1. 什麼叫項目土地SWOT分析
針對與土地的基於內外部競爭環境和競爭條件下的態勢分SWOT分析法析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優勢、劣勢和外部的機會和威脅等，通過調查列舉出來，並依照矩陣形式排列，然後用系統分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。
S （strengths）是優勢、W （weaknesses）是劣勢，O （opportunities）是機會、T （threats）是威脅。按照企業競爭戰略的完整概念，戰略應是一個企業「能夠做的」（即組織的強項和弱項）和「可能做的」（即環境的機會和威脅）之間的有機組合。
2. 上海新江灣C6地塊優劣勢
中建大公館位於楊浦區新江灣城中央區域的江灣城路899號（近國秀路），該項目是中建地產打造的該區域內稀有的低密度純別墅社區。
項目優勢：
1. 交通：項目距離10號線新江灣城站600米左右，8號線市光路站1.7公里左右，公共交通比較方便，而且4公里左右就可以上逸仙高架路，進而通過中環和外環高速，到達上海各個地方，交通十分便利。
2. 商業：項目1公里范圍內有多家聯華超市，農工商超市，迪亞天天等，3公里范圍內有中原廣場、巴黎春天、萬達廣場、海倫精緻生活廣場、特力時尚匯和淞南購物中心等大型商業配套，可以滿足業主日常的生活以及購物。
3. 教育：項目2公里范圍內有復旦科技園小學、上海市中原中學、上海市國和中學和同濟大學第一附屬中學等教育資源，業主小孩上學比較方便。
4．環境；項目地處新江灣城的中央區域，新江灣城擁有上海的生態濕地，生態環境十分優越。
總體來講，該項目小區環境很好，交通方便，周邊配套完善，比較適合高預算的改善客群。
3. 上海九工路以南地塊優劣勢
華紡和城未來派是位於金山亭林板塊的剛需住宅項目，毛坯交房。
項目亮點：1.位於金山亭林板塊，屬於全上海的價值窪地，價格比較低，但是由於更加靠近市區，地段上有一定優勢，如果作為投資後期的投資回報率也會較高，但是周邊目前沒有落地規劃，發展周期可能較長。
2.項目位於金水湖新城地區，周邊有蓮衛專線、蓮石專線、蓮朱專線等多條公交線路，方便直達上海蓮花路地鐵站；
3.項目本身具有35%的綠化率，小區環境比較好，項目品質也不錯。
劣勢：1.周邊配套不夠方便，教育，醫療，商業，教育配套都不完善，需要較長的發展時間。
整體來看，項目適合想在金山這邊投資的客戶或者在附近居住的客戶做選擇，性價比比較高。
4. 北京旭輝宋庄地塊優劣勢
旭輝御錦總建設用地規模為86234平方米，其中包括商業用地面積16280平方米，居住用地面積60100平方米。住宅產品形式為躍層式類別墅，建築風格為新中式-ART-deco，園林設計風格與建築風格匹配。在社區環境方面配有近萬平米的環形公園和中央溪谷園林等，五季風景園林，給業主多一季的景觀奢享。春夏秋冬四季主題鮮明，美麗風景長盛不衰。且配有星級會所，健身、娛樂一應俱全，且引入酒店式管家服務，可全方面保障業主居住環境。 旭輝御錦疊拼別墅產品為三疊拼別墅，地上6層，地下2層，共492戶，戶型面積為下疊260平方米，贈75-130平方米庭院；中疊200平方米，贈130平方米花園；上疊160平方米，贈送110平方米閣樓，總價550-800萬/套。160-260平方米舒闊宜居戶型，7.2米超大客廳面寬，居住舒適度非常之高。 地理位置上旭輝御錦不佔優勢，沒有地鐵，只能依靠地上交通，配套大多比較鄉鎮化。位置已經臨六環，生活上不太方便。
5. 上海信義嘉庭項目（17-01）地塊優劣勢
信義嘉庭位於嘉定新城復華路28弄，位於嘉定新城與老城交界板塊，由台灣知名事務所規劃設計。一期已交付，目前在售二期，單價36000元-40000元/平，均價38000元/平，一房一價。預計2017年9月帶裝修交付。
開發商：信義企業集團
物業公司：上海復瑞物業管理有限公司
戶型：90平2房，90平3房，110平3房，130平4房。
環境：項目西北方向是嘉定區行政中心，有嘉定區政府、嘉定區物價局、嘉定區知識產權局等單位。項目北邊300米是嘉定區體育中心，兩公里范圍內有新城公園、南苑公園、古城牆公園等，可以滿足平時的休閑娛樂。小區景觀由美國TOPO景觀公司設計，為不同年齡層次居民提供休閑場所。
交通：距白銀路地鐵站近4公里，1公里以內有嘉定58路、嘉廣線、嘉定14路、嘉定1路、嘉定6路等多條公交線路，項目西邊600米是滬嘉高速，南邊500米是上海繞城高速，自駕比較方便。
醫療：項目毗鄰馬陸鎮新聯村衛生室，周圍還有迎園醫院，無大型醫院。離新城瑞金醫院約4.5公里。
學校：周邊有愛里舍幼兒園、嘉定新城幼兒園、嘉定區迎園中學，學校資源不是太集中。
商業：項目周邊有世紀華聯、好又多超市，可以滿足平時的購物需求，較大型的商業需去到嘉定老城和嘉定新城。
項目優勢：
1、嘉定新城的住宅項目不多，而信義嘉庭是在售項目且項目本身品質較高，贈送新風系統；
2、所有層高控制不小於2.9米，且戶型設計充分考慮人與建築間的舒適感，增強了景觀視野效果，讓其在戶內也可感受「綠森林」的清新之氣；
3、戶型方正，大戶型南北通透。
項目不足：
1、目前交通配套還不夠完善，項目距離地鐵較遠，比較適合自駕客戶；
2、周邊有待發展，生活配套不是很完善；
3、附近有不少工廠，旁邊即是震旦物流中心，夜間噪音對業主生活可能有影響。
總體來說，項目具有較高的品質，自駕范圍內兼並嘉定新城和老城生活配套，居住環境和升值潛力都比較好，適合想在嘉定地區自住兼投資的客戶選擇。
6. 廣州嘉德豐YH-J1地塊優劣勢
珠江嘉園位於永順大道與永和大道交界處，屬於長嶺居板塊。整個長嶺居板塊打造東部山水城，純住宅用地，比較宜居。小區佔地面織約10萬方，總建築面積為32萬方，體量比較小。
【項目優勢】1.位於長嶺居板塊，環境較好，宜居；2.價格比周邊樓盤低，性價比高；3.准現樓，18年年底能收樓；4.自帶2萬方的商業配套，小區引進華潤萬家，自帶幼兒園；5.鄰近碧桂園克拉克廣場，享受到它的商業配套
【項目劣勢】1.小區體量小，而且開發商知名度較低；2.周邊公共交通不便利，比較依賴自駕
7. 怎樣看待土地出讓方式的優缺點
經營性房地產用地招標拍賣掛牌三種出讓方式的特點
土地招拍掛的共同特點是採用市場競爭機制顯化土地的真實價格，「出價高者得地」是招拍掛共同的游戲規則。然而，社會各界人士對土地拍出的「天價」頗有異議。那麼，如何才能使土地招拍掛制度發揮最佳效果呢？在當前形勢下，招標出讓是回歸理性的較為有效的手段，畢竟最高的土地價格不是土地供應的唯一目的。
掛牌出讓的優缺點。掛牌出讓的最大優點是如果只有一人參加報價同樣可成交，可以由一人一次報價、多次報價，也可以由多人多次報價，具有很強的靈活性和操作性。缺點是容易受掛牌設定的限制條件、信息公開程度等因素影響，往往會出現不公開、不公平、不規范競爭的情況，給土地市場秩序帶來負面影響。掛牌出讓的缺點是較多地考慮土地的價值，而較少顧及政府對資源的配置職能。
拍賣出讓的優缺點。土地拍賣出讓給我國土地市場發展帶來了生機和活力。「出價高者得地」是拍賣出讓的最顯著特點，能夠實現土地價值最大化，土地的經濟價值得以充分顯現。土地拍賣出讓的缺憾是過分追求土地的市場價值，政府無法控制市場成交價，更談不上充分發揮政府對資源的調控職能。
招標出讓的優缺點。在招標的評估過程中，地價作為確定中標與否的一個因素，但不是主要因素，外界環境設計、配套設施建設等綜合指標才是衡量投標方案優劣的更重要的因素。而且，評標小組由出讓人代表、有關專家等五人以上組成，更能體現中標的合理性和科學性。因此，招標出讓不但能真正體現土地的價值，而且能更好地發揮政府配置土地資源的職能，有效地防止市場機制與政府職能的割裂。招標方式的不足是容易被人為因素操控，處理不當就會演化成暗箱操作。
經營性房地產用地招標出讓是實現市場功能和政府職能的最佳結合點
土地資源要物盡其用，除了按市場的要求進行配置外，還要求政府實施有效的干預。實行經營性房地產用地招標出讓，是在當前房價高企、固定資產投資過熱的形勢下，健全土地市場競爭機制、完善政府社會公共管理職能的最佳選擇。
嚴格限定商品房銷售價格。普通商品房和經濟適用住房不同於純粹市場意義上的商品，其銷售價格構成主要為土地成本（包括出讓金、拆遷安置費等）、開發成本、稅費和開發商利潤等四部分，影響銷售價格的可變因素很多。因此，政府部門應當將商品房的銷售價格控制在土地取得前期，即在土地評標過程中，評標專家必須將房地產開發商對商品房銷售價位的承諾作為判斷投標方案優劣的重要標准，杜絕房地產開發商私自抬高房價、違規銷售經濟適用住房等行為。
科學確定土地出讓金。土地招標以「出價最優者得地」來確定土地使用者。在土地招標出讓前期，國土資源管理部門會同有關部門對擬招標地塊的地價進行科學評估，確定出讓土地的底價和最高限價，中標者的地價必須在底價和最高限價的區間內。因為，低於底價的，不符合土地有償使用的原則；高於最高限價的，開發商不可能獲得更多的開發利潤，勢必影響限價商品房的建築質量，不利於人民居住安全。
高度重視建築設計要素。建造普通商品房和經濟適用住房的目的是滿足人民的居住要求，改善人民的生活質量，因此，政府部門必須在土地招標出讓時對商品房的套型、面積、層高、結構以及建築容積率、綠化率、公共設施配套功能等建築設計要素提出要求，以提高普通商品房和經濟適用住房的建築品位。
經營性房地產用地招標出讓是實現政府公共管理職能的較為有效的辦法
政府配置土地資源。在出現住房價格居高不下、中低價位普通商品房和經濟適用住房供應不足的情況下，地方政府應及時調整住房建設格局，明確土地供應結構，並確定開工和竣工時間，盡快向社會推出土地招標公告，以穩定市場預期，更好地調控房地產市場。
保障「居者有其屋」。居住是人類生存的最基本的條件，保障「居者有其屋」是各級政府必須具備的基本職能。政府部門應對普通商品房和經濟適用住房的價格作必要的控制，其最有效的措施是在土地招標過程中對房地產開發商作出合理的選擇，不是「出價高者得地」，而是「出價最優者得地」，防止房價虛高，使社會中低收入階層買得起住房。
創造良好的人居環境。良好的人居環境是以人為本執政理念的體現，土地資源利用效率的提高促進了人與自然的和諧共處，推動整個社會走上生產發展、生活富裕、生態良好的文明發展道路。政府要創造良好的人居環境，就必須在土地招標公告中明確商品房的環境設計和景觀布局要求，從源頭上防止出現房地產開發中「只見房子不見綠化」等不良現象，真正為人民創造優美的生活環境。
弊端主要表現在如下三點：
1、資源價格該市場化的未市場化，導致價格的市場化形成部分佔比偏低。這是資源價格形成機制最突出的問題。截至2005年底，「招拍掛」出讓土地面積佔全部出讓土地面積的比例只有35％。特別是經營性土地該市場化而未市場化的問題比較突出，工業用地和經營性基礎設施用地，大部未按市場機制運作。
2、「已化」與「未化」兩部分並存，形成價格「雙軌制」。這種價格雙軌制導致了套利的機會主義傾向：以「非經營性用地」的名義，通過協議出讓甚至行政劃撥方式，低價或無償取得土地，之後再全部或部分轉為經營性用地，套取高額的利潤。
3、即使有償交易部分，權力部門處於「雙重壟斷」地位。在中國當前的土地市場中，權力部門實際擁有「雙重壟斷」的權力：一方面，面對土地的擁有者（特別是農民的土地），權力部門是「壟斷買方」，土地要轉換性質，必須首先「賣」給政府。這種強制力使權力部門與農民之間存在一種不對等的交易（關於在這一過程中農民的利益被嚴重損害的問題，本文將在第五部分從產權保護的角度進行論述）。另一方面，面對「購房群體」這一最終消費者，權力部門又是上游要素——土地的「壟斷賣方」，消費者要購房實際上必須先從政府處購買土地。這又是一種不對等交易。在這種「雙重不對等交易」框架下，無論是權力部門操縱土地價格直接拉高土地成本（據了解，土地成本一般要佔到整個房屋成本的30%-40%左右），還是與潛在的土地需求者合謀（權力與資本合謀）所引致的「租金」成本，最終都傳遞下去表現為高房價。
以上三個方面的弊端，必然導致利益分配的扭曲，造成明顯的「兩益兩損」。所謂「兩益」，一是地方政府從操縱土地中獲取巨大利益，據了解，一些市縣的土地出讓金收入佔到財政收入的35%，高者達到60%。在這當中，一些政府官員在權力與資本合謀中把權力與土地掛鉤，將號稱人類「財富之母」的土地變成個人、家庭和相關利益者的「財富之母」，從昔日的成克傑到最近暴露的一批腐敗高官，不少因操弄土地而最終栽在「地」上，「財富之母」異化為「腐敗之母」。二是房地產企業獲取較高的收入。在近來的福布斯財富排行榜中，排名前200人中有60多位來自房地產界，2005年胡潤版「中國大陸富豪榜」中，來自房地產行業的企業主就佔到四到五成。另據一家人力資源咨詢公司所進行的調查，2005年房地產行業年度平均薪酬為63251元，居各行業平均薪酬的榜首。在地方政府和房地產企業獲得「兩益」的同時，也存在著「兩損」：一是農村土地的實際擁有者——農民利益受損；二是消費者特別是低收入的消費者在高房價的格局下利益受損。這種「兩益兩損」與資源產權交易制度的缺陷有直接關系。
8. 廣州南沙珠江灣F地塊優劣勢
南沙珠江灣位於廣州市南沙區環市大道南以南、鳧洲大橋橋腳地段，由廣東珠江股份有限公司於2010年投入開發，總佔地58萬平米，建築面積為260萬平方米，已開發土地面積約23萬方；由中國品牌發展商珠江地產與南沙市政府聯手打造的世界級濱海居住新城；整個項目由3大地塊組成，規模宏大，包括分3期開發的高級住宅、五星級酒店、30萬㎡賓浩商業旗艦、9棟超甲級寫字樓、國際商務寫字樓、南沙飲食娛樂城等；產品豐富，住宅區定位為高尚海景住宅社區，背山面海，擁有一線海景資源，大大豐富了居住的景觀視野；目前在售建築面積約主要為平層單位，復式現已售罄。2019年7月14日
【項目優勢】
1、珠江地產為大型品牌發展商，自持物業，後期管理和樓盤物業有保障；
2、本項目定位為高檔社區，客戶群體主要為企事業單位的工作者、私企業主及港澳客戶，樓盤品質很高；
3、地理位置非常優越：南沙珠江灣位於南沙灣樞紐板塊和明珠灣起步區交匯處，同時享受兩個區域的配套，不僅擁有豐富的景觀資源，毗鄰南沙舊鎮生活區，配套齊全，項目除了住宅以外，打造了包括飲食娛樂城、五星級度假酒店、五星級商務酒店、商務寫字樓、大型綜合體等多種業態，未來發展潛力大。
4、交通便利：位於南沙地鐵4號線南延段，距離南橫地鐵站約2公里左右，該樓盤位於鳧洲大橋旁，去往萬頃沙，周邊在建明珠灣大橋正在建設，直達橫瀝
【項目劣勢】
1、目前距離地鐵較遠，到地鐵邊上是規劃用地，暫時不能過去，但是直線距離還可以接受，900米左右；
2、鳧洲大橋旁，通往龍穴島，大車通過橋上會比較嘈雜，但樓盤都配套有雙層隔音玻璃
9. 天津萬科楊伍庄地塊優劣勢
萬科翡翠大道項目位於賓水西道延長線南側，是萬科的「翡翠」系列，整體業態包含瞰景高層、花園洋房、低密別墅相結合的產品，產品品質較高，容積率低，入住後舒適度較高。
項目優勢：
1、緊鄰地鐵3號線楊伍庄站，距離大約1.5公里，周邊有津晉高速和津滄高速，交通比較便利。
2、萬科集團開發 ，後期為萬科自持物業，在業內有口皆碑，小區環境和物業管理有保障。
3、項目內有4萬平米的商業規劃，臨近中北鎮商圈、華苑商圈配套，滿足日常生活購物所需。
4、小區內規劃有幼兒園及中小學，未來可以滿足業主子女的教育需求。
項目劣勢：
1、拿地價格較高導致售價較高，明顯高於同區域其他項目。
2、周邊基本生活配套還需逐步提升。
整體來看，比較適合市區外溢和追求品質的高端改善型客群。
10. 天津育紅路地塊優劣勢
項目位於河北區中山北路與養魚池路交口，河北區主幹道路育紅路南側，與紅光中學一路之隔。天房中山路由A/B兩個獨立地塊組成， A地塊是純住宅，地塊坐擁內外雙大型景觀資源，外看北寧公園，內享中心花園，自然資源優越。另配備有幼兒園，社區養老院的配套資源。B地塊屬於綜合性社區，包括高層住宅公寓、商業廣場、社區型商業。
1、 交通方面：規劃中有地鐵6號線北寧公園站設在小區口，真正的地鐵上蓋社區，周邊公交路網密集，十分便捷。
2、 周圍有綜合超市、天津中醫葯大學第二附屬醫院(真理道)、兒童病院天津市第十四中學、紅光中學等。商業、醫院、教育資源配備齊全。
劣勢：
1、 周邊無大型商業配套
2、 周邊臨近中環線等主幹道，出行方便，但相對生活環境較嘈雜
總體來說，項目比較適合考慮市內六區的剛需客戶。