① 成本法評估
是下面這個計算思路么？
1、基本思路
成本法是依據開發或建造待估不動產或類似不動產所需要的各項必要正常費用，包括正常的利潤、利息和稅費，而評估待估對象價格的方法。
利用成本法評估土地使用權的價格，就是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地所有權收益來確定土地價格。
2、適用范圍
成本法一般適用新開土地的估價，特別適用於土地市場不發育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行土地的估價。同時，對於既無收益又很少有交易情況的學校、公園等公共建築、公益設施等特殊性的土地估價也比較適用。
3、土地評估的成本法操作步驟
公式：土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利息+利潤+土地增值收益
（1）計算土地取得費用
土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：
①、國家徵用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。
關於征地費用各項標准，《中華人民共和國土地管理法》有明確規定：徵用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前3年平均產值的6－10倍；徵用耕地的補助費，按照需要安置的農業人口數計算，需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以征地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補償費標准，為該耕地被征前3年平均年產值的4－6倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前3年平均年產值的15倍。
徵用其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由各省、自治區、直轄市參照徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。
被徵用土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。
徵用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
按照以上規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。土地補償費和安置補助費標準的總和不得超過土地被徵用前3年平均年產值的30倍。
②、為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。
（2）計算土地開發費用
土地土開發費用涉及到：基礎設施配套費、公共事業建設配套費和小區開發配套費。
①、「三通一平」指：通水、通路、通電、平整地面。「七通一平」指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面。作為基礎設施配套費用應以「七通一平」為標准計算。
②、公共事業建設配套費用。
③、小區開發配套費。
（3）計算投資利息
在用成本法評估土地價格時，投資包括土地取得費和土地開發費兩大部分。由於兩部分資金的投入時間和佔用時間不同，土地取得費在土地開發動工前即要全部付清，在開發完成銷售後方能收回，計息應為整個開發期和銷售期。土地開發費在開發過程中逐步投入，銷售後收回，若土地開發費是均勻投入，則計息期為開發期的一半。
（4）計算投資利潤
利潤率計算的基數可以是土地取得費和土地開發費，也可以是開發後土地的地價。
（5）土地增值收益確定
土地增值收益主要是由於土地的用途改變或土地功能變化而引起的。增加的收益，應歸土地所有者所有。
根據計算公式，前四項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地所有權收益。土地增值收益率通常為10％－25％
4、新建房地產評估的成本法操作步驟
公式：新建房地產價格=土地取得費用+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤
（1）、土地取得費用
土地取得費用包括：土地使用權出讓金或地價款、征地和房屋拆遷安置和補償費用以及土地取得的手續費及稅金
（2）、開發成本
① 勘察設計和前期工程費。包括：臨時用地、水、電、路、場地平整費，工程勘察測量及工程設計費，城市規劃設計、咨詢、可行性研究費，建設工程許可證執照費。
② 基礎設施建設費。包括：由開發商承擔的紅線內外的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環境、衛生、照明等建設費用。
③ 房屋建築安裝工程費。包括：建築安裝工程費、招投標費、預算審查費，質量監督費，竣工圖費，三材差價，定額調整系數、建材發展基金等。
④ 公共配套設施建設費。
⑤ 開發過程中的稅費及其他間接費用。
（3）、開發利潤：以土地取得費和開發費用之和作為利潤計算的基數。利潤率應根據開發類似房地產的平均利潤率來確定。
（4）、管理費用：管理費用主要是指開辦費和開發過程中管理人員的工資等。
（5）、投資利息：以土地取得費和開發成本之和作為計算利息的基數。
（6）、銷售稅費：包括：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費。
② 農村宅基地價值如何評估
我國法律規定「宅基地屬於農民集體所有」、「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准」、「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定」、「宅基地使用權不能抵押」，由此對宅基地的使用權有諸多限制，因此宅基地的評估條件也不同於一般的土地篇，集體用地評估市場條件目前仍不甚成熟，現行對於宅基地評估方法主要有：
1、成本逼近法
由於宅基地使用權不能在市場上自由流轉，對較為偏遠的區域，一般情況下不適宜採用市場比較法進行評估。建議採用成本法，調查當地農用地轉為建設用地的成本、土地開發成本、有關稅費、資金成本等測算。
參考計算公式：
集體建設用地使用權價值=土地取得費(耕地開墾費+耕地佔用稅+水利建設基金+新菜田開發建設基金)+土地開發費(集體農地開發為宅基地開發程度需要的開發費)+利息(集體農地開發為宅基地投資產生的利息，計算基數為土地取得費與開發費)+利潤(集體農地開發為宅基地投資產生的利潤)+增值收益(集體農地開發為宅基地之後產生的增值)
2、收益法
土地管理法規定宅基地上建設的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例較多，可採用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應注意農村居住房地產的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應與國有土地上的房產有區別。此外，各地時有因司法處置而拍賣宅基房的交易案例，可以剝離出宅基地價格。
3、基準地價系數修正法
對集體建設用地基準地價已經覆蓋到的區域，可以採用基準地價系數修正法，如廣東南海地區。
③ 如何評估農村自建房，運用重置成本法評估農村自建房屋的價值寫出具體步驟 謝謝！
首先，從農村集體土地政策規定分析，如果是宅基地上建住宅，根據「一戶一基」的原則，其房屋及所佔土地不具備公開市場價值，即使在本集體經濟組織內部成員間交易也受一定局限性；如果是其它集體建設用地所建經營、生產性房屋，目前國內一些地方正在進行其房屋及所佔土地公開流轉性的探索管理，在保證土地集體所有權不改變為前提，容許使用權一定年限流轉，但流轉限制年限與國有土地使用年限會不一致，相對要低，因此其公開市場價值有特殊性。其次，在價值評估時，宅基地住宅基本上不具有市場價值，可以土地開發成本和建築物建造成本計算其理論價格；第二種情形三種估價方法（市場、收益、成本）都可運用，有類似房地產轉讓或具備收益性的按以房屋為主的的市場、收益法評，但要注意集體建設用地流轉規定限制條件的特別修正，如土地使用年限等，採用成本法時，在土地方面應僅考慮拆遷成本和開發成本即可。
④ 農村集體土地使用權如何評估
可以採用成本逼近法進行評估，只是土地取得費（含征地費、征地稅費等）取值為0，還有就是不計算土地增值收益！如果是拍賣而得的荒山荒坡，可以把拍賣成交金額作為土地取得費，加上開發費、利息、利潤即可，同樣不能計算土地增值收益！
⑤ 農村住宅集體土地證怎樣評估
1.成本逼近法
由於宅基地使用權不能在市場上自由流轉，對較為偏遠的區域，一般情況下不適宜採用市場比較法進行評估。建議採用成本法，調查當地農用地轉為建設用地的成本、土地開發成本、有關稅費、資金成本等測算。
參考計算公式：
集體建設用地使用權價值=土地取得費(耕地開墾費+耕地佔用稅+水利建設基金+新菜田開發建設基金)+土地開發費(集體農地開發為宅基地開發程度需要的開發費)+利息(集體農地開發為宅基地投資產生的利息，計算基數為土地取得費與開發費)+利潤(集體農地開發為宅基地投資產生的利潤)+增值收益(集體農地開發為宅基地之後產生的增值)
2.收益法
土地管理法規定宅基地上建設的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例較多，可採用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應注意農村居住房地產的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應與國有土地上的房產有區別。此外，各地時有因司法處置而拍賣宅基房的交易案例，可以剝離出宅基地價格。
3.基準地價系數修正法
對集體建設用地基準地價已經覆蓋到的區域，可以採用基準地價系數修正法，如廣東南海地區。
⑥ 農村集體經營性建設用地入市價值怎麼評估
村集體經營性建設用地入市價值怎麼評估？經過村裡的人員可以訂入價評估。村幹部，村民。都參與，可以定價評估。
⑦ 如何評估集體土地使用的價格
我國法律規定「宅基地屬於農民集體所有」、「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准」、「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定」、「宅基地使用權不能抵押」，由此對宅基地的使用權有諸多限制，因此宅基地的評估條件也不同於一般的土地篇，集體用地評估市場條件目前仍不甚成熟，現行對於宅基地評估方法主要有： 1、成本逼近法由於宅基地使用權不能在市場上自由流轉，對較為偏遠的區域，一般情況下不適宜採用市場比較法進行評估。建議採用成本法，調查當地農用地轉為建設用地的成本、土地開發成本、有關稅費、資金成本等測算。參考計算公式：集體建設用地使用權價值=土地取得費(耕地開墾費+耕地佔用稅+水利建設基金+新菜田開發建設基金)+土地開發費(集體農地開發為宅基地開發程度需要的開發費)+利息(集體農地開發為宅基地投資產生的利息，計算基數為土地取得費與開發費)+利潤(集體農地開發為宅基地投資產生的利潤)+增值收益(集體農地開發為宅基地之後產生的增值) 2、收益法土地管理法規定宅基地上建設的住房可以出租，目前和地城郊宅基地出租案例較多，可採用收益還原法評估。在使用收益還原法時，應注意農村居住房地產的稅費項目與國有土地上房屋的不同，還原利率的取值也應與國有土地上的房產有區別。此外，各地時有因司法處置而拍賣宅基房的交易案例，可以剝離出宅基地價格。 3、基準地價系數修正法對集體建設用地基準地價已經覆蓋到的區域，可以採用基準地價系數修正法，如廣東南海地區。