上海調控新政

A. 上海樓市調控再升級，這釋放出了什麼信號

上海1月21日發布重磅樓市新政，並於今日起實施：一對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅；公證搖號選房優先滿足“無房家庭”自住需求……

無獨有偶，另一個房價標桿城市——深圳也在1月19日加碼升級樓市“限購”政策，對“7. 15新政”在途交易問題、高層次人才購房條件問題、居民家庭住房登記問題作出進一步明確，劍指“假結婚買房”！

“我自己在2019年底買的房子還花了好幾十萬茶水費，2020年跟別人去合夥打新……我也是被逼無奈，現在在找朋友打聽北京的房子。”一位在珠三角從事房地產媒體行業多年的陳女士坦陳了自己這兩年的經歷，她指出，此番深圳等樓市火爆的焦點不再是純粹的新盤價格的問題，而是新舊住宅價格的倒掛。

“二手房的價格這兩年已經漲得很高了，買方不太願意接盤，而新房市場一套房動輒一兩千萬，還比周邊二手房掛牌價低不少，這裡面就有了套利空間。參與搖號的要求是無房戶優先，所以就出現了很魔幻的情況，剛需有資格買不起，想投機的資金不夠，真正有錢的又沒資格，所以導致代持、眾籌買房的行為層出不窮。”一位深圳當地的房地產研究者告訴我們。

央企華潤在深圳核心地段開發的一個樓盤一期項目2020年11月份的開盤均價約為13萬元每平方米，而周邊二手房價格已掛到18萬元每平方米，萬科一處剛剛開售的樓盤銷售均價10.6萬元每平方米，周邊二手房掛牌價15萬元左右。“一萬人搖一千套房，搖上一套新房，直接相當於賺了幾百萬。”明顯的一二手房價的倒掛差加上“僧多粥少”，本來是政府為了調控房價做出的限價措施，卻讓目的是賺取暴利的部分炒房客們鑽了空子。希望政府部門能夠重視這些問題，真正為老百姓辦事！

B. 上海突發樓市調控新政 夫妻離異3年內購房按離異前家庭總套數計算

據新民晚報消息，剛剛，經上海市政府同意，上海市住房和城鄉建設管理委員會、市房屋管理局、市規劃和自然資源局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海分行、上海銀保監局、市市場監督管理局聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），自2021年1月22日起實施。
為堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，嚴格落實國家關於房地產市場調控因城施策、「一城一策」要求，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構建完善房地產長效機制，著力穩地價、穩房價、穩預期，堅持租購並舉，增加住房供給，調節住房需求，強化市場監管，促進本市房地產市場平穩健康發展。
《意見》明確嚴格執行住房限購政策。對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。
《意見》要求嚴格執行差別化住房信貸政策。實施好房地產貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速，防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。
《意見》規定調整增值稅征免年限。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。
《意見》強調嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售「一價清」「實名制」等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足「無房家庭」自住購房需求。加強預售資金監管，保護購房人合法權益。
《意見》提出嚴格規范房地產市場經營秩序。加強對房地產開發企業、銷售代理企業和房地產經紀機構的監管，開展房地產市場秩序專項整治工作。加大聯合整治執法力度，形成執法合力，嚴肅查處捂盤惜售、價格違法行為、虛假廣告、人為製造市場緊張氛圍、誘導規避調控政策等違法違規行為。
根據《意見》規定，上海還將完善土地市場管理，優化土地供應結構，增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應力度；堅持房地聯動機制，引導企業理性拿地，穩定土地價格。加強房地產市場監測，正確解讀房地產市場調控政策措施，穩定市場預期，引導合理住房消費；依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散布不實信息誤導市場預期等行為的查處力度。
上海市委、市政府始終高度關注住房民生福祉，堅決落實城市主體責任，立足於廣大市民的安居宜居，統籌謀劃「十四五」住房發展，在促進房地產市場平穩健康發展的同時，通過加大租賃住房發展力度，增加租賃住房有效供應，完善長租房政策，穩定供應保障性住房，多渠道滿足市民居住需求；並通過加快推進舊區改造、城中村改造、既有多層住房加裝電梯和住宅小區美麗家園建設等方式，多策並舉改善市民居住品質。
來源：新民晚報 記者：楊玉紅

C. 再看上海新政，幾個被忽略細節…

Hi，各位小夥伴們，最近開始進入假期狀態了么

我呢給自己一天的時間放鬆

然後我去吃了碗加肉的牛肉麵，點了個星巴克的巧克力麥芬，又去泡了個腳，還在足浴店睡了會，醒來後又去了趟書店囤了點書

發現放假太無聊了，所以又來和大家碼字了

今天和大家聊什麼，我在咖啡館把最近半個月上海所有的政策梳理了一下

按照時間點和內容模塊完整的盤整了一下，有一些細節中的細節我想和大家說一下

送上一首kiroro的歌，最近特別喜歡這個聲音，彷彿在一個暖冬午後躺在草堆上曬太陽般溫暖

先簡單帶大家回顧一下，上海這一輪調控時間不長，但分4個截點

先是1月21日，整體樓市調控政策的落地，假離婚、增值稅調整等；

然後到了1月25日，開始增加補丁，法拍房被納入限購范圍；

然後到了1月29日，開始金融對貸款環節進行調整，最重要的一條是一手房結構不封頂不能對買房人放貸了；

然後是2月6號，對一手房的搖號規則進行有了細則

所以大家仔細看，基本上大概四五天一個政策的節奏開始落，落到過年前，感覺應該差不多了

對於每一個政策，我們都寫過對應的解讀文章，但是今天換個切面和大家聊，如果你把所有的細則串聯起來，你就能看到上海制定政策的格局

幫大家說一下我的看法

01

第一個，堵上了假離婚，背後也是鼓勵大傢伙真結婚

當初大家看到這條政策的時候

並且有足夠的強調和重視，這些都會成為擁有獨立的綜合性節點城市來推動。

什麼叫獨立綜合性節點，就是意味著這些板塊所有的資源都相對獨立，不太依賴外部板塊，比如醫療、比如教育、比如產業等，都會相對獨立能夠獨立運營

這些也是同樣的定心丸給到真實的剛需

當然很多人覺得是口號，但是我卻覺得一定會落實，從租售並舉在上海的落地就可以看出，在城市居住模式的研究上，上海一直遠遠的都在其他城市領先很多位了

04

好了，為什麼要再來解讀這些政策，當然第一是因為他重要，但是背後其實你可以感受到上海的溫度

看上去復雜繁瑣甚至有點亂的政策，但是你細看每一條的前後呼應，都沒有誤傷，也最大程度的考慮到每一個人的訴求

大家也可以看出政策的頂層制定者背後用的心思和精力，應該是花了很多很多的心血的

不知道各位發現了沒有，在開始2021年元旦但尚未進入2021年農歷春節的這一段時間，各個地方都加快了對樓市的調控

這個舉措非常的密集，這種態度本質上說明了房住不炒，也說明了對於今年的經濟形勢，可能比我們想像的要好

但是調控密集歸密集，但是不同城市因城施策之後各自的政策都是不一樣的，甚至可以說差異是很大的

我們看杭州的調控，再看看昨天深圳對於二手房的調控，總是覺得有點說不上來的味道

今天我不解讀其他城市，但是大家可以去看下上海整個調控邏輯，可能和其他地方不太一樣

調控分幾個層次

1、最初層的是調控輿論

有調控一定是樓市有過於焦慮或者過於喪的市場情緒，調控出台的本身就代表著情緒的逆轉，所以任何的調控頒布的時候都希望可以扭轉市場上的情緒，讓大家相信樓市會穩定

幾乎全國各地所有的調控都能做到這第一層

2、第二層就是調控行業

在穩定了市場情緒之後，如果能夠真正解決樓市當下的問題，那麼本質上就算是一次成功的調控

很多城市的調控邏輯都是停留在這兩個層面，當然能夠1和2同時做到就已經不錯

但是對於上海來說，他把房子、戶口、教育資源等一系列社會資源放在一個層面來看

本身就是希望所有的社會資源可以最大程度的推動城市的發展，也盤活這個城市的活力

對於剛來上海的應屆畢業生，對於來上海三四年的年輕人，對於滿了五年的外地家庭，對於上海本地小年輕，對於上海的新婚家庭……

這些最有活力的群體，都是這一次調控的受益者

這或許就是上海對待每一個個體的態度，越熱愛這個城市，也得到這個城市的重視

每一個政策的宣布都是一個地方政府的軟實力體現，上海這個城市不喜歡喊口號，在真的在這里紮根奮斗的人沒一個說它不好的

05

希望這些政策背後的細節能夠被大家看到看懂，也希望這些政策能夠成為你的購房紅利

以上為正文，來自真叫盧俊

D. 上海加碼樓市調控，此次調控涉及哪些范圍

這次房地產調控的范圍包括價格，土地和購房資格。根據最新市政府公布的房產政策，通過優先購房政策買入的房產必須限售5年時間，同時政府還表示，未來將實現房價地價聯動，通過連續的政策，來打壓房價炒作勢頭。有當地的房地產從業人員表示，這次上海實施的限售，控地價，基本是參考其他城市的做法，來調節房地產市場，這些連續的調控政策，也有望補齊房產政策的短板，打擊相關炒房投機的行為。

E. 上海樓市調控還是來了，它將會如何發揮效力

現在我們國內的樓市，出現了兩級分化的狀況。一線城市以及發展潛力好的新興城市，房價不僅沒有出現下降的情況，房價反而開始向上走。而一些城市由於發展不好、沒有潛力，房價也只能下行。

上海除了在資格上進行更加嚴厲的控制外，也對增值稅征免年限進行了調整。在以前，個人只要購買住房的時間超過2年，就可以免徵出售房產的增值稅。

而在《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》中就把2年，修改為了5年。這樣，如果購房年限不到，出售者就需要承擔一筆不小的增值稅。這樣也可以增大投資者的出售房屋的成本。當然，這個政策在實際實行的過程中也存在很多的問題。畢竟，對於一些資源緊缺的房源，這部分費用一般都轉嫁給購房者了。

各位大仙，對於上海樓市調控新政，您有什麼不同看法，可以在評論區暢所欲言。

F. 2021年上海房產調控新政策出台後還未網簽的已付定金，定金能收回嗎網上可以辦理定金退還手續嗎

這種情況定金是不可能退回的，他屬於是違約在先，要扣除定金，而且不支持網上辦理。

這種業務辦理只能前往營業廳或者行政中心才可以。網上辦理不生效。

G. 上海樓市新政的調控效果

上海一直貫徹國家各項房地產調控政策措施，採取差別化住房信貸稅收、住房限購、增加土地供應等綜合措施，抑制投資投機性需求，調控取得積極成效，市場運行總體平穩。2011年、2012年本市新建商品住房價格指數全年漲幅分別為2%和0。
2013年以來，住房價格波動較為明顯，隨著交易量上升，房價上漲壓力加大。
對房價持續上漲，市政府常務會議進行了專題研究，會議明確本市將進一步按照「以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主」的原則，不斷完善房地產市場體系和住房保障體系，有效抑制房地產市場價格過快上漲，會議明確了進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策的相關措施。

H. 上海購房資格最新政策2020

1、單身戶籍限購政策規定，單獨名下有房是不可購買住房的，如果是單獨名下沒有住房的，或者是與父母在2011年1月30日之前購買的房子，一共有不超過2套的房子，那麼就可以購買一套住房，單獨名下無房，和父母在2011年1月30日之前有超過3套(含3套)，是不可以再購買住房了。

2、若是結婚戶籍的，限購政策如下：首先要求夫妻雙方都是上海的戶籍，也就是說夫妻雙方在各自和父母共有不超過2套(含2套)可買2套住房，夫妻一方在之前和父母共有3套。

3、另一方無房，那麼就可以買一套住房，夫妻一方在之前和父母共有3套，另一方與父母共有1套，也是可以買一套住房的，若是夫妻一方在之前和父母共有超過4套(含4套)，那麼就不可以再購買住房了。

4、外地戶籍的限購政策規定，如果是單身情況的，不能在上海購房，那麼如果是以家庭為單位的話，就可以購買一套住房，但必須要提供5年連續繳納不間斷5年以上的社保或個稅才可以。

(8)上海調控新政擴展閱讀

上海一共提出了12條政策，包括人才「居轉戶」（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。

對於非本市戶籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且，原來的政策是購房需要繳納個稅或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。

上海市嚴格執行的是2016年3月發布的「滬9條」調控政策，根據這一政策，非滬籍單身人士在上海無購房資格，非上海戶籍居民家庭購房需要繳納社保滿5年及以上。但臨港新片區將這一條件大幅放寬，外地單身滿3年社保可買房。

不過，多位受訪者對經濟觀察網記者強調，臨港新片區調控政策的調整主要針對的是人才購房，並非針對符合「外地單身滿3年社保」條件的全部購房者。

I. 上海深夜出台樓市調控「滬十條」，有什麼值得關注的點

上海連夜發布樓市調控新政。作為開年首個收緊樓市調控的一線城市，上海反應不慢。在樓市出現“異動”趨勢後，迅速出台收緊政策，而不是等到局部過熱演變成全局性大漲，甚至傳遞給其他一二線城市之後，才有所行動。

作為全國最受矚目的城市之一，上海此番調控無疑具有很大的示範意義。這至少傳遞出一個清晰的信號——樓市過熱必有調控。這也與官方持續強調的“房住不炒”一脈相承。

“滬十條”落地並沒有給市場太多准備的時間，上海推出調控新政——“滬十條”。從新政掛網到正式實施，只有2-3個小時的窗口。過去樓市調控多會在政策落地前形成一個交易高峰，很多人搶搭政策末班車，集中成交。不過這次，這點時間還不足以形成一個“末班車”效應。

為何調控這么嚴，上海房價還在繼續上漲呢？

一方面，執行近5年，上海本輪調控政策效力開始打折扣。嚴躍進認為，5年內，許多購房者逐漸擁有了購房資格和首付能力，准備入市。

另一方面，上海樓市經過前期較長時間的橫盤整理也出現“向上走”的動能。充裕的流動性更為之添了一把火。寬松的貨幣政策推升資產價格，特別是核心城市、核心地段的房價。

學區房就是其中的典型案例。由於海外形勢嚴峻，出國留學風險加大，帶動部分入學。近期北京、深圳、上海等各大城市的房地產熱度都主要由學區房熱推動。

值得注意的是，在中國各大城市中，上海的房貸利率是比較低的，主流首套房利率4.65%，二套房5.25%。二套房貸利率與北京的首套房相差無幾。這就是此番上海升級調控的背景。

J. 上海史上最嚴樓市調控來了，具體政策是什麼樣的

央行自己也說了，放水是為了扶持實體經濟，官媒的統計也證實了這一次次放水的效果。

雖然這么說，但還是會有部分資金流向了房地產市場，不然也不會有銀行因為違規放貸被處罰，不然上海此次調控也不會提出「嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場」。

這部分流向房產市場的資金量有多大，官方也無法精準統計，但肯定是有的。

因此，央行放水確實助推了上海本輪樓市，但不是最主要推動力。

上海「史上最嚴」房產調控政策一出，媒體幾乎一片叫好，既為上海市的政策「叫好」，也為上海的樓市「叫好」，好像明天上海的房價就能像央視新聞中所說的「健康」、「穩定」了。

如果真能這樣，百姓幸甚！中國幸甚！

但房價越調越高，幾乎已經成為「共識」。那上海這輪調控，也會這樣嗎？

我們無從預測，只能看政策實施以後上海樓市的真實走向了。

但是，不能從根本上解決房價上漲的「推動力」問題，就真的能控制住房價嗎？

「公民同招」的負面影響不消除，上海的家長會放棄對「學區房」的念想嗎？你能忍受你家「優秀」的孩子進「菜小」嗎？

真實的「剛需」得不到滿足，它會「爆發」嗎？