萬科項目分析

㈠ 求用SWOT分析萬科

優勢
1、中國房地產龍頭企業，主營住宅物業發展，競爭優勢明顯。綜合競爭力、市場佔有率和品牌價值排名第一。
2、萬科強大的競爭力不僅體現在其強大的銷售規模和跨區域運營能力，還體現在其穩健的商業模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等。
3、公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。
4、公司的增長方式由規模速度增長向質量效益增長轉變，重點關注項目的質量和贏利能力，這將有助於公司在市場調整期的平穩增長。
5、1992?2008年公司收入和凈利潤的復合增速分別為28.7%和33.6%。
劣勢土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發展需要，低於行業平均水平，可能會影響其增長並增加土地購置成本。
機 會
1、中國房地產行業集中度仍較低，萬科將通過整合行業資源提高市場佔有率。
2、住宅產業化或將成為萬科未來核心競爭力的主要來源之一。
威 脅
綠城、恆大等民營房地產公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優勢，對其未來增長構成有力威脅。

㈡ 萬科城的項目介紹

萬科城、萬科悅府、萬科悅峰將共同打造萬科大社區，理念是「一山、兩區、三中心」；(一山：照母山；兩區：分別是有萬科城組成的西區和由萬科悅峰、悅府組成的東區；其中西區為山地國際生活城，東區為公園商業生活區。三中心：圍繞大社區打造商業、休閑、教育中心。)萬科城佔地417畝，總體量約為65萬方，容積率為2.3，產品形態非常豐富。萬科城利用場地內地勢高低變化，在高地規劃了裝修高層，可以獲得最大的景觀視野。在地勢平坦的地方規劃了疊拼別墅與花園洋房，可以享受最大的私家花園；在地塊的致高點規劃了聯排與雙拼別墅，可以俯瞰整座照母山。首期推出的城市裝修高層，以中小戶型為主，主要面向青年置業群體。因戶型結構合理、U5裝修極致設計，提升空間利用率和增加居住的舒適性，兩房約60平米，三房約80平米，從而使總價更低，裝修交房，讓您更加省時省心，性價比更高。
萬科城背山面水，毗鄰近6000畝照母山森林公園和建設中的頤和公園、林地公園，環境十分宜居。萬科城座落於照母山山脈上，俯瞰肖家灣水庫。西南側近6000畝的照母山森林公園是政府斥資9.6億在原來照母山植物園基礎之上打造而成；南側照母山上萬科規劃了一個林地公園；加上東側悅峰、悅府前政府規劃了約400畝頤和公園。項目環境優美、空氣清新，更加宜居，也為您今後的休閑娛樂提供了更多的好去處。萬科城在小區入口處打造小型城市廣場，並在半山會所下設計了十米高垂直瀑布；兩條景觀軸線貫穿小區，使景觀流線收放有致。同時四大景觀綠化中心，打造四個小中庭，為業主提供休閑娛樂場所。利用特有的山地高差地形，打造沿山景觀步道，使業主充分體驗山地的自然、休閑景觀。萬科27年歷程中，作為唯一以萬科直接命名的產品系列，是最能代表萬科品牌實力的作品。
重慶萬科城，中國第17座萬科城，以16座城市的萬科城為鑒，落子照母山，將為萬科城的傳奇史再添濃墨重彩的一筆，也將會開啟照母山片區城市生活新標桿。萬科城配套狀況：萬科大社區在萬科悅峰、悅府旁打造了約6.9萬方的鄰里中心，已簽約8000方新世紀超市，並規劃了電影院，同時萬科城簽約了4000方新世紀超市。此外政府規劃了兩所學校，兩區規劃了兩個幼兒園和還有三個會所。萬科城交通狀況：萬科城北側規劃了一個公交站，現在826已經開通，從紅星美凱龍到園博園。在萬科城開盤前，還引進一路公交車延伸至此(預計為426路)。U5裝修高層32層佔地面積:280000平方米建築面積:650000平方米物業管理附加信息:物業信息待定開發商:重慶萬旭置業有限公司,萬科(重慶)藍山置業有限公司物業管理公司:萬科物業服務有限公司重慶分公司產權年限:50年

㈢ 萬科城項目的具體情況是什麼

板塊分析：東麗湖板塊，最早以近郊遊著稱但隨著城區外擴，多家開發商把目光聚焦在歡樂谷目前產品系包括恆大，萬科，北大資源，華僑城，松江等開發商在開發項目，產品特點，更注重居住體驗（物業，綠化，業態，戶型），目前已經交房入住的項目有華僑城，恆大和萬科城。完善的生活配套集中在萬科城的社區（銀行，超市，餐館，生活娛樂集中在恆大社區（酒店、溫泉、健身）。目前價格在1.1萬~1.8萬之間，具體價差跟業態和開發商品質有所浮動

項目信息：項目位於東麗區東麗湖溫泉度假旅遊區內，是萬科在東麗湖區打造的公園地產。曾是一片原生態自然濕地，每年北歸的白鷺於此棲息，鷺湖也正是因為擁有如此景緻的湖岸而得名。適合低預算投資客、也適於成為第二居所。萬科自持物業，居住舒適度高

在售戶型：85平全陽2居，95平南北通透H兩居，均價10500元/平，戶型不同價格有差異。2梯四戶、24-26到頂

項目配套：

商業：自帶商業，能滿足住戶的基本生活需求；驅車15分鍾抵達空港經濟區，享受空港經濟區的SM廣場、燕莎奧萊大型商業配套

教育：伊頓國際雙語幼兒園、東麗湖試驗小學、北大附中

醫療：社區醫療站、武警醫院康復中心，天津醫科大學空港總醫院

交通：公共交通：歡樂谷站：118路，663路，690區間，696路，定製公交35路

恆大綠洲站：372路，372便民線，696路

東麗湖站：372路，663路，690路

自駕：津漢公路，東麗大道，寧靜高速，京津塘高速

軌道交通：天津歡樂谷是於2013年的7月27日正式營業的，對周邊的帶動力已經出現，政府目前已經准備擬建13號線或者2號線延長線

劣勢

1、地鐵目前沒有建成，距離最近的地鐵2號線空港經濟區站12公里。出行主要依賴自駕

2、項目周邊沒有大型商業配套，整體依賴空港經濟區，生活便利性不足

㈣ 萬科集團等搞的項目評估怎麼樣

非常嚴格，一戶要看好幾個小時，真領教了。

㈤ 關於萬科的投資分析

1：說出目前全國或世界范圍內房地產的一些基本面及政策面的情況

今年中國房價上漲幅度將大大低於去年，但出現房價拐點的可能性不大。從基本面看，中國房地產市場還不具有整體走熊的條件。\
但是地震的巨大負面影響將使部分購房者暫緩入市，從而使原本低迷的市場更加下滑，全國房價盤整甚至下跌的可能性增大。
政策面上近期仍會加強調控，特別是對於投資住房等行為國家加大泡沫防控力度，但是宏觀政策有利於房地產長期發展。

2：未來房地產的趨勢
整體趨穩，受地震影響會小幅下滑，但由於市場需求旺盛，如果國家不出台有效措施解決群眾住房問題，即使短期下滑，長期仍呈現價格上漲趨勢。

3：萬科以及一些大型房產集團的競爭能力分析（包括利潤，運營能力等等越詳細越好）
整體競爭能力居於同行業前列。
A、業績增長符合預期
公司2007 年基本每股收益0.73 元（全面攤薄每股收益0.70 元）基本符合我們預期的0.71 元。
B、2007年業績回顧
2007 年公司完成新開工面積776.7 萬平方米，竣工面積445.3 萬平方米，分別比2006 年增長55.2%和36.0%；銷售面積613.7 萬平方米，銷售金額523.6 億元，分別比2006 年增長90.1%1 和146.6%。佔全國住宅市場的份額達到2.07%。2007 年，公司結算面積393.7 萬平方米，同比增長35.9%，結算收入351.8
億元，同比增長99.1%。公司實現營業收入355.3 億元，增長98.3%，凈利潤48.4億元，增長110.8%。
2007 年公司已售未結算金額為238.1 億元，這些項目大多數將在2008 年竣工，為2008 年業績增長奠定良好基礎。
C、適度項目儲備，保障持續經營和增長
2007 年公司新增項目規劃建築面積合計1142 萬平方米，按萬科權益計算的建築面積934 萬平方米。新增項目中41%是通過收購公司或合作方式取得的。截至2007 年末，公司規劃中項目權益建築面積為1821 萬平方米，能夠保障未來兩年快速發展所需。
F、2008 年計劃竣工面積仍將快速增長，而計劃新開工面積增速放緩
公司計劃2008 年竣工面積689 萬平方米，與2007 年實際竣工面積相比增長55％，仍將保持快速增長，這將是2008 年業績的良好保障；計劃2008 年新開工面積848 萬平方米，與2007 年實際新開工面積相比增長9％，增速明顯放緩。
我們認為，公司計劃2008 年新開工面積僅以9％小幅增長的主要原因是2008 年實行從緊的貨幣政策，房地產開發貸款受到限制。
若2008 年實際新開工面積增速明顯放緩，將會對2009 年業績增長產生一定影響。另一方面，公司減緩新的項目的投資進度，可以更有利的利用公司優勢進行行業整合，低成本獲取更多優質資源。

4：介紹萬科A股的投資前景。。。（越詳細越好）
考慮到房地產市場的調整以及公司2008年計劃新開工面積低於我們預期，我們調低前期對公司2008～2009年的業績預測，但是考慮到地震該類產業的推動作用，維持「強烈推薦、A」的投資評級。

㈥ 萬科競爭優勢

萬科的優勢
品牌 企業文化組織結構 研發能力 經營管理模式 戰略眼光
品牌
——顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高
市場一般公眾認為萬科的優勢在於住房本身的設計和建築方面的功能屬性；萬科住戶/業主認為萬科的社區文化氣氛和萬科的服務很令人滿意。這種不同消費群對於萬科優勢認同的差異的營銷含義是：一方面可以有利於吸引潛在消費者來購買，另一方面也可以有利於形成較高的住戶滿意度和忠誠度。
——品牌知名度很高，調查發現萬科被很多人所知道。
企業文化
——主要有四點：
1.客戶是我們永遠的夥伴
2.人才是萬科的資本
3.「陽光照亮的體制」
4.持續的增長和領跑
客戶是我們永遠的夥伴
1.在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科。
2.尊重客戶，理解客戶，持續提供超越客戶期望的產品和服務，引導積極、健康的現代生活方式。這是萬科一直堅持和倡導的理念。
3.我們1%的失誤，對於客戶而言，就是100%的損失。 l衡量我們成功與否的最重要的標准，是我們讓客戶滿意的程度。
4.與客戶一起成長，讓萬科在投訴中完美。
人才是萬科的資本
1. 熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。
2. 尊重人，為優秀的人才創造一個和諧、富有激情的環境，是萬科成功的首要因素。
3. 我們尊重每一位員工的個性，尊重員工的個人意願，尊重員工的選擇權利；所有的員工在人格上人人平等，在發展機會面前人人平等；萬科提供良好的勞動環境，營造和諧的工作氛圍，倡導簡單而真誠的人際關系。
4. 職業經理團隊是萬科人才理念的具體體現。持續培養專業化、富有激情和創造力的職業經理隊伍，是萬科創立和發展的一項重要使命。
5. 我們倡導「健康豐盛的人生」。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應該能夠給我們帶來快樂和成就感。在工作之外，我們鼓勵所有的員工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求個人生活內容的極大豐富。
6. 學習是一種生活方式。
「陽光照亮的體制」——萬科對內平等，對外開放，致力於建設「陽光照亮的體制」。
1. 專業化+規范化+透明度=萬科化。
2. 規范、誠信、進取是萬科的經營之道。
3. 我們鼓勵各種形式的溝通，提倡信息共享，反對黑箱操作。
4. 反對任何形式的官僚主義。
持續的增長和領跑
1. 萬科給自己的定位是，做中國房地產行業的領跑者。
2. 通過市場創新、產品創新、服務創新和制度創新，追求有質量、有效率的持續增長，是萬科實現行業領跑、創造豐盛人生的唯一途徑。
3. 在新經濟時代，萬科要以大為小、靈活應變、銳意進取，永懷理想與激情，持續超越自己的成績，持續超越客戶的期望。
4. 正是萬科的企業文化為他在管理，開發，銷銷等活動中提供無形的引導，使他們總是關注客戶，重視人才，提供員工平等的發展機會，不斷實現自己新的目標。
創新組織結構
——組織結構要根據戰略的變化而變化。萬科根據整個項目的生命周期才設立組織結構。
產品線 運營線 管理線 監控線
這樣使得專業分工更強，各線集中精力執行專門的任務，每一個過程都得到高度關注。
研究開發能力
萬科專門設立了創新研究部門，不斷地創新，開發出更多的新產品。如今,標准住宅的4 個版本基本成型,已經有超過12 個部品實現了工廠化的生產裝配,在住宅性能標准方面的創新超過60 項.通過創新研究部的努力,萬科有幾十項專利正在申報.萬科產品的創新主要體現在人性化的細節處理上，讓業主能在萬科開發的房產中享受生活。這也是萬科高度關注客戶的體現。
王石說：「當下的生產方式，大家都差不多；萬科只是管理比較透明。但我理解的核心競爭力，就是科研、研發以及專利的申請。」所以萬科現在努力地在做研發這一塊。
經營管理模式
1）經營專業化
2）住宅市場主流化
3) 財務政策積極化
4）產業結構合理化
戰略眼光
1）戰略調整背景：資源的緊缺，環境污染，公眾對環境更多的關注，政府的科學發展號召.
2）戰略調整方向：實現從營銷的萬科往技術的萬科轉型
3）所作的努力：今年7月份我們會在東莞建立萬科建築實驗中心，稍後會在上海成立第二個中心。這兩個中心是發動機，也是培訓中心。我們在這里做相關的技術研發，同時對產業鏈上的合作者進行培訓。
如今承擔CSR(社會責任）也是一種能力，而且是很重要的發展能力，這算是我對企業公民的新理解。講環保，講可持續，如今不僅是一種責任，也是一種能力，一種競爭力。