房地產四維分析

❶ 房地產項目分析報告要怎麼寫

一般房地產項目要選擇在售的，在售的省去了開始的營銷推廣環節；待售的要根據「兩點一線」樣板區相應的推出營銷計劃。
對，重點說明SWOT分析，讓大家一目瞭然，投資分析、市場調研分析主要是對於地產開發的前景及趨勢做個預測，這對於未來投資走向及利潤率很關鍵。
作為學生的話，要敢於與社會人及老闆打交道，在與其溝通的過程中，你就會發現獲取信息很容易，不過，要對於公司的信息保密呦。。

❷ 房地產項目優點缺點如何分析

主要從價格交通配套環境戶型等方面進行分析，最好進行實地考察，這樣一個小區的優缺點就瞭然於胸。

❸ 詳細解釋這個四維分析圖

相對論。。。如果高質量物體引起時空扭曲的理論是正確的話，我們可以推定我們所看到的世界，也就是通過光傳播到我們視線內世界已經發生了巨大的變化，因為宇宙中大質量的物體是如此之多，以致於我們所接收到的光線已經發生了很大的扭曲，也許我們所探測到的天體是在1000光年12點方向的一個天體，但是實際上它的位置是在我們500光年外6點鍾方向，由於他發出的光線經過很多次的扭轉、偏折，我們接收到的信息就是不可信的，它帶有了很大的欺騙性。這樣我們可以拓展到對整個宇宙的觀察，從我們可以觀察到的最遠的天體來看他可能離我們很近的一個位置，而經過多次的扭曲而變得遙遠，我們所看到的所有的宇宙景象都是不真實的，發生極大偏差的，那麼我看宇宙的樣子可以形容為我們在一個被鏡子所包圍的空間里，也可以說宇宙中每一個天體發出的光線都是一直縈繞在宇宙的空間內，走不出去，而從外面看這整個宇宙又是如此的黑暗，因為宇宙的光線不會被泄露出去，這樣看來我們的宇宙正是一個黑洞的模型。我們也就可以把宇宙描述成為一個擁有巨大能量，而又將所有能量牢牢的禁錮在其內部的一個空間體，無論宇宙是否有界，它將是一個巨大無比的黑洞。在空間上不能夠進行測量，在時間上也由於光的扭曲而變得不可預測和追溯，也就是我們整個宇宙都是在一個無限循環的時空里，他是一個沒有起點、沒有終點的巨大黑洞。而從外部進行觀察，也是一片漆黑，從宇宙的內部我們一直在一個循環體上，從宇宙的外部我們並不存在，也可以說我們並不存在……參考：新浪博客——《宿命論》

❹ 房地產靜態分析的含義

今年年初以來，我國房地產市場逆勢上揚和"量價齊升"再次成為社會各界高度關注的焦點問題。 樓市"量價齊升"，市場需求集中釋放 今年年初以來，我國房地產市場量價齊升，市場需求得到集中釋放。前8個月，全國商品房累計銷售面積4.94億平方米，同比增長42.85%，而2008年同期是下降近15個百分點；銷售額上漲更快，前8個月商品房銷售總額達23464.7億元，同比增長69.86%，而2008年同期是下降近13個百分點。 在成交量急劇放大的同時，房價同比漲幅由負轉正，環比連續6個月正增長。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴大1個百分點，這是自年初以來房屋銷售價格連續第2個月同比上漲；環比上漲0.8%，環比連續6個月正增長。 政策因素是房價過快上漲的根本原因 寬松的信貸政策是直接原因 供給方面，適度寬松的貨幣政策及信貸的擴張為開發商提供了充裕的資金，緩解了開發商資金緊張，開發商前期打折促銷的壓力消失；需求方面，存貸款利率的下調，購房首付款比例的降低，使得自住型和投資投機型需求同時放大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，需求的集中釋放必然引起房價大幅上漲。 通脹預期因素是間接誘因 由於擔心全球和國內銀行向市場注入的大量流動性，加上國際國內經濟觸底回升的態勢逐漸明朗，投資者對未來通貨膨脹的預期也越來越強烈，在金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業買房成為我國富有階層資產保值增值的首要選擇。如果說今年第一季度，市場需求還是以自住性、改善性需求為主的話，那麼進入第二季度，投資投機需求則成為推動房價上漲的主要力量。進入第三季度，貨幣政策動態微調(如收緊二套放貸)使投資投機需求再次退潮，從而引起成交量的再次放緩。 信貸資金違規進入樓市股市 根據測算，今年上半年新增貸款與GDP的比例高達0.53，而往年這一比例一直穩定在0.1～0.2。上半年GDP同比增長7.1%，為1992年以來同期最低增速。以目前較低水平的經濟增長並不需要也無法吸納如此多的信貸資金，這就難免有部分信貸資金流入資產市場，從而進一步推高了房價、股價等資產價格。 我國房價總水平明顯偏高 從房地產行業循環周期來看，2008年這一輪市場調整是不完全不充分的 在宏觀經濟景氣循環的四個階段(蕭條、復甦、繁榮和衰退)，經濟增長和物價之間依次有"低增長、低物價"、"高增長、低物價"、"高增長、高物價"、"低增長、高物價"四種組合。實際上，房地產業也有類似的循環發展規律：一般而言，房地產市場的調整總是以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現所謂"量跌價升"階段；接著價格和成交量雙雙下降，即"量價齊跌"階段；隨著價格的下跌，有效需求開始不斷增加，成交量開始回升，進入"量升價跌"階段；最後隨著經濟的好轉、成交量的持續增加，投機需求活躍，進而演化為"量價齊升"階段。從一個階段發展到另一階段所需的時間主要取決於房地產自身發展所處的階段和外部環境的變化。 根據行業發展周期，我們可以把2000年以來我國房地產發展過程分為三個階段： 第一階段(2000～2002年)："量升價跌"階段。表1數據顯示，這一階段全國房價漲幅較小，3年期間房屋銷售價格指數年均漲幅為2.0%。由於價格漲幅較小，再加上住房制度改革之前積聚的大量有效需求得到集中釋放，導致該階段市場成交量也大幅增加(年均增幅20%以上)。 第二階段(2003～2007年)："量價齊升"階段。從2003年開始，受經濟景氣周期上升、北京奧運會臨近等多種因素影響，全國房屋銷售成交量繼續增加(年均增幅24%左右)，同時全國房價也步入快速上漲通道，房屋銷售價格指數年均漲幅超過7%。這一階段持續了較長時間，市場存在調整的客觀需要。 第三階段(2008年)："量跌價升"階段。隨著市場不斷活躍和投機活動的增加，全國房價繼續增長，但不斷攀升的高房價超出了大部分購房者的承受能力，將大部分自住購房者擠出市場，再加上國家宏觀調控的抑制和全球金融危機的沖擊，導致該階段市場成交量急劇萎縮。2008年成交量下降近兩成，為房改以來的首年下降。 但這一階段僅持續不到1年時間。進入2009年，受國家經濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產市場提前結束了調整，重返"量價齊升"景氣上升周期。但根據行業發展規律和國際(如日本)經驗，房地產調整周期至少應在3年以上，而2008年這次調整持續時間還不到1年。因此，這一輪房地產市場的調整是不完全、不充分的。由於前期價格上漲，購房者觀望氣氛重現，自8月份以來部分城市房地產交易量開始萎縮，表明當前我國房地產市場正處在由"量跌價升"到"量價齊跌"的關鍵階段。 房價過高，不利於行業健康發展 對當前房價，普通老百姓深感太高而難以承受，但包括開發商、某些官員和部分學者等卻認為房價其實並不高，並且以城市化、工業化和消費結構升級等證據來證明。這里筆者通過房價收入比、價格租金比和絕對價格法三種方法來衡量我國房價總水平的高低。 第一，房價收入比遠高於合理水平。當住房用來滿足自住需求時，決定房價的是居民的實際購買能力，通常用"房價收入比"來表示。聯合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調查後認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2～3倍，如超過6倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。但正如表2所示，2008年我國房價收入比已高達8∶1，北京、上海、廣東、海南和天津等省份房價收入比均突破10∶1，北京核心區更是達到22∶1的高位，明顯高於東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。 第二，價格租金比逐年提高，市場泡沫和風險同步放大。當房屋作為投資需求時，決定房價的一個重要因素是房屋租金，國際上通常用"價格租金比"來表示房價水平的高低。受數據可得性限制，這里我們採用國家統計局公布的商品房銷售價格指數和租賃價格指數之比來表示房價與租金價格的相對變化：如果比值大於1，說明價格租金比較高，投機成分和市場泡沫增大；反之，如果比值小於1，則說明價格租金比較低，市場的投機成分和泡沫在減少。近年來，我國房地產市場"價格租金比"不斷提高，2003年全國為1.03，2004～2008年一直在1.04以上，2009年上半年雖然有所回落(1.01)，但依然大於1的臨界值。說明隨著房價的不斷上升，我國房地產市場的投機成分和泡沫在不斷增大。 第三，從絕對水平來看，我國一線城市房價已經接近甚至超過了發達國家。2008年，在美國芝加哥，面積200平方米的獨棟別墅，新房銷售中間價為每套26.4萬美元，按此計算單價約人民幣9240元/平方米；日本東京市區一套面積80平方米的公寓樓加停車位售價約為3000萬日元，摺合人民幣192萬元，每平方米約為2.4萬元。北京2009年四環以內70%以上樓盤售價達到2萬元/平方米。考慮到購買力平價、我國住房只有70年的土地使用權，再考慮到美國、日本的人均收入超過我國數倍甚至幾十倍，我國像北京、上海這樣的一線城市房價實際上已遠遠超過了發達國家。 因此，不論從行業發展周期，還是衡量房價的三大指標來看，當前我國房價總水平已經明顯偏高。 房價過高對經濟發展的影響 從國民經濟和全社會成員福利增進的角度看，房價過快上漲弊大於利，其危害主要體現在以下三個方面。 "正反饋效應"加劇宏觀經濟波動 房價過快上漲產生"財富效應"。即隨著房價的上漲，抵押資產市場價值增加，會導致居民消費增加和經濟增長，也即房價與財富之間形成正反饋機制。從經濟波動角度看，在經濟擴張期，房價上漲會進一步推高經濟增長；在經濟收縮期，房價下降會引起經濟增長進一步放緩。 供給方面，在 窗體頂端窗體底端房價上漲時，開發商和銀行預期價格繼續上揚，從而導致信貸和投資開發增加；需求方面，房價上漲導致投資需求增加，在短期供給缺乏彈性的情況下，需求大幅增加必然會拉動房價快速上漲。由於產業關聯性高，房地產市場的活躍將帶動建築、冶金、建材、運輸和金融等相關產業的快速發展，從而加速經濟增長；同樣，在經濟蕭條時期會加速經濟的下滑。 "擠出效應"制約居民消費的擴大 由於房價上漲過快，近年來居民購房的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費總支出的比重也不斷提高。購房支出增加，佔比提高，擠出了購房者在其他生活和發展方面的支出，嚴重製約著居民消費的持續擴大。尤其在當前國際金融危機的大背景下，房價過快上漲擠出了居民消費，扭曲著社會資源配置，成為擴大消費和保增長的"絆腳石"。 "再分配效應"拉大居民收入差距 住房既是普通商品又是投資品，房價上漲對不同居民戶的財富存量會產生不同的影響。對無住房的家庭而言，房價上漲增加了租房支出和購買自有住房的難度，使這部分人實現買房的夢想變得越來越渺茫；對有自有住房家庭而言，房價上漲會增加抵押貸款消費；對於有房且用來投資的家庭而言，房價上漲不僅能獲取出租和出售收益，而且還可以獲得更多的抵押貸款，是房價上漲最大的受益者。總的來看，房價過快上漲會導致收入差距的進一步擴大。 以人為本促進房地產市場健康發展 房價上漲過快，不利於房地產行業自身發展，不利於經濟金融的穩定，也與建設社會主義和諧社會目標相背離。因此，房地產市場調控應堅持"穩"字優先，把改善供給和穩定需求作為政策調控的重中之重，既要促進市場的平穩發展，也要促使房價回歸至合理水平。 堅持以人為本，促進房地產市場健康穩定發展 安居是民生之本。近年來我國房價上漲遠遠超過居民收入增長，建立在脫離普通老百姓真實需求基礎上的房地產發展必定是不可持續的。房地產政策要堅持以科學發展觀為統領，堅持以人為本，從構建社會主義和諧社會的高度出發，千方百計滿足普通老百姓的自住需求，抑制投資需求，嚴厲遏制投機需求，促進房地產市場健康穩定發展。 對貨幣政策動態微調，嚴格執行二套房貸政策 針對我國住房市場存在結構性需求過旺等問題，應採取切實有效措施抑制不合理需求。金融監管部門應督促商業銀行嚴格執行按揭貸款首付款比例政策；嚴格限制信貸資金違規進入房地產市場，住房信貸增長一定要與經濟增長、借款者的還款能力相匹配。在經濟企穩回升和物價進一步升高時及時上調利率。借鑒國際經驗，對非本地購房者(包括境外和非本地區)尤其是購買多套住房者進行一定的政策限制。加大外資流向房地產市場的監管。 完善供給結構，繼續加大保障性住房建設 堅持政府和市場"兩條腿"走路，明確並強化政府在保障居民基本住房方面的責任和義務。近年來，盡管各級政府加大了保障性住房建設步伐，但從保障性住房佔住房總供給的比重，以及滿足中低收入家庭的住房需要來看，我國保障性住房建設步伐仍顯得太慢，需要進一步加大力度，增加市場有效供給。要加快研究和出台徵收物業稅政策，抑制投資投機性需求。 建立和完善房地產市場信息系統 加強市場監控。市場規范和信息公開透明有利於市場主體形成合理預期，避免盲目投資和消費。建議各相關部門加強房地產市場運行數據的收集、整理和共享。建立房地產風險預警系統，提供公開、透明、權威的動態信息。

❺ 如何進行房地產市場分析

在沒有得出定位之前，不要說什麼「競爭分析」之類的話，因為不同的產品和客戶群體決定了需要爭奪的市場蛋糕是不一樣的，而且即使爭奪相同的蛋糕，也有一個時序問題，好比老子不會跟兒子去搶媳婦一樣的道理。 競爭是什麼，是對需求資源的爭奪。考慮競爭，需要考慮需求的類型（什麼樣的蛋糕），需求市場的增長情況（多大的蛋糕）和需求的時機（什麼時候能吃蛋糕）。 供給主要指的是產品，需求主要指的是客戶，市場分析包含產品分析和客戶分析，不要再錯誤地把市場分析、產品分析、客戶分析作為彼此獨立的部分來說了，彼此之間的包含關系必須搞清楚，別犯基本錯誤。 分析產品或者分析客戶，有一個不怎麼提起的前提條件，就是按照市場化手段尋找解決問題的機會。實際上，解決問題，並不一定需要靠市場化的手段。如果能用非市場化的手段解決問題，市場分析那一套東西可以弱化，否則顯得非常迂腐和書生氣。 非市場化的手段很多，例如行政干預，人為設障礙，法律干涉，高層溝通，強制規定等等。當然，很多東西上不得檯面，但是確實能夠解決問題。 實際上，傳統的產品對應客戶需求的市場分析模式存在一個最大的前提，就是默認了某種產品具有特定的功能，通過貨幣交換的方式能夠滿足客戶某種需求。實際上這個前提是會被改變的——真正需要的不是產品或者功能，而是產品或功能產生的效果，只要能夠產生效果，產品或者功能的形式並不重要；是不是一定需要貨幣方式來交換？用權益方式來交換（例如股份、使用權等）是一種新的思路；難道一定要滿足某種現存的需求？挖掘需求或者創造需求也是可行的思路。 我認為，新的市場分析模式應該是：設計或者構思要達到的效果；設計一種價值交換方式；創造或者引導出某種需求，從而創造一種新的市場。——這實際上是商業模式設計，而不是傳統意義上的市場分析。l 傳統市場分析的思考維度 供給的規則是什麼ü 供給的產品形式是什麼？ü 不同產品形式對應的價值交換區間是什麼（即價格段）？ü 產品主要集中在哪裡供應？空間格局是什麼？ü 供給的產品是什麼時候出現的？ü 供給的產品哪種多？哪種少？主次結構是什麼？ü 價值交換的方式（例如銷售還是持有）的效果評價 供給的變化是什麼ü 供給的總量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供給的產品會出現在哪裡？ü 新的產品形式是什麼？ü 新的供給產品會在什麼時候出現？ü 有沒有可能促使供給變化的重要事件、節點？發生在什麼時候？（例如重大基礎設施，重大活動，特殊規劃確定等） 需求的規則是什麼ü 主流的價值交換區間在哪裡（市場主流總價段）？ü 消化速度的情況§ 整體消化速度§ 個案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的類型ü 不同類型需求人群對應的購買力的結構ü 價值交換的方式（例如購買還是租賃） 需求的變化是什麼ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是剛性的市場還是彈性的市場？）ü 有沒有可能發生促使需求變化的重要事件、節點、設施？發生在什麼時候？ （是平穩發展還是轉折變化？）ü 可能帶來的需求類型的變化預測ü 有沒有可能發生主流價值交換區間變化的情況？ 尋找機會在哪裡ü 在哪裡有機會？（區位的機會）ü 在什麼時候有機會？時機到了沒有？ü 在哪種價值交換方式下有機會？ü 在哪種價值交換區間下有機會？ü 這樣的機會能維持多長時間？ü 實現價值的速度會是什麼情況？ü 我是機會的創造者、引領者？還是紅利的分享者、跟隨者？ü 如果打破現有常規，存在哪些可能性？§ 市場的可能性有哪些？§ 非市場手段實現的可能性有哪些？l 市場分析的寫作方式 想法和說法是不一樣的——需要一定的思考維度來想清一個問題，但是表達的方式不能完全按照思考的邏輯來，而是按照一個能被人理解的邏輯來。 因此，供給和需求要對應著來說，說了供給的規則，你就需要緊接著說需求的規則；說完供給的變化，就需要接著說需求的變化。這種寫作方式容易被人理解。

❻ 房地產項目分析

房地產項目分析報告
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銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
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營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
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❼ 什麼是房地產項目四至分析

房產項目四至，其實就是房產的位置。「四至」具體就是東至，西至，南至，北至。指該項目的邊界在哪裡。東至***路，西至***河。

❽ 房地產分析師具備哪些知識

證券、統計、宏觀經濟、金融、民生、哲學等