上海房價地產商的炒作

A. 怎麼炒作房地產

乘大勢，唯有大勢向好，炒作才有前提。房地產作為一種商品，沒有絕對意義上的便宜和貴，價格只是相對的。從長期來看，由於通貨膨脹的因素，房價勢必會呈現一定幅度的穩步上漲，理論上通貨膨脹率是其重要參考。但在現實中，由於大量炒房者的存在，瘋狂拉抬了房價，使房價扭曲上揚，這本身便是不正常的，不應該作為常態。根據索羅斯的哲學，當事物出現扭曲和偏見的時候，一定會有反彈力的存在，這也是危與機同時存在的理論依據。往往在這種情況下，具有本土特色的，一波流現象就會出現。2007年的股市已經為我們上演了一次過山車。所以，就目前炒作房地產而言，不是恰當的時機。

B. 上海實施住房限售 進一步限制投資客和企業投機炒作

3月3日，上海市住房和城鄉建設管理委員會聯合上海市規劃和自然資源局、上海市房屋管理局三部門共同印發《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》（簡稱《通知》），進一步加碼樓市調控。
《通知》顯示，為落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號），進一步加強土地市場和商品住房市場管理，著力穩地價、穩房價、穩預期，確保上海房地產市場平穩健康發展，上海明確強化住宅用地供應管理、深化完善房價地價聯動機制、嚴格規范企業購買商品住房並實施住房限售。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，從政策發布的頻率來看，上海一季度已是月月有調控，既補漏洞，又保剛需，通過新政策的不斷落地，向市場釋放出明確的穩定信號，在穩定房價和地價的同時，有利於市場預期更為平穩。
對上海樓市新政重點內容作逐條解讀：
《通知》明確實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。
解讀：配合此前積分購房政策內容，通過限售進一步限制投資客投機炒作。
上海市住房和城鄉建設管理委員會聯合上海市房屋管理局等8部門於1月21日晚發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（下稱《「滬十條」》），該意見提及完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足「無房家庭」自住購房需求。
2月6日，有關新房搖號的新規正式落地實施。三個熱門樓盤開始採用積分制，優先滿足 「無房家庭」自住購房需求。購房人在認購後，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況，5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。
張波指出，2月落地的新房積分搖號制度主要保障無房戶以及改善需求者，上海通過擴大積分的差距來實現在搖號過程中對首套剛需購房的傾斜，對於緩解部分樓盤搖號過熱也會起到直接的效果。因此，優先購房本身就體現出鮮明的自住屬性，對自住屬性的房產設置5年限售期就十分合理，既不影響自住持有，又給出了未來改善的空間。這也提升了投機者持有的成本，對上海房地產市場整體平穩發展，房價和預期穩定都將起到重要作用。
《意見》提到，強化住宅用地供應管理。及時公布住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供應力度，保障性住房用地「應保盡保」，單列租賃住房用地計劃。壓實各區主體責任，量化地價調控目標，合理制定土地出讓方案，穩定市場預期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。
同時，深化完善房價地價聯動機制。在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉出讓地塊房地聯動房價查詢結果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業，規劃資源、房屋管理等部門聯合約談警示，後續加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監管。
解讀：嚴防高溢價，對非理性競價房企採取約談警示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，這一點規定在此前上海普陀區一地塊交易中已經採取行動。從後續情況看，在涉及住宅用地方面，房企應理性報價，否則高價拿地後，項目開發也會面臨較大的約束。
2月25日，上海市普陀區人民政府新聞辦發布的消息顯示，上海市普陀區石泉社區W060402單元B3-2地塊（簡稱洵陽新村地塊）由融創和廈門建發共同成立的項目公司（上海兆顥企業管理有限公司）以64.52億元競得該地塊使用權，溢價率36.15%，成交樓面地價84346元/平方米。
針對該地塊高溢價成交的情況，2021年2月24日下午，根據上級主管部門的要求，普陀區政府依法履職，約談該地塊受讓人。約談中，要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想准備，合理調整預期。
《通知》明確，嚴格規范企業購買商品住房。全面執行關於規范企業購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規定，嚴格審核企業購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優先於企業。
解讀：減少和抑制了部分投機者以注冊公司的方式進行炒房的行為。
業內人士指出，企業購房後，其持有時間有約束，可以防範企業進行短線操作。同時，通過明確居民購房優先的內容，實際上也減少和抑制了部分投機者以注冊公司的方式進行炒房的行為。這樣有助於真正保障居民家庭的購房權益，防範企業投資房產所帶來的困擾。
《通知》要求進一步加強房地產中介管理。持續整頓規范房地產中介經營行為，著力加強房地產信息服務平台監管。規范二手住房價格等信息發布行為，嚴格房源核驗，未經核驗不得發布房源掛牌信息。嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。
解讀：新房、二手房聯動調控。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳一二手房聯動上漲的情況，在上海一樣存在。不管住二手房價，新房限價一定會導致倒掛，新房限價就會失控。所以，這次上海學習深圳，規范二手住房價格等信息發布行為。目前，二手房小區業主容易聯合起來，坐地起價、集體漲價，很容易將社區價格、片區價格給錨定了。對此，中介和買家沒有任何辦法。在互聯網時代，賣家太容易聯合起來了，但買家是分散的，不容易聯合起來抵制，這就造成了市場失效，需要政府及時介入。
此外，《通知》還提及嚴格新建商品住房價格備案管理。各區應切實承擔起新建商品住房項目價格備案管理的主體責任，指導開發企業合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調整。上海市房管部門進一步強化新建商品住房項目價格備案復核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。
強化商品住房交易管理方面，《通知》要求進一步優化房屋交易網簽備案制度，拓寬網簽備案數據應用范圍。加強部門間信息共享，通過大數據篩查、專項檢查等方式，加大稅收征管、購房資金核查和新購住房抵押監管的力度。
中指研究院上海分院研究總監方頏表示，在節前密集調控後，上海再次推出調控政策，將市場政策環境進一步收緊，體現了上海推動房地產平穩發展的決心。

C. 什麼叫房地產的炒作

1. 有2類，自我炒作和他人炒作；

2. 房地產炒作，是指通過聯動媒體、房托、內部員工等多家聯盟炒作，目的是抬高房價；

3. 用外媒連續炒作，某大規模房地產開發商，通過寫手，在多種媒體，通過多種渠道，在某段時限內多次進行炒作報道，一方面發布房價虛假信息，一方面發布自己的房地產品的質量優秀、數量有限等虛實兼有的信息；

4. 內部宣傳擴大化，利用現場宣傳畫、宣傳人員，做擴大事實化宣傳，做虛假承諾，真實房地產與宣傳情況差距很大；

5. 與房托、內部員工，聯手製造虛假購房熱潮，給真正的購房者造成一種不得不趕緊購買的虛假現象。

D. 開發商推高房價的「九大套路」 了解買房不吃虧

每當房價開始「發瘋」，房產中介就成了最忙的群體之一。他們西裝革履，騎著電動車進小區、穿胡同，帶領客戶到處看房。

但我身邊的朋友，不管是買房的還是賣房的，說起房產中介來都有點頭疼。有人甚至直言，房產中介在一定程度上成了房價不斷飆高的「幫凶」。

這種說法有道理嗎？

在回答這個問題之前，先看看我們根據親朋好友口述和公開報道整理的房產中介給房價「煽風點火」的九大套路吧。

不得不說：買房人和賣房人走得最多的路，大概就是中介變著法子推高房價的「套路」！

套路1 低於市場價的房源，99%是假的

眼看房價像坐火箭一樣往上躥，很多人茶餘飯後都在刷各種買房軟體。有時，突然刷到一個「性價比超高」的房源，一些購房者會激動得手抖。

天啊！這套房子的裝修、戶型、小區環境都那麼好，看上去比同樣面積的房子大很多，而且價格也比同小區低一大截，難道這是專門為我准備的房子嗎？沒錯，是專門為你准備的……陷阱！

事實上，看上去面積大是因為中介掛的圖片本身就是假的。如果你聯系中介，很有可能會被告知——「這套房剛剛賣掉」、「大哥你留個電話吧，有房子我再推薦你」、「這個小區還有個同戶型的，我帶您看看」……

天上不會掉下餡餅。低於市場價的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在買房軟體上看到，就被秒了。

套路2 為賺更多中介費，慫恿賣家標高價

掛牌價低於市場的房源有貓膩，那麼，掛牌價明顯高於市場價的那些房子是否靠譜？其實，這些高價房背後一般也有中介在搗亂。

很多賣房者剛對房產中介表達出賣方意願，中介就會開始給客戶當「軍師」。他們會巧舌如簧地勸用戶把價格標得高一些。「昨天你們小區一套房剛賣了500萬，你要賣就掛550萬，就算被人砍價，最後至少也能530萬成交，輕輕鬆鬆多掙30萬。」

類似的說法，看似在為賣房者謀利益，實際上是給中介自己謀好處。以鏈家為例，他們一般按照實際成交金額收取2.7%的中介費（包括2.2%的居間代理費、0.5%的保障服務費）。如果成功慫恿賣家提價50萬元，就能多收1.3萬元中介費。

套路3 利用「店海戰術」，壟斷房源

之前看房期間認識的一個資深中介表示，他可能要跳槽到鏈家了，因為他所在的公司能拿到的房源越來越少了，買房者都在鏈家上看房源。那麼，鏈家是如何壟斷房源的？

高價！高價！還是高價！高價對於賣家有利，也能讓鏈家吸引到更多的房源。在二手房中介這個「得房源者得天下」的領域，鏈家這一手段是有效的，對買家也是夠狠。

有一個朋友表示，她在換房時曾通過一家房產中介看中了一套房子，已經跟業主達成口頭協議。但在即將簽約之時，卻被鏈家的中介給「撬」了，只因他們向業主承諾能賣更高。

還有一些中介與業主簽獨家委託，承諾在一定時間（比如一個月內）高價格賣出，並提供賠付。這種承諾對業主很有吸引力，於是願意將房子獨家委託給鏈家。這種中介獨家全代理的形式，很容易形成中介壟斷。

套路4 「0傭金」噱頭，未必真便宜

「愛屋吉屋相比傳統租房經紀，其實沒有任何改變，除了把傭金降到了標準的1/2。」我愛我家一家線下門店的經紀人傲嬌地表示，神情頗為不屑。

（以上回答發布於2017-04-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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E. 上海實施住房限售，進一步限制投資客和企業投機炒作

3月3日，上海市住房和城鄉建設管理委員會聯合上海市規劃和自然資源局、上海市房屋管理局三部門共同印發《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》（簡稱《通知》），進一步加碼樓市調控。
《通知》顯示，為落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（滬建房管聯〔2021〕48號），進一步加強土地市場和商品住房市場管理，著力穩地價、穩房價、穩預期，確保上海房地產市場平穩健康發展，上海明確強化住宅用地供應管理、深化完善房價地價聯動機制、嚴格規范企業購買商品住房並實施住房限售。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，從政策發布的頻率來看，上海一季度已是月月有調控，既補漏洞，又保剛需，通過新政策的不斷落地，向市場釋放出明確的穩定信號，在穩定房價和地價的同時，有利於市場預期更為平穩。
以下為澎湃新聞（www.thepaper.cn）對上海樓市新政重點內容作逐條解讀：
《通知》明確實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。
解讀：配合此前積分購房政策內容，通過限售進一步限制投資客投機炒作。
上海市住房和城鄉建設管理委員會聯合上海市房屋管理局等8部門於1月21日晚發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（下稱《「滬十條」》），該意見提及完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足「無房家庭」自住購房需求。
2月6日，有關新房搖號的新規正式落地實施。三個熱門樓盤開始採用積分制，優先滿足 「無房家庭」自住購房需求。購房人在認購後，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況，5年內在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個積分；再按照搖號人數比房源多30%的原則，按積分高低排序，選取進入公證搖號選房的人員名單。
張波指出，2月落地的新房積分搖號制度主要保障無房戶以及改善需求者，上海通過擴大積分的差距來實現在搖號過程中對首套剛需購房的傾斜，對於緩解部分樓盤搖號過熱也會起到直接的效果。因此，優先購房本身就體現出鮮明的自住屬性，對自住屬性的房產設置5年限售期就十分合理，既不影響自住持有，又給出了未來改善的空間。這也提升了投機者持有的成本，對上海房地產市場整體平穩發展，房價和預期穩定都將起到重要作用。
《意見》提到，強化住宅用地供應管理。及時公布住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供應力度，保障性住房用地「應保盡保」，單列租賃住房用地計劃。壓實各區主體責任，量化地價調控目標，合理制定土地出讓方案，穩定市場預期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。
同時，深化完善房價地價聯動機制。在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉出讓地塊房地聯動房價查詢結果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業，規劃資源、房屋管理等部門聯合約談警示，後續加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監管。
解讀：嚴防高溢價，對非理性競價房企採取約談警示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，這一點規定在此前上海普陀區一地塊交易中已經採取行動。從後續情況看，在涉及住宅用地方面，房企應理性報價，否則高價拿地後，項目開發也會面臨較大的約束。
2月25日，上海市普陀區人民政府新聞辦發布的消息顯示，上海市普陀區石泉社區W060402單元B3-2地塊（簡稱洵陽新村地塊）由融創和廈門建發共同成立的項目公司（上海兆顥企業管理有限公司）以64.52億元競得該地塊使用權，溢價率36.15%，成交樓面地價84346元/平方米。
針對該地塊高溢價成交的情況，2021年2月24日下午，根據上級主管部門的要求，普陀區政府依法履職，約談該地塊受讓人。約談中，要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想准備，合理調整預期。
《通知》明確，嚴格規范企業購買商品住房。全面執行關於規范企業購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規定，嚴格審核企業購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優先於企業。
解讀：減少和抑制了部分投機者以注冊公司的方式進行炒房的行為。
業內人士指出，企業購房後，其持有時間有約束，可以防範企業進行短線操作。同時，通過明確居民購房優先的內容，實際上也減少和抑制了部分投機者以注冊公司的方式進行炒房的行為。這樣有助於真正保障居民家庭的購房權益，防範企業投資房產所帶來的困擾。
《通知》要求進一步加強房地產中介管理。持續整頓規范房地產中介經營行為，著力加強房地產信息服務平台監管。規范二手住房價格等信息發布行為，嚴格房源核驗，未經核驗不得發布房源掛牌信息。嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。
解讀：新房、二手房聯動調控。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，深圳一二手房聯動上漲的情況，在上海一樣存在。不管住二手房價，新房限價一定會導致倒掛，新房限價就會失控。所以，這次上海學習深圳，規范二手住房價格等信息發布行為。目前，二手房小區業主容易聯合起來，坐地起價、集體漲價，很容易將社區價格、片區價格給錨定了。對此，中介和買家沒有任何辦法。在互聯網時代，賣家太容易聯合起來了，但買家是分散的，不容易聯合起來抵制，這就造成了市場失效，需要政府及時介入。
此外，《通知》還提及嚴格新建商品住房價格備案管理。各區應切實承擔起新建商品住房項目價格備案管理的主體責任，指導開發企業合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調整。上海市房管部門進一步強化新建商品住房項目價格備案復核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。
強化商品住房交易管理方面，《通知》要求進一步優化房屋交易網簽備案制度，拓寬網簽備案數據應用范圍。加強部門間信息共享，通過大數據篩查、專項檢查等方式，加大稅收征管、購房資金核查和新購住房抵押監管的力度。
中指研究院上海分院研究總監方頏表示，在節前密集調控後，上海再次推出調控政策，將市場政策環境進一步收緊，體現了上海推動房地產平穩發展的決心。

F. 房價是炒房客，中介和開發商炒起來的嗎

房產投機商、房產中介和開發商在推動房價上漲方面當然有一定的作用。然而，說房價都因此上漲是絕對錯誤的。只能說，他們對房價的上漲有一定的刺激作用，但房價上漲還有許多其他原因。例如，土地供應不足、當地過度依賴土地融資、城市化進程造成的人口積累以及貨幣發行過度都是房價上漲的原因。

在人口大量流入的城市、人口年輕化的城市和市場經濟條件良好的城市，房屋的價值很高。例如，深圳。即使深圳的房價沒有上漲，你住在深圳也比住在其他城市好。因為，它可以給你很多機會。在這樣一個城市，你必須做的是提高自己。即使你暫時買不起深圳的房子，你也可以先在一個小城市買房子，這可以幫助你保護你的現金存款不被貶值太多。隨著你積累越來越多的財富，你可以賣掉小城市的住房，然後再購買像深圳這樣的大城市的房子。

G. 房地產業開始「炒作」，為什麼一線二線都中招了

有價無市就是空幻想

2020年的最後一天，央行銀保監宣布規定，確定了房屋借貸紅線，還有私人購房借貸額度封頂，這表示著經過銀行束縛了進入房地產的錢款，從開發商到私人買房得到錢款的難度都會增加。我們都明白，錢款是房地產的血液，也定奪了房地產的流轉快慢。很多人在歡呼，哄抬房價將會被約束，那麼需求就會大程度下降，房屋價格大概會下降了，實際情況果真如此嗎？我只想講，這就是『看空』方的幻想罷了。有價無市的定義對於一線地區來講，就是『看空者』的幻想。

收入低的人不好買房

從基礎的供需來講，供需都在變低。這也是大多數人覺得的，需要降低，房屋價格就會減少。可其實不然，貸款困難只會約束一點需要而已，也就是工資條件不高的，借貸困難，也不是不可以借貸，對於優秀消費者，還是沒差的。這就是我為什麼講，窮人會更加不好購房了。約束錢款進入房地產的額度，也就是約束了工資低的用戶走進房地產，其實也涵蓋炒房的用戶，銀行放貸款到房地產的數量不多，肯定會挑選更加有資本的消費者。錢少的人想憑借貸款購房的機會肯定逐漸變遠了。

H. 房價依然上漲，是房地產商炒作，還是人民自己推動

人民的房產屬於人民。
住房產權，自你買下住房，繳納完畢稅費，辦理完畢房產證，產權永遠是你的，權益受法律保護。
有期限的是住房所屬土地使用權年限。一般商品房是70年，商住房50年，商業房40年。、

I. 商曝光的成本真相，終於知道中國房價為什麼一直漲了

一、我們所謂的房價高，其實就是一線城市和核心城市房價高。

舉個簡單例子，上海市裡房價好幾萬，但是崑山只有1萬，杭州好幾萬，而湖州只有幾千，南京好幾萬，而馬鞍山只有幾千，而他們之間，用高鐵少則15分鍾，多則半個小時。

其實在馬鞍山居住，在南京工作是很正常的事，但是為什麼不能這樣，原因有以下幾個：

1、既得利益者。

2、我們在北京買房子，真正要享受的不是10萬元一平的房子，而是北京的教育、醫療等等。我在馬鞍山買房子，只能享受馬鞍山的教育醫療。

所以北京必然房價高，你是河北考生，自然享受不到北京的分數......

這就是中國房價高的根本原因。說白了，為了自己活得久、為了下一代！

二、真實的房價，房價有3部分組成：
1、上繳國家的各類稅費、土地出讓金，這一部分大約是2000-3000元。當然如果北
京自然要遠高於這個價格。越是發達地區，價格越高，這里就是用縣城和普通地級市的價格。
2、房屋建築成本。大約也是2000-3000元。當然跟層數、面積也是有關的。這里按
照小高層來計算的。
3、其他費用。例如小區其他用地、綠化、設施、停車場等等，這一塊不好計算。
但是也不會太高。
4、房地產商的合理利潤。你總是要讓人家賺錢的。
所以，普通地級市下屬的縣城的房價也就在6000以下。