⑴ 評估土地使用權價值
1.選定評估方法
該宗房地產有經濟收益，適宜採用收益法。
2.計算總收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。
年總收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.計算總費用。
（1）年管理費=486000×3.5%=17010（元）
（2）年維修費=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年稅金=20×900=18000（元）
（4）年保險費=2500×900×0.2%=4500（元）
年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.計算房地產凈收益。
年房地產凈收益=年總收益-年總費用
=486000-73260=412740（元）
5.計算房屋凈收益。
（1）計算年貶值額
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小於房屋耐用年限，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。因此，房地產使用者可使用的年限為50-2=48年，並且不計算殘值。本例中，房地產使用權年期屆滿，地上建築物一並由政府無償收回。
年貶值額=建築物重置價/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）計算房屋現值。
房屋現值=房屋重置價-年貶值額×已使用年數（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）計算房屋凈收益（假設房屋收益年期為無限年期）。
房屋凈收益=房屋現值×房屋資本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.計算土地凈收益。
土地年凈收益=年房地產凈收益-房屋年凈收益
=412740-165000=247740（元）
7.計算土地使用權價值。土地使用權在2008年3月的剩餘使用年期為50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
單價=3358836.15/500=6717.67（元）
8.評估結果
本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價值為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元
⑵ 如何估算企業房產、土地實際價值
可以根據周邊同類性質的房產、土地價格進行類比，就採用最新的平均價格，還有就是把握折扣率咯。 查看原帖>>
希望採納
⑶ 土地價值最大化
1、充分考慮級差地租
2、土地使用方向
3、項目時機
4、「水漲船高」（整個地區經濟）
⑷ 土地價值評估
首先你需要搞清楚待估土地的級別是幾級，用途是商業、住宅還是工業，以及建築的容積率。可以根據參照物來估計。
計算公示為：土地面積×基準地價×容積率×容積率修正系數×使用年限修正系數×樓面修正系數。
以上這些修正系數可以根據當地頒布的「土地級別基準地價和土地出讓金標准」計算，可以到當地的國土房管部門的網站上查詢。
⑸ 請問華業地產這個股怎樣，這兩天可買進嗎
經過連續兩個交易日的調整，本周四大盤探底回升，盤面恢復活躍格局，其中萬通地產600246作為前期北京板塊的絕對牛股，今日強勢封板，成為最先創出2月16號下跌以來新高的品種之一。這一信號告訴我們，作為前期最具人氣的北京地產板塊，短期快速調整後，已醞釀出較強的反攻動能。北京地產板塊前期連續爆發的主要原因是北京地產年後回暖，以及投資規模超越迪斯尼的環球影視城項目將落戶北京通州。因此，在後市大盤逐漸向好背景下，建議投資者重點關注現價僅僅5元多的北京地產人氣龍頭——華業地產600240，公司大股東土地儲備豐富，且主要集中在北京通州等地，而公司本身也擁有通州李庄的一級開發項目，項目規劃土地750畝，目前項目開發等申報手續正有序進行，後期項目一旦落實，必然成為公司新的閃光點，值得我們重點留意。 根據相關報道，北京早在2001年就已經啟動環球影城主題公園前期工作，目前已經進入審批階段，被列入北京市2009年重點項目。事實上，北京市政府2009年在固定資產投資安排的計劃中，有關加快北京環球影城主題公園項目赫然在列。由此可以看出，相關北京地產股前期的強烈市場反應是有著實質利好預期的。華業地產600240的控股股東為華業發展（深圳）有限公司，實力非常強大，在北京擁有大量土地儲備，且主要集中在環球影視城落戶的通州地區，這不禁讓人對作為上市公司的華業地產前景引發聯想。另外，控股股東還承諾09年12月31日之前不通過上交所交易系統出售所持有的華業地產股份(149989149股)。在2010年12月31日之前，若華業地產股票二級市場價格低於12元(公司因分紅、配股、轉增等原因導致股份或權益變化時，將按相應比例調整該價格)，華業發展承諾不通過上交所交易系統減持所持有的華業地產股份，看好公司未來中長期發展非常明顯。而大股東的承諾對比華業地產目前僅5元多的價格看，其投資投機價格已突顯而出。 值得重點留意的是，華業地產作為北京地區的實力房產企業，向來投資眼光獨到。早在環球影視城還只是傳聞的時候，公司全資子公司北京高盛華房地產開發有限公司就與北京通州區永順鎮李庄村村委會，於2007年8月簽署《土地開發協議書》，就位於李庄村村域內約750畝土地達成土地一級開發協議。目前，該項目獲取規劃設計條件、申請規劃審批、提交一級開發申報資料等手續正按照計劃如期進行。這么看來，在後期環球影視城落戶預期下，公司的潛在成長性已得到市場大資金重點留意。市場上看，該股作為2月初拉升行情以來的絕對人氣龍頭，股性相當活絡，目前已連續調整四個交易日，股價打回前期主力成本區，後市有望借大盤反彈之際強力反攻，建議重點關注。
⑹ 如何評價一塊土地的價值
評估一宗土地的介值首先要確定他的用途，農用地有農用地的評估標准，建設用地有建設用地的評估標准，同是建設用地，不同的建設用途也會有不同的評估准。如果是城市土地，其基準地價有專門的評估規程，這是一門學科，不是三兩句講得清的。
⑺ 如何進行土地價值深度判斷
需要發揮土地經濟學的評價原則的作用
⑻ 華業地產這只股票怎麼樣。
最近地產類板塊不是很看好，國家出台政策對其產生利空，銀行收緊房貸
⑼ 求助：在房地產開發中，如何發現土地價值
成功的房地產投資在於土地價值的發現。價值和金錢都是一種觀念，價值處於波動之中，房地產也處於波動之中。對房地產開發商而言，對土地價值的認識尤為關鍵。不同的價值觀賦予土地不同的靈魂，就會導致房地產價值的不同。所以說，對土地價值的挖掘，即是對金錢和價值的認識。也就是說，土地價值的發現是成功的房地產投資的關鍵。
對土地價值的認識應從宏觀和微觀兩個方面分析
1、宏觀分析即土地SWOT（深層次）分析
1）項目地塊的優勢；
2）項目地塊的劣勢；
3）項目地塊的機會點；
4）項目地塊的威脅及困難點。
此分析包括該土地的性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等。
2、微觀分析即是項目土地性質調查，包括：
1）地理位置；
2）地質地貌狀況；
3）土地面積及紅線圖；
4）土地規劃使用性質；
5）七通一平現狀。