房地產財務分析報告

① 房地產開發企業如何做好房地產財務分析 詳細

房地產財務分析是以財務報表和其它輔助資料為依據，依靠財務人員的經驗，採用一定的統計方法，系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況和現金流動情況，對企業的有關經濟活動作出評價和預測，以便於經營者正確地把握企業的經濟決策的一種內部管理行為。 隨著我國市場經濟體制的確立和現代企業制度的完善，財務分析更加成為企業一項重要的管理活動。尤其房地產行業，隨著國家相關規章制度的健全以及宏觀調控的加強、金融機構對房地產開發項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛政策的實施，都給天津市場本不豐厚的利潤回報，帶來更大的成本壓力。在這種形式下，如何通過做好房地產開發企業的財務分析來增強企業競爭優勢這一問題就顯得尤其必要。 一、 傳統財務分析的主要內容及其局限性 傳統財務分析的目的是尋找企業內部管理缺陷，而現代財務分析更重視從宏觀角度來把握企業的經營運行。分析一個企業通常是企業償債能力、營運能力 、盈利能力三方面進行的。如根據資產負債表項目的年初、年末余額變化趨勢情況分析資產及負債總額的變化幅度及原因，並進一步分析資產負債率、流動比率、速動比率，根據利潤及利潤分配表業務收入的增減趨勢分析其變化原因，針對收入成本結構分析，將不同報表結合起來分析凈資產收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等。 從以上分析指標不難看出，企業傳統的財務分析更側重於經濟現象的微觀分析，缺乏從企業資本運營的角度來進行財務分析；側重於單一財務信息的分析，忽視了與相關經營信息的結合分析；側重於經濟事項的事後分析，缺少有效的前瞻性分析，財務分析的適時性和快速反應能力滯後，缺少對企業風險防範和發展潛力的分析；側重於財務指標的靜態分析，忽略了企業經營的動態性，財務指標分析缺少可比性，企業之間的橫向比較缺乏，經營者難以了解相關分析指標在行業中的地位，絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析。另一方面，財務人員受業務知識單一限制，缺少業務經營方面的知識和技能，也影響了自己的觀察力和分析力。 財務分析需要向企業的經營管理層提供大量的、經常性的財務信息，為提高和改善企業的經營管理服務。但由於傳統財務分析的以上局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業管理層的需求，使用價值大打折扣。因此，從管理層的角度出發，進一步關注財務分析的結 果，注重財務分析的綜合性和整體性。 二、 房地產開發企業財務分析的完善及應重點分析的內容 在現代企業制度下，企業財務分析指標不應再局限於靜態的單一指標分析，作為新興行業的房地產開發企業更應從整體上動態地分析企業的盈利能力、資產運營能力、開拓市場、創造市場和把握市場的能力。因此，房地產開發企業財務分析需要在傳統財務分析的基礎上完善和補充以下分析內容： 1、整體分析與專項分析相結合 在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業經濟運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環節加強專題分析，如企業潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售後服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。 2、加強房地產開發企業現金流量情況的分析 在企業經營環境日趨復雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視，許多企業發生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現金的短缺造成企業信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產業的企業來說，由於房地產開發項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以「利潤」為中心轉向以「現金流量」為中心。分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業是否能通過其經營活動產生足夠的現金流量；分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業的營業資本管理是否有效率；分析營業資本投資後，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業是否能夠滿足其利息支付義務；分析外部融資活動之後的現金凈流量，用於評價企業的籌資政策。利用這些指標的逐年變化的信息，將為我們評價企業現金流量的動態穩定性、提供許多有價值的信息。由於現金流量信息揭示了企業經營活動現金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助於評價企業盈利的質量。 3、加強成本控制分析 在進行成本分析時要注重分析以下幾個方面： 一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業目標成本（既預算值）的執行效果，提高企業和員工講求經濟效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經和方法。 4、加強房地產開發企業之間的橫向指標對比分析 如果房地產財務分析thldl.org.cn 僅局限於本企業內部，不與其它企業進行對比，就談不上「知己知彼」，不知道與同行業其它企業相比較的差距或優勢，這種比較也不是一個或幾個財務指標的比較，而是企業之間財務狀況的綜合比較。通過分析企業可以明確企業在行業中的位置，使企業的管理層對自己的經營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發展空間。 實際上房地產開發企業的房地產財務分析可以不受傳統房地產財務分析模式的約束，不應局限於具體的分析模式及財務周期，計算機技術的運用也為財務分析模式的建立和財務數據的深度開發創造了條件。管理層更重視對財務分析結果的評價，並利用評價的結果來指導企業的經營活動，我們應圍繞企業的經營管理捕捉管理層最關心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務分析。既可利用財務信息，也可利用業務信息結合判斷與估計，體現財務分析的實時化和快速反應。在現代企業制度下的財務分析應該更多的從經營者的角度出發，著重強調在利用財務分析發現企業存在問題的同時進一步通過財務分析來判斷企業資本運營效果，以便作出正確的決策調整，提高企業資本運營效率，增強企業的財富，從而達到股東財富最大化的目的。

② 房地產業財務報表需要分析哪些數據

房地產業財務報表需要分析的數據：

1.「應收賬款」項目，應根據「應收賬款」賬戶和「預收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關應收賬款計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

2.「預付款項」項目，應根據「預付賬款」賬戶和「應付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末借方余額合計數，減去「壞賬准備」賬戶中有關預付款項計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

3.「應付賬款」項目，應根據「應付賬款」賬戶和「預付賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

4.「預收款項」項目，應根據「預收賬款」賬戶和「應收賬款」賬戶所屬明細賬戶的期末貸方余額合計數填列。

5.「應收票據」、「應收股利」、「應收利息」、「其他應收款」項目應根據各相應賬戶的期末余額，減去「壞賬准備」賬戶中相應各項目計提的壞賬准備期末余額後的金額填列。

(2)房地產財務分析報告擴展閱讀：

財務報表的作用：

1、導向作用

財務報表的導向作用主要體現在績效指標的導向作用，績效指標就是為員工在工作中明確目標，指導工作。

2、約束作用

財務報表有些會明確告訴員工那些是應該做，自己所做的工作是否與績效指標相符合，約束員工日常行為和管理規范以及工作重點和目標。

3、凝聚作用

一旦財務報表，員工就會利用各種資源，凝聚一切可利用的力量來實現和完成績效目標，可以把大家凝聚在一個共同的目標和方向。

4、競爭作用

財務報表的設定就要求員工要通過努力工作才能完成的目標，績效指標明確員工努力的方向和目標，這樣就提供了員工之間，部門之間，企業與外部之間的競爭的目標和對比標准，使員工為完成績效考核指標互相競爭。

參考資料來源：網路-財務報表

③ 月度的或者季度的財務分析報告，謝謝！！！

房地產行業X季報綜述投資要點：●增速趨緩。從近幾年情況分析，房地產行業的營業收入增速已經從高峰值回落至相對平穩的增速。我們預計未來隨著行業調控的持續，行業整合的過程中，凈利潤的增速也在波動中趨緩。●三項費用佔比下降。盡管銷售費用、管理費用和財務費用各自的同比增速波動較大，但三者占營業收入的比重逐步下降的趨勢仍較為明顯。三項費用佔比的下降，顯示了房地產公司管理運營能力的提升。隨著行業調控的持續和行業整合的深入，管理和運營能力將在房地產公司的競爭中發揮越來越大的作用。●盈利能力有所下降。盡管房地產公司的三項費用佔比有所下降，但由於調控的持續，制度的不斷健全，以及市場的逐步成熟和完善，諸如土地增值稅的清算、預收帳款的監管等都將攤薄行業的凈利潤。●銷售好於預期。房地產上市公司前3季度實現了同比增長15%的銷售金額和同比增長44.45%的預收帳款，除了價格上漲的原因之外，行業資源聚集效應也不可小覷。在行業調控常態化的過程中，行業整合的結果將是強者恆強。●資金隱憂顯現。房地產公司的資金狀況是短期無憂，而遠期隱憂已經顯現。從短期來看，貨幣資金足以應付短期債務需求，資金壓力不大。但相較於短期借款和一年內到期的非流動負債，貨幣資金的增速遠低於二者。此外，長期借款在借款總額（長期借款加短期借款之和）中的比重逐年提高，如果銷售低迷，回款速度放緩，不排除未來資金壓力增大的風險。●投資策略。調控仍在持續，流動性依然寬裕。政策的壓制和資金的刺激使得行業面臨較多的不確定性。近期高端商品房好於中低端住宅的銷售業績或許反映了資金在追求保值增值中對房產的難以割捨。但在中國當前的環境下，政策的調控始終無法忽視。房子的最終屬性依然是居住。投資和投機型的需求能夠支撐市場多久尚難判斷。維持行業「中性」評級。個股方面，行業整合，強者恆強的局面下，我們推薦行業龍頭萬科、招商地產，以及有價值重估機會的商業地產公司世茂股份。一、成長性——增速趨緩我們從申萬房地產行業的136家上市公司，先後刪除了2007年以來年報有過虧損的公司、ST公司，以及2007年（含）以後上市的公司，保留了剩餘的95家公司作為樣本公司。從營業收入同比增速來看，樣本公司今年前3季度的營業收入同比增速為28.67%，較去年同期上升了4.24個百分點，與2008年同期基本持平，較2007年同期下降了16.32個百分點。從近幾年情況分析，房地產行業的營業收入增速已經從高峰值回落至相對平穩的增速。凈利潤同比增速的下滑趨勢更為明顯。從2007年3季度至今年3季度，凈利潤同比增速從65.45%降至18.84%。我們預計未來隨著行業調控的持續，行業整合的過程中，凈利潤的增速也在波動中趨緩。二、三項費用——佔比下降盡管銷售費用、管理費用和財務費用各自的同比增速波動較大，但三者占營業收入的比重逐步下降的趨勢仍較為明顯。其中，財務費用占營業收入的比重維持在2%-2.6%之間，波幅較小，但整體呈下降趨勢；銷售費用占營業收入的比重從2006年3季度的4.26%下降至今年3季度的3.15%，下降了1.11%百分點；管理費用占營業收入的比重從2006年3季度的6.56%降至今年3季度的4.73%，下降了1.84個百分點。三項費用占營業收入的比重從2006年3季度的13.38%降至今年3季度的10.06%，下降了3.32個百分點。三項費用佔比的下降，顯示了房地產公司管理運營能力的提升。隨著行業調控的持續和行業整合的深入，管理和運營能力將在房地產公司的競爭中發揮越來越大的作用。三、盈利能力——有所下降我們用整體法計算了樣本公司的凈資產收益率、銷售毛利率和銷售凈利率。今年前3季度的凈資產收益率較去年同期微增了0.17個百分點。在經歷了2007年的大幅提升之後，之後幾年的凈資產收益率實際上維持在7.5%左右，相對較為穩定。由於結算的滯後，銷售毛利率和銷售凈利率均在2008年達到峰值，之後開始下滑。今年前3季度的銷售毛利率和銷售凈利率分別較去年同期下降了0.35個百分點和1.22個百分點。盡管房地產公司的三項費用佔比有所下降，但由於調控的持續，制度的不斷健全，以及市場的逐步成熟和完善，諸如土地增值稅的清算、預收帳款的監管等都將攤薄行業的凈利潤。四、銷售——好於預期今年前3季度房地產上市公司（樣本公司）銷售商品、提供勞務收到的現金較去年同期增長了15.08%。盡管增速較去年同期下滑了將近57個百分點，但在2009年政策刺激超預期回暖的較高的基數下，面臨重重調控的2010年仍能取得15%的增速，實屬不易。預收帳款同比增長44.45%。一方面，這顯示了市場旺盛的需求和強大的購買力；另一方面，從我們對北京、上海、深圳等20餘座重點城市的統計，今年1-9月份累計成交面積較去年同期下降了31.63%，而房地產上市公司前3季度實現了同比增長15%的銷售金額和同比增長44.45%的預收帳款，除了價格上漲的原因之外，行業資源聚集效應也不可小覷。在行業調控常態化的過程中，行業整合的結果將是強者恆強。房地產上市公司為行業內相對較為優秀的公司，其超越行業整體水平的銷售業績也在情理之中。良好的銷售業績帶來的高額預收帳款下，預收帳款占營業收入的比重也大幅提升。截止3季度末，樣本公司預收帳款占營業收入的比重從去年同期的122.52%提升至137.54%。高佔比的預收帳款所定了上市公司今明兩年的業績。但一旦預售資金實行專戶監管，作為房地產公司最重要的資金來源渠道被封堵，對房地產公司的運營能力將提出更大的考驗。五、資金——隱憂顯現房地產公司的資金狀況是短期無憂，而遠期隱憂已經顯現。3季報數據顯示，截止3季度末，95家樣本公司共有貨幣資金1941.72億元，同比增長9.92%；短期借款738.53億元，同比增長19.56%；一年內到期的非流動負債552.20億元，同比增長55.95%。從短期來看，貨幣資金足以應付短期債務需求，資金壓力不大。但相較於短期借款和一年內到期的非流動負債，貨幣資金的增速遠低於二者。此外，長期借款在借款總額（長期借款加短期借款之和）中的比重逐年提高，截止3季度末，樣本公司長期借款比重已達到77.20%，較去年同期提高了5.52個百分點。如果銷售低迷，回款速度放緩，不排除未來資金壓力增大的風險。截止3季度末，95家樣本公司經營活動產生的現金流量凈額總計-786.89億元，較去年同期的472.70億元減少了1259.6億元。六、投資策略3季報揭示了除房地產上市公司的發展現狀，也昭示了行業的未來。在行業調控常態化、長期化的背景下，市場日益成熟和規范，資源日益集中於優秀企業。毛利率的下滑、增速的下降，無不考驗企業的承受力。強者恆強是未來行業整和的結果。而在整合過程中，各企業對自身管理能力、資金使用效率、融資能力、資源整合能力、開發能力等等的省視和提升，將是其應對行業變化的生態環境的可行選擇。在超越行業平均水平的銷售業績下，短期內優秀房企的資金壓力並不明顯。但長期借款佔比的提升，為房地產公司未來的資金壓力埋下了伏筆。調控仍在持續，流動性依然寬裕。政策的壓制和資金的刺激使得行業面臨較多的不確定性。近期高端商品房豪雨中低端住宅的銷售業績或許反映了資金在追求保值增值中對房產的難以割捨。但在中國當前的環境下，政策的調控始終無法忽視。房子的最終屬性依然是居住。投資和投機型的需求能夠支撐市場多久尚難判斷。維持行業「中性」評級。個股方面，行業整合，強者恆強的局面下，我們推薦行業龍頭萬科、招商地產，以及有價值重估機會的商業地產公司世茂股份。

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