2014年上海前3季度樓市

A. 近期發布上海細則對於樓市有何影響尤其是房價走勢會如何

這個是CRIC（中國房產信息集團）研究中心總經理、克而瑞首席研究員陳嘯天，關於此次新政的解讀，非常詳盡，也非常客觀，希望對你有用。

一、關於內容
本次細則實質上是對國十條的細化和落實，盡管說內容上是八個方面（註：東方衛視中，新聞報道中說的是十二條），但核心內容其實就是四條：
1、限貸：第三套及以上暫停發放商業貸款，同步實施的是針對第三套的公積金貸款也停止；
2、限購：暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房（含二手存量住房）。違00反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。
3、供應：為增加普通商品住房供應，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房（配套商品房），允許上市交易期限，由取得房地產權證滿5年調整為滿3年。
4、稅收：土地增值稅清算的三中形式，以及房產稅試點准備工作。
二、關於政策分析
關於限貸；有一些新意，即針對購房屬於第三套及以上的，不僅僅是停止商業貸款，同步還停止了公積金貸款，這個是區別於其他省市政策的，其他省市通常是取前者；
關於土地增值稅；這已是老生常談了，不過本次比以往再度增加了可行性，即劃分了三種情況，分別按照2%，3.5%及5%來預征；
關於供應；一方面，從2005年第一批動遷配套商品房開始，現在應該是逐步有五年期的配套商品房可以上市交易了，這次降低到三年，很明顯是為了增加市場的純粹供應量，這點在近期我所參加的有關部門的內部研討會議上實際上已經提及了。但另一方面卻繼續提高預售門檻，似乎在主旨上有些矛盾。
三、關於政策影響
判斷一：從橫向比較來看，細則低於預期；這個政策落地之前行業內傳播的都是「限購+房產稅落地」的版本，而本次限購是如實落地，但房產稅只是提及「積極做好試點准備工作」；
判斷二：從政策出台的時機和調性來看，相對中穩；由於11月份即將召開中00央經濟工作會議，所以，上丅海市本次出台政策在一定程度上也是為了能夠保持以及創造一個相對比較良好的氛圍，原則是價格必須得到控制。但就政策本身，上丅海市細則還是保持相對中穩的形象；既考慮到了目前市場過熱現象，跟隨北京、深圳、廈門之後成為第四個限購的城市；又考慮到房產稅的強大沖擊性，並沒有帶頭落地，顯然還是在理性處理以及政策分寸。
判斷三：三套停貸與限購疊加效應殺傷力大，需求短期受抑制，政策對樓市影響大於股市；由於股市事先已經做了利空預期，所以細則出台後反倒是相對利多。而樓市則不一，一方面，就剛性需求而言；如果我們回顧這個十年上丅海房地產發展歷程，從2000—2004年之間更多的是首次、二次置業的實施，在這個階段的購房者主體已經成為我們這個社會的中堅，而從2006至今的改善型需求基本上也是他們在主導。這也是為什麼這幾年上丅海的改善型需求一直還是比較旺盛原因之一。另一方面，這些年全國性的資金在上丅海置業需求也是非常積極，不管是民間產業資金轉移還是真實需求釋放，總之購買的肯定不是第一、第二套。所以，政策對於樓市沖擊肯定是比較大的，不排除短期會出現退房現象。
判斷四：高端物業受影響會較大；政策明確提出「重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查」，這招是典型的「劃圈出政策」的做法，按照一般經驗，我相信盡管細則內容是從低到高劃出三個圈層，但執行順序肯定是反向操作，即先是針對高出一倍以上的來執行的。每個城市都有它的價格梯度線，如果高端的價格梯度線得不到壓制，低端的是不會無端下行，這點相比誰都清楚。結合最近上丅海市對於單價高出三萬以上的預售證暫緩發放來看，前期發熱的高端物業需求沖擊會很明顯，相信不少的高端需求會短期持觀望態度。
判斷五：出租物業租金將會上行；一方面樓市在目前政策下會在一定時間段內低迷，交投放緩；另一方面房產稅定調是做好積極出台的准備工作，這些將必然會增加業主對未來物業持有成本看漲的預期，而這部分成本肯定會轉嫁給下家，從去年年底到現在租金上漲已經是一個眾所周知的事實了，在目前環境下，物業租金繼續上行是不可避免的趨勢。
判斷六：民營資金無出口，擔憂小城市房價上行；我們都知道，這輪市場為什麼從六月份開始上行，很大一個原因就在於民丅警資金沒有很好的疏導渠道，從山西煤礦退出，到炒大蒜、白糖、辣椒紛紛被叫停，實際上民間資金從流動資金逐步變為流竄資金了，基本特點是但凡基礎設施建設、公用事業、能源行業等良好的投資渠道進不了，就選擇進入生活資料行業，但隨即由於炒作物價上漲馬上再度遭受政策限制，經過多輪折騰，不少再度返回房地產業，近期北京、上丅海、深圳等一線城市紛紛出台政策，而蘇州、廈門等也在陸續跟進，所以預期這些資金很可能會轉向到三線城市，這是個危險的信號。

B. 上海樓市怪相是從什麼時候開始的

上海樓市怪相是從兩個多月前新政的出台說起。

2021年2月6日，上海樓市搖號細則正式公布，根據規定，新房認籌比超過1：1.3的樓盤，將實行積分搖號制度。即觸發積分搖號的樓盤將在正式搖號之前先進行一輪淘汰，買家按照積分由高至低進行排序，排名在房源總數1.3倍范圍內的買家將獲得搖號資格。

3月3日，新政再度升級，為了封堵「炒房」行為，新政規定，但凡是認籌比越過1:1.3「紅線」的樓盤，不僅要採取積分搖號制度，這批房源還將被定義為限售房源，限售期限為5年。

新政之下，上海樓市一改「魔幻」狀態，立刻進入「速凍」模式。新政出台前夕，上海樓市認籌率均值達到244.13%，而新政出台後的近一個月，市場都十分冷淡，直到3月5日，位於上海閔行浦江鎮的建發浦上灣成為新政後第一個觸發積分制搖號的樓盤。

不僅如此，3月，上海曾在一天之內批出33張預售證，涉及上萬套房源，其中不乏尚海灣豪庭這樣的大熱門樓盤。但即便如此，上海樓市依然顯得十分冷靜，除了建發浦上灣之外，再無第二個樓盤觸發積分制搖號。

(2)2014年上海前3季度樓市擴展閱讀：

人為控制認籌比的樓盤比比皆是

如嘉定一樓盤規定每日接待60位認籌客戶，整個認籌期下來，總人數恰好踩在認籌比「紅線」內；浦東一樓盤置業顧問則選擇性進行認籌通知，僅通知首付比例高、積分高的買家；位於徐匯濱江板塊的尚海灣豪庭索性拆除了售樓處，以發送邀請函的方式指定買家，最終252套房源獲得266組認籌。

當然，黑暗處的亂象總有被拉到陽光下暴曬的一天。就在一周前，由於在認籌過程中違規採取預約制，位於上海嘉定的融信海納印象遭到舉報，開發商融信也因此被嘉定區房管局緊急約談，要求其進行整改。

C. 上海從嚴調控樓市，為何夫妻離異3年內限購

對火熱的房地產市場，上海出手從嚴調控。21日晚，上海發布關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見。意見共計10條，從增加土地供給、打擊“假離婚”購房、調整增值稅征免年限、優先滿足“無房家庭”購房等多方面加強市場調控。

針對上海發布的新政，有業內人士指出，政策對於那些想通過“假離婚”來獲得購房資格，以及通過“假離婚”來獲得首套購房資格的人，都會產生直接遏製作用。2020年已經有不少城市堵住“假離婚”漏洞，上海這次收緊信號也十分明確。

前瞻產業研究院數據顯示：2010-2020年11月，中國房地產開發企業的竣工面積與商品房銷售面積的比例整體處於下降趨勢。從“竣銷比”來看，自2014年其，除2019年外，房地產“竣銷比”呈現下降趨勢。2020年1-11月，“竣銷比”下降至39.23%.由此可見中國房地產市場依舊是賣方市場。

D. 上海樓市調控新政組合拳：夫妻離婚三年內限購，真離婚者將會如何

新政：打擊假離婚 調整新房搖號規則 。《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（下稱“《意見》”）中提到：“夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算”。《意見》還規定，個人將購買不足五年的住房對外銷售的，全額徵收增值稅。 此外，上海還將完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。該《意見》自1月22日起施行。上海市房管局房地產市場監管處調研員蔣慰如在1月21日晚通過電視媒體解讀了上海樓市新政。

蔣慰如表示，這次出台政策主要是貫徹國家因城施策、“一城一策”，落實城市的主體責任；加快構建房地產的長效機制，著重要穩地價、穩房價；堅持租購並舉，重供應、調需求、強監管，促進市場平穩健康的發展。主要包括以下四點。

E. 2021年的上海樓市幾乎每個月都有新政！為什麼那麼頻繁的變化

原因在於上海的樓盤管控還存在有太多的漏洞，需要不斷發布新規來進行調整。

我們首先必須對市場數據有一個基本的判斷

去年，上海總共售出了約24萬套房子，每月約2萬套

去年樓市怎麼樣？綜上所述，上半年冷，下半年熱，所以一個月兩萬台是一個比較穩定的數字

如果交易已經過了3萬套，那麼樓市就比較熱了。如果3萬套數據持續三個月，那麼樓市熱度將會火爆

所以春節前大量成交提前，3月份賣出3萬多套。還有一個很重要的原因是，網上傳輸在4月1日網上簽約之前，必須檢查購買限制。

雖然沒有發生，但很多購房者為了盡快完成換房，提前搬到了3月份。

所以我們看這個數據，其實是很復雜的，因為客觀因素多種多樣，但確實不是小交易量。這也是新政多的原因。

好了，以上就是本期內容的全部分享了。

F. 解讀上海出台14條房地產救市政策

10月日晚財政部頒布稅費減免政策及房貸優惠政策之後的幾個小時，上海市政府也頒布了14條「救市」措施，這是繼十餘個二、三線城市公布一系列「救市」舉措後，首個宣布「救市」的一線城市。 上海14條樓市新政主要集中在交易稅費環節上范圍更大的減免。業內人士認為，上海市場若要獲得穩步的成交量上升，還有待更多政策細節的出台、整體宏觀經濟的好轉，以及房價進一步下調後的合理回歸。 昨天一大早，上海漢宇房地產顧問有限公司市場推廣部總監孫文勤在辦公室解讀上海火線出台的14條房地產救市政策。 「自10月17日國務院工作會議後，政府救市雖已成為必然，但10月22日晚出台的組合救市政策，出台之迅疾、支持力度之大讓市場各方的思想准備仍顯不足，對上海房地產市場而言，可謂空前利好。」孫文勤稱，「從漢宇地產的一線中介門店來看，門店的帶看量有了一定幅度的上升，但是，買賣客戶的簽約反而有所放緩。客戶依然處於觀望的陰影之中，等待政策進一步明朗化。」 上海福美來房地產經紀有限公司董事長胡正華支持了孫文勤的看法。他的說法是，門店的來電來訪是有所增加，但是二手房市場中買家的觀望心態在短時間內難以改變，較短時期內眾多自住購房者可能會因為等待更多相關細則的出台，並不馬上入市購房，今年年底前不會對目前市場格局和變化趨勢產生明顯利好。政府颳起救市風效果為何，目前仍然不明朗。但是從中長期看，利好政策累積的「組合效應」必然會對目前的市場人氣和信心產生積極意義。 二手房稅費減免幾何？ 與中央政策相比，上海最新出台的樓市政策主要體現在交易稅費環節上范圍更大的減免，購買自住普通住宅公積金貸款首付比例下調、貸款額度上調，和收緊商品住宅土地供應三個方面，且執行的時間節點為今年11月1日至明年12月31日。 昨天，21世紀不動產上海區域市場中心市場研究主管黃河滔通過比對發現，中央樓市新政和上海地方稅費減免政策相疊加後，在「14條」時間內的上海二手房市場上個人出售房產需要繳納的稅費僅剩營業稅和所得稅兩項，較調整前減少三項。其中滿2年的普通住宅營業稅免徵，滿2年且為家庭唯一住房的所得稅免徵，在上述兩種情況外的營業稅、所得稅征稅時間標准、稅率尚待確定。個人購買二手房時，需要繳納的稅費主要為契稅、抵押登記費、配圖費三項，若購買普通住宅登記費也可省去。 那麼，新政出台前後，二手房交易成本到底可以降低多少呢？黃河滔給記者算了一筆賬：例如，業主將自己唯一、已購房滿3年、面積為90平方米及以下的普通住宅在「14條」時間段內在上海二手房市場上流轉，該業主已經不需要繳納任何交易稅費；若首次購房者買入此房，僅需繳納1%的契稅及125元的配圖費和抵押登記費；假設該物業交易總價為90萬元，交易中雙方只須買方上繳9125元的稅費；僅為調整前總稅費的12.3%。 美聯物業上海公司副總經理黎志賢坦言，從買家市場來說，稅費降低，意味著成交成本下降，而目前的二手房交易85%以上都涉及住房貸款(包括商業貸款和住房公積金貸款)，首付成數降低、利率下調，都能使首次及二次自住型置業人群的購買壓力減少，刺激消費。但是由於政策一般都有滯後性，以及上海樓市中對於「普通住宅」的標准解讀，在一定程度上減少了此次救市政策的覆蓋面。 或將重新界定「普通住房」 上海「14條」樓市新政主要體現在交易稅費環節上范圍更大的減免。21世紀不動產上海區域總經理張衛平表示，預計更多令人期待的相關政策會陸續出台，以及對樓市新政進行更為詳盡的細則規定。諸如，上述貸款政策中對首次購買非普通住宅、購買改善型非普通住宅是否享受最新的優惠政策就有待後續政策的明確。 張衛平表示，近期的後續扶持政策將主要體現在以下幾點：1.優惠房貸政策的執行時間；2.土地流轉、商品房的開發建設、住房抵押貸款等房地產交易環節外的相關政策出台，其中上海市將在「14條」期限內收緊商品住宅土地供應；3.各地對普通自用住房、首次購買等問題上的劃分標准認定，其中普通住宅的劃分標准意義重大、最值得關注。 21世紀不動產上海區域市場中心對9月內外環間成交的二手住宅房源以現行「非普通住宅」標准進行抽樣統計，約有15%的房源處在普通住宅范圍內。若將該現行判定標准中的10000元/平方米的單價標准上浮30%（容積率1.0以上、面積140㎡以下兩個條件不變），將有約55%的房源可以成為普通住宅；若將該標准上升50%，將有約76%的房屋成為普通住宅。 據滬地稅流〔2005〕59號文件的規定，普通住房必須同時符合下列條件：（1）住宅小區建築容積率1.0以上；（2）單套建築面積140平方米以下；（3）實際成交價格：低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低於17500元/平方米，內環與外環間的低於10000元/平方米，外環線以外的低於7000元/平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。 而上海中原物業代理有限公司（下稱「中原地產」）副總經理陳宇珏也認為最為關鍵的將是「普通、非普通」界定標準的重新劃分。上海『14條』救市政策的第10條內容為「調整本市普通住房標准。具體規定由房屋、規土、財政、稅務等部門另行公布。」 對此，陳宇珏認為：「這條或許是上海『14條』新政當中最大的未解懸念。如果順利的話，或許在本月底就可以出台新版的上海普通住房和非普通住宅認定新標准。它的意義在於，由於認定標准不同，就直接決定了二手房買賣交易的主力房源集中在哪些區域和哪個價格區間之內。目前，在上海主城區，買賣成交的二手房源多為非普通住宅，這就要多交納稅費。」 對此，陳宇珏稱，如果上海普通住房新標准未能及時出台，無疑將在客觀上推遲二手買家的成交周期。 此外，上海市政府將在「14條」新政實施期間收緊商品住宅土地供應的措施也值得關注，盡管土地從開發建設到商品住宅小後的周期在1~2年以內，這對「14條」期限內上海樓市新建商品住宅的供應影響較小，但仍傳遞了政府在未來1~2年將引導市場以消化已有的存量房源為主的信號：降低住宅空置率、保持市場發展。預計後續政策中對市場交易稅費各類實施細則、界定標準的出台上，「寬松」這一基調仍將延續。 Case案例 案例一：商業貸款成本的變化：20年差額367727元 假設購買一套內環以內85平方米的普通住房，房屋總價為125萬元。首付20%為25萬元，純商業貸款100萬元，貸款年限20年。 9月15日以前，5年以上貸款基準利率7.83％，優惠利率（按0.9下浮）7.047％，經過9月15日和10月9日兩次降息，再加上目前7折的利率下限，購房者最多可享受5.229％的年利率。與2002年利率最低點5.184％相比僅相差0.045個百分點。之前的降息周期長達6年，而此次僅用了一年不到的時間。 從下表中可以看出，同樣一套住房，當前購買與9月15日前購買，100萬元貸款按照新政策，每年還債節省1.8386萬元，20年差額高達367727元。 案例二：二手房轉讓稅收支出打一折 假設住房所有人轉讓一套內環以內85平方米的普通住房，房屋總價為120萬元。該房屋3年前買入。從下表中不難看出，新政出台前後，轉讓房屋稅收總成本減少了9.72萬元，相當於國家稅收打了1.1折。

G. 上海多部門密集調研樓市 或現史上最嚴調控

繼3月4日上海住建委調研之後，3月8日，上海發改委再度舉行了一次常規研討會，這次研討會看似常規，實則不「常規」。雖然尚處調研階段，但可以說，研討會基本為上海樓市下一步政策走向初步指出方向。

上海史上最嚴調控隱現

3月8日調研會上，住建委相關領導在陳政高的觀點基礎上做了一些細化和落地性的列舉措施，他們認為市場供求矛盾導致上海市場持續上漲。

「3•30政策」執行層面松動也和這輪市場上漲有關系，因此住建委相關領導建議上海繼續嚴格執行樓市限購政策，比如新房只簽約不登記不行了，在購房資格審核這塊也會加強；重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。

上周（2月29日－3月6日），上海商品住宅「零供應」。這是因為報批的都是高端樓盤，所以相關部門沒有批，最終「零供應」。實際上，最近很多房企怕政府實施控價，趕緊申請項目報價。調研會上，多部門認為上海樓市新政定調收緊是大概率事件。

首先，將要收窄「3•30 新政」的執行力度。2016 年上海的二套房貸政策可能嚴格按照普通住宅標准執行，以調節市場成交結構，穩定房價。

其次，對於影響上海樓市深遠的資金杠桿問題，多部門建議加強業務監管，涉及P2P、首付貸、中介等。打擊各種交易當中的違法違規行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象。

此前中介為了幫買賣雙方避稅，二手房交易估價和稅收估價偏低，是否強化監管尚在討論之中。多部委也提出強化有關首付貸消費金融的業務監管，防範首付貸款引起的市場風險。

再次，限購資格應該提前認證，看是否具備購房資格再買。二套房實行差別化的政策，未來建議收緊。

長三角房價暗涌

總體上看，上海房地產市場穩增長的發展路徑總體是明確和清晰的。後續總體原則應該是維持市場活躍度，同時打擊各類炒房因素。

由於房貸的收益率仍大於理財產品，所以銀行仍然較為青睞房貸。上海房價上漲較快，有泡沫，房價的上漲速度應該和收入匹配。股市的場外配資被打擊完後，資金沒有出路，於是到了樓市，樓市出現了場外配資，也就是首付貸。打擊樓市場外配資不是根本的解決問題措施，關鍵是為這些閑置的資金找到資金投向和出路。

事實上，上海的房價波動已經傳導到周邊多個城市，上海出台更嚴調控為時並不晚。專業人士指出，政策一旦收緊，成交量會馬上縮水，而且政策收緊的效果對成交量的影響會比以往更顯著。

當今樓市下買房應當注意什麼：

首先，根據自身的經濟能力選擇合適的房源，切不可「打腫臉充胖子」，在保證一定生活品質的前提下，購買與自身經濟實力匹配的房子。

其次，優先考慮地段。買房當然要買地段好、周邊配套相對完善的樓盤。不過對於特別嘈雜、喧嘩的地方，建議也不要購買。因為這些地方居住品質得不到相應的保障。

然後，考慮品牌。大品牌、知名品牌大房企建造的房子，質量更有保障。

最後，戶型重中之重。根據家庭結構，選擇適合的戶型。合理的戶型設計，能夠最大化的利用空間，動靜分區、南北通透，對於居住體驗將有最直觀的效果。

（以上回答發布於2016-03-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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H. 上海史上最嚴的樓市調控來了，夫妻離異3年內如何購房

新政下，夫妻兩個人在婚姻維系情況下有一套房，離了婚房子歸其中一個人，另外一個人名下無房，那麼他可以買房嗎？

蔣慰如表示，如果在離婚前，夫妻家庭名下只有一套房，根據上海住房限購政策，他還可以購買一套；但如果離婚前，夫妻家庭名下有2套房，甚至更多，離婚後其中一方名下無住房，如今離異不到3年要購房，在核查環節，會核查到3年前夫妻名下擁有2套住房，就不能購房。

不要盲目跟風，要多方面收集信息並有自己的理性判斷。其實這一輪到現在，大家多看一些信息的話就會發現它並不是普漲，只是局部地段、局部類型的一些房子的增長。所以不要因為小道消息而左右了自己的判斷。因為有些房價上漲是和個別政策調整相關，政策調整本身也有不確定性，可能未來還會再調整，如果盲目追高就會面臨風險。新時代要有新時代的心胸和心態，上海近年一直在推租賃市場，隨著租房市場的規范發展，它的體驗會越來越好。

I. 前三季度廣東樓市成交面積城市排名有嗎

揭陽市 揭陽市的GDP總量在廣東省不算弱，2018年前三季度排名第13位，只是名義增速出現負增長顯得有點意外。