房地產庫存危險分析標准

㈠ 房地產行業的存貨質量分析

未來新常態下的2015年房地產政策取向
綜合各種宏觀經濟形勢、環境因素和微觀房地產市場因素，考慮到國家改革發展的政策動向，未來房地產市場總體政策取向和存在的問題可能會有以下幾方面特點：
(一)不動產登記的實施對新常態下的房地產市場影響盡管將不如預期那麼大，但將為未來土地和房地產制度改革構成強有力支撐
2014年12月22日，國務院發布了《不動產登記暫行條例》，該條例包括六章三十五條，已於2015年3月1日起正式實施。首先，《不動產登記暫行條例》的第一條內容闡述了制定該條的目的。其內容為「為整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例」。從此可以看出條例的制定從根本上來看是為了進一步落實物權法，保護權利人的合法利益。但是從該條例的內容看，並沒有要求權利人對自己的房產進行強制登記，也沒有出現「以人查房」內容。其次，該條例在第二條中界定了對不動產的定義和范圍，其內容為「本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物」。從這個方面來理解，城市商品房的登記只是其中的一部分，更多的是非商品房、非城鎮建設用地，也即農村地區的宅基地、耕地、林地、海域等。這與城鎮地區的商品房價格變化，並無多大關系。
《2015-2020年 中國二三線城市房地產行業市場前瞻與投資戰略規劃分析報告》

㈡ 什麼叫房地產庫存

存量房是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋，相對於增量房而言。增量房是指房地產開發商投資新建造的商品房，存量房一般是指未居住過的二手房，即通常所講的「庫存待售」的房產。存量房買賣程序是由買賣雙方當事人簽訂房屋買賣合同，合同生效後30日內向房屋所在地的房地產交易中心辦理轉移登記，這就有了存量房房產稅 相對於增量房而言，存量房是指已被購買或自建並取得所有權證書的房屋。「在存量房的定義上，除了對城市所有已購房地產採取『普遍徵收原則』，以防在二三套房認定上加大征管成本和增加尋租空間外；也可對開發商已建未售的房地產設置一個銷售期，並對逾期未售的房地產征稅，從而有力地防止開發商捂盤惜售；或對購房者的二套(含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。」[

㈢ 房地產庫存有多嚴重，消化庫存很難

其實庫存消化周期是非常不準確的，為什麼呢？因為靜態來說，庫存消化周期是現在的庫存量除以每月的平均銷售量，等於多少個月能把庫存消化完。但是，庫存不是靜態的，而是動態的，每個月都有新的房子竣工，也就是說每個月都有新的庫存增加量！

㈣ 房地產廣義庫存增加會有哪些風險

隨著房價的上漲，開發商購置土地的積極性增加，新增土地儲備面積大於商品房銷售面積，庫存不僅沒有減少，反而增加。

不僅庫存增加，更要關注高價土地存在的風險。2017年高總價、高溢價土地成交429宗，成交金額為12331億元。從高價土地各線城市分布來看，一線城市成交高價地74宗，總成交金額3159億元，較2016年增長48.7%；二線城市成交234宗，較2016年大幅減少61宗；三四線城市成交高價地121宗，較2016年增加79宗，成交面積2971萬平方米，較2016年增長219.1%。

㈤ 有關房地產開發經營的風險分析

房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。

一、房地產投資風險
房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。
1、利率風險。
房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。
當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買慾望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經營者帶來損失。
2、購買力風險
購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由於消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
3、資金變現風險
資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。

二、我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢
近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟政策的出台，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。
1、經濟風險降低，技術風險、政策風險增加
房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至於產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO後，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量湧入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能准確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的政策「救市」行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的政策風險，並不利於房地產市場上的「優勝劣汰」。
2、房地產投資風險地域性差異減小
房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中於東部沿海地區。而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯後，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。（2）由於實行西部大開發戰略以及經濟發展的「雁性原理」而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率並不低於東部地區，甚至部分行業要比東部高。因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。（3）隨著住宅業作為新經濟增長點政策的出台和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。
3、投資風險信號日趨豐富
目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利於實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、准確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨於可行。業內專家者的精闢分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。

㈥ 房地產投資風險分析及防範

房地產投資風險分析與防範研究
風險在房地產開發過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式。因此精確而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。
1 加強風險管理的重要意義
房地產開發風險管理是房地產開發企業採用科學的方法，對開發過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。加強房地產開發風險管理對房
地產開發企業而言，意義重大：風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、准確的計算基礎，又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性；風險管理有利於房地產開發商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發提供安全的生產經營環境。
房地產開發過程的風險類別
2．1 決策風險
在可行性研究階段，由於信息的不完備，引起建設項目定位不準確，往往導致建設項目的收益損失，形成決策失誤。
2．2 財務風險
建設資金不到位，工程款無法按時支付，容易導致施工承包商的索賠，造成工期延期，甚至會出現「爛尾樓」。
2．3 技術風險
由於建設項目所選用的工藝、設備在項目建成時已過時，或由於設計施工單位的技術管理水平不高，使工程項目出現質量缺陷或事故等。
2．4 經濟風險
項目建成後遇到強有力的競爭或由於居民購買力有限而導致工程項目滯銷，通貨膨脹利率浮動等因素導致工程造價上漲或政策法規的變化導致擔保、保險、稅等額外費用的增加。
2．5 不可抗力風險
如台風、洪水、地震，由此蒙受的投資損失。
2．6 管理失誤風險
缺乏管理和常識，與承包商簽訂的合同不嚴密，致使施工現場協調和監督指導不利而出現管理混亂、工程質量和安全事故的風險。
2．7 組織風險
項目業主若是聯合體，則可能由於各合夥人對應盡的業務和應享有的權利等的理解或態度的不同而造成項目進展緩慢，即使在項目執行組織內部、項目管理班子也會因同各職能部門之問的配合不利而導致不能對各部門實施有效的管理。
3 加強風險管理的對策
房地產開發企業要加強風險的防範，強化風險管理，可以從以下幾方面進行風險管理：
3．1 正確對待開發風險
風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產開發商開展業務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過於保守，要合理承擔，不能為了迴避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發生，但它一旦發生，帶來的後果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能「拖垮」一個企業，所以要正確衡量風險的發生概率及其後果，使「風險與收益對等」。
3．2 主動進行風險識別
風險識別是風險管理的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產開發企業應周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。
3．3 科學進行風險評估
對房地產開發風險進行量化和測定，確定開發活動中各種風險發生的概率及確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。
3．4 強化風險防範與控制
在市場經濟下，房地產市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統的防範風險措施有利於開發商管理業務、優化資源。重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是防範開發風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。
合理安排項目資金。根據可能的建設進度和將會發生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設項目全過程投資控制，這是實現項目投資管理目標和企業投資效益的有力保證，要重視多方案
的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協調好投資控制與進度控制和質量控制的關系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態管理，及時發現可能導致未完工程投資增加的現實問題和潛在因素，盡早採取措施加以防範和控制。
加強合同管理。嚴格執行建設工程合同管理法律法規；普及相關法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示範文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。
加強與相關部門的協調溝通。在內部關系的協調中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標、職責和許可權，事先約定各個部門在工作中的相互關系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從並適應全局需要。在外部關系協調中，開發商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領導牽頭並整合工程管理、開發、銷售、物業管理等內部人員組成的工程項目臨時機構，與工程項目現場人員分工。
3．5 靈活進行風險分散與轉移
房地產開發企業可通過調整開發結構，實行開發類型多元化、開發區域多元化、開發時問差異化來分散風險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產，如住宅房地產、商業房地產等。用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發風險，最終獲取平均的投資收益。
房地產開發企業可以採用以下形式進行風險轉移：
①通過契約或
合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，達到降低風險發生頻率和縮小其損失程度的目的；② 用外部資金來支付可能發生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人；③通過購買保險，業主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。
4 結束語
房地產開發活動存在著各種各樣的風險，房地產開發企業要通過提高全體員工的風險防範意識，將風險防範和控制的各項措施落到實處，把風險損失盡量降低，只有這樣，房地產開發企業才能在激烈的市場競爭中獲得生存和發展。