2016年二手房分析

❶ 2016二手房交易稅費全解析 買房應該交哪些稅

2016最新二手房交易稅費與過戶費詳解
1、契稅(買方支付)
根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標准按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。
自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策的通知規定，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。一次購房90平米以下按1%稅率徵收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次購房都是3%，不分面積。
2、營業稅(買方支付)
此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，徵收稅率為5.6%。個人購買超過2年(含2年)的普通住宅對外銷售的，免徵營業稅，具體如下：
房產證未滿2年的，並且面積在140㎡以上的需要繳納總房價的5.6%；
房產證未滿2年的，並且面積在140㎡以下的需要繳納差額的5.6%；
房產證滿2年的，並且面積在140㎡以上的需要繳納房產交易盈利部分的5.6%；
房產證滿2年的，並且面積在140㎡以下的免交。
3、個稅(買方支付)
核定徵收方式：應納個人所得稅=計稅價格×1%(或1.5%、3%)，我市個人住房轉讓個人所得稅核定徵收率標准為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產為1.5%，拍賣房產為3%。對於個人轉讓自用2年以上、並且是家庭唯一住宅，免徵個人所得稅。
4、印花稅(買賣雙方各0.05%)
印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。
對於購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數值，印花稅採取由納稅人自行繳納完稅的方式。對個人銷售或購買住房暫免徵印花稅。二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。
5、土地增值稅：
個人轉讓非住宅類房產的」核定徵收方式「由登記中心代征，其他均由納稅人自行到房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續後由登記中心代征。對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅
核定徵收方式：應納土地增值稅額=計稅價格×核定徵收率。我市土地增值稅核定徵收標准：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產為5%。
6、登記費
其收費標准分為住房與非住房。個人住房登記收費標准為每件80元；非住房房屋登記收費標准為每件550元。房屋登記收費標准中包含《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費。
7、房地產交易手續費
新建商品房的房產交易手續費按照3元/平方米收取，由轉讓方承擔。經濟適用房的房地產交易手續費減半收取，由買方承擔。其他情況的房地產交易手續費按照6元/平方米收取，由交易雙方各承擔50%。
8、傭金
成交價*3%，交易雙方各付一半。
9、貼花：5元/套
如果購房時需要按揭，還要發生以下費用：
10、評估費
評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。
11、抵押登記費
個人住房登記收費標准為每件80元；非住房房屋登記收費標准為每件550元
12、委託公證費
如果購房需要辦理公證，那麼則要交納一定比例的公證費，公證費的標准一般為300元/二本公證書，另外每加一本收20元。如果需要贖樓，還會產生如下費用：
13、贖樓擔保費
費用計算——業主欠款×1%。期限為3個月，最低收費2000元。
14、贖樓罰息
不同銀行的收取方式不一樣，一般按欠款金額的0.5%收取
15、贖樓短期借款利息
一般1個月贖樓短期借款利息≈欠款金額×1
16、買賣合同公證費
由公證機關向涉外方收取，徵收標准：
過戶價×0.003%(過戶價<50萬)
過戶價×0.0025+250(50萬<過戶價≤500萬)
過戶價×0.002+2750(500萬<過戶價≤1000萬)
17、抵押合同公證費
買方涉外並需要貸款時，由公證處向涉外方收取的服務費。
望採納

❷ 二手房買賣風險性分析

可以找中介做三方合同，簽字畫押，我的房子就是這樣買來的，即便房產證先一步到我名下了，但是買方仍然受三方合同約束，這樣操作節省很多時間，你拿到錢的時間也大大縮短

❸ 新房二手房該如何選優缺點分析

最近有朋友考慮在某二線城市買套二手房用於自住，由於手中的預算有限，擺在眼前的只有2種選擇，要麼購買市中心地段好90年代建設的老房子，要麼購買郊區地段偏遠的2010年以後建成的新小區的二手房。

相信不少剛需族買房都有這樣的煩惱，一方面老舊二手房地段好，去哪裡都非常方便，且比同地段的新房價格便宜不少；但另一方面，房子太破，小區環境差，居住的舒適度低。那麼，市中心的老舊二手房，到底值不值得買呢？

老舊二手房的優點：

1、 地理位置好。其一般位於市中心交通方便、配套成熟的地段，首先由於處於中心位置，所以去到哪裡都不會太遠；其次，交通方便，可以搭乘的交通工具多，比如公交、地鐵、BRT等；居住在這類房子中，上下班途中耗費的時間短，節省了時間成本。這類房屋周邊的居民多，各方面的生活配套都非常齊全，生活非常方便。

2、 對口的學校一般都比較好。最先居住在這類房屋裡面的，都是一些本地的居民。這類老舊二手房所在的區域，發展的時間比較早且發展的時間長，對口的學校辦學歷史也久，不乏一些重點小學。

3、 價格便宜。在房屋的定價上，會考慮到二手房的折舊率。由於房齡老，剩餘的土地使用年限短等原因，這類二手房的價格比周邊同地段的新房要便宜不少。不少二手房的戶型小，60-70平就能做到2房，房屋的總價也低；再加上樓梯房的公攤面積小，套內實際可以使用的面積也比較大。

4、 後期拆遷升值潛力大。城市在不斷地發展建設，這類房屋所佔的地理位置優越，由於樓層不高，一般在6-8層，不利於土地資源的優化配置且影響市容。房屋未來拆遷，業主可以分得一定數量的房產和金錢。

老舊二手房的缺點：

1、 比較破舊，小區環境一般。這類老房子建設的時間比較早，小區一般沒有什麼綠化等規劃可言，房子建得密集，樓間距一般比較小，有的發生火災，消防車根本就開不進來。加之20年左右的風吹日曬，房子比較破舊。

2、 車位不足，物業管理差。小區的物業費比較便宜，與之匹配的物業服務和管理比較差，在小區衛生、門禁、安保、消防等方面，做得並不好。車位不足，會導致業主亂停車，大清早經常會有急躁的業主因為別人家的車擋住了路，而不停地按喇叭，影響到整個小區的人休息。

3、 使用時間長，無法確認房屋內發生了什麼事情。買房最怕買到凶宅，雖然老人家自然死亡並不算是凶宅，但買房人還是覺得心裡膈應。此外，詢問周邊的鄰居，也並不能問出個所以然來，之前的鄰居可能已經搬走，現在的鄰居可能是後面才搬來的。

4、 買後得翻新裝修。老房子的裝修一般都比較差，尤其是廚房和衛生間。買房後，還得敲掉原來的裝修部分，再次重新裝修，裝修會受到房屋結構的限制等。

5、 貸款的年限有限。一般二手房房齡+貸款年限，不得超過30年或者40年。其貸款的年限短，意味著每個月的月供高，還貸壓力大。

6、 房屋質量難以保障。90年代建造的房屋，大多為磚混結構，加之使用的時間久，房屋質量難以保障。

7、 鄰居的層次參差不齊。買房時，我們的鄰居很重要。老舊二手房的居民大多以中老年人為主，生活習慣等各方面，都和年輕人不一樣。年輕人居住在此處，難以融入環境，難以認同這種生活氛圍。

此外，最重要的一點。心理學上講破窗效應，即一個房子如果窗戶破了，沒有人去修補，隔不久，其它的窗戶也會莫名其妙地被人打破；一個很乾凈的地方，人們不好意思丟垃圾，但是一旦地上有垃圾出現之後，人就會毫不猶豫地拋垃圾。這點類似於我們通常說的，破罐子破摔。很多人包括這類二手房的業主，心裡都認同這個二手房老了、破了、舊了，從心裡上對它產生了反感，不值得珍惜這一想法。很多二手房小區環境臟、亂，和業主有一定的關系。房屋的質量差，很大一部分原因和業主不愛惜房子有關。像這類小區，也是小偷經常喜歡光顧的地方。

買房建議：

對於首次買房的剛需族來說，尤其是80、90後或者追求生活品質的人群，不建議買這類房屋。如果只是作為過渡房，那麼至少也要居住3-5年，這個時間並不短，但居住不舒適，是會影響人的心情的。再者，將來將房屋轉手賣出以房換房，房屋並不好賣，不敢保證會不會貶值。

對於不追求生活品質、已經有至少一套房或者投資的人群來說，這類房屋的性價比還是很高的，至少將來拆遷的時候，能賺上一筆。

如果個人要購買此類房屋，就要注意問清楚剩餘的使用年限、了解房屋本身的質量、考察小區的配套設施和整體環境、留意小區的安保措施和居住人群的特點等；另外，考慮到自己家庭居住人口的構成，老二手房一般沒有電梯，如果有老人居住，會不方便。

（以上回答發布於2017-03-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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❹ 從多個角度為你分析 買新房還是買二手房

房地產交易市場上，有新房和二手房。買房的時候，人們通常會碰到一個比較糾結的問題，是買新房還是買二手房？新房和二手房，哪個好？來看看幾組對比，你就知道了。

一、買房費用對比

舉個例子，小明首次買房，當地首套房首付比例最低為30％，小明看上了一套100萬的新房和一套100萬的二手房，該二手房評估價為80萬，房屋面積均為90平米。

與新房相比，買二手房需要繳納較多的首付和稅費。但由於支付了較多的首付，二手房貸款的部分就比新房少了很多，因此，月供也相對較少。

對於目前手裡並不寬裕的人來說，當然是希望以較少的首付，買到房子。因為一下子要拿出那麼多的首付款，相對比較困難。

二、新房、二手房房屋狀況對比

1、地段

現在很多城市新建的房子，大多位於城市的邊緣區域；也有一些市區老房拆遷後，在其基礎上建新房。

新房和二手房，地段都有好有壞。但從整體上來看，二手房的地段要優於新房。

2、配套

二手房由於居住過一定的年限，周邊的人氣比較旺，不論地段好壞，其各方面的配套都比較成熟。

新房由於處於建設階段，各方面的配套尚不完善。地段好的新房，可以依賴周邊的配套；地段較偏遠的新房，周邊的配套和自帶的配套等都不完善，生活不方便。

3、交房時間

二手房可以即買即住，買了就可以交房。從一開始交定金，到最後的入住，大概2－3個月的時間。

購買新房後，需要花較長的時間等待交房，此外，還有延期交房的風險，除非你買的是現房，可以即買即交房。

4、選擇范圍

二手房的選擇面比較廣，從區域、地段、戶型、面積，到房屋老舊、裝修好壞等，都可以依據自己的需求進行選擇。一個城市，各個區域、各個地段都有二手房，由於建造的年代不同，房齡的新舊程度、戶型面積大小和戶型布局等也不同；裝修方面，也有毛坯房、簡裝房、精裝房等區別。

新房的選擇面則比較窄，市面上新房的戶型、面積和裝修等，都大同小異。

5、房屋本身

買二手房能看得到房屋質量好壞、採光好壞、景觀視野好壞、室內樓層高度等，但買新房，基本上看不到實物，無法全面、詳細地了解房屋。

6、小區本身

二手房小區已經成形，能直觀地感受到小區的綠化環境好壞，物業服務如何可以直接問問在此居住的業主；同時，還可以觀察到小區居住人群的素質高低，因為買房時，鄰居好壞也非常重要。

新房的小區尚處於建設中，只看觀看到沙盤圖模型。

7、買房糾紛

新房的糾紛主要是延期交房、樓盤爛尾、規劃變更、房屋質量問題等；買二手房的主要糾紛就房屋產權不清晰、一房多賣、付款後業主不見了等。此外，二手房的買房流程，比新房復雜很多。

8、裝修問題

（以上回答發布於2017-09-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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❺ 關於二手房最新意見稿的分析是什麼情況

北京市住建委出台了一個關於二手房房屋合同的徵求意見稿，裡面最重要的一個改變是以後房子裡面的傢具家電、裝飾裝修要全含在房價裡面，不能再像以前那樣房價300w，裝修200w，總計500w這樣了。

這樣一來，購房者的稅費成本將會大幅提高，以後買一套房子，可能光稅費就要佔房款的10-20%，老百姓的負擔越來越重。分析一下，政府這么做的目的是什麼？

1，自己多收稅，增加二手房交易實際可入賬的稅收

2，打擊二手房市場交易，從而提升新房交易，因為二手房業主賺了錢政府分不到，只有新房好賣了，政府賣地的收入才會提高

3，提高稅基，對未來某一天徵收房產稅掃清一些障礙，完全有可能評估價就等於市價

4，借二手房美化調控成果，表面上房價下跌，【調控效果顯著】，但是購房者掏的錢一分沒少，完全就是數字游戲。

綜上，如果二手房的稅費過高

❻ 二手房發展前景是怎樣的

價格較低，前景挺好的，據前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產業行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，二手房的興衰還是取決與國家的政策方向，1、經濟適用房、公租房、是不是要建？要建多少？什麼時候建？這個東西沒有多少領導會關心的，就是建了又能建多少呢？現在的經適房大致只是個傳說，只聽過沒見過。如果做不到大規模建設經適房、公租房的話上海的房地產趨勢不會有根本性的扭轉。就算現在限購了，限貸了總要有地方住吧？上海人人口太多了需求量很大，個人認為如果沒有大規模的補貼性政策二手房的前景還是樂觀的，因為二手房基本上都佔了好地段，而好地段總是受歡迎的。
現在北京的二手房市場成交不好，但前景很不錯，畢竟現在北京的新房越來越少，以後肯定是二手房的天下，建議現在以積累專業知識和客戶資源為主，千萬不要為了成交而落得現在中介如此的名聲，只要客戶資源積累夠了，一旦市場氛圍好轉，行業也就發了。

❼ 購買新房和二手房各自的利弊可以幫我分析一下嗎

希望對您買房能有參考價值。

新房對於二手房來說，優勢在於：①小區的環境、物業的管理以及居住的舒適度會較二手房體驗更好；②升值空間更大，主要升值依附點周邊地塊的可規劃性和發展性更強；③首付低，可選面積大，壓力相對要小。劣勢在於位置相對要遠，這也主要是由地塊供應和區域價格決定的，無法避免。

二手房的優勢在於位置更靠近市區，周邊發展時間長，配套相對完整，滿足生活所需。劣勢也會很明顯：①樓齡老，銀行評估價值低，可貸款的額度會偏少,月供壓力變大；②包括中介費，稅費等；③老破多，家裡有老人或者孩子居住不安全；④升值空間小，周邊變化性低。

❽ 北京二手房全年成交量預計同比跌51%是什麼原因

12月18日發布70個大中城市住宅銷售價格數據，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和0.2%。其中，北京新建商品住宅價格環比持平；二手住宅價格環比下降0.5%，跌幅連續7個月全國第一。據房地產經紀機構預測，北京二手房住宅全年成交大約為13.4萬套，相比2016年的27萬套跌51%。

數據顯示，北京二手房今年前11個月已經成交125992套。張大偉分析，按照目前市場低迷的態勢預計，2017年全年北京二手房住宅成交大約在13.4萬套，相比2016年的27萬套跌51%。

「可以預期，2018年北京二手房市場成交量將繼續低迷。很可能跌下10萬套的最近數年歷史最低值。」張大偉預測說。

經歷政策調控和市場盤整之後，目前北京二手房市場需求以首次置業和需要換房的人群為主。雖然交易量處於低位，交易節奏也比較緩慢，但市場更加健康、平穩。

❾ 銀川二手房市場分析

建議你觀望一下，有個房管局的朋友告訴我銀川市房屋交易顯示，本地人購房20%,其他都是外地人在買房子，呵呵，你考慮么，總有一天寧夏人要讓他們跳樓。