廣東reits市場分析

⑴ 什麼是REITs談談它在我國目前的情況

REITs(房地產投資信託基金)，這個在歐美和亞洲發達國家房地產市場的「火爆」之物，在2005年成了中國房地產業界的「熱詞」。媒體上隔三岔五就會出現「某某公司收購某某物業准備打造中國第一REITs」，「第一REITs即將赴新加坡上市」的新聞；專家和業內人士也在各種論壇上大談中國REITs的前景，REITS該選擇何地上市等等。

但REITs究竟為何物？縱觀國內相關的報道，筆者發現投資者，甚至一部分專家，對REITs概念的理解不甚相同。有的說是房地產信託，有的則說是房地產上市公司，有的說是一種國外的新的融資股票。

傳統的REITs基本上是指專門持有房地產、與抵押貸款相關的資產或同時持有這兩種資產的一種封閉式基金。這種投資工具於1960年由美國國會批准設立，目的在於使普通投資者能夠以小額的資金投資於資金規模需求巨大的房地產行業。在REITs出現以前，投資者只能從房地產市場（而不是股票市場）上購買房地產。然而，隨著REITs的出現，在股票市場上進行股票交易就成為了可能，因為它們以公司或信託的形式出現。投資者在股票市場上購買了REITs股票，就相當於購買了房地產和抵押貸款。因此，REITs的出現，使得小額投資者也可以進行房地產投資了。

近年來，美國稅法的調整使得REITs可以直接管理其所擁有的房地產，並為其租戶提供相關的服務。從這種意義上來說，一些現代的REITs也可以被認為是房地產經營公司（而不想傳統的REITs那樣，僅僅是一個純粹的封閉式基金）。然而，即使是現代的REITs，其所持有的主要資產仍然是房地產。有鑒於此，我們可以公平的說，大多數REITs，不管其是傳統的還是現代的，都可以被看作是一個由房地產（和/抵押貸款）組成的資產組合。為了做出合理的投資決策，REITs的投資者必須同時了解房地產市場和股票市場。雖然一些投資者擁有很好的在房地產市場上進行投資的經驗，而另外一些則可能更擅長在股票市場上進行投資，但很少有投資者同時精通兩個市場上的投資。

我們再回過頭來看看國內的房地產信託產品，就會發現，國內現有的房地產信託產品只能算是准REITs（雛形）：REITs是標准化可流通的金融產品，國內的房地產信託計劃有200份合同限制的、非標准化金融產品，不能在證券交易所上市流通；REITs是房地產資產在類型、空間等方面的投資組合，風險得到了較好的分散，國內的房地產信託計劃大多針對某個具體的房地產項目，資產單一，風險較為集中；REITs沒有份額的限制，一般的中小投資者均可以進行投資，國內的房地產信託計劃由於有200份的限制，加上融資規模往往較大，單份合同金額在30萬、40萬以上的屢見不鮮，如今年深國投發行的長沙、重慶、蕪湖沃爾瑪購物廣場受益權轉讓集合資金信託計劃，起點金額均為30萬，但最終簽約金額平均都超過了90萬。可見，目前國內的房地產信託產品面對的還都是高端客戶；REITs投資回報是把收入的大多數分配給投資者，例如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者，國內的房地產信託產品對投資者的回報為信託計劃方案中的預計收益率，目前一般在3%至8%左右；REITs負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營；國內房地產信託計劃的運作方式是提供短期資金（貸款）、監管資金或部分參與項目公司運作（部分參股）獲取回報。

REITs和上市房地產公司的區別：現代意義上的REITs確實是一上市房地產公司，但卻是特殊的上市房地產公司：REITS在投資政策上是有限制的，比如REITS需要額外融資，須得到基金持有人的許可，且投資產業必須與投資策略一致；REITs有最高的負債比率限制，其負債比率低於上市房地產公司；REITs的股利分配政策是把收入的大多數分配給投資者；但國內的上市房地產公司並非REITs：上市房地產公司投資政策沒有限制，可自由投資在物產、空置土地、房地產開發和其它非相關物產的企業活動；上市房地產公司沒有最高負債比率限制，由於參與房地產開發，負債比率較REITs高；上市房地產公司的股利分配政策也可以另外多變，甚至可以不分配。

⑵ 廣州頒布金融支持灣區66條措施 鼓勵開展房地產REITs試點等

9月16日，廣州市地方金融監督管理局印發《關於貫徹落實金融支持粵港澳大灣區建設意見的行動方案》（下稱：《行動方案》）的通知。
觀點地產新媒體了解到，《行動方案》包括加快推進重大項目和平台建設，促進粵港澳大灣區跨境貿易和投融資便利化、提升本外幣兌換和跨境流通使用便利度，擴大金融業對外開放、深化內地與港澳金融合作，推進穗港澳資金融通渠道多元化、促進金融市場和金融基礎設施互聯互通，進一步提升粵港澳大灣區金融服務創新水平，切實防範跨境金融風險6個方面，共計66條措施。
其中，《行動方案》指出，推動廣州期貨交易所落地，積極推動廣州期貨交易所在穗落戶政策兌現落實，配合國家有關部委做好交易所落地及交易品種研究儲備。
加快推動在廣東自貿試驗區廣州南沙新區片區設立粵港澳大灣區國際商業銀行，打造大灣區金融市場互聯互通的重要載體和平台，服務大灣區建設發展。
在「持銀行開展跨境貸款業務」方面，《行動方案》提及，支持在穗銀行在宏觀審慎框架下，向港澳地區的機構或項目發放跨境貸款。支持港澳銀行在穗分支機構為粵港澳大灣區建設提供貸款服務。支持廣州開展不動產跨境抵押登記，允許港澳居民將其在粵港澳大灣區內地購買的自住住宅抵押給港澳銀行，便利港澳居民在粵港澳大灣區內地購房。
在「支持設立人民幣海外投貸基金」方面，《行動方案》指出，支持穗港澳三地機構合作設立人民幣海外投貸基金，納入人民幣海外基金業務統計，募集內地、港澳地區及海外機構和個人的人民幣資金，為我國企業「走出去」開展投資、並購提供投融資服務，助力「一帶一路」建設。
在「開展私募股權投資基金跨境投資試點」方面，《行動方案》明確，繼續推進QFLP（合格境外有限合夥人）業務，吸引更多外商投資股權投資類企業在穗集聚發展。允許港澳機構投資者通過QFLP參與投資在穗私募股權投資基金和創業投資企業（基金）。支持廣州私募股權投資基金境外投資。
同時，支持研究開展合格境內有限合夥人（QDLP）、合格境內投資企業（QDIE）試點工作，爭取在廣東自貿試驗區南沙片區開展QDLP/QDIE試點。對上述QFLP、QDLP/QDIE試點實施宏觀審慎管理，根據收支形勢適時逆周期調節，防範跨境資金流動風險。
觀點地產新媒體了解到，在「擴大證券業開放」方面，《行動方案》指出，針對大灣區居民和企業需求開展跨境資產管理、財富管理業務和產品創新，鼓勵在穗金融機構依託港澳金融市場積極開展房地產信託投資基金（REITs）等試點及基金互認工作。

⑶ 請問Reits與IPO的異同是什麼啊看到很多文章都說reits ipo ，難道是一樣的謝謝！

「以人民幣報價、交易，基金派息也以人民幣計算及支付。」香港人民幣IPO的大門，或就此被打開。

根據香港媒體報道，李嘉誠旗下的長江實業(集團)有限公司(下簡稱長江實業)，計劃分拆其內部部分資產以REITs方式在香港上市，搶注首個人民幣IPO。分析師表示，這一項目將進一步推動人民幣國際化進程。

香港首個人民幣「IPO」將誕生

報道顯示，長江實業REITs香港上市的計劃，有可能在明年上半年完成。目前，中信證券與匯豐銀行都參與了該計劃的籌備工作。

據悉，相關上市申請已經於月前提交至證監會。現在已經通過商務部、外匯管理局等相關部門首肯，香港金融管理局也在協調。

一旦證監會通過相關申請，長江實業此次以REITs方式在香港上市，並以人民幣計價、交易，基金派息也以人民幣計算、支付，那麼該REITs將是名副其實的首個人民幣IPO項目。

據了解，上述REITs上市資產將包括北京大型綜合項目東方廣場，該項目目前由長江實業及和記黃埔分別持有33.4%及18%的權益。此外，兩家公司還擁有多個酒店及商場項目。市場有觀點認為，內地REITs試點方案至今仍未落實，該REITs項目或能夠給內地一些借鑒。

美銀美林相關報告稱，這將有助改善公司透明度。

ipo指的是首發公開募集，也就是說在任何公開市場上第一次募集也就是ipo了，這個只是表示一個形式，而reits指的是房地產投資信託，也就是將物業的所有權交付信託，而信託將其收益權劃分成等額等份的權益憑證後，放在某個公開市場上進行交易，這個是指具體內容而言的。你所謂的reits ipo可能是想要表述關於某個reits在某個市場上首發的情形吧，不過由於國內並沒有reits的交易場所，所以具體理解還要看你所看到文章的前後文。

⑷ 什麼是REITs

房地產信抄托投資基金(REITs)是房地產證襲券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。

(4)廣東reits市場分析擴展閱讀：

REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。

⑸ 在各類房地產市場中，我們認為REITs更適合商業地產高端住宅公寓保障房建設原因分析。

作為投資，首先是降低投資風險，其次才是收益保障。商業地產、保障性住房、高端公寓都具有較低的風險，回報率穩定的特徵，所以也是REITS的首選

⑹ 什麼是REITs基金 特點是什麼國內哪些基金可以投資REITs

國內第一支REITs投資基金是 鵬華美國房地產基金

什麼是REITs基金?
REITs是房地產信託憑證(英文Real Estate Investment Trusts)的簡稱，是一種以發行收益信託憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專業機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的證券。通過REITs投資的方式，普通投資者能像投資其他高流動性證券一樣參與大規模收入型房地產組合投資，獲得與直接投資房地產類似的投資收益。 REITs的收益來源於租金收入和資產增值，其最大的特點是股息分紅。在符合一定盈利條件的前提下，REITs必須將不少於90%的應納稅收入派發紅利。在美國，REITs已被投資者視為股票、債券、現金之外的第四類資產。

REITs基金特點
相比其他的房地產投資方式，REITs最大的特點是資產質量高。為避免市場波動和空置率上升，REITs偏好購買優質地段的甲級地產，尤其是地標性建築。且資產負債率也控制在合理水平。同時，因為REITs有明確的法規要求，規定必須把90%的應納稅收入以紅利的形式派發給投資者，所以為了避免紅利的上下波動，REITs會傾向於購買優質地段的優質地產。另外，由於REITs在資本市場進行融資，所以在一些大型項目的競爭上有很強的優勢，有利於獲取比較好地段的資產。

REITs的第二個特點是付息率較高。REITs享受稅收優待，紅利以普通收入、資本利得和返還資本三種形式派發。 從長期歷史來看，過去35年REITs的年平均股息率達到6%-8%左右，高於很多其他類別的資產，比如標普500或美國的一些國債、企業債的收益率，為投資者提供穩定的收入來源。我舉一個簡單的例子：以標普500為例 ，如果對它的歷史收益進行拆分，會發現2/3的收益來自價格的變動，1/3的收益來自股息的變化。而REITs情況是反過來的，2/3來自股息的累計增長，1/3來自價格的變化。由此股息對REITs的重要性顯而易見。

REITs的第三個特點是長期回報好，從長期歷史上來看，REITs過去35年的平均收益率接近14%，戰勝了絕大多數資產的收益率水平。

REITs的第四個特點是和其他資產的關聯度比較低，比如REITs和美國標普500指數的關聯系數只有0.5 ，和上證綜合指數的關聯系數只有0.1，所以把REITs放進投資組合可以起到分散風險的作用。
REITs的第五個特點是流動性非常好。房地產是一個流動性相對較差的資產類別，變現或交易的手續都比較繁雜且費用較高。REITs的模式使得房地產這種比較難以交易、比較復雜的資產可以在二級市場交易，所以REITs的出現解決了房地產流動性的問題。到目前為止，美國REITs的總市值超過了 5000億，每天的交易量超過40億美元，是流動性非常好的市場。

REITs的第六個特點是公司治理好。法規規定REITs必須把90%的應納稅收入以紅利的形式派發給投資者，在一定程度上限制了管理層用多餘的資金進行對投資者沒有意義的活動，降低了委託代理的風險。REITs優良的回報率來自於良好的行業治理。美國機構投資者服務機構 (Institutional Shareholders Services 簡稱ISS)的統計數據顯示，REITs行業是在其追蹤監測的24個行業中，公司治理系數(Corporate Governance Quotient 簡稱CGQ)最高的一個行業。