2016年上海土地市場

1. 上海房地產市場投資前景如何

從投資增速長期變化看，最近15年上海房地產開發投資增速大起大落，受國家宏版觀調控權政策影響大。據《一線城市房地產行業發展前景預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，2017年1-4月上海市房地產開發投資額為113552百萬元，同比增長7.1%;2016年1-12月上海市房地產開發投資額為370903百萬元，同比增長6.9%。

上海近幾年房地產投資增速的變化反映出：一方面我國房地產業進入「新常態」，高增長投資時代結束;另一方面我國宏觀經濟形勢嚴峻，下行壓力大。預計2017上海房地產開發投資將延續2016的態勢，增速繼續收窄。

2. 2016年11月上海最新購房資格&首付比例

市住建委今天公布，自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業貸款的，首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。公積金貸款利率、貸款額度等也將根據情況進行調整。

11月28日, 市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監局聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，旨在進一步促進本市房地產市場平穩健康有序發展。

《通知》規定，經上海市市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：

自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房（即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的）申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄（包括商業性或公積金住房貸款記錄）的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

《通知》要求，各房屋管理部門要加強房屋交易審核工作，認真做好住房信貸房屋信息查詢工作。各商業銀行應繼續強化對首付資金來源、收入證明真實性等審核，根據借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握具體執行水平，對於有投資、投機性購房特徵的，應從嚴確定首付款比例和利率。人民銀行上海分行和上海銀監局將加強監督檢查。此外，上海銀監局已會同規土部門深入核查了部分土地拍賣的競得資金來源，正在對查實存在資金違規進入土地交易市場問題的銀行業金融機構採取行政處罰措施。後續還將積極配合相關部門，持續開展土地交易資金來源核查工作。

同日，市住房公積金管理委員會印發《關於調整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，一是嚴格執行公積金差別化信貸政策。在區分首套和二套購房的前提下，調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元，並停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。二是體現公積金制度的公平性、可持續和風險可控。借款人以公積金繳存賬戶余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍；嚴格執行住建部還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過40%，以及對第二套改善型住房認定標準的口徑。

此外，本市將加大商品住房用地供應，確保2016年商品住房用地供應同比增加。進一步強化商品房預銷售行為管理，加強對房地產企業和從業人員監管，持續開展房地產市場秩序專項整治工作，堅決打擊房地產開發企業和經紀企業捂盤惜售、炒作房價、虛假廣告、誘騙消費者交易及各類價格違法違規行為；加大對編制謠言、散布不實信息、擾亂市場秩序等行為查處力度，依法依規予以嚴肅處理。培育和發展住房租賃市場，鼓勵社會專業機構不斷擴大代理經租業務規模，切實落實居住房屋租賃合同登記備案制度，規范住房租賃行為，穩定住房租賃關系，保障租賃當事人合法權益。

本市將繼續堅持「以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主」的住房市場體系，不斷完善「四位一體」的住房保障體系，按照國家關於住房限購、限貸的要求，繼續嚴格執行「滬九條」、「滬六條」規定，強化市場調控職責，加強監督檢查，落實考核制度，確保各項調控政策執行到位，促進本市房地產市場平穩健康有序發展。

政策問答：

一、商業銀行如何認定首套房貸？

答：居民家庭名下在本市無住房，且通過人民銀行徵信系統顯示在全國各地無商業性住房貸款記錄、無公積金住房貸款記錄的，按照首套房貸政策執行，首付款比例不低於35%。

二、商業銀行如何認定二套房貸？

（以上回答發布於2016-11-29，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 7月上海二手房成交量大漲36% 投資客開始拋售房產

經過三個月的低迷與回調,上海二手房市場成交量在7月再度沖高。

據信義房屋數據,2016年7月上海二手房共成交3.85萬套,較上月環比上漲36.6%。全市二手房成交總金額889.6億元,環比上月增長39%。成交均價微漲,為2.79萬元/平方米。

投資客拋售兩套房

在剛剛過去的7月,林先生已經將自己在上海市長寧區伊犁路的一套50平方米的房子售出,總價275萬元,「成交很快,一掛出去就有買家上門,而且也沒有還價。」林先生說,自己在上海做生意多年,名下持有8、9套房產,從去年到現在,房價一路飆漲,自己所在伊犁路區域,均價從一年多前的3萬多元/
平方米上漲到現在的5萬多元/平方米,「我已經有些看不懂了,擔心市場有泡沫,我手頭的房產較多,總是持有怕後市存在風險,所以想先賣掉1、2套。」林先生說,好在出售的過程很順利,一掛出就有買家接盤,自己又欣喜又意外。

數據顯示,在年初的1月和3月,上海二手房成交量曾達到驚人的4.6萬套和5.7萬套,然而隨著3.25新政的出台,4月的成交量大幅下滑到2萬套水平,5、6月份也是在低位徘徊,成交量分別為2.3萬套和2.8萬套。

上海
太平洋房屋副總經理王超稱,3.25政策出台以後,4、5、6月份的成交量都很低迷,從3月的5.7萬套下滑至2萬多套,價格也出現5%左右的微調,這一階段市場轉為觀望,需求是被抑制的。而到了7月,政策的消化期已過,市場再度活躍,此前被壓制的剛需、改善型需求被釋放出來,加上7月上海土地市場單價、總價最高地塊頻出,加劇了市場的恐慌心理,出現了恐慌性購房的行為。

「怕漲價」:地價走高刺激買家入市

太平洋房屋
浦東金橋門店經理方波表示,7月他們門店成交了10多套房源,業績上漲了40%-50%,「外環外的地價都拍到3萬多了,我們這兒的房價才4萬多,所以客戶會選擇出手。」方波說,8月的行情會比7月更好,市場行情將持續走高。

中原地產中國大陸區副總裁兼上海中原地產總經理劉天暘稱,7月上海二手房市場出現「淡季不淡」的行情,且交易量增幅超出預判。目前市場置換需求占據重要比例,買家往往是賣掉一套或者兩套原有房屋去購置新房。因此從新房市場來看,7月中高端項目有不錯表現,7月一、二手市場保持了很好的協調性。
「盡管7月成交量比較大,但是價格還是保持穩定。主要成交集中在中低價位段產品,結構性變化下均價沒有出現大幅波動。」劉天暘說,7月二手房市場成交活躍,一方面是活躍的土拍市場提高了買家的未來預期。另外,7月新房市場供應減少,「一房難搶」使一些急於入市的客戶轉投二手房市場。最後,原先固有認知7
月是傳統淡季,但是今年7月出現「淡季不淡」的行情,讓很多客戶始料未及,有些買家唯恐到「金九銀十」樓市會變得更好而錯失入市良機,故在此預期下不如提前入市。

中原地產中遠兩灣城的中介業務員張碩也稱,7月市場明顯比前兩三個月好很多,整個中遠兩灣城片區成交了40、50套房源,原來出價580-590萬元的兩房現在出價在600萬元,房型好的兩房房源基本賣空了。

再出新政空間不大

王超說,照目前的情況看,預計8月二手市場仍會延續7月的火熱勢頭,成交量仍然會保持在3.5萬-4萬套的水平,如果接下來連續三個月成交量維持高位,價格將會再度上漲,「所以我們也很擔心,如果市場持續過熱,不排除到了10月份再出政策的可能。」不過王超同時表示,3.25政策已經堪稱史上最嚴厲調控政策,再出台新的政策,操作的空間已經不大。

房多多聯合創始人曾熙表示,上海作為一線城市,成交量持續上升是必然的。即便是在比較低迷4、5、6月份,上海二手市場的成交量也是呈現逐月回升狀態的,由於新房的供應量比較小,大量的成交轉移到二手市場,隨著政策被逐步消化,造成7月成交量的爆發。「從我們目前監測到的情況看,房東的加價比例在增加,在交易前臨時跳價的比例也在增加,在局部區域比如拍地的區域,價格是在明顯往上走的,所以未來價格上行的壓力是很大的。」

曾熙說,7月的市場情況將成為未來幾個月的常態,預計8、9月份市場會持續向好。

寶原地產寶山區域總監張燕介紹說,尤其是7月中旬以後,客戶購房的慾望非常強,不再猶豫了,看過幾套之後就能下定,而前面兩三個月都是在觀望的。因為土地市場火熱,很多客戶擔心到了9、10月份房價還會漲,所以紛紛出手,「價格總體穩定,有些微漲,談價的餘地已經不大。」

嚴躍進表示,應該說7月上海二手房交易非常熱,這和一手房的市場走勢基本類似,體現了淡季不淡的效應。這有幾個原因。第一是房價持續上漲的背景下,後續是否會出政策還是比較擔心的,這個時候對於此類二手房市場的判斷就會比較一致,即積極認購此類二手房非常有必要。第二是持續的高單價、高總價地的現象,使得二手房跳價的現象比較多,這個時候購房者也會積極認購。第三是隨著7月份新盤的供應,會使得房東急於拋售二手房,進而換購新房。二手房熱是一個很大的信號,意味著此前「3.25新政」後上海房地產市場熱度依然不減。所以要警惕下半年突然收緊政策的可能。否則目前部分房源陸續步入到4萬元/平方米的均價,將是倒逼各類新政策的繼續出台。

（以上回答發布於2016-08-08，當前相關購房政策請以實際為准）

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4. 一線城市地王頻出 風險隱現

針對三四線城市的明顯過剩風險，2015年以來，標桿房企開始全面回歸一線城市和二線核心城市，這些城市的土地價格也水漲船高。不過，在一線城市地王頻出的同時，也暗藏著不小的風險。

針對三四線城市的明顯過剩風險，2015年以來，標桿房企開始全面回歸一線城市和二線核心城市，這些城市的土地價格也水漲船高。不過，在一線城市地王頻出的同時，也暗藏著不小的風險。

地王頻出

79907元/平方米！去年12月25日，深圳尖崗山出讓的某地塊樓面價成功刷新了去年10月22日北京豐台花鄉地塊創下的7.5萬/平方米的樓面價，成為2015年全國的樓面價地王。

與深圳相似，北京和上海也是地王頻出。近期的上海土地拍賣會，「碧桂園+東原+平安」三家聯合體以23.1億元競得奉賢區南橋新城地塊，成交樓面價14597元/平方米，溢價率為62.19%，這個拍賣的土地樓板價和周邊的二手房價相差無幾。

在北京，根據中原地產市場研究部的統計，住宅類土地樓面價超過3萬的地塊2015年高達22宗，占所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中樓面價超過3萬的只有9宗，佔比為17%。

中原地產首席分析師張大偉對《第一財經日報》分析，目前北京樓面價超過房價已經成為常態。北京已經出現了遍地地王的現象，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的地王集中出現，未來房價很難不受到影響。隨著北京地價的攀升，未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的區域將會供應大量的豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

一線城市之外，南京、杭州、福州等二線核心城市也同樣出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新歷史紀錄。例如，2015年12月21日，福州市第十四次土拍會上，經過82輪拼搶，魯能集團以總價32.3億元競得北三環外的五四北區域原天宇開關廠地塊，樓面價14926元/平方米，溢價率達134%，五四北區域「地王」誕生。

風險隱現，開發商更加謹慎

一方面是一線城市和二線核心城市火爆的土地市場，另一方面卻是全國土地出讓金大幅下降的局面。國家統計局發布的數據顯示，1~11月份，房地產開發企業土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%，降幅比1~10月份收窄0.7個百分點；土地成交價款6409億元，下降26.0%，降幅擴大0.8個百分點。

為什麼在土地出讓金大幅下降的同時，一二線核心城市的地價卻節節上揚？這是因為，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市不超過20個，佔全國城市的比例相當之小。

對開發商而言，未來可供選擇進入的城市和空間已經越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。張大偉預計，房企拼搶一線城市土地，已經普遍出現了地價超過房價的現象，預計2016年，一線城市土地競爭將依然白熱化。

不過，在瘋狂的土地市場背後，未來一線城市的樓市也蘊含著一定的風險，不少開發商都對此表示將更為謹慎。

2013年和2014年上半年，來自福建的上市房企泰禾集團曾在北京、上海兩大一線城市大舉拿地引發廣泛關注。泰禾集團董事長黃其森日前在接受《第一財經日報》等媒體采訪時介紹，泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億，如果到2015年再去拿，可能要700億。黃其森說，未來泰禾仍堅定看好一線城市的前景，2015年泰禾拿了六塊地，除了杭州一塊外，其他全部位於北京、上海和深圳。一線城市的經濟承載力仍很強。

不過，黃其森也表示，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那麼激進了，因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番，「我們現在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊。」

融創中國董事長孫宏斌對北京、上海的房地產前景的判斷頗為審慎。他解釋稱，主要是因為北京、上海「沒法弄，一算就賠錢」。過去他覺得北京、上海什麼地都能拿，現在覺得要避免掉進高價地的「坑」裡面。

張大偉認為，在2015年以前，盡管也出現很多地王，但當時的樓面價都沒有超過周圍在售房價，因此風險相對要小很多。但2015年以來，由於三四線城市實在太差，大量資金都進入到一二線城市。這種資金推動下的地價不冷靜，會導致2016年下半年後出現一個泛豪宅化的趨勢。因為這些地王要到2016年下半年後才會開始入市，到時候房價要達到現在的一倍以上才能回本，但這樣的價格是很多區域所接受不了的。「因此這些問題將會在2016年下半年後爆發出來。」

（以上回答發布於2016-01-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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5. 全年土地出讓金整體上漲了嗎

中指院的數據顯示，2017年受到宅地供應整體增加影響，全年住宅類用地出讓金佔比較2016年增加約4個百分點，達到82%，商辦類及工業用地佔比分別下降3個及2個百分點，合計為17%。成交面積方面，各類用地供求結構相對穩定，工業用地仍然佔半數，住宅類與商辦類用地佔比較2016年全年增加近3個百分點，住宅類成交面積佔比同比增加4個百分點，達到37%。

綜合全年來看，一季度，土地市場總體平穩，熱點城市堅持調控，一線城市供應劇增，二線城市回歸理性；二三季度熱點城市調控深化，平均溢價率同比普遍下降，需求外溢至周邊三四線城市；四季度整體供應量攀升至年內高位，出讓金同比增加近四成，平均溢價率繼續下行。

6. 上海市產權調查土地狀況信息表中的備注「完全產權、五年以後可進入房地產市場」是什麼意思

房子可以交易沒有任何問題

7. 如何看待上海從嚴調控房地產市場上海能遏制住房價上漲的速度嗎

前幾天，網上到處是上海樓市房價上漲的信息，諸如二手房一月價格跳漲200萬、一小時漲40萬、新樓盤認籌率700%之類的誇張說辭，有人預測，上海有關部門肯定會在近期出台新的樓市調控政策。

上海在樓市稍有異常之時，有關部門立刻制定了新政策來壓制這種現象，2021年樓市調控第一槍開在上海，無論是速度還是控制力度，上海都做了一個非常好的表率。其他城市不妨參考下，連這么優秀的上海都"忍不住"給樓市澆水滅火，你們有何突出能力掀起風浪來呢，趕緊自覺地澆滅內心燃燒的小九九吧！

8. 誰那裡有一線城市房地產市場數據報告，可以分享一下

一線城市包括北京、上海、廣州和深圳。2016 年，上述四個一線城市的 GDP 分別 達到 2.49 萬億元、2.75 萬億元、1.96 萬億元和 1.95 萬億元，位居全國前列。同時，2017 年前四月，四個一線城市商品房銷售面積和銷售金額佔全國比例分別為 4.01%和 13.0%， 總體呈現下降態勢。

1、隨著限購、限貸、限價、限售的「四限政策」陸續出台，一線城市商品房銷售呈現下 降趨勢。2017 年前四月，一線城市商品房銷售面積累計達到 1670.5 萬平，同比下滑 27.9%。同期，一線城市商品房銷售金額累計達到 4314.0 億元，同比下滑 26.3%。

2、在加大土地供給的情況下，一線城市庫存去化周期有所回升，但總體仍處低位。截 至 2017 年 4 月份，一線城市商品房出清周期回升至 16.4 個月。同時，一線城市房價增 速下行。截至 2017 年 4 月份，一線城市商品住宅均價達到 3.30 萬元/平，同比增加 15.0%。

9. 樓市調控或仍加碼 分析稱房地產市場迎拐點

本周，房地產市場相關數據陸續公布。與2016年11月相比，2016年12月70個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市有20個，上漲的城市有46個，持平的有4個，房價上漲的城市數量繼續呈現減少態勢。其中，一二線城市房價走勢總體趨於平穩，三四線城市環比漲幅回落，一定程度上顯現出前期樓市調控的積極效果。除此之外，2016年房地產開發投資比2015年名義上漲6.9％，其中，住宅投資68704億元，增長6.4%，增速提高0.4個百分點。業界人士分析認為，2017年不少城市房價會迎來拐點，同時，房地產去庫存也將持續推進。

調控效果逐步顯現

房地產市場最值得關注的現象在於，2016年12月份，一線城市新建商品住宅價格環比漲幅已率先由上漲轉為持平。具體來看，北京、上海、深圳地區的房價環比均有所下跌，廣州也出現連續3個月房價環比漲幅回落。

「一線城市房價事實上具有風向標作用。」嚴躍進告訴記者，從這一角度來看，2017年房價走勢或將出現拐點。

縱觀2016年全年房價走勢，可謂在振盪中上行。2016年1至2月，全國房價處於「合理」區間；3月以後，房價開始走高；直至5月，隨著房地產市場交易面積有所下降，房價指數環比增幅也開始回落；8至10月，房價再度上漲，並引發外界強烈關注。

為防範房地產市場過度投資投機行為，維護房地產市場穩定健康發展，各地的調控政策不斷升級。2016年四季度，全國熱點城市調控政策效應逐漸顯現，房地產市場過熱現象得到明顯遏制。中原地產研究中心統計數據顯示，在2015年2月後，2016年12月北京新建商品住宅價格環比指數第一次出現下調。而從2016年全年數據來看，北京房價環比漲幅最高的月份是9月，漲幅高達4.9%。

短短3個月時間，房價由漲到跌，政策調控成為最大的影響因素。

嚴躍進告訴記者，從月度數據來看，2016年四季度各月份限購等政策不斷升級和加碼，所以房價環比增幅在不斷收窄，這也遏制了房價同比增幅的擴大態勢。「觀察70個大中城市的數據可以看出，控制房價政策總體上初戰告捷。2017年，穩定市場預期和房價依然需要各方繼續努力。」他表示。

調控政策或將加碼

2016年12月召開的中央政治局會議指出，「加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制」，為2017年房地產市場發展定下總體基調。另外，在剛剛結束的部分地方兩會上，「促進房地產市場平穩發展」多次出現在各地政府工作報告中，大部分城市「調控從嚴」的方向不會改變。

2017年，調控政策或將加碼，樓市或將繼續承壓。

相比而言，一線城市樓市調控政策更趨嚴格。例如，北京對房地產調控的表態為，「把握住房的居住屬性，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財稅、土地、市場監管等多措並舉，探索建立符合國情市情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，促進房地產市場平穩健康發展」。上海、深圳等地同樣將核心放在「促穩」，並強調綜合運用金融、土地、投資等手段，加快研究建立適應市場規律的房地產市場平穩健康發展基礎性制度和長效機制。

長效機制將體現在哪些方面？嚴躍進表示，在總量上，應當積極增加土地供應，尤其是結合去庫存周期和房價走勢來動態調整供地節奏；在結構上，包括供應結構、政策結構方面都會有所調整，如在房地產稅等方面會針對各地實際情況進行因地制宜的調整以及積極增加租賃型公寓項目的建設等；另外，還可以增強各監管部門的政策聯動模式，積極運用數據整合的方式，實現調控的精準性。

房價過快上漲勢頭或被遏制

對於2017年房地產市場的走勢，專家分析認為，受調控政策影響，2017年房價上漲勢頭將得到遏制，整體預期將得以改變。

某研究院《2016—2017年度全國房地產市場報告》指出，2017年全國70個大中城市房價將呈現上、下半年不同的走勢，預計上半年市場在振盪式緩慢升溫中，房價增幅會持續收窄。而到了下半年，房價指數環比增幅將呈現負增長態勢，70城房價環比增幅將由正轉負，出現短周期性質的下跌拐點。受房價指數環比增幅收窄進而下行的影響，預計70城房價同比增幅將在2017年一季度見頂，預計峰值為11.4%左右，四季度將從正增長轉為負增長。

不過，也有分析人士認為，由於一線城市及部分熱點二線城市供需結構難以全面改變，所以這部分市場的房價不具備大幅下跌的條件，依然會呈現相對「堅挺」的態勢。

其他方面，國海證券表示，預計2017年全年商品房銷售面積同比下滑8.3%，銷售額下滑6.5%，房地產投資增速在1.7%左右。招商證券認為，預計2017年的商品房銷售量下降10%左右。但絕對規模仍將達到13億至14億平方米，成為僅次於2016年的次高點。

（以上回答發布於2017-01-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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