上海土地成交溢價

『壹』 土地溢價率的上海溢價率高

6月6日，上海土地市場迎來今年第一波成交小高峰，其中，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得嘉定區嘉定新城D10-24地塊，樓板價16063元/平方米，溢價率435.5%。
嘉定區嘉定新城D10-24地塊，出讓面積21789.4平方米，容積率0.5，起始總價3268萬元，起始樓板價3000元/平方米，規劃為商業用地。
在房地產市場仍然以「降價跑量」為主的環境下，上海土地市場罕見出現435.5%的溢價率，這不禁讓人又重新回想起2009-2010年土地市場頻現「地王」的行情。
土地市場真的又開始火爆了嗎?非也。
受到本輪房地產調控影響，土地市場自2011年下半年開始表現出頹勢，底價成交成為主流趨勢，土地「准流拍」頻頻出現。2012年1-5月份土地市場也難見回暖趨勢，繼續延續底價成交的態勢。以上海為例，同策咨詢研究中心數據顯示，2012年1-5月，上海共成交29幅經營性用地，成交金額85.12億元，同比去年減少76.49%，僅完成去年全年的3成。
那麼，土地市場又現「高溢價」，原因何在?未來土地市場如果繼續產生「高溢價」的現象，將對當前樓市調控政策產生什麼樣的影響?這些都值得我們思考。

『貳』 土地溢價率怎麼算

溢價就是比原來的價格高，高出多少用百分比表示就是溢價率。其實就是漲幅。土地溢價率舉例例如：標價100的土地，通過拍賣，最後成交價是200，那麼這個土地就是溢價土地，溢價率就是100%，也就是比標價貴了一倍 。

『叄』 土地出讓純收益和土地出讓溢價有區別嗎

有區別。
土地出讓純收益是指土地出讓金扣除前期土地成本（征地報批，三費補償、徵收房屋補償等）後的費用。
土地出讓溢價是指土地招拍掛過程中，最終的土地出讓價格減去土地出讓時起始價。
故兩者區別較大。

『肆』 上海12平刀片房掛牌當天溢價成交，為何刀片房能夠快速成交呢

人人都知道在上海擁有一套房的價值，而所謂的刀片房指的就是類似於刀片那樣的奇葩房型。

政府部門3個月的時間內兩度調控，多個部門出台多種舉措嚴防房地產市場過熱而導致眾多違規資金進入，但是根據目前的情況來看，短期至少無法消化掉密集的需求率。因此二手房市場還是會延續上升的走勢。

隨著即將集中入市的33個新房項目，都已開展搖號認購，看來上海房地產後續的成交量還是會繼續提升。

『伍』 已知 土地成交單價3150元/㎡和溢價率34%,如何得出原土地單價

原價X(1+溢價率）=成交價
原價=成交價÷(1+溢價率）
=3150÷（1+34%）
=3150÷1.34
≈2350.75元/平方米
結果保留兩位小數

『陸』 土地出讓，流拍，溢價分別是什麼意思

土地出讓，即國有土地出讓，是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

土地流拍是指國家有關部門拿出土地進入市場拍賣的時候，由於買家競價太低，或者沒有買家出價，導致土地沒有拍賣出去的現象，在房地產市場好的時候是不存在土地流拍現象的，只有房地產市場出現資金短缺，房屋質押導致開發商資金鏈無法連接的情況才會出現土地流拍。

土地溢價是指是合同內約定土地價格以外的土地交易差額，說的簡單一點就是土地現在的價格比原來的價格要高。

『柒』 上海12平刀片房溢價成交，在上海想擁有一席之地有多不易

在這一次的房屋拍賣當中，一個12平的刀片房直接被拍出了85萬的天價。很多人都說，這樣的一個房子根本就沒有像樣的居住環境，在這里居住根本就沒有任何的必要。但是為了能夠在附近的小學上學，還是有很多家長花費高價買下這里的房子。那麼今天我們就跟大家來探討一下，在上海擁有一席之地到底有多麼不容易。

第三，如何看待這樣的買房想法？

之所以學區房能夠如此的昂貴，就在於很多家長的希望能夠通過孩子的教育問題直接改變自己的階層。說實話，這樣的想法其實是非常幼稚，同時也是比較簡單的。因為就算孩子上了一個985或者一個重本大學。其畢業之後所面臨的就業環境也是非常大的，而且幾十年後的就業環境跟現在又有很大的不同。

『捌』 什麼是土地拍賣中的溢價

土地溢價率=(競拍成交價格-土地成本價)/土地成本價*100%。土地拍賣中，土地溢價率越高，代表著未來樓市上漲行情越好，但有的地方為完善土地公開出讓方式，在土地拍賣時，如果土地競價的溢價率超過一定比例，可現場終止拍賣，而採取其他方式出讓土地。

舉例子來說，四川成都拍賣高新區南部園區地塊，面積約26.3595畝，容積率≤3，規劃用地使用性質二類住宅兼用商業用地（商業不大於20%），起拍樓面地價：3000元/平方米，成交價：7250元/平方米，溢價率：141.66%。

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舉例

土地基價

土地的原始成本，包括征地費、開墾費、青苗費等補償村民的錢，以及評估費等管理費用。簡單地說土地基價就是土地收歸國有儲備後到拿出來招拍掛為止所有的支出費用總和。

土地溢價率舉例

例如：標價100的土地，通過拍賣，最後成交價是200，那麼這個土地就是溢價土地，溢價率就是100%，也就是比標價貴了一倍 。

『玖』 上海發布首批56幅集中出讓地塊，總起始價820.82億元

5月20日晚間，上海規劃和自然資源局網站發布四則《上海市國有建設用地使用權出讓公告》，也就是上海市第一批集中出56幅地塊的詳細出讓公告，總起拍價達820.82億元。

值得注意的是，此次發布的集中出讓地塊的數量比4月30日預告的總數多了4宗，地塊將在6月18日進行競拍。

公告顯示，上海第一批集中出讓地塊屬性涉及居住用地、商住辦、科技設計用地、徵收安置房、辦公樓、租賃住房。其中，租賃住房地塊有8宗，徵收安置房有14宗，城中村改造地塊6宗，涉及居住用地的有28宗。

這28宗涉住宅地塊總出讓面積178.11萬平方米，總建築面積367.63萬平方米，起拍總價約為699.7億元。其中，普陀區、靜安區、徐匯區的地塊起拍價最高。普陀區萬里社區W060701單元X101-01、X102-02、X103-01地塊(237坊地塊)起拍價超過99億元，靜安區靈石社區N070403單元095a-02、095b-01地塊起拍價近97億元。

上海市第一批集中出讓的商品住宅用地也將在原有招掛復合出讓、自有資金監管等土地交易規則不變的基礎上，進一步實施限價競價規則。新競價規則主要為，在房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價。

競價方式由原舉牌競價調整為「舉牌競價 一次書面報價」，即先進行舉牌競價，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；當舉牌競價達到中止價時，交易轉入一次書面報價。一次書面報價不得超過最高報價，並以最接近一次書面報價平均價的原則確定競得人。

上海市第一批次最高報價一般限定為起始價的110%。也就是說，即使進入了書面報價階段，企業給出的書面報價也不得超過最高報價，即溢價率不超過10%。

根據此前公布的交易規則，同一名申請人只能進行一次交易申請（含聯合申請），自然人及由其擔任法定代表人或負責人的法人或其他組織，或者同一法定代表人或負責人的法人或其他組織（申請人的母公司為上市公司的，該上市公司的非控股股東或非實際控制人除外），也視為同一申請人。這也杜絕了一家企業主體使用多個「馬甲」搶地的情況。

另外，2021年度第二批、第三批住宅用地計劃於8-9月、10-11月集中出讓公告。

以下為56幅出讓地塊信息：