周期管理，是以提高土地利用質量和效益為目的，以土地出讓合同為平台，對項目在用地期限內的利用狀況實施全過程動態評估和監管，通過健全工業用地產業准入、綜合效益評估、土地使用權退出等機制，強化經營性用地的用途管制、功能設置、業態布局等管理，將項目建設、功能實現、運營管理、節能環保等經濟、社會、環境各要素納入合同管理，實現土地利用管理系統化、精細化、動態化。
進一步加強工業用地出讓全生命周期管理，通過強化產業准入、彈性年期、定期評價考核和過程監管等措施，有利於促進經濟轉型發展；充分發揮土地出讓合同的平台作用，以合同約定的市場化手段加強工業用地管理，有利於全過程發揮市場配置資源的決定性作用；通過實施經濟、社會、環境等全要素指標評估考核，有利於實現全面、協調和可持續發展。
經營性用地全生命周期管理政策，注重進一步加強土地資源市場化配置，加強城市品質和功能提升，加強政府職能轉變，加強企業信息公示和社會監督作用。在政策研究過程中，結合重要區域、重點地塊出讓開展了試點工作，將地塊建設管理、功能實現、運營管理、節能環保等相關全要素、全過程管理要求，作為土地出讓條件並納入出讓合同管理，市場各方反映較為積極平穩。
經營性用地全生命周期管理，將更加強調出讓地塊的規劃評估和研判，結合新出讓經營性用地，全面落實建築節能、環保要求，進一步完善社會停車場、社區公共服務設施等公建配套設施；通過明確住宅物業持有和租賃要求，促進CBD、產業園區的職住平衡；通過明確商辦物業持有和業態、運營管理要求，全面提升建築運營質量、建築功能品質。通過實施土地全要素、全生命周期管理，引導開發商逐步告別"開發物業、一賣了之",轉變為城市的服務商、運營商,成為城市發展重要的參與主體和治理主體,防止房地產投機炒作，從而共同提高城市的功能和品質,與城市共同成長。

『貳』 什麼是城市更新城市更新是如何推動中國城市發展的

城市更新指由符合規定的主體對特定城市建成區內，具有基礎設施亟需完善、環境惡劣或現有土地用途、建築物使用功能明顯不符合社會經濟發展要求等情形之一的區域，根據城市規劃和規定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動。說到城市更新，就繞不開深圳這座城市，而作為深圳市城市規劃建設的一支重要技術力量，深規院一直為深圳城市更新出謀劃策，參與了如《深圳市城市更新策略及編制技術規定》等城市更新項目，對深圳城市更新起到積極推動作用。您的採納給我提供源源不斷的動力，很高興您能滿意

『叄』 深圳市城市更新辦法實施細則的介紹

為實施《深圳市城市更新辦法》，規范城市更新活動，建立規范、有序的城市更新長效機制，制定《深圳市城市更新辦法實施細則》。該《實施細則》於2012年1月21日經深圳市政府同意並予以印發，自發布之日起正式施行。

『肆』 有沒有上海的城市更新案例可以分享一下

上海的城市更新案例個人覺得比較有參考價值的就是愚園路的更新改造，上海愚園路沿線的社區更新改造亮點是對愚園路商業與文化歷史氛圍的挖掘，通過提升鄰里共享空間、有機融合歷史建築與新潮商業元素、引入高端精緻復合型業態。詳細的案例介紹可以看看仲量聯行2020城市更新白皮書《聚焦社區更新 喚醒城市活力》，裡面還有其他城市的更新案例，希望對你有幫助。