上海土地使用權抵押給企業

『壹』 土地使用權能抵押給境外公司嗎

支付了土地使用金的土地（主要是排除劃撥無償取得使用權的土地），使用權人可以依法抵押給債權人，應當到房地部門辦理手續。

『貳』 國有土地使用權在企業間可以抵押嗎

我們是一家生產石油化工產品的公司。最近一家企業向我們賒購一批產品，由於涉及金額較大，在簽訂合同時，我方提出要對方提供擔保。對方同意將他們廠的土地使用權抵押給我公司。請問，土地使用權可以在企業之間抵押嗎?需要辦理哪些手續?如果這家企業無法清償債務，我們該如何維護本公司的權利?讀者 張景

答：首先，企業之間是可以抵押土地使用權的。《中華人民共和國擔保法》中對抵押權人的資格並沒有特別限定，因此銀行和企業都可以作為抵押權人。根據《中華人民共和國擔保法》第三十四條第三款之規定，抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物可以抵押。但是需要注意的是，根據國土資源部《關於企業問土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函〔2000〕582號，以下簡稱582號復函）規定，企業間以土地使用權進行抵押擔保的前提是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批准手續。

其次，對於以出讓和劃撥不同方式取得的國有土地使用權，其抵押權設定的條件不盡相同。通過出讓方式取得國有土地使用權的，國有土地使用權人已經向國家繳納了土地出讓金，因此對它的處置權相對完整，抵押權設定也比較簡單。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十七條規定：「依法取得的房屋所有權連同該房屋范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權可以設定抵押。」582號復函規定：「債務方可以依法取得的國有土地使用權或依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的國有土地使用權抵押。」根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，出讓土地使用權抵押的前提是抵押人和抵押權人必須簽訂了書面抵押合同，並且具備了土地使用權證書和房屋所有權證書。

劃撥土地使用權的抵押權設定條件相對復雜。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院第55號令）第四十四條、第四十五條之規定，劃撥土地使用權必須滿足以下4個條件方可抵押：①土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；②領有國有土地使用證；③具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明；④依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權合同、向當地市、縣人民政府補繳土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲效益抵繳土地使用權出讓金。就筆者對法條的理解，劃撥土地使用權不能像出讓土地使用權一樣單獨設定抵押，必須與地上合法的建築物和其他附著物共同設定抵押。

再次，土地使用權抵押應該簽訂抵押合同，並辦理登記。根據《中華人民共和國擔保法》規定，當事人未辦理登記的，不得對抗第三人。因此要切實保護您公司的權利，一定要及時辦理抵押登記，取得土地他項權利證明書。對於劃撥土地使用權，根據《關於劃撥國有土地使用權抵押登記有關問題的通知》（國土資發〔2004〕9號的有關規定，如果土地行政主管部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批許可權的土地行政主管部門批准，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續。

抵押權實現時，抵押權人有優先受償權。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十六條、第三十七條規定，抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣布解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律法規和抵押合同的規定處分抵押財產。處分抵押財產所得，抵押權人有優先受償權。如果設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，則根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和582號復函的相關規定，依法拍賣該房地產後，從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。

中國土地礦產法律事務中心 劉洋

『叄』 企業之間土地使用權抵押的能否辦理抵押登記

企業之間土地使用權抵押的，能否辦理抵押登記？ 企業在買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，為擔保合同夠得到順利履行，債權人可以要求債務人以土地使用權作為債務履行的擔保並申請抵押登記，如賣方在交貨之後，買方還沒有支付貨款之前，或者在買方暫時無法支付貨款時，賣方會要求買方以其不動產作為抵押並辦理登記，從而使賣方的債權能夠得到優先受償。對於這種抵押登記，能否辦理？實踐中，土地登記機構存在疑問。筆者認為這種抵押登記可以辦理，因為： 一是企業之間為保障其債權得到實現，以土地使用權設定擔保的做法符合《擔保法》和《物權法》的有關規定。因為《擔保法》第二條規定，在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依法設定擔保；《物權法》第一百七十一條規定，債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依法設立擔保物權。 二是目前國家和地方都已經有文件允許企業之間土地使用權進行依法抵押並對抵押登記的辦理作出了規定，如《國土資源部關於企業間土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函[2000]582號）、北京市房屋土地管理局《關於加強我市房地產抵押管理工作有關問題的通知》（京房地權字（1998）281號）等。 但是，土地登記機構在辦理企業之間的土地使用權抵押時，應當注意以下幾點： 一是抵押的土地使用權必須已經辦理登記。 二是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律、法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批准手續。 三是企業之間訂立的主合同符合法律、法規規定的，為保證債權實現，債務方企業可以依法取得的出讓國有土地使用權或依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的國有土地使用權抵押。

『肆』 企業之間土地使用權抵押的，能否辦理抵押登記

可以

企業在買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，為擔保合同夠得到順利履行，債權人可以要求債務人以土地使用權作為債務履行的擔保並申請抵押登記，如賣方在交貨之後，買方還沒有支付貨款之前，或者在買方暫時無法支付貨款時，賣方會要求買方以其不動產作為抵押並辦理登記，從而使賣方的債權能夠得到優先受償。

一是企業之間為保障其債權得到實現，以土地使用權設定擔保的做法符合《擔保法》和《物權法》的有關規定。因為《擔保法》第二條規定，在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以擔保方式保障其債權實現的，可以依法設定擔保；《物權法》第一百七十一條規定，債權人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實現其債權，需要擔保的，可以依法設立擔保物權。

二是目前國家和地方都已經有文件允許企業之間土地使用權進行依法抵押並對抵押登記的辦理作出了規定，如《國土資源部關於企業間土地使用權抵押有關問題的復函》（國土資函[2000]582號）、北京市房屋土地管理局《關於加強我市房地產抵押管理工作有關問題的通知》（京房地權字（1998）281號）等。 但是，土地登記機構在辦理企業之間的土地使用權抵押時，應當注意以下幾點：

一是抵押的土地使用權必須已經辦理登記。

二是企業之間訂立的債權債務主合同必須符合有關法律、法規的規定，涉及需要金融監管部門批準的，應首先辦理批准手續。

三是企業之間訂立的主合同符合法律、法規規定的，為保證債權實現，債務方企業可以依法取得的出讓國有土地使用權或依法取得的房屋所有權連同該房屋佔用范圍內的國有土地使用權抵押。

『伍』 國有土地使用權能抵押給公司或個人嗎，請給出依據

答案是肯定的。
在我國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。切記，抵押已登記為生效要件。

『陸』 土地使用權抵押給銀行，銀行會有哪些償債風險

許多銀行認為，土地使用權抵押在自己的手裡，應該不會出現什麼風險，所以，在貸前調查、貸後管理等相關重要環節便會出現懈怠思想，進而導致對於潛在風險的防範時機怡誤。一、要充分考慮土地使用者在土地的處分權方面受到相應的法律約束問題。劃撥土地使用權是土地使用者通過各種方式依法無償取得的土地使用權。由於歷史原因，公司、企業所使用的土地為劃撥土地使用權的情況普遍存在，在信貸業務實踐中銀行選擇以劃撥土地使用權作抵押物的現象也比較常見。由於劃撥土地使用權是以無償方式取得的，因而，土地使用者在土地的處分權方面也受到相應的法律約束。銀行在辦理土地使用權抵押業務時應注意規避因劃撥土地使用權處分、土地抵押價值減少或滅失而形成的風險。二、要充分關注主體資格、法定要件、法定程序違法而形成的風險。根據《擔保法》、《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，劃撥土地使用權符合一定條件的，是可以設定抵押的。國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條規定：「符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有可以轉讓、出租、抵押：(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;(二)須有國有土地使用證;(三)具有地上建築物、其他附著物合法產權證明;(四)依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。」因此，銀行在選擇劃撥土地使用權作抵押物時應首先嚴格執行這些規定，避免因主體資格、法定要件、法定程序違法而形成的風險。三、要充分關注土地使用權的使用過程中的一些「不可抗拒」因素引發的法律風險。除了上述三種情況之外，還須注意如下三種情況所造成的風險。一是土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的。按照有關法律規定，劃撥土地使用權人因遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權。由於這種「無償收回權」是法律賦予的，抵押權是不能對抗的，由此會造成抵押權消滅。二是因城市建設發展需要和城市規劃需要，轉移土地使用權的。依照法律規定，市、縣人民政府對於劃撥土地使用權因城市建設發展需要和城市建設規劃要求可以無償收回。由於這種「無償收回權」也是法定的，設定的抵押權隨著土地使用權的無償收回而終歸消滅。三是因抵押擔保的債權到期實現抵押權時涉及劃撥土地使用權的轉讓。

『柒』 個人、企業之間借款能否用土地使用權抵押

《擔保法》第五條規定：擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。依此規定，借款合同是否有效往往關繫到擔保合同的效力： 個人向個人、企業向個人借款符合有關法律的規定，可以依法用土地使用權進行抵押； 企業與企業之間的借款違反金融法規的有關規定，個人向企業借款屬於挪用資金的違反法律規定的行為。因此，企業與企業、個人向企業借款均不能利用土地使用權進行抵押。

『捌』 在建工程和土地使用權如何辦理抵押

你好:
土地使用權可以向國土資源局辦理抵押登記,要向土地部門提供土地證、抵押合同、抵押物清單、借款合同、房產抵押證明、土地估價報告、地價確認證明、雙方身份確認材料。
房產抵押可以向房產局申請辦理抵押登記，辦完房產抵押後才能辦理土地抵押。
企業間的抵押要經過銀行監管機構批准，即中國人民銀行批准才能進行抵押。