恆大房地產資產負債表分析

㈠ 如何對房地產企業資產負債表進行風險解析

1. 主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。一般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額一般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。

2. 主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對於連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪報告上的總開發面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建築安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建築安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建築安裝成本偏高的話，則要結合建築常規深挖成本偏高的原因。

3. 主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有一定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。

4. 主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，並結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業的毛利率是否合理?

5. 期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對於財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要注意有些企業一方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另一方面又將自已的資金無償供關聯企業使用不計利息收入。

6. 營業外收入科目分析。一是分析代收契稅等手續費用是否准確記錄。現在一般地方政府都將需收取的契稅等費用委託房地產公司在收取房款時一並收取。地方政府給予一定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬於視同銷售應當確認的范圍。

㈡ 從哪裡可以查到恆大地產的財務報表

這是公司的私人信息，查不到的。

㈢ 如何從房地產公司的財務報表數據分析控制資金鏈謝謝

房地產開發企業資金來源主要為1、資本金；2、借入的資金；3、佔用施工隊伍的資金；4、預收購房款；5、銷售。
對應會計科目：實收資本、短期借款、長期借款、應付賬款、其他應付款、預收賬款、產品銷售收入。
最好是看現金流量表，結合資產負債表、損益表綜合分析。

㈣ 地產行業有哪些常見的報表和BI分析模型

1、 到底模型設計應該如何做，如何入手？
A、現象：
這個問題可能不但是項目組成員也是客戶重點關注的問題，客戶往往提出，你們都能提供哪些模型啊。而項目經理也很頭疼：我到底應該提供怎麼樣的模型給客戶，使得客戶滿意。
B、原因分析：
首先從用戶方進行分析，其實用戶之所以關注模型的原因在於，希望通過模型達到提升管理水平，以及改進業務。
從項目實施者來看，提供良好的業務模型，需要覆蓋用戶分析的范圍之外，還需要有管理思想的分析模型（例如：客戶ABC分析、杜邦分析）。
讓我們綜合兩者的共同點，都是以「提升管理水平」為重點目標。其實這也是上BI項目的核心意義所在，而非模型本身的含義。下面我們來具體看看
模型分為：業務模型和綜合分析模型
業務模型是指在制定主題分析下的對應的維度和度量的集合體。它是我們分析數據的數據對象實體。換句話說，就是分析范圍。
例如：
從上圖中我們可以看到，時間、公司、部門、項目信息、項目類型…. 這些都是我們業務系統來源的某一個基礎信息檔案（維度）或某業務記錄的條目（度量）。這些合在一起就是我們的分析對象的范圍。
所以，我個人理解的業務模型是把要分析的所有對象業務化後的集合體，它的作用是集合需要分析的數據，並對其含義進行定義。說到這里，有經驗的項目經理應該可以意識到，這就是我的指標梳理過程吧。沒錯，這就是指標梳理過程。其作用也就是規劃出業務模型。這一步相信100%的項目人員都經歷過，在此不再表述。
然後我們再來看看綜合分析模型，
綜合分析模型是在業務模型基礎上，通過引入標準的高級管理方法，並結合企業實際的業務特點，建立起來的分析決策機制。它是建立在業務模型上的分析思想。分為兩大部分「分析」和「決策」，所謂「分析」是指找不同組合維度、度量之間的潛在關系（也就是我們常說的回歸分析），「決策」是指圍繞一項決策而關聯的相應指標數據，對決策的影響程度。
換句東北話說吧： 為什麼要建立這個指標？這個指標的作用在於，能給管理者什麼啟示？這個指標在不同數值時候應該如何處理業務？這個指標和哪些決策相關聯？

從上述定義中我們可以看出至少兩點：
i. 業務模型只是單純的反映出目前分析內容範圍，不涉及到任何分析方法以及分析思想的。（往往BI項目花了大量的時間，用來指標梳理，但最後用戶反饋回來的是BI系統和理想差距過大，就是因為我們只是單純的梳理了業務模型而沒有綜合分析模型。）
ii. 綜合分析模型是引入了標準的高級管理方法和企業實際業務特點相結合。
這個才是BI的精髓，才是BI項目能否得到用戶認同的關鍵，也是用戶最關注的地方。
OK,下面我就來說說個人的一些新的和做法。
上面提到三點「標準的高級管理方法」和「企業實際業務」以及最重要的兩者的結合。
先說：標準的高級管理方法，說到這，很多人會想到，是不是這就是咨詢公司的事情了，難道所有的項目都要請咨詢公司，答案當然是否定的，首先我們要看項目規模，如果是千萬級別項目，那一定需要請咨詢公司介入，如果是500萬以下的項目，那就完全沒有必要，畢竟項目成本必須控制住。下邊我談談我是如何做的，忘大家多提建議。（說到這里，插一句，近來BI行業十分火爆，所以招聘工作不容易，本人面試了很多人，發現沒做過ERP、CRM等管理軟體的人，居然敢說我對BI行業十分了解，客戶需求非常熟練，我只能說，你都不知道什麼是管理，還幫人做BI。一個字「GUN」。現在行業市場真亂，猶如2001年的ERP，還記得嗎，當時ERP廠商數量之多，產品之廣。歷史再現。）
Ok，言歸正傳，

標準的高級管理方法
1、 自身項目的積累。
特別是客戶同行業的項目經驗。
2、 廣闊的Bai/google.
3、 行業的專業的分析書籍。
以銷售主題為例：
同行業的銷售都分析哪些指標，每個指標的目的在於什麼，每個指標是如何應用的，在管理中往往出現的現象，應該如何監控與管理。
我相信，這個應該不難辦到，但畢竟不是專業的咨詢，只要功課准備的好，是應該可以應付客戶的。

企業實際業務
弄清楚以下問題：
客戶目前的管理水平是怎麼樣的？
1、 客戶的業務架構與運作流程。
2、 客戶的業務運作流程關鍵控制點是什麼，現在是如何控制的
3、 客戶在管理過程中目前遇到的問題是什麼，為什麼現在沒有解決，卡在了哪裡？
4、 客戶在管理過程中目前的薄弱點在哪裡，原因是什麼？
5、 客戶經常需要作出決定的事情是依照什麼進行的？（重點的重點，也是難點，舉個例子：可以問客戶的銷售預期是如何做的，都參考了那些方面的數據。注意：這個不一定要問到非常細，重點在於方向的把控，以筆者的經驗來看，大多說的高級管理者都會說的很泛泛。）
這個需求調研應該可以做到的。在此不必多說。

重點說說「兩者結合」。
把客戶的指標和標准指標進行對比，包括：指標業務含義、管理方法、使用方法、業務力度、業務范圍、指標職能、指標重要依賴程度。記住：一定要用excel對比寫出來，為日後和客戶的交流做好充分的准備。筆者最開始也懶，但後來在一家中國巨頭的能源企業中，由於指標太多，通過對比發現，很多指標其實……客戶看後一幕瞭然，非常認可。

現象剖析：
說到這里，有人可能會問這么一個問題，你說的都很對，但很飄渺，我項目中幾乎把所有能做到的報表都給客戶進行了實施，但客戶依然說NO。
原因：你把它當成指標系統或報表系統來做，雖然做和很多工作，但沒有給予報表生命力。所謂的生命力是指當用戶看到報表後，要
1、 直觀的從報表中獲得他最關注的業務信息。
2、 該報表能對他未來工作方向或決策，產生推動力。
（這也是BI系統與報表系統的不同之處）
解決方法:
只需局部調整和用戶的深度溝通即可。
人們常說，做的好不如說的好，同樣的東西在不同層次人賣他會產生天價差別。本人認為：這句話用在BI展現上非常有用。
必須明確：每張報表，必須對應著業務管理的某個環節或決策環節，必須做到能生動的、准確的與客戶進行報表含義交流，通過交流，你會得到，
1、 其實分析和用戶思路差別大了，那麼你就需要調整展現。（其實數據你都是有的）
2、 得到客戶的認可，讓客戶充分理解報表對於管理的指導，以及如何應用。
注意：特別是給高級管理層做的儀表盤，一定要和他進行溝通，即得到了客戶高層的認可也是高層客戶得到了想要的結果。

㈤ 房地產開發企業如何做好房地產財務分析 詳細

房地產財務分析是以財務報表和其它輔助資料為依據，依靠財務人員的經驗，採用一定的統計方法，系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況和現金流動情況，對企業的有關經濟活動作出評價和預測，以便於經營者正確地把握企業的經濟決策的一種內部管理行為。 隨著我國市場經濟體制的確立和現代企業制度的完善，財務分析更加成為企業一項重要的管理活動。尤其房地產行業，隨著國家相關規章制度的健全以及宏觀調控的加強、金融機構對房地產開發項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛政策的實施，都給天津市場本不豐厚的利潤回報，帶來更大的成本壓力。在這種形式下，如何通過做好房地產開發企業的財務分析來增強企業競爭優勢這一問題就顯得尤其必要。 一、 傳統財務分析的主要內容及其局限性 傳統財務分析的目的是尋找企業內部管理缺陷，而現代財務分析更重視從宏觀角度來把握企業的經營運行。分析一個企業通常是企業償債能力、營運能力 、盈利能力三方面進行的。如根據資產負債表項目的年初、年末余額變化趨勢情況分析資產及負債總額的變化幅度及原因，並進一步分析資產負債率、流動比率、速動比率，根據利潤及利潤分配表業務收入的增減趨勢分析其變化原因，針對收入成本結構分析，將不同報表結合起來分析凈資產收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等。 從以上分析指標不難看出，企業傳統的財務分析更側重於經濟現象的微觀分析，缺乏從企業資本運營的角度來進行財務分析；側重於單一財務信息的分析，忽視了與相關經營信息的結合分析；側重於經濟事項的事後分析，缺少有效的前瞻性分析，財務分析的適時性和快速反應能力滯後，缺少對企業風險防範和發展潛力的分析；側重於財務指標的靜態分析，忽略了企業經營的動態性，財務指標分析缺少可比性，企業之間的橫向比較缺乏，經營者難以了解相關分析指標在行業中的地位，絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析。另一方面，財務人員受業務知識單一限制，缺少業務經營方面的知識和技能，也影響了自己的觀察力和分析力。 財務分析需要向企業的經營管理層提供大量的、經常性的財務信息，為提高和改善企業的經營管理服務。但由於傳統財務分析的以上局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業管理層的需求，使用價值大打折扣。因此，從管理層的角度出發，進一步關注財務分析的結 果，注重財務分析的綜合性和整體性。 二、 房地產開發企業財務分析的完善及應重點分析的內容 在現代企業制度下，企業財務分析指標不應再局限於靜態的單一指標分析，作為新興行業的房地產開發企業更應從整體上動態地分析企業的盈利能力、資產運營能力、開拓市場、創造市場和把握市場的能力。因此，房地產開發企業財務分析需要在傳統財務分析的基礎上完善和補充以下分析內容： 1、整體分析與專項分析相結合 在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業經濟運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環節加強專題分析，如企業潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售後服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。 2、加強房地產開發企業現金流量情況的分析 在企業經營環境日趨復雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視，許多企業發生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現金的短缺造成企業信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產業的企業來說，由於房地產開發項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以「利潤」為中心轉向以「現金流量」為中心。分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業是否能通過其經營活動產生足夠的現金流量；分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業的營業資本管理是否有效率；分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業是否能夠滿足其利息支付義務；分析外部融資活動之後的現金凈流量，用於評價企業的籌資政策。利用這些指標的逐年變化的信息，將為我們評價企業現金流量的動態穩定性、提供許多有價值的信息。由於現金流量信息揭示了企業經營活動現金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助於評價企業盈利的質量。 3、加強成本控制分析 在進行成本分析時要注重分析以下幾個方面： 一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業目標成本（既預算值）的執行效果，提高企業和員工講求經濟效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經和方法。 4、加強房地產開發企業之間的橫向指標對比分析 如果房地產財務分析thldl.org.cn 僅局限於本企業內部，不與其它企業進行對比，就談不上「知己知彼」，不知道與同行業其它企業相比較的差距或優勢，這種比較也不是一個或幾個財務指標的比較，而是企業之間財務狀況的綜合比較。通過分析企業可以明確企業在行業中的位置，使企業的管理層對自己的經營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發展空間。 實際上房地產開發企業的房地產財務分析可以不受傳統房地產財務分析模式的約束，不應局限於具體的分析模式及財務周期，計算機技術的運用也為財務分析模式的建立和財務數據的深度開發創造了條件。管理層更重視對財務分析結果的評價，並利用評價的結果來指導企業的經營活動，我們應圍繞企業的經營管理捕捉管理層最關心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務分析。既可利用財務信息，也可利用業務信息結合判斷與估計，體現財務分析的實時化和快速反應。在現代企業制度下的財務分析應該更多的從經營者的角度出發，著重強調在利用財務分析發現企業存在問題的同時進一步通過財務分析來判斷企業資本運營效果，以便作出正確的決策調整，提高企業資本運營效率，增強企業的財富，從而達到股東財富最大化的目的。

㈥ 房地產業財務報表需要分析哪些數據

房地產業財務報表需要分析的數據：

1.「應收賬款」項目，應根據「應收賬款」賬戶和「預收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關應收賬款計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

2.「預付款項」項目，應根據「預付賬款」賬戶和「應付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關預付款項計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

3.「應付賬款」項目，應根據「應付賬款」賬戶和「預付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

4.「預收款項」項目，應根據「預收賬款」賬戶和「應收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

5.「應收票據」、「應收股利」、「應收利息」、「其他應收款」項目應根據各相應賬戶的期末余額，減去「壞賬准備」賬戶中相應各項目計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

(6)恆大房地產資產負債表分析擴展閱讀：

財務報表的作用：

1、導向作用

財務報表的導向作用主要體現在績效指標的導向作用，績效指標就是為員工在工作中明確目標，指導工作。

2、約束作用

財務報表有些會明確告訴員工那些是應該做，自己所做的工作是否與績效指標相符合，約束員工日常行為和管理規范以及工作重點和目標。

3、凝聚作用

一旦財務報表，員工就會利用各種資源，凝聚一切可利用的力量來實現和完成績效目標，可以把大家凝聚在一個共同的目標和方向。

4、競爭作用

財務報表的設定就要求員工要通過努力工作才能完成的目標，績效指標明確員工努力的方向和目標，這樣就提供了員工之間，部門之間，企業與外部之間的競爭的目標和對比標准，使員工為完成績效考核指標互相競爭。

參考資料來源：網路-財務報表

㈦ 恆大地產集團有限公司2014年財務報表，包括資產負債表，利潤表，現金流量表，可以列印出來的

以下是全套:瑞易EXCEL財務報表(帶公式)的下載
包括：憑證、總賬、分類賬、科目賬、T型賬、資產負債表、損益表、現金流量表、各行資產經營財務表格等等。帶全套公式，只要把基本數據填寫了，將自動生成匯總數據和相關數據，最大程度減少財務製表工作量。
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此外，瑞易財管簡版是適用於中小公司會計、商戶。
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