2016年5月上海市辦公樓成交分析

① 7月上海二手房成交量大漲36% 投資客開始拋售房產

經過三個月的低迷與回調,上海二手房市場成交量在7月再度沖高。

據信義房屋數據,2016年7月上海二手房共成交3.85萬套,較上月環比上漲36.6%。全市二手房成交總金額889.6億元,環比上月增長39%。成交均價微漲,為2.79萬元/平方米。

投資客拋售兩套房

在剛剛過去的7月,林先生已經將自己在上海市長寧區伊犁路的一套50平方米的房子售出,總價275萬元,「成交很快,一掛出去就有買家上門,而且也沒有還價。」林先生說,自己在上海做生意多年,名下持有8、9套房產,從去年到現在,房價一路飆漲,自己所在伊犁路區域,均價從一年多前的3萬多元/
平方米上漲到現在的5萬多元/平方米,「我已經有些看不懂了,擔心市場有泡沫,我手頭的房產較多,總是持有怕後市存在風險,所以想先賣掉1、2套。」林先生說,好在出售的過程很順利,一掛出就有買家接盤,自己又欣喜又意外。

數據顯示,在年初的1月和3月,上海二手房成交量曾達到驚人的4.6萬套和5.7萬套,然而隨著3.25新政的出台,4月的成交量大幅下滑到2萬套水平,5、6月份也是在低位徘徊,成交量分別為2.3萬套和2.8萬套。

上海
太平洋房屋副總經理王超稱,3.25政策出台以後,4、5、6月份的成交量都很低迷,從3月的5.7萬套下滑至2萬多套,價格也出現5%左右的微調,這一階段市場轉為觀望,需求是被抑制的。而到了7月,政策的消化期已過,市場再度活躍,此前被壓制的剛需、改善型需求被釋放出來,加上7月上海土地市場單價、總價最高地塊頻出,加劇了市場的恐慌心理,出現了恐慌性購房的行為。

「怕漲價」:地價走高刺激買家入市

太平洋房屋
浦東金橋門店經理方波表示,7月他們門店成交了10多套房源,業績上漲了40%-50%,「外環外的地價都拍到3萬多了,我們這兒的房價才4萬多,所以客戶會選擇出手。」方波說,8月的行情會比7月更好,市場行情將持續走高。

中原地產中國大陸區副總裁兼上海中原地產總經理劉天暘稱,7月上海二手房市場出現「淡季不淡」的行情,且交易量增幅超出預判。目前市場置換需求占據重要比例,買家往往是賣掉一套或者兩套原有房屋去購置新房。因此從新房市場來看,7月中高端項目有不錯表現,7月一、二手市場保持了很好的協調性。
「盡管7月成交量比較大,但是價格還是保持穩定。主要成交集中在中低價位段產品,結構性變化下均價沒有出現大幅波動。」劉天暘說,7月二手房市場成交活躍,一方面是活躍的土拍市場提高了買家的未來預期。另外,7月新房市場供應減少,「一房難搶」使一些急於入市的客戶轉投二手房市場。最後,原先固有認知7
月是傳統淡季,但是今年7月出現「淡季不淡」的行情,讓很多客戶始料未及,有些買家唯恐到「金九銀十」樓市會變得更好而錯失入市良機,故在此預期下不如提前入市。

中原地產中遠兩灣城的中介業務員張碩也稱,7月市場明顯比前兩三個月好很多,整個中遠兩灣城片區成交了40、50套房源,原來出價580-590萬元的兩房現在出價在600萬元,房型好的兩房房源基本賣空了。

再出新政空間不大

王超說,照目前的情況看,預計8月二手市場仍會延續7月的火熱勢頭,成交量仍然會保持在3.5萬-4萬套的水平,如果接下來連續三個月成交量維持高位,價格將會再度上漲,「所以我們也很擔心,如果市場持續過熱,不排除到了10月份再出政策的可能。」不過王超同時表示,3.25政策已經堪稱史上最嚴厲調控政策,再出台新的政策,操作的空間已經不大。

房多多聯合創始人曾熙表示,上海作為一線城市,成交量持續上升是必然的。即便是在比較低迷4、5、6月份,上海二手市場的成交量也是呈現逐月回升狀態的,由於新房的供應量比較小,大量的成交轉移到二手市場,隨著政策被逐步消化,造成7月成交量的爆發。「從我們目前監測到的情況看,房東的加價比例在增加,在交易前臨時跳價的比例也在增加,在局部區域比如拍地的區域,價格是在明顯往上走的,所以未來價格上行的壓力是很大的。」

曾熙說,7月的市場情況將成為未來幾個月的常態,預計8、9月份市場會持續向好。

寶原地產寶山區域總監張燕介紹說,尤其是7月中旬以後,客戶購房的慾望非常強,不再猶豫了,看過幾套之後就能下定,而前面兩三個月都是在觀望的。因為土地市場火熱,很多客戶擔心到了9、10月份房價還會漲,所以紛紛出手,「價格總體穩定,有些微漲,談價的餘地已經不大。」

嚴躍進表示,應該說7月上海二手房交易非常熱,這和一手房的市場走勢基本類似,體現了淡季不淡的效應。這有幾個原因。第一是房價持續上漲的背景下,後續是否會出政策還是比較擔心的,這個時候對於此類二手房市場的判斷就會比較一致,即積極認購此類二手房非常有必要。第二是持續的高單價、高總價地的現象,使得二手房跳價的現象比較多,這個時候購房者也會積極認購。第三是隨著7月份新盤的供應,會使得房東急於拋售二手房,進而換購新房。二手房熱是一個很大的信號,意味著此前「3.25新政」後上海房地產市場熱度依然不減。所以要警惕下半年突然收緊政策的可能。否則目前部分房源陸續步入到4萬元/平方米的均價,將是倒逼各類新政策的繼續出台。

（以上回答發布於2016-08-08，當前相關購房政策請以實際為准）

買新房，就上搜狐焦點網

② 上海哪個區最繁華啊

浦東新區經濟最繁華，其次是閔行區。
1、浦東新區，2015年GDP總值是.35億元。
東新區在上海人眼中高大上的存在。是上海市人口最多的行政區，上海第一大的行政區。東方明珠、上海科技館、金茂大廈……高樓林立，人才濟濟，每一處都充滿著機遇與挑戰，每一處都透露出繁華與自信。著名景點、東方明珠，上海科技館，金茂大廈，環球金融中心，野生動物園等。
2、閔行區，2015年GDP總值是1964.71億元。
閔行區位於整個上海的地域腹部，形似一把「鑰匙」，2016年5月，閔行區被國家知識產權局評為第四批國家知識產權示範城市。聚集了非常多的外來精英人才，也是近年來上海房地產樓盤的聚集地。著名景點、七寶古鎮、銀七星室內滑雪場、錦江樂園、閔行體育公園等。
(2)2016年5月上海市辦公樓成交分析擴展閱讀：
浦東新區位於上海市東部，地處中國沿海開放地帶的中點和長江入海口的交匯處，北倚物豐人傑的長江三角洲、面對浩瀚無垠的太平洋。
浦東新區合並後的新浦東，在短短19年間，浦東發生了翻天覆地變化，成為世界矚目的「東方明珠」，被譽為「上海現代化建設的縮影」、「中國改革開放的象徵」。
2016年浦東新區實現地區生產總值8732.5億元，排名上海第一。人均GDP159500元，排名上海第三。
參考資料來源：
網路—浦東新區
網路—閔行區

③ 上海市十大正規拍賣行有哪些

咨詢要到行業內，各個單位都有交易，不用擔心公司是否正規，因為現在注冊個拍賣公司成本不到壹萬伍仟元，所以注冊很方便，藏家無需擔心公司是假的，多與工作人員聯系，在費用與服務方面能接受就參加。

#####其次很多藏友認為參加拍賣後，藏品沒成交，就罵公司是騙子，這屬於心態不好，因為拍賣公司就好比介紹對象的媒人，給你介紹了對象，雙方談的感情好不好，談的成不成，主要看你的藏品和買家彼此，媒人只負責介紹，不負責成交，更無法保證結婚和生孩子。

（如果拍賣那麼容易能發財，北京潘家園古玩市場，擺地攤的師傅，也不會交去地攤費，冒著嚴寒酷暑，整天遭罪了，古董店早就關門了，地攤老闆，古董店老闆都省下房租參加拍賣去得了，所以拍賣只能讓一部分人運氣好的人發財，所以大家慎重參與，如果那麼容易發財，全國人民都去做古董生意了。）

經營古董類的單位不少，參與前一定問清楚，覺得適合再去參加，一旦流拍後要能接受費用損失的現實，否則悔之晚也，因為沒有一家單位能保證一定能給你成交的，若有保證的，那就是遇到騙子了。

其次藏品最安全的交易方法去擺地攤賣掉，盡管風吹日曬幸苦點，但每天也就是100元的攤位費損失，遇到喜歡的立刻現金交易，相對風險小點，遇到不正規的拍賣單位一件讓你繳費一兩萬，不成交損失太大，其次家庭困難的，盡量別亂參加拍賣。

以下為藏品交易與參加拍賣的常識：

請仔細閱讀，避免上當受騙。我本人參加拍賣七八年，總計花費25萬以上，有血有淚，在此公平客觀的回答，是為了讓更多的藏家少受一分傷害， 阿彌托佛，苦海無邊，回頭是岸。

藏友問某某公司是否正規？

是不是騙子？可靠嗎？任何單位都是法制注冊營業的，至於服務質量，收費的標准，得自己去考察衡量，一定謹慎避免高收費，藏品不成交造成的傷害。

特別是誇口說保證能成交的公司，屬於10%的騙費用的公司。其次法律規定正規單位不能收購倒賣古董，其次個別單位以現金收購古董為名，讓藏家先鑒定，真品就現金收購，其實他們沒有買家，忽悠藏家交完鑒定費後，鑒定時故意告訴你的東西是假的，鑒定費不退了，保證金也不退了。

其次很多業務員自稱經理，總監，王總什麼的，天天打電話忽悠藏家，其實就是普通業務員拉皮條，專忽悠沒見識的老實人，然後說能把你介紹，拉攏到五六家拍賣公司去繳費，等你委託繳費後，業務員與公司一人一半分你的委託費，你想想這是正規公司嗎？

還有，動不動在網站把十幾位知名專家的照片貼在網站上，去忽悠藏家，特別北京東三環的一家單位，網站上放著放一張廢舊電冰箱改裝的設備，當文物鑒定儀器忽悠藏家，這類單位千萬別去。

注意：

1、國內保利，嘉德，佳士得，蘇富比，目前不對外徵集藏品，也送不進去，也未設任何辦事處，個別拍賣業務員說我能幫你送進去，這是騙人的。

保利，嘉德屬於國際拍賣品牌，但普通人參加不了，保利只接待出門能住起總統套房的藏家，這一條，你就達不到，所以一般藏家生活層次太低，不宜參加，因為你交不起3%的流拍費。

2，還有一種藏家，成交了故意說不成交，這種人見不得別人發財，其次有些藏家東西沒被選上，故意說對方公司不好。

3、拍賣公司業務員拉皮條，拉不到業務也互相詆毀其他公司，導致國內似乎沒有幾家好單位。

收藏拍賣交易參考資料一：

行業劃分古董拍賣，鑒定，交易目前大部分單位集中的上海，北京、青島。

藏家參與前一定多比較，多了解，才能避免上當受騙，祝您發財。

收藏拍賣交易參考資料二：

關於拍賣資質與文物拍賣資質「文物」是國家備案發掘的藏品叫文物，或者從文物商店購買的藏品，叫文物。老百姓手裡的藏品屬於民間收藏藝術品，不屬於文物。老百姓的手裡的藏品，可以自由開古玩店，擺地攤等自由參與買賣交易。

有些藏家問你單位有文物拍賣資質沒？這屬於知識稀少的提問，只要你的藏品來源不是從文物商店購買的，國內98%的拍賣公司，藝術品經營公司都可以給你拍賣，交易。

文物拍賣資質，國家指定交易法院沒收資產與不良資產，處理古董的公司，老百姓手裡的藏品與文物沒關系，屬於自由買賣，無需任何資質。2015年國家為了鼓勵文化市場發展，取締各類資質的阻礙，一切從簡，只要在工商注冊的任何單位都可以有權經營收藏藝術品業務。

收藏拍賣交易參考資料三：

瘋狂的混亂鑒定關於當前混亂的古董鑒定，一件古董拿去分別給八位專家看，能出四種不同的結果，每位專家各有各的觀點，所以不要去糾結，藏品投放市場，有人買，就是真品，很多專家都是靠收鑒定證書費騙人的。

還有機器檢測都是人為操作，主要騙收鑒定費的。很多藏家給自己的藏品買了一堆鑒定證書，到頭來一樣賣不出去。

鑒於瘋狂的混亂鑒定市場，現在買家都是自己相信自己的眼光去購買藏品，作為藏家只要把藏品能投放到一個靠譜的單位，就等於成功了一大半，無需購買哪些沒用的證書。

收藏拍賣交易參考資料四：

拍賣的風險拍賣有風險，建議大家謹慎參與，頂級品牌單位近些年的真實付款成交率不到50%，行情整體不樂觀。有藏品大家盡量找古玩城開店的老闆去推銷賣掉，或者擺地攤處理掉，「拍賣」屬於有錢人的風險投資，不適合普通老百姓參與。

特別是天天給你打電話的公司，並不是你的藏品值錢，主要為收你的圖錄費，鑒定費、出關費、交易保證金等，一個個陷阱等著你鑽入。

國內正規單位，誰跟你啰嗦，誰給你打電話？個別收入低，經濟困難的藏家，醒醒吧，幾百萬、幾千萬沒那麼好做夢。

收藏拍賣交易參考資料五：正確判斷與學習行情知識，

很多藏家是在拍賣上當受騙後才發惱騷，到時起訴，維權都不起作用，導致雪上加霜。應該在參與之前，提三月考察，比較各個公司的企業文化，與服務特點，其次要知道自己的分量，你去參加拍賣，是為了求財，和去銀行借款相似，你見過那個有錢的人向沒錢的人低三下四，很多小公司一天給你五個電話，那是把你當神經病在忽悠，忽悠你去繳費，好公司不用忽悠，時常賓朋滿座，門庭若市。

收藏拍賣交易參考資料六：

畸形發財心態因為很多知識匱乏、家庭困難，無知的農民朋友對錢沒有概念，在拍賣公司巨額估價的誘惑下，估價2000萬的藏品，先交5--20萬的服務費，這類農民想著只要我湊夠20萬，交費了，等於2000萬很快就到手了，所以有抵押房產的，變賣生產工具牲畜牛羊的，東湊西借的，把20萬交給拍賣公司後，然後把工作辭了，田地也荒了，忙著去預定寶馬名車，結果拍賣結束，沒成交當頭一棒，20萬打水漂了，盲目參與導致家破人亡的事跡時有發生。

很簡單的問題，很多藏家分析時就出問題了，試想一下，假如你委託四件東西最少能成交一件，你立刻就是百萬富翁，如果那麼容易發財的話，乾脆把60萬的房子賣掉，委託上100件東西，最少成交兩件，得到500萬也很劃算，對不？

保利拍賣，每場7000件藏品，千萬以上成交的不是40件，百萬成交的不到15%，一大半流拍，那也是騙子嗎，古董拍賣想成交就得多參與。保利，嘉德為什麼不收低端藏家的東西，因為成交了大家高興，失敗了大家說騙子，所以藏家繳費了，有些東西不容易成交，導致藏家很郁悶，下結論為騙也是不合理的。

收藏拍賣交易參考資料七：

比較實力正規單位【像正規的保利嘉德，都是幾百平米的辦公室，藏品放在辦公室與與展櫃里買家隨到隨看】除此之外，行業內95%的小拍賣單位，租個實際使用面積60平米的小辦公室，藏品簽訂委託合同後，把近千件藏品堆放在潮濕的地下室里，不見天日存放大半年，然後等到拍賣的幾天才拿出藏品，去小酒店花五六千元租個場地，著急上火的預展一兩天賣不出去幾件，等於完成拍賣活動，這種方式幾乎沒有賣東西的任何希望，一定要和有實力的大單位去合作。

收藏拍賣交易參考資料八：什麼是不靠譜拍賣，

目前90%的拍賣公司，電話頻繁忽悠沒腦子的老百姓參加，徵集上1000件後，就開始准備拍賣會，拍賣會的整個過程，就是去酒店租兩天場地，把1000件藏品展示一下，等於在預展兩天的預展現場，如果你仔細觀察的話，前去觀賞藏品的人，除了幾十個委託人在預展現場來回瞎出溜，幾乎沒有任何買家到場觀看，兩天預展結束。第三天開始拍賣，拍賣會場在座的95%是藏家委託人，也就是賣東西的人，為了掩飾藏家，這類拍賣公司話費100元僱傭一些無業遊民，老弱病殘來充當買家，舉牌子。

我參加過七次拍賣，時常看見一些拍賣公司的買家大老闆，拍賣到中午吃飯時，現場搶牛奶，搶麵包。狼狽不堪，拍賣結束暗中一打聽，屬於雇來的失業低保戶。稍有思想的老百姓就能看出門道，

其次一個小拍賣公司，不去招商，租個80平米的辦公室，天天僱人給藏家打電話，忽悠藏家送拍，這種單位那來的買家，說實話還不如你自己去擺地攤的效果好。

靠譜的拍賣，就是觀察這個公司的實際營業方式，具體給藏家做了那些可以看得到的真實服務，投資成本多大。比如，預展是不是在五星級酒店，和辦公樓的檔次，有沒有吸引買家資源的經營場所，博物館，藝術館等，

收藏拍賣交易參考資料九： 看服務與行情

引用資料1、中國嘉德拍賣公司，

收藏愛好者應該把自己水平提高，進一步深化收藏文化，進入文化領域，而不是簡單的收藏，收藏不能狹隘地只為經濟利益，而是為了愛好、傳承我們國家的文化，幾年以後它給你帶來的經濟利益只是個附加值而已。

【引用資料2、---青島大前門集團拍賣公司】：

關於藏品估價：通俗點說，你家有個漂亮閨女，嫁個普通人老百姓比較隨便，嫁個村長，一個村裡就一個村長，這個可以，嫁給縣長、也是可以的，，，哪嫁給市長、省長你覺得好嫁嗎？-------很多思想不成熟的藏家，在藏品的估價要求上，理想根本不是把閨女嫁給省長那麼簡單，把一件低端藏品要求拍賣百萬、千萬、無疑是把閨女必須要嫁給國家主席。（ 藏品想成交，一定估價要合適，價格符合市場行情，才具備成交的因素。）

【引用資料3、---保利拍賣公司】

收藏逐漸普及化， 藏品的市值是藏品自身創造的，一切買家說了算。

***藏家注意，國內目前有2000家拍賣單位，其中98%的單位都是前期收費的，收費的公司可以分為以下三種。

不成交不收任何費用的公司 （這類公司國內有五六家，因為藏品無底價100元一件起拍，不存在不成交）

不收前期費用，流拍後要收流拍費的 （國內有20家）

委託前不收費用，委託後暗藏費用的 （欺詐公司一直這樣，說有買家要藏品，等你 去鑒定，真品就收。其次，說買家已經付款了，需要繳納一定的保證金，最後找個理由，保證金 不退了，或者公司跑路了，藏品也沒有了。）

4. 當前前期不收何費用的單位目前有

北京保利拍賣、 （不對普通藏家徵集）

北京嘉德拍賣、 （不對普通藏家徵集）

北京翰海拍賣、 （不對普通藏家徵集）

-

（因為設保留價的藏品，盡管前期不收費用，但流拍後要收3%的流拍費，很多藏友交不起，所以保利，嘉德，蘇富比，佳士得他們很少對外徵集，這也就是你送不進去的主要原因。）

5. 部分藏品不收前期費用的和後期費用費公司有，

上海榮寶齋拍賣

上海老城隍廟

上海朵雲軒

上海道明拍賣

上海嘉禾拍賣

青島新天地拍賣，

青島中藝拍賣，

青島銀座拍賣，

青島大前門拍賣，

青島麒麟閣拍賣，

以上單位針對部分藏品不成交，不收你一分錢費用，按時拿走即可。

其次藏品最安全的交易方法去擺地攤賣掉，盡管風吹日曬幸苦點，但每天也就是100元的攤位費損失，遇到喜歡的立刻現金交易，相對風險小點。

拍賣，遇到不正規的拍賣單位一件讓你繳費一兩萬，不成交損失太大，其次家庭困難的，盡量別亂參加拍賣。

另外，很多藏家覺得自己花錢了，沒成交，抱怨拍賣公司不行是不對的想法，

就好比學校，那個老師不想讓學生將來當領導，當老闆，但等畢業後當領導，當老闆的畢竟是少數，參加拍賣也是一樣。

所以一切隨緣，抱怨是不對的。

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當前：

除了個別公共廁所免費外，吃飯，坐車，住宿，那樣免費過，拍賣公司租辦公室要交錢，雇員工要發工資， 給藏品預展的五星級酒店一天幾萬元的租金？

就憑這點，你能說出為什麼要給你免費，所以免費的公司都是騙人的，要麼送不進去的。

你去醫院先治病，治好了再繳費，你見過這樣的醫院嗎？

所以「對藏品無條件」免費給你服務的都是騙人的。

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申明：本人只告訴自己參加拍賣的經驗總結，不給藏家推薦任何單位，請不要發簡訊咨詢

④ 1.某國有企業2006年5月在市區購置一棟辦公樓,支付8000價款萬元.2008年5月,該企業

確定扣除項目

評估價格＝12000×70%＝8400

營業稅金及附加＝（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）＝110

印花稅=+10000×0.05%

扣除金額合計＝8400＋110＋5＝8515

增值額＝10000－8400－110－5＝1485（萬元）

⑤ 下面提供上海樓市近期的兩幅業務圖：圖（甲）所示為2011年6月至12月上海商品房平均成交價格的走勢圖（單