2015上海地王

❶ 開發商轉戰二線城市搶地 一線城市風險增加

一線城市地價飆升、商品房泛豪宅化的同時，市場風險也在不斷加大。這迫使不少開發商和購房者調轉目光，轉戰二線城市。

2月16日，經過133輪報價，恆大地產以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊，樓面價達9359元／平米，溢價率177.28%，逼近周邊在售房價。

這只是近期二線城市土地受到熱捧的縮影。2015年底至2016年初，南京、杭州等二線城市頻頻拍出天價地王。

1月13日，融創中國以9.61億元價格競得佛山市禪港路西側、橫三路兩側商住地，首次進入佛山。融創中國董事長孫宏斌表示，一線城市土地已經偏貴，融創目前的戰略布局重點在二線城市。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，2015年9月底以來的一系列放鬆房地產調控的政策，使得市場回暖並分化，在一線城市尤其是深圳去年接連暴漲後，許多價格窪地已被填平，2016年房地產市場熱點將集中在二線城市。

二線城市地王頻出

三四線城市庫存高企，二線城市卻地王頻出。

去年四季度開始，南京、杭州、成都等二線城市出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地頻頻刷新紀錄，這種局勢延續到了2016年。

與2014年、2015年北京上海幾乎包攬榜單的態勢截然不同，在2016年1月份單價「TOP10土地樓板價」榜單上，北京和上海僅佔五席，其餘席位被南京和杭州所包攬。

南京G68地王以最終樓板價為4.2萬元/平方米的價格占據榜單頭席，刷新了南京地王新紀錄，而杭州在榜單前十上亦占據四席。

1月25日，融創以總價30.75億元競得杭州三堡和筧橋宅地，創下杭州樓面價新高。這個價格也接近甚至超過周邊部分樓盤的在售價格，以23268元/平方米的三堡宅地為例，周邊最低的錢江府售價為22851元/平方米。地價創出新高將會帶動周邊樓盤的漲價。

1月份南京、杭州地王頻出，其他二線城市如武漢、合肥、成都、蘇州等城市土地成交也顯著上漲，土拍競爭激烈程度甚至有向一線城市看齊之勢。

以合肥為例，2015年，北京金隅、融創中國、復星地產及葛洲壩地產等房企首次進入合肥市場，北京金隅與融創中國拿下地王地塊，同時招商地產、華夏幸福、龍湖、雅居樂等品牌房企也紛紛表示將進入合肥市場。

二線城市土地市場的火熱與銀行信貸的寬松不無關聯，2015年來的這一輪房地產一二線城市復甦，最主要原因便是信貸的寬松。

分析人士楊科偉認為，1月份二線城市單價地王涌現的最大成因，首先是基於城市火熱的成交支持，而城市之間的庫存壓力分化，以及一線城市的土地供應縮減，更是進一步加劇了二線城市的土地爭奪。「杭州、南京作為二線城市中的翹楚，單價地王的刷新，是趨勢上的必然」。

一線城市風險增加

二線城市出現火爆的苗頭，很大程度上是資金在避險，拿地主體開發商在轉戰市場。

中原地產研究部數據顯示，2015年來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3517.13億，而從在一線城市的佔比看，歷史首次突破了50%比例，佔比高達50.74%。

但目前一線城市的土地市場已蘊含不小的風險。隨著金融、保險、地產等機構大量資金進入了一線城市的土地市場，天價地不斷刷新人們的認知，這導致很多地塊的樓面價已經超越了周邊在售房價。

根據中原地產統計，在去年北京供應的49宗商品房住宅用地中，只有300萬平方米是純商品房住宅，其他面積均建設成為保障房等類型物業。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價，實際北京2015年住宅用地平均樓面價已經高達3.8萬左右。但同期，北京實際商品房目前成交均價只在3萬左右，這意味著，按照當前地王的成本售價預期，房價在未來2年需要上漲100%以上。

張大偉認為，一線城市土地價格太高，已經蘊含著較大的風險。尤其是這種資金推動下的地價不冷靜，會導致2016年下半年後出現一個泛豪宅化的趨勢。

亞豪機構總監郭毅也持類似觀點，她認為，北京土地市場失控帶來的豪宅集中供應，將導致市場壓力飆升，相關開發商面臨很大的經營風險。

21世紀經濟報道記者采訪的多位業內及投資界人士，均對目前一線城市的地價、房價感到擔憂，尤其是在實體經濟如此之弱的背景下，地價、房價的暴漲缺乏有力支撐。

地產公司也意識到了風險，在一線城市的拿地量開始減少。1月份，一線城市土地出讓面積同比下滑七成，全國佔比僅為12%，也是近5年以來的最低。

與此同時，二線城市成為了房企的香勃勃。以融創、恆大為例，2015年中以來，除了北京、天津、上海、重慶、杭州之外，融創還進入了成都、南京、武漢、西安、濟南等8個核心二線城市。剛剛進入2016年，融創、恆大便接連布局佛山等二線城市。

受春節影響，2月份截至目前，十大城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門、大連）合計居住類住宅土地簽約住宅土地7宗，平均樓面價高達8872元／平米，刷新了最高月度紀錄，同比2015年2月成交土地成交均價漲幅高達190%，整體土地市場成交走高趨勢明顯，二線城市也越來越熱。

二線城市房價會否暴漲？

地價、房價之間存在聯動效應，拍出地王的二線城市，房價會跟隨暴漲嗎？春節期間，隨著一線城市人群的返鄉，二線、三線城市房價成為人們關注的熱點。

一些二線城市已經出現房價上漲的現象。以拍出二線城市地王的南京為例，數據顯示，南京新房價格自2015年二季度以來持續環比上漲，2016年1月，價格漲至15036元/平方米，環比上漲1.88%，連續20個月環比上漲，同比上漲8.90%。

除了南京、杭州，以合肥、武漢為代表的新興熱點二線城市房地產市場供應合理、需求充足，市場供不應求，銷售火熱，市場去化基本無壓力，房價也在穩步上漲。

2016年開年，合肥樓市多個區域就出現了「搶房熱潮」，1月份合肥住房均價首次「破九」，達到9008元/平方米。

研究認為，在政策繼續寬松，降低購房門檻，減輕首付壓力，多方面利好因素刺激下，合肥房價將持續上漲。

不過，一位有多個二線城市開發經驗的廣州大型開發商人士認為，與一線城市不同，二線城市之間分化非常嚴重，市場較熱的只是部分二線城市。而且，絕大部分的二線城市土地供應充足、人口凈流入也遠遠不及一線城市，房價出現像2009年的北京、2015年的深圳那樣的暴漲幾乎不可能。

2016年1月，央行公布數據顯示，貨幣供應1月份大「放水」，1月住戶中長期貸款（房貸）單月高達4783億，而2009年全年僅1.7萬億，1個月相當於2009年的接近3成。

但整體而言，持續多年的貨幣超發，對房價的刺激影響正在越來越弱。如此天量的貨幣刺激，也僅僅拉動了一線城市及部分二線城市，房地產市場的危險信號越來越大。

從2009年的信貸節奏可以看到，在上半年天量放水後，下半年明顯萎縮，這也導致了整體市場的調整。

張大偉表示，雖然總體而言看好二線城市，但二線城市中也有部分城市如南京、廈門、蘇州的市場已經很火，地王頻出，價格接近一線城市，對開發商來說也存在一定的風險。「去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必須要看土地價格。因為即使有市場，但土地價格太高就存在很大風險。」

（以上回答發布於2016-02-18，當前相關購房政策請以實際為准）

更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看

❷ 一線城市地王頻出 風險隱現

針對三四線城市的明顯過剩風險，2015年以來，標桿房企開始全面回歸一線城市和二線核心城市，這些城市的土地價格也水漲船高。不過，在一線城市地王頻出的同時，也暗藏著不小的風險。

針對三四線城市的明顯過剩風險，2015年以來，標桿房企開始全面回歸一線城市和二線核心城市，這些城市的土地價格也水漲船高。不過，在一線城市地王頻出的同時，也暗藏著不小的風險。

地王頻出

79907元/平方米！去年12月25日，深圳尖崗山出讓的某地塊樓面價成功刷新了去年10月22日北京豐台花鄉地塊創下的7.5萬/平方米的樓面價，成為2015年全國的樓面價地王。

與深圳相似，北京和上海也是地王頻出。近期的上海土地拍賣會，「碧桂園+東原+平安」三家聯合體以23.1億元競得奉賢區南橋新城地塊，成交樓面價14597元/平方米，溢價率為62.19%，這個拍賣的土地樓板價和周邊的二手房價相差無幾。

在北京，根據中原地產市場研究部的統計，住宅類土地樓面價超過3萬的地塊2015年高達22宗，占所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中樓面價超過3萬的只有9宗，佔比為17%。

中原地產首席分析師張大偉對《第一財經日報》分析，目前北京樓面價超過房價已經成為常態。北京已經出現了遍地地王的現象，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的地王集中出現，未來房價很難不受到影響。隨著北京地價的攀升，未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的區域將會供應大量的豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

一線城市之外，南京、杭州、福州等二線核心城市也同樣出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新歷史紀錄。例如，2015年12月21日，福州市第十四次土拍會上，經過82輪拼搶，魯能集團以總價32.3億元競得北三環外的五四北區域原天宇開關廠地塊，樓面價14926元/平方米，溢價率達134%，五四北區域「地王」誕生。

風險隱現，開發商更加謹慎

一方面是一線城市和二線核心城市火爆的土地市場，另一方面卻是全國土地出讓金大幅下降的局面。國家統計局發布的數據顯示，1~11月份，房地產開發企業土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%，降幅比1~10月份收窄0.7個百分點；土地成交價款6409億元，下降26.0%，降幅擴大0.8個百分點。

為什麼在土地出讓金大幅下降的同時，一二線核心城市的地價卻節節上揚？這是因為，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市不超過20個，佔全國城市的比例相當之小。

對開發商而言，未來可供選擇進入的城市和空間已經越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。張大偉預計，房企拼搶一線城市土地，已經普遍出現了地價超過房價的現象，預計2016年，一線城市土地競爭將依然白熱化。

不過，在瘋狂的土地市場背後，未來一線城市的樓市也蘊含著一定的風險，不少開發商都對此表示將更為謹慎。

2013年和2014年上半年，來自福建的上市房企泰禾集團曾在北京、上海兩大一線城市大舉拿地引發廣泛關注。泰禾集團董事長黃其森日前在接受《第一財經日報》等媒體采訪時介紹，泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億，如果到2015年再去拿，可能要700億。黃其森說，未來泰禾仍堅定看好一線城市的前景，2015年泰禾拿了六塊地，除了杭州一塊外，其他全部位於北京、上海和深圳。一線城市的經濟承載力仍很強。

不過，黃其森也表示，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那麼激進了，因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番，「我們現在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊。」

融創中國董事長孫宏斌對北京、上海的房地產前景的判斷頗為審慎。他解釋稱，主要是因為北京、上海「沒法弄，一算就賠錢」。過去他覺得北京、上海什麼地都能拿，現在覺得要避免掉進高價地的「坑」裡面。

張大偉認為，在2015年以前，盡管也出現很多地王，但當時的樓面價都沒有超過周圍在售房價，因此風險相對要小很多。但2015年以來，由於三四線城市實在太差，大量資金都進入到一二線城市。這種資金推動下的地價不冷靜，會導致2016年下半年後出現一個泛豪宅化的趨勢。因為這些地王要到2016年下半年後才會開始入市，到時候房價要達到現在的一倍以上才能回本，但這樣的價格是很多區域所接受不了的。「因此這些問題將會在2016年下半年後爆發出來。」

（以上回答發布於2016-01-10，當前相關購房政策請以實際為准）

點擊領取看房紅包，百元現金直接領

❸ 虐心!上海買房還沒過戶房子就賺了100萬

買房走完正常手續過戶時房價已經漲了百萬，這話說了一般人都不會相信，但是如果說這是在上海二手房市場發生的事，那你一定就相信了。

去年12月及今年1月，上海二手房市場成交極其火爆，連續兩個月突破4萬套大關。二手房賣得如此火熱，新房也「不甘落後」。開發商們紛紛捂盤漲價，甚至有的將價格上調了20%。

購房者買的房子還沒過戶就賺了100萬了，這樣的情況就發生在去年以超過1.4萬億的總成交金額成為全球最大房地產市場的上海。上海中環、內環的三房，年初買進，正常手續走完正式過戶時已漲100-200萬的不在少數。

麵粉貴過麵包的土地市場

上海房價為什麼在2015年突漲，而且漲勢超過業主、超過開發商、超過每一個自認為了解這個行業的人的意料。

政策松動後的補漲效應是其中一個原因，另一方面是需求被激發後，市場氣氛致大部分有需求和能力的人急於買票上船，還有一些中介的推波助瀾因素。但大體來看，大部分還是實打實的需求，這與2009年那波炒房潮還是有別。這就是說，2015年的上海房地產市場是提前透支了很多需求的。

去年10月，上海高層也表示上海房價已經很高，如果不堅持調控，會削弱城市競爭力。今年1月，上海有關部門也召開了一個內部研討會，也給出了防範房價過快上漲的定調。但隨後接二連三的「地王」又刷新了大家的認識。

常見的情況是，一塊地剛拍出，周邊的二手房已聞風漲價。人們紛紛假設開發商不會虧錢，那麼麵粉已經貴過麵包，按土地成交價，要賣單價5萬才能保本，再加上若干年開發和利潤，可是周邊的二手房才3萬。於是在地王的輪番登場中，一些驚悚的標題也這樣呈現：保本售價5萬！某地進入豪宅時代！保本售價5萬！某區徹底消滅4萬單價！

2015年，上海成交的經營性土地建築面積同比下降了43%，是近5年來的最低點，但成交金額卻下降不大，地價上升幅度可想而知。特別是熱得發燙的宅地市場，高溢價地王頻出，也成為推漲房價的主要原因之一。

其實這樣的市場，對於開發商來說也是一個困局。對於大部分房企來說，多年前攢下的便宜土地，已經所剩無幾。如今在公開市場拿到的土地，溢價率都超過40%，幾乎很難做到高利潤。樓市的分化，造成三四線城市不敢拿地，一二線城市拿地不敢。地價和建安成本已經大幅上揚，加上市場波動，匯率變化導致財務費用增加，只要市場出現小幅波動，房企未來就可能會面臨微利甚至無錢可賺的境地。

也正因此，在過去的一年，一線城市的地王中出現了很多聯合體。而幾乎每一個拿了地的開發商，目標都是做豪宅。只有不斷給項目做加法，增加附加值，才能提高售價，最後結果必然導致豪宅化。對於開發商來說，這也是個戰略上正確、戰術上沒有選擇的市場。

一線城市的年輕人，買房幾乎都是舉兩代人之力購房，然後還要加上杠桿。那些拿著小城收入的父母，為了湊夠子女在大城市的首付，拿出畢生積蓄並不惜變賣家產，這也是為什麼三四線城市庫存高到難以想像。大城市的房產意味著孫輩更好的教育，兒女更好的工作更多選擇，意味著他們節衣縮食的榮耀，意味著一代更比一代強，三代就能大翻身。而這一切，從大學擴招，從我們踏上這片充滿魔性的土地開始，就都回不去了。房價顛覆了人們對財富和生活的認知，又讓人們前赴後繼。

上海房價不便宜，對於一些想要買二手房的購房者來說，應該怎樣與房主協商贏得降價或者優惠的可能呢？

1.狠侃價格難成功

賣家砍價要講究策略，不要太相信中介人員的話。

2．摸准賣家心態是關鍵

如果能夠把握賣家的心理，砍價的時候一定可以占據主動。如果賣家急需周轉資金,或者希望在短期內拋售房產,往往比較容易接受買家的要求。但如果賣家的心態很平和,則不大可能會願意接受議價要求。

還需要注意的是,有些物業掛牌價已低於市場平均水平,這表明業主也是急於找到買家。針對這種情形,賣家已經事先做出了讓步,在議價過程中,則不能再提出過高的要求,否則會遭到拒絕。

3.急於出手的賣家砍價更容易

遇到急於賣房的人，是下手砍價的好機會。當然也有開發商遇到資金周轉困難，急於賣房回收資金的，也可以試著吊吊他們胃口。

4.利用缺陷做砍價的依據

房無完房，有時候房子不太完美的地方也能成為砍價的切入點。利用這些缺點欲擒故縱，有時就能取得不錯的效果。當然，進行這種操作時還要注意幾個原則：第一，房子的缺點自己可以接受，不會給自己日後的生活帶來無法彌補的影響；第二，欲擒故縱要掌握火候，既不能讓對方看出你的意圖，又不能操之過急，失去了購房機會。

（以上回答發布於2016-02-25，當前相關購房政策請以實際為准）

點擊查看更全面，更及時，更准確的新房信息

❹ 長安地王廣場,這個星期天有什麼電影好看

道士下山

捉妖記

煎餅俠

西遊記之大聖歸來

《電影》作為電影入門書中的經典之作，用深入淺出的筆觸，告訴我們影視傳播的手法，並逐項解析其復雜的語言系統與要素。問世幾十年以來，此書始終是世界各地影視從業人員和主流專業院校的必備之選，更是電影愛好者不可或缺的手邊書。

全書圍繞電影製作的核心要素組織架構，其中穿插以數百幅精美圖片和精闢的說明，再加上綴於各章後的延伸閱讀和書末的重要詞彙表，讓讀者在輕松的閱讀過程中吸收到最專業的電影知識，從而真正「認識」電影。