商品房銷售備案調價方式上海

1. 上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法是什麼

上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法是什麼？ 第一條為了提高商品房交易信息的透明度，規范商品房銷售行為，方便房地產登記，依據《城市房地產開發經營管理條例》和《上海市房地產登記條例》，制定本辦法。 第二條本市行政區域內新建商品房的銷售（包括預售和現售，下同），均應按本辦法規定進行合同網上備案和登記。 第三條市房地資源局負責商品房銷售合同網上備案和登記的組織實施及其相關管理工作。 市房地產交易中心（與市房地產登記處合署）具體負責商品房銷售合同網上備案和登記的實施工作。 第四條區（縣）房地產管理部門在審批商品房預售許可證時，應當將房地產開發企業的識別卡提交給市房地產交易中心辦理網上用戶認證。 未經預售直接現售商品房的，區（縣）房地產登記機構應當在受理新建商品房所有權初始登記時，將房地產開發企業的識別卡提交給市房地產交易中心辦理網上用戶認證。 第五條房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證的，市房地產交易中心應當通過網上操作系統，即時公布下列信息： （一）商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證； （二）商品房物業管理區域的規劃平面布置圖、建築分層平面圖； （三）商品房的樓盤表，包括總的單元（套）數，以及每單元（套）的部位、結構、面積等測繪結果； （四）房地產抵押、查封等權利限制情況； （五）商品房銷售合同的示範文本； （六）商品房擬銷售的價格。 第六條本辦法第五條第（五）項規定的商品房銷售合同的示範文本，由市房地資源局和市工商行政管理局聯合制定。 房地產開發企業需要使用自製的商品房銷售合同格式條款（包括補充的格式條款）的，應當向市工商行政管理局備案後，提交給市房地產交易中心即時變更網上的合同文本。 第七條本辦法第五條第（六）項規定的商品房擬銷售的價格，由房地產開發企業在領取商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證時，向市房地產交易中心申報。 房地產開發企業需要調整其商品房擬銷售的價格的，可以向市房地產交易中心辦理網上即時變更手續。 第八條凡已在網上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產開發企業不得拒絕。 在取得商品房預售許可證前，房地產開發企業不得以預訂、預約等方式進行銷售活動。 第九條商品房銷售的當事人雙方應當根據網上公布的示範合同文本，協商擬訂合同條款。 商品房銷售合同經當事人雙方確認後，由房地產開發企業通過網上操作系統，將合同文本傳送至市房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請。 購房人應當在商品房銷售合同文本上輸入相關的個人信息，並設置密碼。 第十條市房地產交易中心應當即時完成網上傳送的商品房銷售合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，並通過網上操作系統，發送合同備案證明和房地產登記申請受理書。 市房地產交易中心應當在發送合同備案證明和房地產登記申請受理書的同時，通過網上操作系統，在商品房的樓盤表內註明該單元（套）商品房已銷售。 第十一條房地產開發企業應當列印已取得備案證明的商品房銷售合同和房地產登記申請受理書，並與購房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。 第十二條商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日後，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領預告登記證明。 商品房現售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日後，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領房地產權證。 第十三條在申領預告登記證明或者房地產權證前，當事人雙方經協商一致，需要變更商品房銷售合同條款的，應當按照本辦法第九條、第十條和第十一條的規定，通過網上操作系統辦理相關手續。 第十四條在申領預告登記證明或者房地產權證前，當事人雙方經協商一致，需要解除商品房銷售合同的，應當持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同、解除合同的書面協議和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構辦理注銷合同備案和撤回登記申請的手續。 發生前款所列情形的，市房地產交易中心應當通過網上操作系統，及時在商品房的樓盤表內註明該單元（套）商品房銷售合同已解除。 第十五條房地產開發企業取得商品房預售許可證或者新建商品房房地產權證後，依據《中華人民共和國擔保法》的規定，與購房人達成定金合同的，應當參照本辦法辦理定金合同的網上備案。具體實施辦法由市房地資源局另行制定。 第十六條市房地產交易中心應當定期匯總、分析和發布全市新建商品房的交易信息，並提供網上公開查詢服務。 第十七條本辦法的具體應用問題，由市房地資源局負責解釋。 第十八條本辦法自2004年3月30日起施行。

2. 商品房備案價格和銷售價區別

（1）含義不同

商品房的備案價格是開發商在開盤之前就在建委備案的價格。

銷售價就是開盤後的價格。

（2）價格高低不同

備案價格是開發商新售商品房的最高價格，並不是已經出售或者正在銷售的房源的實際成交價格。房地產開發商做出的價格承諾，在實際銷售過程中不得突破。如果漲價必須二次備案，說明漲價原因。

商品房的預售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5%，具體變動需要由各地房地產主管部門結合當地實際確定。也就是說從理論上說，政府都會要求嚴格執行房價備案制度，銷售價格不允許比備案價格高。

（3）執行標准不同

備案價就是指每一套住房在申請預售時就已經確定了參考價格,而不是現在所普遍採取的隨行就市。具體而言，則是對開發商申請預售的每套房子都要進行價格備案,調價幅度超過備案就需要重新備案，不然就可能違規或者不能簽約。

房產開發企業在銷售方案中申報的「一房一價」，要明確調價的期限,並嚴格按照申報價對外銷售。

(2)商品房銷售備案調價方式上海擴展閱讀

房價備案制度是指要求開發商在首次開盤定價時，必須根據規定的時間提前到當地價格主管部門備案，然後才可以向房管部門申請銷售許可證。

普通商品住房銷售價格，由房地產開發經營企業在規范成本核算的基礎上，在公布的市場平均利潤率及合理幅度范圍內制定銷售價格水平。

市場平均利潤率由價格主管部門會同相關部門按照規定的程序測定，合理上浮幅度由價格主管部門根據本地經濟發展水平、群眾購買力和市場供求狀況確定並予以公布。

3. 新建商品住房銷售價格申報備案制度是怎麼規定的

中國到底有多少閑置房？如今這可是個熱門話題。有媒體報道說，中國電力部門報告，過去六個月，6450萬城市住戶的電表讀數為零。據此推測，中國現有閑置房可供2億人居住。另有媒體說，電力部門否認了這一數據。無論如何，首先要獲取可靠的數據。不然，就只能「摸黑兒」制定國家政策。
兩種泡沫
房產市場可以經歷房價和數量兩種泡沫。近代大多數房產泡沫都是房價泡沫。上世紀80年代，東京房價猛增，供應卻沒有相應上漲。上世紀90年代，香港房產市場也遭遇類似情況。房產市場易產生價格泡沫，因為一些獨特因素限制了供給的反應速度。
首先，房產建設與政府管制息息相關，與其所在社區關系尤其密切。成熟社區中，通常規定新建樓房不得超過一定高度和密度。
因此，這類社區實際上不可能迅速提高供給。
其次，基礎設施建設耗時較長。缺乏土地通常與基礎設施稀缺有關。基礎設施建設很費時間。房價高時，假使資金充足，人們也對基建持謹慎態度，不敢一哄而上，擔心費時費力的基建結束後，房價已然回落。因此，即使在較長的一段時期內，房產供應也可能無法對漲價作出反應。
房屋數量泡沫比價格泡沫少見，而且持續時間不長。出現房量泡沫時，供給增加，房價遭遇下行壓力。此時僅需增加貨幣供應，就可穩定房價。房量泡沫有時為建設泡沫，但往往伴隨建設周期一起結束。因為一旦供給抬頭，房價將急劇回落。
目前，中國正遭遇房價泡沫。通過研究分析房價/收入比和房租收入，我們就可以判斷，泡沫是否已經產生，程度如何。如果城市裡每平方米房屋均價為居民平均月收入的5倍-10倍，房市規模相對家庭總大得多，高房價就很可能是泡沫。成熟經濟體的房價/收入比應在1倍左右。在發展迅速的經濟體，比率可能為2倍。中國房產價值都集中在大城市，其房價水平無法通過理性因素來解釋。中國的房租也正在上漲，而如果真是遍地都是閑置房，兩種現象無法互相解釋。有人批評房產中介公司哄抬市場。除非市場待租賃房產都集中於一家之手，否則，難以積聚足夠的市場力量形成壟斷。中國房產中介產業非常分散，因此，這種解釋很難成立。
中國特色的泡沫
中國的房產泡沫與其他泡沫的不同之處在於，它有著前所未有的數量，中國不存在供給不足。城市住房大多可分為單位舊房和私人住房。後者在過去十年突飛猛進，達6000萬套。其中，約2000萬套由開發商在建。地方政府土地儲備大約還能再建2000萬-3000萬套房屋。大量單位公房拆遷後再開發。在最近一輪再開發熱潮之前，單位公房量可能超過100億平方米。相對於新建住房量，拆遷房
數量不可能太大，否則，這些公房對地方政府來說就失去了商業意義。現有住房總量可能在90億平方米左右。
除了商品房建設，公司和政府也自行建房，分配給員工。農村也建設了大量住房。在毗鄰大城市的地區，此類住房影響房產供給。如果郊區農田被重新規劃為城市用地，官方分類將農房變為城市住房。
獲得城市住房總量的可靠數字實在很難。人均住房面積數據還比較有用。在大部分城市開展的調查顯示，平均住房面積為每人28平方米-30平方米。我們不知道這項調查覆蓋了多少人口，但是，這些數據肯定不包括農民工。我們不知道這項調查是否將空置房計算在內。粗略估計，中國城市住房總量約為170億平方米，誤差區間為上下各10％。
盡管數據不精確，但仍可斷定，中國不存在絕對住房短缺的情況。如採用日本的標准，中國城市住房足以安置所有的中國人，所有農村人口遷到城市都足夠。
掌握投機型（而非其他目的）空房的數量，比掌握住房總體數據重要得多。雖然政府未能公布空房數據，但我認為商品房空房率為25％-30％，比正常市場情況下至少高出100％。這種差異可被視為投機庫存，如同有人囤積黃銅，待價而沽。這種投機庫存的價值可能佔GDP的15％左右。更可怕的是，2010年-2011年將可能形成大量投機庫存。近期信貸收緊，擠壓第二套及第三套房購房者，導致全國交易量崩盤。
我從房產中介發現，大多數房產需求被納入調控范圍，即投機購房。可以假設，2010年-2011年，房產供給將接近GDP總量的15％。房產政策調控抑制市場過熱，開發商勢必囤積供給，作為庫存。一旦再次放寬調控，投機行為將卷土重來，可能導致投機庫存價值翻番。
放鬆現有調控措施的幾率很大。部分城市的銀行已經逐步放開信貸。地方政府靠房地產增加收入。如果交易量持續走低，他們將陷入財政危機。許多地方政府本已債台高築。地方政府負債超過收入五倍很普遍。如果收入來源枯竭，地方政府會拖欠債務。有鑒於此，中央政府可能放鬆調控力度。調控放鬆可能秘而不宣。政府改變心意，雖然短期內可緩解政府的財政困難，但是，一旦房產泡沫破滅，問題將接踵而至。
除了商品房空置，其他類別的房產空置率也居高不下。優勢群體或關系戶（例如，郊區的農民和可以自行建房的公司的雇員）不受市場約束，將占上風。因此，這方市場的閑置率將比商品房市場更高。雖然這些房產不參與市場競爭，但它們卻參與租房市場競爭。它們構成有效供給的一部分。計算房產市場過量時，也應考慮它們的閑置率。
即使中國的城市空房少於6450萬套，也將達到國際標準的一半。這仍相當於城市住房總量的20％，高於台灣高峰期的閑置率。如果放鬆調控政策，空房量將超過城市住房總量的30％。中國的房量泡沫的規模的確前所未有。中國住房供給過量並不稀奇。總的來說，過度供給很常見。它反映出資本價格過低。中國
經濟的結構決定了，供給將迅速增加。然而，閑置率居高不下，而房價還持續走高，真是咄咄怪事。在正常情況下，投機者會因為高閑置率止步不前。目前跡象很明顯，房價將陷入困境。以下四個獨特的因素或許可以解釋中國的特殊情況。

4. 限售+限價 上海進一步加強房地產市場管理

3月3日，上海市住建委等部門發布《關於進一步加強本市房地產市場管理的通知》（下稱《通知》），包括住房限售、房企拿地限價、嚴格規范企業購買商品住房等七項舉措。
「此次政策出台，充分說明當前調控從緊從嚴導向。結合近期部分大城市政策密集出台，可以認為，今年全面解決大城市住房問題的調控戰正式打響了。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
《通知》中最受關注的是實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。
嚴躍進認為，這一點其實是配合了此前積分購房政策等內容的。此前積分購房客觀上使得一些購房者可以獲得優先購房權。同時，和其他城市做法一樣，對於一些優先認購的房源，普遍會設置限售的條件。此次上海的做法也是充分考慮到此類購房的實際，通過限售，進一步限制此類住房的炒作。這也同時可以使得相關樓盤進一步降溫。
房企的非理性拿地常常造成地王頻出、「麵粉比麵包貴」的情況。一位房地產業內人士告訴第一財經記者，《通知》非常值得關注的一點是，實施土地限價競價，是上海首次對房企拿地價格做出限制。
《通知》提出，在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉出讓地塊房地聯動房價查詢結果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業，規劃資源、房屋管理等部門聯合約談警示，後續加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監管。
「對於土地限價的規定，上海借鑒了其他城市的經驗。政策最關鍵的影響是穩定未來的市場預期。土地最高價格受到限定，樓板價也就限定了，將對穩定未來市場價格預期產生積極作用。」上述業內人士告訴第一財經記者。
嚴躍進認為，這一點規定和此前上海普陀區部分地塊交易有一定的關聯，當時的土地交易也面臨了政府約談。「從後續的情況看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此類限價政策，在拿地方面理性報價，否則高價拿地王後，可能後續項目開發也會面臨較大的約束。」嚴躍進說。
在住宅用地供應方面，《通知》強調加大商品住宅用地供應力度，保障性住房用地「應保盡保」，單列租賃住房用地計劃。壓實各區主體責任，量化地價調控目標，合理制定土地出讓方案，穩定市場預期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。
「土地的供應計劃方面，租賃地塊分開單列，商品住房可以最大限度地形成有效供應，但租賃用地沒有辦法形成很多有效供應，兩塊分開，對於未來保證充足的供應比較有利。」該業內人士分析稱。
《通知》還嚴格規范企業購買商品住房。全面執行關於規范企業購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規定，嚴格審核企業購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優先於企業。
「從此類政策規定可以看出，對於企業的購房也進行了嚴管。這主要是兩個渠道。第一，企業購房後，其持有時間有約束，這樣可以防範企業進行短線操作。第二，通過明確居民購房優先的內容，實際上也減少了企業搶房的現象。這樣有助於真正保障購房居民家庭的購房權益，防範企業投資房產所帶來的困擾。」嚴躍進說。
此外，《通知》還在嚴格新建商品住房價格備案管理、強化商品住房交易管理、進一步加強房地產中介管理等方面作出規定。
在新房限價方面，《通知》要求各區應切實承擔起新建商品住房項目價格備案管理的主體責任，指導開發企業合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調整。市房管部門進一步強化新建商品住房項目價格備案復核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。

5. 上海市商品房銷售方案備案證明 是預售許可證嗎

這種情況經常發生，需要開發商一批一批將已經售出的房子解押，然後才可以辦理登記備案，如果是正規開發商，會派人辦理，否則可以到消協投訴。

6. 上海發布關於進一步加強本市房地產市場管理的通知

3月3日，上海市發布進一步加強本市房地產市場管理的通知。通知提出，在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價;房管部門進一步強化新建商品住房項目價格備案復核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。
全文如下：
各有關單位：
為落實《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(滬建房管聯〔2021〕48號)，進一步加強土地市場和商品住房市場管理，著力穩地價、穩房價、穩預期，確保本市房地產市場平穩健康發展，現就有關事項通知如下：
一、強化住宅用地供應管理。及時公布住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供應力度，保障性住房用地「應保盡保」，單列租賃住房用地計劃。壓實各區主體責任，量化地價調控目標，合理制定土地出讓方案，穩定市場預期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。
二、深化完善房價地價聯動機制。在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署知曉出讓地塊房地聯動房價查詢結果以及理性競價的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業，規劃資源、房屋管理等部門聯合約談警示，後續加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監管。
三、嚴格新建商品住房價格備案管理。各區應切實承擔起新建商品住房項目價格備案管理的主體責任，指導開發企業合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調整。市房管部門進一步強化新建商品住房項目價格備案復核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。
四、強化商品住房交易管理。進一步優化房屋交易網簽備案制度，拓寬網簽備案數據應用范圍。加強部門間信息共享，通過大數據篩查、專項檢查等方式，加大稅收征管、購房資金核查和新購住房抵押監管的力度。
五、進一步加強房地產中介管理。持續整頓規范房地產中介經營行為，著力加強房地產信息服務平台監管。規范二手住房價格等信息發布行為，嚴格房源核驗，未經核驗不得發布房源掛牌信息。嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。
六、嚴格規范企業購買商品住房。全面執行關於規范企業購買商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的規定，嚴格審核企業購買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優先於企業。
七、實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年後方可轉讓。
上海市住房和城鄉建設管理委員會
上海市規劃和自然資源局
上海市房屋管理局
2021年3月3日

7. 商品房住宅銷售價格備案是什麼意思

1，商品房住宅銷售價格備案是說房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶及監管協議、預訂協議（認購書等）樣本等內容在內的商品住房預售方案。預售價格變動幅度原則上不超過5%，具體由各地房地產主管部門結合當地實際確定。
2，銷售價格備案的主要目的是房管局為防止開發商無原則性的調整價格，避免因價格過度上漲或下調造成房地產市場的不良沖擊的一種監管制度。

8. 上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法的第十二條

商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日後，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領預告登記證明。
商品房現售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日後，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領房地產權證。

9. 關於商品房備案價格與銷售價格的問題

商品房的備案價格是開發商在開盤之前就在建委備案的價格，銷售價就是開盤後的價格。一般而言，很多的商品房的銷售價一定是高於備案價格的。商品房住宅銷售價格備案是說房地產開發企業在申請商品住房預售許可時，必須提交包括預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶及監管協議等內容在內的商品住房預售方案。
商品房的預售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5％，具體變動需要由各地房地產主管部門結合當地實際確定。商品房的銷售價格備案的主要目的是房管局和政府為了防止開發商無原則性的調整價格，避免因價格過度上漲或下調造成房地產市場的不良沖擊的一種監管制度。
購買者在購買房屋前需要求驗證開發企業的土地使用權證以及其他證件，以確保該房屋買賣的合法性和保障自己的利益。