萬達商業基本面分析

A. 萬達商業地產籌資風險 投資風險收益分配風險 現金回收風險的分析

萬達商業地籌也是一種非法集資！萬達一倒就會麻煩！

B. 萬達廣場的基本概況

包頭青山萬達廣場位於包頭市銀河廣場東側，東接體育館道，南靠鋼鐵大道，北鄰青年路，四面圍合，項目融匯了包頭市青山區和昆區的區位價值優勢，完美的天然佔位，促成360度天然朝向，擁有良好的交通和商業區位優勢，是當之無愧的包頭正中心，將為未來的核聚優勢、升值優勢、品質優勢奠定一個優越而又與時俱進的完美平台。
項目用地由一條東西向的規劃路分為兩部分，北側為住宅區，包括高檔住宅及特色室外商業街；南側為公建區，包括大型商業綜合體、寫字樓及公寓，包頭萬達廣場，65萬平方米城市綜合體，包含高檔住宅、精裝公寓、5A級寫字樓、特色商業步行街、大型購物中心等城市業態，改變固有的城市生活模式，成功將商業體與新都市住宅巧妙融合，為城市引入全新理念住宅、全新都市休閑生活方式。
包頭青山萬達廣場項目總投資35億元，總用地面積159.34畝，總建築面積65萬平方米，地上建築面積54萬平方米，其中住宅面積比例為45%，公建面積比例為55%。包頭青山萬達廣場由大型商業綜合體、寫字樓、公寓、住宅等多種業態組成，具有購物、娛樂、休閑、文化、居住等功能。

C. 萬達廣場的基本簡介

鰲江兩岸商業地標
據了解，溫州平陽萬達廣場是萬達集團在浙南地區打造的第二座城市綜合體，項目總投資為356399萬元，建設資金自籌解決。項目總體量55萬平方米，由14.8萬平方米集中商業、39.88萬平方米住宅樓構成，位於鰲江鎮江濱中央商務區疏港大道（火車站大道）東側，緯四路以北，經五路以西，緯三路以南。現狀為農田，地勢較為平坦，基本呈矩形。萬達廣場南距鰲江火車站僅5公里，西跨甌南大橋距龍港3公里，北接鰲江四橋與龍港相連，東沿疏港大道通甬台溫高速復線，地理位置十分優越，而且附近有規劃中的九疊河濕地公園，生態環境良好。
從鰲江鎮城市整體規劃來看，在未來的發展中，萬達廣場將成為濱江中央商務區乃至鰲江兩岸的商業地標。溫州平陽萬達廣場對於打造鰲江流域現代服務業中心、全面建設溫州大都市南部中心城市核心區具有十分重要的意義。
溫州平陽萬達廣場集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、居住、文化於一體，涵蓋超市、百貨、酒樓、家電、電玩、KTV、影城及時尚精品街、潮流服飾街、餐飲美食街等各業態。根據市政規劃，該區域內將形成住宅、商業等為一體的綜合性中心，整體建築英挺大氣。萬達廣場更是以科學發展觀為指導思想，本著以人為本的原則，力求環境效益、社會效益和經濟效益相統一，注重居住的舒適性，居住空間的適應性，居住建築的經濟性，居住行為的安全性，居住環境的整體性，居住技術的科學性和居住形態的地方性。
據介紹，萬達廣場是企業效益和社會效益的和諧統一，落戶鰲江，也必將產生四大社會效益：提升城市商業檔次，新增大量就業崗位，創造持續巨額稅收，豐富群眾消費需求。溫州平陽萬達廣場作為鰲江鎮乃至平陽縣未來核心商業中心，各項籌備工作正有條不紊的進行中，目前正抓緊進行前期設計、施工准備及建設規證的辦理等工作，力爭以最快的速度兩年內建成開業。
溫州平陽萬達廣場今日開工建設 有望明年底開門迎客

D. 萬達的成功商業營運模式與實踐的商業模式有什麼特點從哪裡可以更多的了解到萬達的商業模式

《商業地產學萬達》序言

商業地產學萬達，做人要學王健林！
王健林先生是行伍出身，萬達集團是王健林先生一手締造的中國著名房地產企業。研究萬達商業地產的發展路徑，我們就會明白——
什麼是戰略？什麼是戰術？
什麼是靜如處子？什麼是動如脫兔？
什麼是組織執行力？什麼是企業文化？
……
一直以來，萬達商業地產的發展都被蒙上了一層神秘的面紗。一方面，在全國它不斷地攻城掠地，一條條城市主幹道上的「一座萬達廣場，一座城市中心」廣告提示著這家企業的全國性存在。另一方面，人們又一直無法想像這是一家怎樣的企業，為什麼能夠在18個月的時間里建造一座當地開發商8年都無法建成的大型購物中心，並且能夠保證這座購物中心能從拿地開始的18個月內建成開業，實現商場的可持續運營並走向成功。
這是一家怎樣的企業，它們在運作著一種怎樣的、可怕的商業模式？
對此，我卻在更大程度上把它理解成一場戰爭。

一位孤獨的將軍，帶領著一群並不特別的士兵。在群雄割據、諸候混戰的中國房地產市場里，指著一條並不寬廣的道路。將軍說：「往這個方向走，我們會走到天堂」，但是，將軍的話在當時並沒有激起很大的反響，諸候們表情漠然，不為所動。然後，將軍帶領著他的士兵們開始了孤獨的長征，一路披荊斬棘，開路搭橋，克服了常人難以想像的困難。此間，很多原來的諸候們早已功成名就，加官晉爵，但將軍仍在征途，身心疲憊。誰也沒有想到的是，將軍的這一個決定，卻是一個被16年的時間證明的正確的決定。因為當中國房地產從最初的混沌狀態發展到今日競爭白熱化、利益邊緣化的時候，將軍的一路征伐卻享受到了中國城市化發展的最大成果，而一條原本並不寬廣的道路，卻隨著時勢的發展被證明是中國房地產真正的黃金大道！
這個將軍就是王健林先生。
他所帶的團隊就是萬達集團。
他所指著的道路就是商業地產。
所以，我們要——商業地產學萬達，做人要學王健林！

何以打造百年企業？

在中國，無數多的企業提出了打造百年企業的口號，但我認為，絕大多數的企業都是在痴人說夢話。他們既沒有能力，也沒有文化去實現這樣的願景。他們唯一有的，就是看上去有很多錢。錢多就代表著能打造百年企業嗎？我的答案是否定的。在短時間里巨量的財富聚集同樣可以在短時間里灰飛煙滅，因為在短時間里巨量的財富聚集證明你是機會主義者，機會主義者是帶有偶然性的，沒有人可以成為永遠的機會主義贏家，永遠的贏家只能依靠企業的實力和文化。

萬達和萬科可以進行一番對比，因為萬達是中國商業地產的領頭羊，而萬科是中國住宅地產的領頭羊。萬達的創始人是王健林，萬科的創始人是王石。
王石是中國房地產業曝光度最高的名人，這與萬科住宅地產銷售量多年排名中國第一有關。但是，在性格上分析，我卻認為王石像一位行吟的詩人。他睿智機敏，開明豁達，知人善用，但是最終他卻只是今天萬科的一個符號，一個形象代言人。如果從中國古代人物性格分析，王石具有的是中國古代的士大夫情懷，以「窮則獨善其身，達則兼濟天下」作為座右銘，時而指點江山，時而縱情山野，在中國房地產發展歷程中留下了他的個性印記。
但是，王健林卻是一位軍人，他沒有王石灑脫，他執行的是目標、任務和達成勝利的使命。因此，從性格上分析，王健林富有遠見、個性堅忍，並且始終保持著隊伍的控制力和領導力，直至獲得勝利。王健林就是一位將軍，從容淡定，以「但使龍城飛將在，不教胡馬度陰山」的使命和襟懷開創了中國房地產的全新格局，讓人欽佩！

對比王健林和王石，站在企業家的角度上，我認為王健林更值得學習。
萬達集團也提出了「百年企業」的口號，相對於國內眾多提出「百年企業」口號的企業來說，我覺得萬達集團的「百年企業」目標更加可信，或者更有實現的可能，原因就在於：
萬達集團是一個有夢想和有使命感的企業。歷史以來，金錢的多少並不可以造就基業長青的企業，但是夢想和使命感可以造就基業長青的企業；
萬達集團是一個具有戰略目標和良好執行能力的企業。大多數的企業一直過於追求短期的經營目標，而忽視了長遠的企業發展規劃，萬達集團過往的發展歷程告訴我們，他們能夠在戰略目標和執行能力之間取得良好的平衡；

所謂百年企業，並不是一句口號而已，「古之成大事者，不唯有超世之才，亦必有堅忍不拔之志。若志不強毅，徒碌碌滯於俗，默默束於情，永竄伏於凡庸，不免於下流矣！」——對於現實當中的中國企業，太多的企業把短期的逐利視為唯一的目標，而我認為，評價一個百年企業，評價一個優秀企業家，其最高標准應當是使命達成——企業價值實現和社會價值實現，目標的實現比賺到了多少錢其實更為重要。

工業學大慶，農業學大寨，商業地產學萬達！

中國人民一直是一個善於學習的民族，從孔子的「學而時習之，不亦樂乎」，到近代的「師夷長技以制夷」，到現代中國出現的「工業學大慶，農業學大寨」，我們一直在不停地學習，學習先進經驗，學以致用。
那麼，我們學習萬達的經驗是為了什麼？
雖然本書是一相深入地分析萬達的發展路徑、商業模式的書，但是從另一個層面分析，我認為本書並不完全是一本專業書藉，也是一本勵志書藉，它所激勵的對象是當代企業家或想成為企業家的群體。萬達的商業地產發展歷程告訴我們，如果你想要達到一個目標，你應當有一個長遠的規劃，然後要堅定地去做。不管這條路上有多少崎嶇坎坷，你也不要放棄自己的信念，即使在這條路上只有你一個人，你也不要感到孤單，不要感到害怕，因為只要你的選擇是對的，即使你無人陪伴，也可以抵達勝利的彼岸。
國外的勵志書藉太多了，但它們的成長方式離我們很遙遠，但是萬達就在你身邊，王健林就是一個活生生的偶像。他不僅是一位商人，一位企業家，同時是全國政協常委，全國工商聯副主席，他真正是一個勵志型的偶像。
學習萬達，學習王健林——這樣一種現象的產生同時能讓我們從華麗、短視的企業發展方式中產生反思，認識到何謂企業發展之本？
江南春、喻穎正……他們是企業家嗎？不可否認，他們從企業的上市、套現中賺到了不少錢，但是他們的企業呢，他們的企業文化呢，他們的心中還有夢想么，他們的腦海中還有火花么？如果心中已無火花、激情和夢想，那我認為他們的企業家角色事實上已經「死了」，在這種層面上來理解，我不認為他們是企業家，我認為他們只是生意人。
所謂生意人，就是以賺錢為唯一目的。就像賣菜的，2元一斤批發來的菜，4元一斤賣出去，賣完了，賺到錢，交易完成，然後就可以回家了。回到家以後，他們還是菜農。
但企業家應當是有夢想、責任感和使命感的，就像是萬達的發展軌跡對中國城市發展所做的貢獻，過往已經成功，並且仍將持續發展下去。王健林不僅要賺錢，而且要讓夢想延續，讓這家企業的發展能散發出更大的光芒，在中國經濟發展和社會進步的過程中留下他們的印記和貢獻。
而這，就是我認為生意人和企業家的區別。
學習萬達，學習王健林，事實上是本書想完成的一種勵志導向，這也許是我個人的一種想法，並不被很多人所認可，但是，我認為接受我的這種觀點的人會越來越多的。
以上觀點，與朋友們共勉。

作者：段宏斌

E. 什麼是商業地產業態分析，著重要從哪些方面分析

/商業地產項目運作之要素分析近年來我國商業地產發展勢頭迅猛，成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢？其原因有二：第一，近幾年城市的擴張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規劃中對新型商業布局留下了很大空間，這為商業地產的發展提供了巨大商機。第二，就全國的中等以上城市講，普通房地產已經進入了一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時，商業地產高於普通住宅的投資回報無疑是具有強烈吸引力的。大連的地產商的綜合實力雖較北京、上海、深圳等城市稍遜，但在東北地區是處於領先地位的。在國家振興東北老工業基地的政策扶持下，東北各城市的發展建設已經全面提速，大連則成為各地商業地產項目招商的重點。萬達集團步入商業地產取得的巨大成功，也對大連地產商走出大連，到其它城市開發商業地產項目也起到了推波助瀾的作用。商業地產和普通房地產究竟有何不同呢？其實商業地產指用於各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式，從經營模式和使用功能上區別於普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有著本質的區別。普通房地產用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數採用相對比較簡單的開發——銷售的模式。商業房地產的形式多樣，規模相對較大，小的往往也有有幾千平，規模大的商業房地產如SHOPPINGMALL項目，可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多採用開發商整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利潤的，這種方式所佔的比例較小。那麼成功的商業地產項目開發要注意哪些要素呢？第一、 翔實的市場調查房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪，對於住宅開發只要把綜合地價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至於小區規劃、戶型設計、配套、綠化等基本上屬於下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的，幾乎沒有成功的可能。開發商業地產項目應該非常重視市場調查。幾年前有一家美國企業曾想與我市一家著名企業合作，在天津街開發一個大型商業地產項目，經過細致市場調查後他們認為條件不具備，扔下幾十萬美金撤了。他們如果沒有經過調查分析盲目上馬的話，那最後的損失恐怕遠遠不止幾十萬。市場調查的內容根據項目的具體不盡相同，但有些基礎的市場調查是相通的，包括市場環境調查（稅收政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等），經濟狀況調查（項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿易和外商投資的發展情況），市場現狀調查（現存各類業態形式的實際運行狀況、硬體設施、業戶構成、損益情況等）。第二、 理性的效益分析如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來做商業地產的投資決策，那麼恐怕根本沒有不可以做的項目，當然其風險之巨是顯而易見的。那麼拿著自己企業搞的或由外腦提供的較為令人樂觀的市場調查報告，是不是就可以馬上作出投資決策了呢？答案是否定的。這也是由商業地產的特性決定的。以中小型專業市場項目為例，調查結果顯示某市的現存相關市場檔次不高、管理水平不高，而其租金卻偏高。參照這個租金水平來預測收益，資金回收周期將非常短，其回報率是非常高的。但這個分析卻缺少了非常重要的一點，那就是市場的「市」。一個市場運營到成熟期，其「市」也相對穩定，經營業戶收入較為穩定，消費者對市場的認可程度也非常高。既使我們投資的市場交通更為便利、硬體設施更加先進、管理水平也更高，但要達到「場」興市 「旺」租金收入相對穩定的程度，仍需要一定的時間，也就是市場的培育期。這個周期可由科學的市場營銷手段加以縮短，但想跳過這一階段是不可能的。效益分析不可忽視的還有一點就是對將來出現競爭對手要有充分考慮。既然商業地產已經成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。我們投資的商業地產項目已經進入或尚未進入穩定收益時期，周邊區域會不會有新的類似項目冒出來，應予以提請考慮，競爭對手肯定要從未們預計的利潤中分一杯羹，甚至兩敗俱傷。第三、 充足的資金
沒什麼資金沒經驗沒學歷想做一番大事怎麼辦

F. 萬達企業為什麼會負債，用PEST方法分析，從政治環境，經濟環境，社會環境，技術條件分析，問題出在哪

政治因素具體的影響因素主要有：
①企業和政府之間的關系。②環境保護法。③外交狀況內。④產業政策。容⑤專利法。⑥政府財政支出。
⑦政府換屆。⑧政府預算。⑨政府其他法規。
對企業戰略有重要意義的政治和法律變數有：
①政府管制。②特種關稅。③專利數量。④政府采購規模和政策。⑤進出口限制。⑥稅法的修改。
⑦專利法的修改。⑧勞動保護法的修改。⑨公司法和合同法的修改。⑩財政與貨幣政策。
經濟因素
1、經濟形態。
2、可支配收入水平。
3、利率規模經濟。
4、消費模式。
5、政府預算赤字。
6、勞動生產率水平。
7、股票市場趨勢。
8、地區之間的收入和消費習慣差別。
9、勞動力及資本輸出。
10、財政政策。
11、貸款的難易程度。
12、居民的消費傾向。
13、通貨膨脹率。
14、貨幣市場模式。
15、國民生產總值變化趨勢。
16、就業狀況。
17、匯率。
18、價格變動。
19、稅率。
20、貨幣政策。
社會
1、企業或行業的特殊利益集團。2、對政府的信任程度。3、對退休的態度。4、社會責任感。
5、對經商的態度。6、對售後服務的態度。7、生活方式。8、公眾道德觀念。9、對環境污染的態度。
10、收入差距。11、購買習慣。12、對休閑的態度。
最後是技術

G. 萬達股票基本面技術面

萬達基本面還是不錯的，業績增長，技術面短線走勢並不強。

H. 案例分析：1）如何理解「萬達廣場」作為萬達集團的全國投資策略

其實這個問題可以簡單回答也可以復雜回答:
1、萬達廣場有三代產品，現正版在開發第四代產品，在武漢。權其囊括了萬達未來十幾年成功轉型的基本組織形態，包括商業地產、高級酒店、旅遊投資、文化產業及連鎖百貨。
2、第四代的「萬達廣場」同時迎合了國家未來5-10年的產業基本轉型，同時也極大的獲得了老百姓的認同，這樣形成了三方盈利（商家、萬達、國家），使得三方有機的結合起來（國家、老百姓、企業），也使得三方都得到了滿足。
3、這樣的模式，在適應地區生活、學習、娛樂習慣的同時，適應國家政策及地區政策、產業鏈的特點，就可以相對簡單的進行復制，整合資源及優勢，快速形成連鎖效應，這樣萬達的品牌、盈利實現了雙贏。

雖然萬達的快速擴張最大問題是在人才，但我相信，隨著萬達的崛起，成為全球級的跨國企業只是時間問題，這樣更多的優質海龜也會慢慢的回歸到中國的企業，問題也會迎刃而解，關鍵是把握好節奏。