上海二季度土地市場

① 2017年末上海房地產市場走勢總體情況怎麼樣

目前來復說，房價開始進入制結構性分化的階段雖然目前無論是拍地和審批預售證的速度已經沒有前幾年瘋狂，但是對於上海北京這種一線城市來說，由於發展的不斷完善，越來越受人們青睞從而導致城市間的房價梯度越來越明顯，因此一線城市和二三線的城市的房價分化顯得特別的明顯。政府政策雖然對熱點城市的限貸限購，抑制了買房的熱潮，但是從最基礎的經濟學原理上來看，勢必會造成供不應求的市場現狀，上海市區內的很多熱門樓盤出現了開盤搶空的情況。所以無論是從老百姓的購房行為的熱情度，還是從整個上海的發展前景來說。對於有資質有資金的要在上海發展或者投資的的人群，選擇在上海置業仍然是一個不錯的選擇。

② 您好，請問您對上海的房地產市場走向怎麼看

其實您問的問題也是很多人比較關注的問題，就這個問題可以給您回做個簡單的分析，供您參考。答

其實任何地方的房價走向都是受政策，土地，人口等多方面因素影響的，但是每個地方實際情況又都不一樣。

影響房價個人認為短期之內看政策調控，中期看土地供應，長期看人口結構的變化，主要看年輕人口的流向。

短期之內上海的房地產政策是從嚴的，無論是限購政策還是貸款政策，都會把上海的購房需求抑制，同時上海政府在增加土地供應，所以短期之內上海的房價會以維持穩定為主；從中期來看，上海的土地供應量有限，目前上海的土地供應離市區越來越遠，價格拍的越來越高，且總量越來越少，所以可以看出開發商的成本是越來越高，且越往後面走新房的供應量會越來越少；長期來看隨著城市化的發展，年輕人口越來越多的湧入一線城市謀取發展，老齡化人口越來越考慮相對較為偏遠的區域養老，一線城市的人口結構在發生翻天覆地的變化，同時人口總數在增加，這會為一線城市帶來源源不斷的需求。

故個人認為上海的房地產市場，短期之內會維持穩定，但是長期來看，價格還是會隨著開發商的成本增高以及供需不平衡，再次走高，只是政府的政策會對房價的上漲產生抑製作用，所以會形成更加健康穩定的增長。

③ 上海房地產市場分析報告

2007年上海房地產市場分析報告

李戰軍

如何充分把握2006年上海房地產市場在宏觀調控背景下的市場特徵和存在問題，正確判斷2007年上海市房地產市場的發展趨勢，是上海房地產管理部門、業界機構和市民普遍關心的熱點問題。
但是傳統性的和技術性的分析方法，目前只能起到統一認識、把握方向的輔助性作用，難以得出符合實際的結論。這是因為中國今天的房地產市場起決定性影響的作用傳導鏈已經是「政治—政策—市場—供求」，而不是相反。是政治因素和政治取向決定中國房地產市場政策取向和政策內容，是政策作用影響房地產市場的投資規模、供應結構和供應價格，由此導致需求變化和需求規模。
從2003年國家開始對房地產業進行宏觀調控以來，每到年末年初各種對房地產市場的判斷預測，與後來的實際發展都存在著較大的差異，模糊性的結論大大多於精確性的結論。主要原因是政策的多發性造成市場走向的不明朗，多種政策的交互作用造成了市場的波動性和復雜性。2006年下半年有上海易居房地產研究院、上海市房地產交易中心和上海市房地產信息中心等單位共同參與的一項課題研究中，所建立的多種數學模型對上海歷史上的房地產平穩發展期的市場驗證都是相對准確的，而對於政策多發期的市場驗證都是存在著較大的誤差值。從技術層面反映力求接近房地產真實的數學模型，對政策多發期的市場預判難以准確描繪。
鑒於上述認識，對於如何認識2007年上海房地產市場走勢，我們按照業已存在的房地產市場作用傳導鏈從上游往下游逐層次展開分析。

一、政治宏觀層面
從1978年改革開發起始，長期主導我國政治方向和社會經濟發展的「階級斗爭理論」被丟棄，一大批充滿階級斗爭理念和熱衷內部斗爭的「階級斗爭幹部」逐步退出歷史舞台，完成了新中國成立後的第二次國家指導思想和幹部隊伍的大轉換（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革開放為手段，以經濟工作為中心，以實現現代化為目標，譜寫了中國發展主旋律。在這個過程中，信奉「發展就是硬道理」的理念成就了現在的一大批「GDP幹部」，中國的各級政府形成經濟發展和城市開發的「建設型政府」。
進入本世紀以後，中國經濟的實力和對世界經濟的影響作用逐漸被世界所承認，中國確實富強起來了，中國老百姓也確實富裕起來了。但中國也越來越強烈地感受到各種資源都難以承受經濟的超常規發展，經濟發展、社會發展和生態環境存在嚴重的不協調，各種利益主體出現並形成了一系列經濟社會矛盾，黨和政府中的腐敗存在著體制性蔓延擴散的趨勢，人們對改革和發展的認識甚至出現了尖銳的分歧和對立。也正是在這種背景下，「科學發展觀」、「和諧社會」、「友好環境」、「改變經濟增長方式」、「建立公共服務型政府」等一系列新理念、新方針、新方向首先由黨中央率先提出。政治層面的這種變化一定會導致經濟政策的調整變化。
上海的房地產理論界人士2006年提出，在宏觀調控背景下房地產業必須積極推行產業轉型。其實不僅僅是房地產業要轉型，房地產業存在著投資增長過快、商品價格上漲過猛、產品結構不合理、市場秩序紊亂的問題，在中國其他產業中都普遍存在。產業轉型已是大勢所趨，非此不能改變產業的增長方式。說到底中國的各級政府更要轉型，要由建設型政府轉為服務型政府，政府的幹部也要由「GDP幹部」轉為「服務型幹部」。
上海社會保障資金案件揭露，最終導致上海市市委主要領導人和一批涉案幹部被立案審查，形成了三十年以來上海政治高層的最大震動。黨中央對社保案的處置，對上海社會穩定和經濟發展絕對是一件好事，對上海貫徹中央關於房地產調控的各項政策也會更加有利。應該期待在2007年上海市在黨中央領導下，各項工作會取得更多具有實效性的成果，上海房地產的調控也會出現更為積極的成果。

二、經濟政策層面
任何經濟政策都是針對現實經濟活動中發生的問題和經濟發展方向提出的。那麼我國經濟領域存在哪些問題呢？我們的經濟政策又將發生一些什麼變化呢？

1、加快推進經濟增長方式和政府職能轉型
在黨的「十六大」要求全國全面建設社會主義小康社會背景下，東部要求率先基本實現現代化，西部要求進行大開發，東北要求振興，中部要求崛起；在我國高速工業化和城市化過程中，農村要求進行社會主義新農村建設；繼以深圳特區為代表的珠三角、以浦東開發為代表的長三角的改革、開發和發展之後，又提出以天津濱海為代表的環渤海區域改革開發和發展的國家戰略布局，提出建設北方經濟中心。三個方面的發展戰略要求，使得各地都認為自己是國家發展的重點地區，都圍繞著自己的發展要求進行大規劃、大投資。而實際上全國性大發展的共同性同時性要求，再加上每五年一次的政府換屆工作，都導致全國各地經濟和社會發展強烈沖動。經濟增長方式轉變和政府職能轉變之所以遲緩，與此關系密切。
上海在城市功能定位之後，近些年來一直大力推進金融中心、貿易中心和國際航運中心的推進工作。再加上有一個2010年世博會題材，實際上上海的基本建設規模是壓不下來的，每年城市全社會固定資產投資都超過了三千億元，其中房地產投資每年都在一千億元以上。上海的地方財力（含財政支出和政府籌資）投向主要是各個建設項目，短期內將支出重點轉為城市社會服務型十分困難，這與發展包括住房保障在內的社保、教育、衛生、社區、治安的要求將形成階段性的尖銳矛盾。但這種轉型又是不能避免的。

2、國際收支平衡成為穩定宏觀經濟最主要任務
近三十年的由改革推動的中國經濟發展，由最初的進口替代過渡到出口替代，標志著中國經濟成熟度已上升到一個全新台階。中國進入WTO以後，中國的商品出口呈現出世界超常規的發展，對生產能力增加、技術含量提高、農村勞動力輸出、城市勞動就業和國家總體經濟實力起到了非常積極且有效的推動。但是也造成了貿易摩擦劇增、國際收支不平衡、過度投資、資產價格膨脹、價格波動、貿易和外匯政策壓力倍增等一系列新問題。
2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定宏觀經濟的最主要任務。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。
由此判斷，房地產調控問題並不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至政治化。而保持房地產的健康穩定發展，卻對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。
當然我們不能由此而放鬆上海房地產市場的調控。特別是上海是外資進入中國的重要窗口，上海的房地產又是海外熱錢炒作人民幣升值的主要平台，上海房地產業又擁有眾多的外商投資企業。上海房地產調控工作具有一些和內地很不相同的領域和特點，一點不能夠掉以輕心。

3、資源節約、保護生態環境、優化產業結構和自主創新是發展新路徑
我國經濟發展中由於過度依賴投資的拉動作用，各地發展的重點主要在製造業方面，忽視經濟發展對生態環境的破壞作用（多個五年計劃都沒有完成環境指標），難以保持可持續性的發展。產業鏈上又過度依賴生產加工的環節，拿的是低附加值。而在研發設計、創意創新的環節和市場流通的環節本領不強，拿不到高附加值。
針對上述問題，國家的經濟政策導向將是以資源節約、特別是能源資源節約和保護生態環境為切入點，轉變經濟增長方式，積極促進產業結構優化升級；以提高自主創新能力為抓手，加快建設創新性城市和創新性國家。
結合房地產業的發展，節地節能、提高產業化、推廣新技術新材料肯定應該是上海房地產今後工作的重點方向之一。

4、大力完善社會保障體制
我國國民收入的初次分配和再次分配調節水平不高，直接影響到收入流向和內需擴大，處理不好會成為社會不穩定的重要因素。中央工作會議已決定從2007年起調整國民收入分配格局，逐步提高農民和城鎮低收入者的收入水平和消費能力，擴大中等收入者比重，有效調節過高收入。
上海作為一個流動人口比重特別大的城市，作為一個由於國有企業改制而存在眾多依賴低水平社會保障人群的城市，長期關注城市低收入者和外來務工者的住房問題，建立符合實際需要的體制、機制保障應成為政府的重要職責。

三、房地產政策層面

④ 上海市年國土資源綜合統計分析報告

2006年是實施「十一五」規劃的開局之年。在國土資源部和市委、市政府的領導下，全市房地資源系統立足市委、市政府「落實、聚焦、突破」的工作基調，以加強對全局性、前瞻性、綜合性重大問題的調查研究為抓手，以夯實基礎工作、提升行業管理水平為重點，有力、有序地推進各項工作，著力保持政策的連續性和穩定性、保持房地產市場的持續健康穩定發展，全面完成了年初確定的各項工作目標和任務，實現了「十一五」規劃的良好開局。

（1）以貫徹中央宏觀調控政策為契機，加大行業管理的力度，房地產業保持了健康穩定發展的態勢。貫徹中央宏觀調控的政策措施，態度堅決、執行有力。在土地管理方面，以貫徹落實國務院31號文件為重點，加強農用地轉用計劃管理，實行「統」、「分」結合的辦法，堅持區別對待、有保有壓；深化市級土地利用總體規劃修編，根據《全國綱要》（送審稿）分解給上海的主要指標，基本完成了各區縣主要規劃指標的對接工作；全面開展土地執法動態巡查，並加大了對違法違規用地的執法監察力度，全年新發生的違法用地數有較大幅度下降。在房地產市場調控方面，以貫徹落實國辦發37號文件為重點，堅持「以居住為主、以市民消費為主，以普通商品住房為主」和「鼓勵消費、規范投資、抑制投機」的原則，實施市場供應和需求的雙向調控，並著力建立健全誠信、規范、透明、法治的房地產市場體系。

（2）以土地清查和房屋調查為重點，加大基礎工作的推進力度，為深化拓展精細化管理打下了扎實的基礎。在土地清查方面，建立了土地利用現狀數據、權屬數據、建設用地數據、違法用地數據等基礎資料庫。全市共完成外業調查面積6 936平方千米，覆蓋全市陸域面積；內業判讀地塊188萬個，對每一地塊的土地用途進行了判別。在房屋調查方面，完成了全市近1萬個街坊（村）全部房屋建築的現場核對、外業修測、公房採集輸入、大機數據清理及成果數據入庫。

（3）地礦工作方面，加快立法進度，出台了《上海市地面沉降防治管理辦法》等法規和政策性文件；按照「精簡、統一、效能」的原則，根據「強化、弱化、轉化」的要求，推進了機構職能整合，完成了10個區縣地礦管理職能的延伸工作；進一步開展地面沉降防治工作，加快推進三維城市地質調查。

一、土地資源

（一）土地資源狀況

根據2006年度的變更調查匯總數據顯示，本市統計地類總面積為823 901.21公頃，具體分類統計如下：農用地380 197.21公頃，其中耕地264 383.62公頃，園地11 647.07公頃，林地23 923.97公頃，其他農用地80 237.05公頃；建設用地237 103.67公頃，其中居民點及獨立工礦用地216 301.03公頃，交通運輸用地19 032.46公頃，水利設施用地1 770.17公頃。未利用地206 600.73公頃（圖1）。

圖1 2006年全市土地利用構成情況

（二）土地利用情況

1.農用地

全市農用地總量為380 197.21公頃，其中耕地264 383.62公頃，比2005年減少 8 670.38 公頃，耕地減少的原因主要是由於建設佔用和農業結構調整，2006年建設佔用耕地3 222.02公頃；2006年實施農業結構調整，在推進創匯農業、生態農業、設施農業中，耕地轉化為林地、園地、設施農業用地為4 595.85公頃。

2.建設用地

至2006年末全市建設用地總量為237 103.67公頃，以居民點及獨立工礦用地為主，面積為216 301.03公頃，占建設用地面積的91.22%，交通運輸用地19 032.46公頃，水利設施用地1 770.17公頃。

2006年全市批准建設用地11 144.97公頃，其中農用地轉用6 550.06公頃，涉及耕地5 421.50公頃（包括部分2005年核發計劃審批）。分批次建設用地8 646.24公頃，其中商服用地355.61公頃，工礦倉儲用地4 568.07公頃，公用設施用地498.07公頃，公共建築227.35公頃，住宅用地1 199.88公頃；單獨選址建設用地2 498.72公頃，其中交通運輸用地1 758.97公頃。

3.土地整理、復墾和開發情況

2006年全市積極推進土地整理復墾工作，通過鄉鎮農田區土地利用現狀的調查，確定了土地開發整理復墾的重點區域，制訂了土地開發整理復墾計劃。一方面對零星宅基地、工業點、坑塘、廢棄河流、農副業用地和零星未利用土地等進行復墾，另一方面推進結合基本農田基礎設施建設開展的土地整理。全年開發整理復墾土地總面積為8 120.28公頃，新增耕地2 934.37公頃。土地開發整理復墾不但為上海市經濟建設和社會發展佔用耕地提供占補平衡指標，而且也進一步優化了郊區的土地利用結構，保護和建設了郊區的生態環境，提高了郊區的農業生產條件，促進了土地集約利用。

全市實施的國家投資土地整理復墾開發項目有兩個，按照國土資源部有關文件要求組織實施，到2006年年底兩個項目基本竣工，准備接受竣工驗收。另外，本市積極推進灘塗促淤圈圍工作，為全市經濟社會發展拓展空間。

二、礦產資源

堅持把礦產資源開發利用和礦產資源保護緊密結合起來，進一步整頓和規范礦產資源開發秩序，強化對礦產資源開發利用的日常監督管理，提高礦產資源利用率，合理利用和保護好礦產資源。與此同時，強化對全市地質資料匯交、保管和利用的監督管理，使地質資料的管理和服務水平又上了一個新台階。

繼續做好礦產資源補償費徵收和管理工作，國土資源部2006年下達給本市的徵收指標得到大幅度超額完成。繼續加強對磚瓦粘土企業和礦泉水企業礦產資源補償費的徵收力度。

（一）地質勘查投入與勘查成果

2006年地質勘查投入1 305.5萬元，勘查資金主要來於財政資金731.5萬元，地方補貼574萬元，主要用於上海城市地質調查、地面沉降及地下水動態監測、地面沉降防治研究等方面。完成了三維城市地質調查年度工作任務，積極推進地面沉降監測工作，為提高地面沉降防控能力提供基礎資料。

（二）礦產資源勘查和開發利用情況

1.頒發勘查許可證和采礦許可證情況

2006年本市具有合法、有效的勘查許可證4個，勘查許可證項目進行了年檢，所有項目均已通過。

至2006年底合法有效的采礦許可證有115個，主要是粘土礦和礦泉水采礦許可證，其中粘土礦許可證95個，水氣礦產20個；變更2個，延續102個，其他11個，許可證總數比2005年減少1個。

2.礦產資源開發利用基本情況

2006年上海市開發利用的礦產資源主要是粘土礦和礦泉水，其中粘土礦的礦山數為96個，礦泉水的礦山數為19個，全年的銷售收入分別為28 486萬元和15 010萬元，上繳礦產資源補償費為623萬元。

三、國土資源市場

土地市場

1.土地市場建設

2006年全市土地市場按照「政府調控、市場供應、規范運作、依法管理」的原則，進一步健全土地市場機制，不斷優化土地資源配置。嚴格執行經營性六類項目用地招標拍賣掛牌制度，除劃撥目錄外的土地供應採用有償使用制度。

2.土地一級市場建設

全市積極貫徹執行國辦發37號文件，加大土地一級市場的宏觀調控，加大土地供應的調控力度，合理引導房地產市場發展的規模、結構和節奏。2006年全市共出讓土地 2 611 宗，面積7 680.13公頃，其中新增用地4 105.03公頃，出讓成交價款為378.78億元，土地出讓純收益113.63億元。通過招標、拍賣、掛牌216宗，成交價款224.96億元，純收益67.48億元，採用招標、拍賣、掛牌出讓的土地主要是商服用地和住宅用地，面積為1 705.77公頃；協議出讓2 395宗，成交價款153.81億元，純收益46.14億元，主要是工礦倉儲用地出讓；劃撥957宗，面積5 389.67公頃。

3.土地二級市場

全市土地二級市場反映的主要是房地產轉讓、出租、抵押情況，2006年全市二級市場呈現繁榮與活躍的態勢，其中房地產轉讓402 674宗，轉讓金額為3 707億元；房地產出租13 781宗，租金為7.16億元；房地產抵押321 850宗，抵押價款為6 829.47億元。

四、國土資源違法案件查處情況

2006年發現土地違法案件729件，其中2006年發生案件58件。2006年市區縣房地局執法監察部門對土地違法行為共立案729件，審結840件（含2005年未結案件）。共拆除構建物115.27萬平方米，收回土地74.08公頃，罰沒款共計6 552.45萬元。

五、國土資源行政復議情況

嚴格依照《行政復議法》審理行政復議案件，使行政復議成為解決糾紛、化解矛盾、層級監督的重要手段。2006年申請行政復議343件，其中行政處罰24件，行政許可38件，其他281件；2006年行政受理301件，審結300件，維持139件，確認違法12件，撤銷5件，撤回申請48件，2006年未審結43件。

六、國土資源管理機構和人員培訓情況

全市共有行政單位20個，從業人員960人，行政編制人員951人，大專以上人員佔全部編制人員的89%，年末平均人員962人。

2006年參加各種院校培訓畢業或結業人數達372人次，其中參加黨校學習92人次；行政學院學習61人次；參加其他培訓219人次，其中國外10人次。學歷教育49人，其中碩士生10人，本科生16人，大專生23人。2006年取得學位1人。通過各大專院校的學習和培訓，各級國土資源管理幹部的業務水平和政治素質有了明顯提高。

七、問題與建議

上海市人口多、地域小、土地資源總量不足，土地對經濟社會發展的制約作用越來越明顯，矛盾愈來愈突出。要堅持資源開發與節約集約利用並舉，堅持統籌當前發展與未來發展並重，推進土地資源利用與管理方式根本性轉變，加快實現土地利用方式由粗放單向型向集約循環型轉變。

1.按照保護資源更加嚴格規范的要求，著力建立最嚴格的土地管理制度

（1）加大基本農田保護力度。以耕地保有量、基本農田保護面積、耕地佔補平衡為重點，抓緊細化對各區縣考核的具體辦法。推動金山區基本農田保護示範區建設取得實質性進展，繼續推進土地整理復墾工作的實施。

（2）建立健全違法用地查處的長效管理機制。在發現機制、判別機制、會審機制、處置機制、通報制度上加大對違法用地的查處力度，將違法用地情況定期向各區縣政府通報。

2.按照保障發展更加持續有力的要求，著力推進產業結構調整和經濟增長方式的轉變

（1）加強土地利用年度計劃的編制和執行管理。繼續採用「統」、「分」結合的分配方式，優化供地結構，確保國家、市級重點項目建設用地，優先保障與籌辦2010年世博會相關的重大基礎設施項目用地，支持符合產業發展政策的先進製造業和現代服務業用地。逐步建立「控增逼存」的管理辦法，全年消化利用存量土地的數量力爭達到2006年度存量土地總量的三分之一以上。

（2）加快消化利用閑置土地。加快實施《閑置出讓土地處置試行規定》，全面建立閑置土地台賬，把工作重心轉向長效監管機制建設。

（3）推進「批項目、核土地」。加快完善「批項目、核土地」的工作機制，並配合市有關部門加快研究制定基礎設施和社會事業等各類用地的用地指標（指南），健全用地指標（指南）管理辦法。

（4）開展建設用地後評估。加快研究制定評估方案，對國家公告工業園區的績效情況開展評估，完成2005年、2006年土地利用計劃執行情況的評估，逐步建立土地利用績效評估的長效機制。

（5）加強土地市場體系建設。重點要推進三方面工作：①探索建立土地有形市場。要完善土地市場運行的基本制度、組織架構和運作模式，引導土地交易雙方依法交易、規范市場秩序，提高土地資源市場化配置的效率。②實施工業用地招拍掛。把握促進產業結構優化升級和推進工業用地招拍掛的關系，加快制訂上海市工業用地招拍掛辦法，年內全面推進實施。③推進土地儲備。完善土地儲備機制，加強經營性用地專項儲備、統一供應、熟地出讓的工作。研究制定工業園區土地儲備管理辦法，組織園區做好工業用地儲備。

⑤ 土地市場

（1）土地出讓收入增幅回落

據初步統計，全國土地出讓價款超過3萬億元。從年內變化來看，1月價款為單月最大，密集的房地產調控政策引發市場強烈反應，2月出讓價款環比跌幅為2009年以來最高，近五成；此後數月均在2500億元左右徘徊（圖7）。考慮到土地出讓收益的10%15%用於公租房、10%計提教育資金、10%用於農田水利建設等，在當前土地出讓收益缺乏統籌管理的情況下，土地出讓收入的增長乏力對於依賴土地財政的地方政府而言，無疑將憂心忡忡。

圖9 主要城市地價總體水平增長情況（環比）

數據來源：2007-2011年城市地價動態監測報告，www.landvalue.com.cn

（3）土地購置面積增幅陡降

2011年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米（圖10），比上年增長2.6%，增速比上年回落22.6個百分點。從年內情況來看，土地購置面積增幅同比陡降，從2月的同比增加57.1%降至12月的同比減少21.3%。房地產用地需求受貨幣政策影響較大。從2010年10月到2011年7月，存款准備金和利率密集調整，5次提高利率，9次提高存款准備金，上一次密集調整利率和存款准備金的是2008年。每次密集調整後，土地購置面積都做出反應。2008年6月結束上調周期，7月土地購置面積開始小幅下降；2008年12月結束下調周期，2009年1月土地購置面積開始逐月攀升；2011年上調於7月結束，9月土地購置面積逐月回落。12月5日，存款准備金下調0.5個百分點，但是仍處於21%的高位，如果不出現密集調整，土地購置面積需求將保持回調態勢。

圖10 房地產企業完成土地購置面積情況

專欄2 土地流標頻現凸顯一級市場冷清

2011年，隨著房地產調控的逐漸深入，土地流標成為市場的主題詞，土地流標、流拍頻現，土地底價成交增加。據中原地產數據顯示，全國主要130個城市，年內土地流標達到了900宗，其中居住類流標達到了420宗。總流標數量相比2010年的280宗上漲了2.2倍；住宅類地塊流標相比2010年的130宗上漲了223%。其中，僅7月土地流標數達到61宗，基本相當於1~2月流標數的總和；下半年土地流標現象依然不減，甚至愈演愈烈，其中僅11月和12月兩個月土地流標數量達近300宗，居住類佔比達到了50%。

出台限購政策城市土地流標明顯。據鏈家地產數據顯示，截至2011年8月，全國土地流標前十位的城市分別為沈陽、濟南、大連、東莞、北京、成都、太原、台州、溫州、武漢，其中除東莞之外，其餘9個均是已經執行了限購的城市。此外，出台「限購」政策的二、三線城市住宅土地流標也十分明顯。在近期樓市放寬限購緊急喊停的佛山市，2011年土地出讓和成交宗數均出現明顯下降，流標率同比增長近一倍。土地流拍現象普遍出現一方面是由於宏觀調控政策的穩定性和連續性對市場土地的心理產生影響，另一方面是由於開發商資金全面吃緊，缺乏拿地動力。

⑥ 布局於上海各區的原房地產交易中心什麼時間可以交易,公共場所有的怕

這得等疫情過後，不用怕，只要注意安全做好防護措施就行，比如戴口罩等措施，但最好能不出門就不出門，呆在家

⑦ 上海房地產市場投資前景如何

從投資增速長期變化看，最近15年上海房地產開發投資增速大起大落，受國家宏版觀調控權政策影響大。據《一線城市房地產行業發展前景預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，2017年1-4月上海市房地產開發投資額為113552百萬元，同比增長7.1%;2016年1-12月上海市房地產開發投資額為370903百萬元，同比增長6.9%。

上海近幾年房地產投資增速的變化反映出：一方面我國房地產業進入「新常態」，高增長投資時代結束;另一方面我國宏觀經濟形勢嚴峻，下行壓力大。預計2017上海房地產開發投資將延續2016的態勢，增速繼續收窄。

⑧ 2．土地市場

（1）土地出讓向多目標轉變

深入推進國有土地有償使用制度改革，及時出台新修訂的劃撥用地目錄；堅持和完善土地招拍掛出讓制度，推動工業用地彈性出讓和租賃制，推動土地供應由「價高者得」的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉變。2010年，全國共出讓土地29.15萬公頃，比上年增長32%；出讓總價款為2.71萬億元，同比增長57.8%（圖8）。其中，招拍掛共出讓土地面積25.73萬公頃，同比增長37.4%；招拍掛出讓價款2.6萬億元，同比增長59.7%。土地資源市場化配置程度持續穩步提高，2010年全國招拍掛出讓土地面積占出讓總面積的比例達88.3%，同比提高3.5個百分點；招拍掛出讓價款占出讓總價款的比例達到96.0%，同比提高1.1個百分點（圖8）。

圖 8 土地出讓及招拍掛出讓面積和價款變化情況

專欄 4 地票個案引發高度關注

地票，特指農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業用地、農村公共設施和公益事業建設用地等農村集體建設用地復墾為耕地後產生的建設用地指標，在保障本地農村發展用地後，將節余指標通過農村土地交易所公開交易，形成的可用於市域范圍內建設的用地指標。地票歸農戶和農村集體經濟共同所有，具有新增建設用地指標、耕地佔補平衡指標、有價證券、土地財產權益等屬性，其運行過程包括「復墾—驗收—交易—使用」4個環節。

作為地票的首創者，重慶自2008年12月4日成立農村土地交易所以來，已經舉行了18場地票交易會，交易地票約3.5萬畝、成交金額逾43億元，產生了較好的生態、社會和經濟效益。地票產生後引發社會各界強烈關注，專家學者普遍給予高度評價，認為地票制度在保護耕地數量和質量、維護「三農」利益、凸現土地權益「資產化」、構建城鄉統一建設用地市場、統籌優化城鄉土地利用等方面都有積極意義，但也存在地票打包交易方式有缺陷、地票推高房價的可能性、企業競得地票後「落地」難等需要繼續深入研究的問題。進入2010年，地票熱潮不減，成都更是出台政策對所有國有經營性建設用地使用權實行憑地票准入制度，但由於違反城鄉建設用地增減掛鉤政策，在年底被緊急叫停。

在此背景下，有序、有度開展地票制度創新，需要重點關注以下幾項工作：一要夯實地票的法律制度基礎，如法律屬性、歸屬、權利義務界限等；二要保障農民權益、完善地票收益分配，要優先保障農民利益，不能形成新的「土地財政」依賴症；三要實行總量控制、合理確定地票規模，要實行總量控制以最大程度地規避制度和市場風險，統籌考慮復墾規模、流轉數量、市場供求等因素確定地票規模；四要構建農村土地評估和流轉支付體系，要合理確定農村土地流轉價格的時間和數值增長方式，形成靈活多樣的支付方式。

（2）地價水平穩步上升

2010年土地市場延續了迅速回暖的勢頭，持續走高，在經歷了力度最大、手段最多、持續時間最長的調控政策後，年末房地產市場重新火爆。根據國土資源部對全國105個城市地價監測得到的結果，綜合地價一季度漲幅較2009年第四季度有所趨緩，但仍保持較高的漲幅；二季度調整回落，漲幅較上一季度趨緩，三季度出現反彈，環比增速較上一季度有所回升，政府再次密集出台了第二輪調控政策，包括提高首付金比例，調整住房相關稅費優惠政策，停止發放第三套房貸，央行也兩次上調存貸款基準利率，四季度綜合地價環比增幅加速回升，全國地價總體水平呈上升態勢。綜合地價、商業地價、居住地價環比增長率均為本年度最高。2010年第四季度，全國主要監測城市地價總體水平為2882元/平方米，商業、居住、工業地價分別為5185元/平方米、4245元/平方米和629元/平方米；同比增長率分別為8.62%、10.03%、11.02%、5.29%；環比增長率分別為2.53%、2.89%、3.67%、1.08%（圖9）。

圖 9 2007～2010年各季度全國主要城市地價總體水平增長情況（環比）

長江三角洲、珠江三角洲和環渤海三大重點區域綜合地價水平均高於全國總體水平。其中，長江三角洲地區綜合地價水平最高，為4403元/平方米；珠江三角洲地區次之，為3830元/平方米；環渤海地區最低，為3182元/平方米。長江三角洲地區綜合地價環比、同比增幅最低；珠江三角洲地區增速趨緩；環渤海地區增速均呈上升趨勢。

（3）土地購置面積創新高

2010年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。本年度房地產開發企業完成土地購置面積為歷史最高水平，超過2007年（4.06億平方米）。2007年由於國房景氣指數持續走高，房屋銷售價格環比和同比增幅加速上漲，屢創歷史新高，促使金融、土地等系列宏觀調控政策集中出台（圖10）。

圖 10 房地產企業完成土地購置面積情況

專欄 5 京滬等土地出讓金超過千億

2010年各地加大了土地供應力度，土地出讓金增長迅猛，北京、上海和大連三地的土地出讓金超過4000億元，約佔全國土地出讓金總額的15%。

10年來，各地土地出讓金收入增長迅速。2001年，全國土地出讓收入佔地方財政收入的比重只有16.6%。到2009年，該比例已上升至48.8%。2010年，北京、上海、大連土地出讓金已破千億元，比去年同期大幅增加，今年全國土地出讓金達2.7萬億元，相當於地方財政收入的65.9%。地方政府嚴重依賴土地出讓金等相關收入，是為「土地財政」（表1）。

土地財政，從收入來源看，主要包含兩大類：一是與土地有關的稅收，如耕地佔用稅、房地產和建築業的營業稅、土地增值稅，等等。目前，地方政府重點徵收的是房地產稅和建築稅，有些地方這兩項稅收甚至佔地方總稅收的百分之三四十。二是與土地有關的政府非稅收入，如土地租金、土地出讓金、新增建設用地有償使用費、耕地開墾費、新菜地建設基金，等等。目前，地方政府主要看重的是土地出讓金，出讓金佔地方預算內收入的比重已達百分之四五十，少數地方甚至超過預算內收入。此外，政府用徵收和儲存的土地，向銀行抵押融資，這種做法在各地很普遍。目前，政府土地抵押的融資額，已遠遠高於土地財政的收入。

表1 2010年28個重點城市土地出讓金情況

數據來源：世聯數據平台

地方政府收入對土地及土地相關產業擴張的過度依賴，主要是財稅體制不合理，地方政府的財力與事權不匹配。20世紀90年代，分稅制改革取得偉大成績，問題是地方財政分配比例過小。後來，中央把城鎮化作為重要的戰略方針，各級城市的政府首當其沖，承受巨大壓力，普遍面臨的問題是發展資金不足。恰在這時，土地使用制度改革取得實質性進展，有償使用土地制度歷經10年，終於基本確立下來。1998年，政府機構改革和換屆，各級城市政府普遍從土地管理制度上，找到了解決財力不足問題的出路，土地財政逐漸形成。

而現行土地管理制度是土地財政形成的主要制度基礎。反思中國土地管理的制度安排，一個突出的問題，是政府有關部門既負責土地管理，又負責國有土地的經營，所謂集「裁判員」與「運動員」於一身。經營是市場主體的活動，具體到國有土地的經營，就是要保值增值，追求土地收益最大化。把這個作為政府的職責，客觀上使各級地方政府成了市場競爭的主體。

⑨ 中國房地產2020年上半年房地產市場趨勢怎麼樣

根據中指研究院今天發布的《2020上半年中國房地產市場總結&下半年趨勢展》報告來看，2020年中國房地產上半年和下半年的市場情況如下：

2020年初，疫情對我國經濟及房地產市場運行造成較大沖擊，為應對疫情帶來的影響，我國宏觀政策逆周期調節力度明顯加大，地方因城施策也更加靈活，疊加疫情緩和後前期積壓的購房需求積極釋放，我國房地產市場持續恢復，尤其是長三角地區熱點城市，土地市場熱度居相對高位，品牌房企線上線下積極推盤促銷，銷售業績基本與去年同期持平。

從30個城市住宅項目銷售套數佔比情況來看，2020年1-5月，120-144平米、144-200平米之間和200平米以上的改善型產品銷售套數較2019年均有所增多，居住需求不斷升級。根據最新中指百城居民置業意願調查結果顯示，6月，近四成受訪者表示短期購房需求為換房改善，改善型需求占據重要地位。此外，受當前城市居民居住特徵影響，各類置業群體也更為偏好三居類中大戶型產品，此類產品需求佔比為44％，明顯高於其他類型。預計隨著疫情影響不斷減弱，市場換房需求仍存較大釋放空間，且在限購等政策影響下，部分購房者更傾向選擇一步到位的產品，中高端項目成交佔比有望繼續上升。

另外，受住房居住屬性回歸及疫情的加速刺激作用影響，產品內部功能區域劃分合理性、小區配套、產品健康理念的體現等產品關鍵因素對置業決策的影響力凸顯，進而將推動行業聚焦產品的迭代升級，實現人居生活的完善發展。同時，疫情的發生也為物業管理服務行業的發展提供了難得的機遇，加速刺激了物業服務需求的釋放。我國存量房規模較大，物業管理服務行業發展空間可觀，房企在物業板塊的布局，或將重構未來房地產行業的競爭格局。